洗浴中心開業(yè)前的準備工作

開業(yè)籌備計劃：

(一)確定洗浴中心各部門的管轄區(qū)域及責(zé)任范圍

各部門經(jīng)理到崗后，首先要熟悉桑拿水會洗浴中心的平面布局，最好能實地察看。然后根據(jù)實際情況，確定桑拿水會洗浴中心的管轄區(qū)域及各部門的主要責(zé)任范圍，以書面的形式將具體的建議和設(shè)想呈報總經(jīng)理。桑拿水會洗浴中心最高管理層將召集有關(guān)部門對此進行討論并做出決定。在進行區(qū)域及責(zé)任劃分時，各部門管理人員應(yīng)從大局出發(fā)，要有良好的服務(wù)意識。按專業(yè)化的分工要求，桑拿水會洗浴中心的清潔工作最好歸口管理。這有利于標(biāo)準的統(tǒng)一、效率的提高、設(shè)備投入的減少、設(shè)備的維護和保養(yǎng)及人員的管理。職責(zé)的劃分要明確，最好以書面的形式加以確定。

(二)設(shè)計桑拿水會洗浴中心各部門組織機構(gòu)

要科學(xué)、合理地設(shè)計組織機構(gòu)，桑拿水會洗浴中心各部門經(jīng)理要綜合考慮各種相關(guān)因素，如：桑拿水會洗浴中心的規(guī)模、檔次、建筑布局、設(shè)施設(shè)備、市場定位、經(jīng)營方針和管理目標(biāo)等。(三)制定物品采購清單

桑拿水會洗浴中心開業(yè)前事務(wù)繁多，經(jīng)營物品的采購是一項非常耗費精力的工作，僅靠采購部去完成此項任務(wù)難度很大，各經(jīng)營部門應(yīng)協(xié)助其共同完成。無論是采購部還是桑拿水會洗浴中心各部門，在制定桑拿水會洗浴中心各部門采購清單時，都應(yīng)考慮到以下一些問題：1.本桑拿水會洗浴中心的建筑特點。

采購的物品種類和數(shù)量與建筑的特點有著密切的關(guān)系。例如，客房樓層通常需配置工作車，但對于某些別墅式建筑的客房樓層，工作車就無法發(fā)揮作用；再者，某些清潔設(shè)備的配置數(shù)量，與樓層的客房數(shù)量直接相關(guān)，對于每層樓有1820間左右客房的桑拿水會洗浴中心，客房部經(jīng)理就需決定每層樓的主要清潔設(shè)備是一套還是兩套。此外，客房部某些設(shè)備用品的配置，還與客房部的勞動組織及相關(guān)業(yè)務(wù)量有關(guān)。再如餐飲部的收餐車，得考慮是否能夠直到洗碗間。按摩床能否進按摩間的門口，等等2.行業(yè)標(biāo)準。

依據(jù)相關(guān)浴業(yè)行業(yè)標(biāo)準，它是相關(guān)客房工作的主要依據(jù)。3.本桑拿水會洗浴中心的設(shè)計標(biāo)準及目標(biāo)市場定位。

桑拿水會洗浴中心管理人員應(yīng)從本桑拿水會洗浴中心的實際出發(fā)，根據(jù)設(shè)計的星級標(biāo)準，參照國家行業(yè)標(biāo)準制作清單，同時還應(yīng)根據(jù)本桑拿水會洗浴中心的目標(biāo)市場定位情況，考慮目標(biāo)客源市場對客房用品的需求，對就餐環(huán)境的偏愛，以及在消費時的一些行為習(xí)慣。4.行業(yè)發(fā)展趨勢。

桑拿水會洗浴中心管理人員應(yīng)密切關(guān)注本行業(yè)的發(fā)展趨勢，在物品配備方面應(yīng)有一定的超前意識，不能過于傳統(tǒng)和保守。例如，桑拿水會洗浴中心根據(jù)客人的需要在客房內(nèi)適當(dāng)減少不必要的客用物品就是一種有益的嘗試。餐飲部減少象金色，大紅色的餐具與布置，增加一些淡雅的安排等等。5.其它情況。

在制定物資采購清單時，有關(guān)部門和人員還應(yīng)考慮其它相關(guān)因素，如：出租率、桑拿水會洗浴中心的資金狀況等。采購清單的設(shè)計必須規(guī)范，通常應(yīng)包括下列欄目：部門、編號、物品名稱、規(guī)格、單位、數(shù)量、參考供貨單位、備注等。此外，部門在制定采購清單的同時，就需確定有關(guān)物品的配備標(biāo)準。(四)協(xié)助采購

桑拿水會洗浴中心各部門經(jīng)理雖然不直接承擔(dān)采購任務(wù)，但這項工作對各部的開業(yè)及開業(yè)后的運營工作影響較大，因此，桑拿水會洗浴中心各部門經(jīng)理應(yīng)密切關(guān)注并適當(dāng)參與采購工作。這不僅可以減輕采購部經(jīng)理的負擔(dān)，而且還能在很大程度上確保所購物品符合要求。桑拿水會洗浴中心各部門經(jīng)理要定期對照采購清單，檢查各項物品的到位情況，而且檢查的頻率，應(yīng)隨著開業(yè)的臨近而逐漸增高。(五)參與或負責(zé)制服的設(shè)計與制作

桑拿水會洗浴中心各部門參與制服的設(shè)計與制作，是桑拿水會洗浴中心行業(yè)的慣例，同時，特別指出因為客房部負責(zé)制服的洗滌、保管和補充，客房部管理人員在制服的款式和面料的選擇方面，往往有其獨到的鑒賞能力。(六)編寫桑拿水會洗浴中心各部工作手冊

工作手冊，是部門的丁作指南，也是部門員工培訓(xùn)和考核的依據(jù)。一般來說，工作手冊應(yīng)包括崗位職責(zé)、工作程序、規(guī)章制度及運轉(zhuǎn)表格等部分。(七)參與員工的招聘與培訓(xùn)

桑拿水會洗浴中心各部門的員工招聘與培訓(xùn)，需由人事部和桑拿水會洗浴中心各部門經(jīng)理共同負責(zé)。在員工招聘過程中，人事部根據(jù)桑拿水會洗浴中心工作的一般要求，對應(yīng)聘者進行初步篩選，而桑拿水會洗浴中心各部門經(jīng)理則負責(zé)把好錄取關(guān)。培訓(xùn)是部門開業(yè)前的一項主要任務(wù)，桑拿水會洗浴中心各部門經(jīng)理需從本桑拿水會洗浴中心的實際出發(fā)，制定切實可行的部門培訓(xùn)計劃，選擇和培訓(xùn)部門培訓(xùn)員，指導(dǎo)其編寫具體的授課計劃，督導(dǎo)培訓(xùn)計劃的實施，并確保培訓(xùn)丁作達到預(yù)期的效果。(八)建立桑拿水會洗浴中心各部門財產(chǎn)檔案

開業(yè)前，即開始建立桑拿水會洗浴中心各部門的財產(chǎn)檔案，對日后桑拿水會洗浴中心各部門的管理具有特別重要的意義。很多桑拿水會洗浴中心各部門經(jīng)理就因在此期間忽視該項工作，而失去了掌握第一手資料的機會。(九)跟進桑拿水會洗浴中心裝飾工程進度并參與桑拿水會洗浴中心各部門驗收

桑拿水會洗浴中心各部門的驗收，一般由基建部、工程部、桑拿水會洗浴中心各部門等部門共同參加。桑拿水會洗浴中心各部門參與驗收，能在很大程度上確保裝潢的質(zhì)量達到桑拿水會洗浴中心所要求的標(biāo)準。桑拿水會洗浴中心各部門在參與驗收前，應(yīng)根據(jù)本桑拿水會洗浴中心的情況設(shè)計一份桑拿水會洗浴中心各部門驗收檢查表，并對參與的部門人員進行相應(yīng)的培訓(xùn)。驗收后，部門要留存一份檢查表，以便日后的跟蹤檢查。(十)負責(zé)全店的基建清潔工作

在全店的基建清潔工作中。桑拿水會洗浴中心各部門除了負責(zé)各自負責(zé)區(qū)域的所有基建清潔工作外，還負責(zé)大堂等相關(guān)公共區(qū)域的清潔。開業(yè)前基建清潔工作的成功與否，直接影響著對桑拿水會洗浴中心成品的保護。很多桑拿水會洗浴中心就因?qū)Υ隧椆ぷ鞯暮鲆�，而留下永久的遺憾。桑拿水會洗浴中心各部門應(yīng)在開業(yè)前與桑拿水會洗浴中心最高管理層及相關(guān)負責(zé)部門，共同確定各部門的基建清潔計劃，然后由客房部的PA組，對各部門員工進行清潔知識和技能的培訓(xùn)，為各部門配備所需的器具及清潔劑，并對清潔過程進行檢查和指導(dǎo)。(十一)部門的模擬運轉(zhuǎn)

桑拿水會洗浴中心各部門在各項準備工作基本到位后，即可進行部門模擬運轉(zhuǎn)。這既是對準備工作的檢驗，又能為正式的運營打下堅實的基礎(chǔ)。

二、桑拿水會洗浴中心開業(yè)準備計劃

制定桑拿水會洗浴中心開業(yè)籌備計劃，是保證桑拿水會洗浴中心各部門開業(yè)前工作正常進行的關(guān)鍵。開業(yè)籌備計劃有多種形式，桑拿水會洗浴中心通常采用倒計時法，來保證開業(yè)準備工作的正常進行。倒計時法既可用表格的形式，又可用文字的形式表述。以下是一份用表格表達的開業(yè)前工作計劃，僅供參考。例：《某桑拿水會洗浴中心開業(yè)前準備工作計劃》進度內(nèi)容完成時間責(zé)任人備注

4月（運營）1.人力資源與營銷，2.餐飲部，3.房務(wù)部經(jīng)理進場工作4.制定賓館招員計劃。

5.制訂桑拿水會洗浴中心組織結(jié)構(gòu)圖，6.崗位設(shè)計

7.人員配備，8.薪資計劃。4.1---4.151.跟進裝修工程進度4月（工程）1．土建完成，2．精裝修開工。3．宿舍4．后勤工程動工,

5．消防,空調(diào),水.電.氣管道完成,6．安裝窗

7．客房.餐飲大堂裝修8．通信系統(tǒng)布線4.1---3.10-----1.重點是員工宿舍5月

(運營)1.員工報到,辦入店手續(xù),

2.新員工桑拿水會洗浴中心入職培訓(xùn),3.開始市場調(diào)研,并制定營銷方案,4.印制各種報表.單據(jù)5.訂做員工訓(xùn)練服

6.定制餐飲用具,客房物品,康樂設(shè)施5.25---6.30人事

總辦：各部門經(jīng)理1.本地和外地招員結(jié)合,2.財務(wù)由董事會派

5月(工程)1.完成宿舍2.工程.并訂購架床.被子3.弱電系統(tǒng)安裝,鍋爐安裝4.室外場地清理,做綠化計劃.5.定制廚房設(shè)備設(shè)施,5.20---7.106月

(運營)1.安排員工到伙伴店實習(xí)2.制訂宴請名單與計劃

3.定制營銷用品,開始前期介入性營銷4.制訂開業(yè)典禮方案

5.制訂店內(nèi)店外裝飾采購方案6．餐廳,會議的家具進場

7.檢查桑拿水會洗浴中心各部工程與設(shè)備安裝完成情況6.106.206.10---6.30人事各部門,人事營銷部

各部門.采購

采購1．保證員工吃住。2．培訓(xùn)場地，用具

3．用具印上桑拿水會洗浴中心標(biāo)志。6月(工程)1．空調(diào)系統(tǒng)安裝與調(diào)試2．電器.通信系統(tǒng)安裝與調(diào)試3．廚房設(shè)備設(shè)施安裝與調(diào)試4．裝修工程竣工清理

7月(運營)1.安排員工到伙伴店實習(xí)2.制訂宴請名單與計劃

3.定制營銷用品,開始前期介入性營銷4.制訂開業(yè)典禮方案

5.制訂店內(nèi)店外裝飾采購方案6．餐廳,會議的家具進場

7.檢查桑拿水會洗浴中心各部工程與設(shè)備安裝完成情況8.15---9.058.15---8.30人事營銷部.總辦各部門.采購工程部

7月(工程)執(zhí)行細則-------客房部(一)開業(yè)前三個月

與工程承包商聯(lián)系，這是工程協(xié)調(diào)者或住店經(jīng)理的職責(zé)，但客房部經(jīng)理必須建立這種溝通渠道，以便日后的聯(lián)絡(luò)。

(二)開業(yè)前第兩個月

1.參與選擇制服的用料和式樣。

2.了解客房的數(shù)量、類別與床的規(guī)格等，確認各類客房方位等。3.了解桑拿水會洗浴中心康樂等其它配套設(shè)施的配置。4.明確客房部是否使用電腦。

5.熟悉所有區(qū)域的設(shè)計藍圖并實地察看。

6.了解有關(guān)的訂單與現(xiàn)有財產(chǎn)的清單(布草、表格、客用品、清潔用品等)。7.了解所有已經(jīng)落實的訂單，補充尚未落實的訂單。

8.確保所有訂購物品都能在開業(yè)一個月前到位，并與總經(jīng)理及相關(guān)部門商定開業(yè)前主要物品的貯存與控制方法，建立訂貨的驗收、入庫與查詢的丁作程序。

9.檢查是否有必需的家具、設(shè)備被遺漏，在補全的同時，要確保開支不超出預(yù)算。10.如果桑拿水會洗浴中心不設(shè)洗衣房，則要考察當(dāng)?shù)氐南匆聢�，草簽店外洗滌合同�?/p>

11.決定有哪些工作項目要采用外包的形式，如：蟲害控制，外墻及窗戶清洗，對這些項目進行相應(yīng)的投標(biāo)及談判。

12.設(shè)計部門組織機構(gòu)。

13.寫出部門各崗位的職責(zé)說明，制定開業(yè)前的培訓(xùn)計劃。14.落實員工招聘事宜。(三)開業(yè)前一個月

1.按照桑拿水會洗浴中心的設(shè)計要求，確定客房的布置標(biāo)準。2.制定部門的物品庫存等一系列的標(biāo)準和制度。3.制訂客房部工作鑰匙的使用和管理計劃。4.制定客房部的安全管理制度。

5.制定清潔劑等化學(xué)藥品的領(lǐng)發(fā)和使用程序。6.制定客房設(shè)施、設(shè)備的檢查、報修程序。7.制定制服管理制度。8.建立客房質(zhì)量檢查制度。9、制定遺失物品處理程序。10、制定待修房的有關(guān)規(guī)定。11、建立"VIP"房的服務(wù)標(biāo)準。12、制定客房的清掃程序。

13、確定客衣洗滌的價格并設(shè)計好相應(yīng)的表格。14、確定客衣洗滌的有關(guān)服務(wù)規(guī)程。15、設(shè)計部門運轉(zhuǎn)表格。

16、制訂開業(yè)前員工培訓(xùn)計劃。(五)開業(yè)前二十天

1、審查洗衣房的設(shè)計方案。

2、與清潔用品供應(yīng)商聯(lián)系，使其至少能在開業(yè)前一個月將所有必需品供應(yīng)到位，以確保桑拿水會洗浴中心“開荒”工作的正常進行。

3、準備一份客房檢查驗收單，以供客房驗收時使用。4、核定本部門員工的工資報酬及福利待遇。5、核定所有布件及物品的配備標(biāo)準。6、實施開業(yè)前員工培訓(xùn)計劃。(六)開業(yè)前第十五天

1、對大理石和其它特殊面層材料的清潔保養(yǎng)計劃和程序進行復(fù)審。2、制定客用物品和清潔用品的供應(yīng)程序。3、制定其它地面清洗方法和保養(yǎng)計劃。4、建立OK房的檢查與報告程序。5、確定前廳部與客房部的聯(lián)系渠道。6、制定員工激勵方案(獎懲條例)。

7、制定有關(guān)客房計劃衛(wèi)生等工作的周期和工作程序(如翻床墊)。

8、制定所有前后臺的清潔保養(yǎng)計劃，明確各相關(guān)部門的清潔保養(yǎng)責(zé)任。9、建立客房部和洗衣房的文檔管理程序。10、繼續(xù)實施員工培訓(xùn)計劃。(七)開業(yè)前第十天

1、與財務(wù)部合作，根據(jù)預(yù)計的需求量，建立一套布件、器皿、客用品的總庫存標(biāo)準。2、核定所有客房的交付、接收日期。

3、準備足夠的清潔用品，供開業(yè)前清潔使用。4、確定各庫房物品存放標(biāo)準。

5、確保所有客房物品按規(guī)范和標(biāo)準上架存放。

6、與總經(jīng)理及相關(guān)部門一起重新審定有關(guān)家具、設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量，做出確認和修改。

7、與財務(wù)總監(jiān)一起準備一份詳細的貨物貯存與控制程序，以確保開業(yè)前各項開支的準確、可靠、合理。

8、如桑拿水會洗浴中心自設(shè)洗衣房，則要與社會商業(yè)洗衣場取得一定的聯(lián)系，以便在必要時可以得到必要的援助。

9、繼續(xù)實施員工培訓(xùn)計劃。(八)開業(yè)前第七天

1、與工程部經(jīng)理一起核實洗衣設(shè)備的零配件是否已到。2、正式確定客房部的組織機構(gòu)。

3、根據(jù)工作和其它規(guī)格要求，制定出人員分配方案。4、取得客房的設(shè)計標(biāo)準說明書。

5、按清單與工程負責(zé)人一起驗收客房，確保每一間房都符合標(biāo)準。6、建立布件和制服的報廢程序。

7、根據(jù)店內(nèi)縫紉丁作的任務(wù)和要求，確定需要何種縫紉工，確立外聯(lián)選擇對象，以備不時之需。8、擬訂享受洗衣優(yōu)惠的店內(nèi)人員名單及有關(guān)規(guī)定。9、著手準備客房的第一次清潔工作。(九)開業(yè)前第五天

1、開始逐個打掃客房、配備客用品，以備使用。2、對所有布件進行使用前的洗滌。全面洗滌前必須進行抽樣洗滌試驗，以確定各種布件在今后營業(yè)中的最佳洗滌方法。

3、按照工程交付計劃，會同工程負責(zé)人逐個驗收和催交有關(guān)區(qū)域和項目。4、開始清掃后臺區(qū)域和其它公共區(qū)域。

三、開業(yè)前的試運行

開業(yè)前的試運行往往是桑拿水會洗浴中心最忙、最易出現(xiàn)問題的階段。對此階段工作特點及問題的研究，有利于減少問題的出現(xiàn)，確保桑拿水會洗浴中心從開業(yè)前的準備到正常營業(yè)的順利過渡�？头坎康墓芾砣藛T在開業(yè)前試運行期間，應(yīng)特別注意以下問題：(一)持積極的態(tài)度

在桑拿水會洗浴中心進入試營業(yè)階段，很多問題會顯露出來。對此，部分客房管理人員會表現(xiàn)出急躁情緒，過多地指責(zé)下屬。正確的方法是持積極的態(tài)度，即少抱怨下屬，多對他們進行鼓勵，幫助其找出解決問題的方法。在與其它部門的溝通中，不應(yīng)把注意力集中在追究誰的責(zé)任上，而應(yīng)研究問題如何解決。(二)經(jīng)常檢查物資的到位情況

前文已談到了客房部管理人員應(yīng)協(xié)助采購、檢查物資到位的問題。實踐中很多桑拿水會洗浴中心的客房部往往會忽視這方面的工作，以至于在快開業(yè)的緊要關(guān)頭發(fā)現(xiàn)很多物品尚未到位，從而影響部門開業(yè)前的工作。常被遺忘的物品有：工作鑰匙鏈、抹布、報廢床單、云石刀片等。(三)重視過程的控制

開業(yè)前客房部的清潔工作量大、時間緊，雖然管理人員強調(diào)了清潔中的注意事項，但服務(wù)員沒能理解或“走捷徑”的情況普遍存在，如：用濃度很強的酸性清潔劑去除跡、用刀片去除玻璃上的建筑垃圾時不注意方法等等。這些問題一旦發(fā)生，就很難采取補救措施。所以，管理人員在布置任務(wù)后的及時檢查和糾正往往能起到事半功倍的作用。(四)加強對成品的保護

對桑拿水會洗浴中心地毯、墻紙、家具等成品的最嚴重破壞，往往發(fā)生在開業(yè)前這段時間，因為在這個階段，店內(nèi)施工隊伍最多，大家都在趕工程進度，而這時客房部的任務(wù)也是最重，容易忽視保護，而與工程單位的協(xié)調(diào)難度往往很大。盡管如此，客房部管理人員在對成品保護的問題上，不可出現(xiàn)絲毫的懈怠，以免留下永久的遺憾。為加強對桑拿水會洗浴中心成品的保護，客房部管理人員可采取以下措施：

1、積極建議桑拿水會洗浴中心對空調(diào)、水管進行調(diào)試后再開始客房的裝潢，以免水管漏水破壞墻紙，以及調(diào)試空調(diào)時大量灰塵污染客房。

2、加強與裝潢施工單位的溝通和協(xié)調(diào)。敦促施工單位的管理人員加強對施工人員的管理�？头坎抗芾砣藛T要加強對尚未接管樓層的檢查，尤其要注意裝潢工人用強酸清除頑漬的現(xiàn)象，因為強酸雖可除漬，但對潔具的損壞很快就會顯現(xiàn)出來，而且是無法彌補的。

3、盡早接管樓層，加強對樓層的控制。早接管樓層雖然要耗費相當(dāng)?shù)木�力，但對樓層的保護卻至關(guān)重要。一旦接管過樓層鑰匙，客房部就要對客房內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備的保護負起全部責(zé)任，客房部需對如何保護設(shè)施、設(shè)備做出具體、明確的規(guī)定。在樓層鋪設(shè)地毯后，客房部需對進入樓層的人員進行更嚴格的控制，此時，要安排服務(wù)員在樓層值班，所有進出的人員都必須換上客房部為其準備的拖鞋。部門要在樓層出人口處放些廢棄的地毯頭，遇雨雪天氣時，還應(yīng)放報廢的床單，以確保地毯不受到污染。

4、開始地毯的除跡工作。地毯一鋪上就強調(diào)保養(yǎng)，不僅可使地毯保持清潔，而且還有助于從一開始，就培養(yǎng)員工保護桑拿水會洗浴中心成品的意識，對日后的客房工作將會產(chǎn)生非常積極的影響。(五)加強對鑰匙的管理

開業(yè)前及開業(yè)期間部門工作特別繁雜，客房管理人員容易忽視對鑰匙的管理工作，通用鑰匙的領(lǐng)用混亂及鑰匙的丟失是經(jīng)常發(fā)生的問題。這可能造成非常嚴重的后果�？头坎渴紫纫獙λ�有的丁作鑰匙進行編號，配備鑰匙鏈；其次，對鑰匙的領(lǐng)用制定嚴格的制度。例如，領(lǐng)用和歸還必須簽字、使用者不得隨意將鑰匙借給他人、不得使鑰匙離開自己的身體(將通用鑰匙當(dāng)取電鑰匙使用)等。(六)確定物品擺放規(guī)格

確定物品擺放規(guī)格工作，應(yīng)早在樣板房確定后就開始進行，但很多客房管理人員卻忽視了該項工作，以至于直到要布置客房時，才想到物品擺放規(guī)格及規(guī)格的培訓(xùn)問題，而此時恰恰是部門最忙的時候。其結(jié)果是難以進行有效的培訓(xùn)，造成客房布置不規(guī)范，服務(wù)員為此不斷地返工。正確的方法是將此項工作列入開業(yè)前的工作計劃，在樣板房確定之后，就開始設(shè)計客房內(nèi)的物品布置，確定各類型號客房的布置規(guī)格，并將其拍成照片，進而對員工進行培訓(xùn)。有經(jīng)驗的客房部經(jīng)理還將樓層工作間及工作車的布置加以規(guī)范，往往能取得較好的效果。把好客房質(zhì)量驗收關(guān)。(七)客房質(zhì)量的驗收，往往由工程部和客房部共同負責(zé)

作為使用部門，客房部的驗收對保證客房質(zhì)量至關(guān)重要�？头坎吭隍炇涨皯�(yīng)根據(jù)本桑拿水會洗浴中心的實際情況設(shè)計客房驗收表，將需驗收的項目逐一列上，以確保驗收時不漏項�？头坎繎�(yīng)請被驗收單位在驗收表上簽字并留備份，以避免日后的扯皮現(xiàn)象。有經(jīng)驗的客房部經(jīng)理在對客房驗收后，會將所有的問題按房號和問題的類別分別列出，以方便安排施工單位的返工，及本部門對各房間狀況的掌握�？头坎窟�應(yīng)根據(jù)情況的變化，每天對以上的記錄進行修正，以保持最新的記錄。

(八)注意工作重點的轉(zhuǎn)移，使部門工作逐步過渡到正常運轉(zhuǎn)

開業(yè)期間部門工作繁雜，但部門經(jīng)理應(yīng)保持清醒的頭腦，將各項工作逐步引導(dǎo)到正常的軌道。在這期間，部門經(jīng)理應(yīng)特別注意以下的問題：1、按規(guī)范要求員工的禮貌禮節(jié)、儀表儀容。由于樓層尚未接待客人、做基建清潔時灰塵大、制服尚未到位等原因，此時客房部管理人員可能還未對員工的禮貌禮節(jié)、儀表儀容做較嚴格的要求，但隨著開業(yè)的臨近，應(yīng)開始重視這些方面的問題，尤其要提醒員工做到說話輕、動作輕、走路輕。培養(yǎng)員工的良好習(xí)慣，是做好客房工作的關(guān)鍵所在，而開業(yè)期間對員工習(xí)慣的培養(yǎng)，對今后工作影響極大。2、建立正規(guī)的溝通體系部門應(yīng)開始建立內(nèi)部會議制度、交接班制度，開始使用表格；使部門間及部門內(nèi)的溝通逐步走上正軌。3、注意后臺的清潔、設(shè)備和家具的保養(yǎng)。各種清潔保養(yǎng)計劃應(yīng)逐步開始實施，而不應(yīng)等問題變得嚴重時再去應(yīng)付。(九)注意吸塵器的使用培訓(xùn)

做基建清潔衛(wèi)生時會有大量的垃圾，很多員工或不了解吸塵器的使用注意事項，或為圖省事，會用吸塵器去吸大的垃圾和尖利的物品，有些甚至吸潮濕的垃圾，從而程度不同地損壞吸塵器。此外，開業(yè)期間每天的吸塵量要比平時大得多，需要及時清理塵袋中的垃圾，否則會影響吸塵效果，甚至可能損壞電機。因此，客房管理人員應(yīng)注意對員工進行使用吸塵器的培訓(xùn)，并進行現(xiàn)場督導(dǎo)。(十)確保提供足夠的、合格的客房

國內(nèi)大部分桑拿水會洗浴中心開業(yè)總是匆匆忙忙，搶出的客房也大都存在一定的問題。常出現(xiàn)的問題是前廳部排出了所需的房號，而客房部經(jīng)理在檢查時卻發(fā)現(xiàn)，所要的客房存在著這樣或那樣的一時不能解決的問題，而再要換房，時間又不允許，以至于影響到客房的質(zhì)量和客人的滿意度。有經(jīng)驗的客房部經(jīng)理會主動與前廳部經(jīng)理保持密切的聯(lián)絡(luò)，根據(jù)前廳的要求及桑拿水會洗浴中心客房現(xiàn)狀，主動準備好所需的客房。(十一)使用電腦的同時，準備手工應(yīng)急表格

不少桑拿水會洗浴中心開業(yè)前由于各種原因，不能對使用電腦的部門進行及時、有效的培訓(xùn)，進而影響到桑拿水會洗浴中心的正常運轉(zhuǎn)。為此，客房部有必要準備手工操作的應(yīng)急表格。

(十二)加強安全意識培訓(xùn)，嚴防各種事故發(fā)生

客房管理人員要特別注意火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)施工單位在樓層動用明火要及時匯報。此外，還須增強防盜意識，要避免服務(wù)人員過分熱情，隨便為他人開門的情況。

(十三)加強對客房內(nèi)設(shè)施、設(shè)備使用注意事項的培訓(xùn)

很多桑拿水會洗浴中心開業(yè)之初常見的問題之一，是服務(wù)員不完全了解客房設(shè)施、設(shè)備的使用方法，不能給客人以正確的指導(dǎo)和幫助，從而給客人帶來了一定的不便，如：房內(nèi)沖浪浴缸、多功能抽水馬桶的使用等。

擴展閱讀：桑拿洗浴開業(yè)準備工作

桑拿洗浴開業(yè)準備工作

（一）用品采購

根據(jù)場地裝修的進度，要準備以下物品的采購，有些需要引入vi的要提前定做。1，設(shè)備電器；電梯、消防設(shè)備、感應(yīng)門設(shè)備、鍋爐設(shè)備、桑拿設(shè)備、廚房設(shè)備、咖啡廳設(shè)備、洗衣設(shè)備、燈光音響、投影機、家電、消毒柜、電話機、專業(yè)鎖具等。2，家具；專業(yè)休閑沙發(fā)、餐廳家具、專業(yè)搓澡床、客床、沙發(fā)、桌椅、寫字臺、床頭柜等。

3，廚具；灶臺、保鮮臺、冰柜、絞肉機、和面機等；4，餐具；盤子、碗、刀具、骨碟、調(diào)羹等。

5，布草；被子、浴巾、床單、被罩、浴服、臺布、專業(yè)按摩熱袋等；6，浴所用品；水牌、垃圾桶、垃圾簍、標(biāo)牌等；

7，清潔用具；洗塵器、玻璃刷、地毯清洗機、扎水車等；

8，一次性消耗品；摩絲、洗發(fā)水、香皂、浴液、毛巾、牙刷、須刀等。9，綠化裝飾品；綠色植物，防真樹木、花草、掛件、工藝品等。10，營銷預(yù)用品；氣球、橫幅制品、卡片、引導(dǎo)牌等。11，辦公用品；行政辦公所需的一切辦公用品。

12，商品；酒水、食品、浴衣、澡巾等賓客在浴所消費的所有商品。（二）開業(yè)前廣告策劃實施。

（三）確定組織機構(gòu)組合，建立規(guī)范管理模式。（四）建立公司運營管理標(biāo)準及各項制度、規(guī)范。（五）試營業(yè)

現(xiàn)代浴場的興建程序

一、洗浴業(yè)興建的基本程序

洗浴業(yè)主是浴場物業(yè)的投資者和資產(chǎn)擁有者。他的目標(biāo)是通過適度的資金投入，獲得較為理想的投資回報率。為了確保這一最終目標(biāo)的實現(xiàn)，他往往組織兩方面的專業(yè)人事參與投資決策和項目的興建，他們是管理公司和工程項目管理公司的人員。管理公司和工程項目管理公司將從不同的側(cè)面來參與主持浴場興建的全過程。簡單地說，前者側(cè)重于軟件，后者側(cè)重于硬件。

現(xiàn)代浴場興建的一般程序可以概括為：以業(yè)主為主體，組織管理公司和工程項目管理公司，包括技術(shù)設(shè)計部門和總承建商，完成洗浴項目的規(guī)劃、設(shè)計、建造、經(jīng)營準備和經(jīng)營管理實施的全過程。各參與部門的功能與工作內(nèi)容在下面相關(guān)部分會展開論述。二、制定洗浴項目開發(fā)的兩個重要文件

洗浴項目開發(fā)需要制定兩個重要的指導(dǎo)性文件：(1)洗浴項目的可行性研究報告；(2)洗浴項目的總投資預(yù)算文件。當(dāng)然，上述兩個文件也可以結(jié)合為一個文件，即洗浴項目的可行性分析。1、洗浴項目的可行性研究報告

由管理公司依據(jù)本地的市場行情信息，提供擬建浴場的選址、類型、檔次、規(guī)模等方面的咨詢意見，預(yù)測其經(jīng)營效益。由工程項目管理公司會同技術(shù)設(shè)計部門，依據(jù)管理公司的咨詢意見，初步估算建造的投資額。綜合上述兩方面的資料，運用靜態(tài)與動態(tài)的投資效益和投資償還期的測算法，編制浴場經(jīng)營可行性分析報告，初步確定其投資效益和償還投資本息的年份�？尚行苑治鰣蟾媸窃�場業(yè)主投資決策的依據(jù)。2、洗浴項目的總投資預(yù)算文件

洗浴項目的投資預(yù)算又可以分為兩部分：有關(guān)物業(yè)建造部分的投資，包括土建、機電、內(nèi)裝飾和市政配套等，這由技術(shù)部門編制；有關(guān)浴場經(jīng)營管理方面的投資，包括經(jīng)營管理的物品、市場推廣、促銷、公關(guān)、人員配備、培訓(xùn)以及相應(yīng)的經(jīng)費等由管理公司編制。

上述兩部分的總和，再加上適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費，即為洗浴項目興建的總投資預(yù)算。三、管理公司在浴場興建中的功能及主要工作

它受業(yè)主委托，負責(zé)洗浴項目發(fā)展的咨詢服務(wù)，同時也是經(jīng)營管理的承擔(dān)者，其主要工作簡述如下。

1、提供洗浴項目發(fā)展的咨詢意見

內(nèi)容包括：(1)浴場選址、類型、檔次與規(guī)模；(2)浴場內(nèi)部各類客房的數(shù)量分布、分配，餐飲場所特色和公共設(shè)施的功能；(3)浴場市場營銷策劃與經(jīng)營測算。2、策劃浴場經(jīng)營管理模式

內(nèi)容包括：(1)經(jīng)營管理組織機構(gòu)；(2)人員編制配備、工資水平；(3)各部門經(jīng)營管理程序；(4)制訂經(jīng)營管理的方針和政策。3、籌備浴場經(jīng)營管理物品

內(nèi)容包括：(1)客房用品、設(shè)施；(2)餐廳用品、設(shè)施；(3)廚房用品、設(shè)施；(4)其他經(jīng)營管理的用品、設(shè)施；(5)各類原料。4、探索并明確客源市場

內(nèi)容包括：(1)調(diào)查研究，確定浴場的目標(biāo)客源結(jié)構(gòu)與市場定位；(2)組織對外宣傳；(3)組織對外公關(guān)工作；(4)建立銷售網(wǎng)絡(luò)。5、編制浴場經(jīng)營預(yù)算

內(nèi)容包括：(1)試營業(yè)預(yù)算；(2)正常營業(yè)預(yù)算；(3)五年營業(yè)規(guī)劃與測算。6、招聘人員與實施培訓(xùn)

內(nèi)容包括：(1)招聘中、高級經(jīng)營管理人員；(2)招聘基層服務(wù)人員；(3)實施全員培訓(xùn)。管理公司在做好上述各項準備工作基礎(chǔ)上，對浴場設(shè)施、設(shè)備進行驗收、接管，然后著手浴場的試運轉(zhuǎn)，并逐步過渡到浴場的正式開業(yè)。

四、洗浴工程項目管理公司在浴場興建中的功能及主要工作

它受業(yè)主委托，負責(zé)浴場建造的組織和監(jiān)督工作。工程項目管理過程是隨項目的準備工作而開始的，并以建成交付使用而結(jié)束。其基本任務(wù)可以概括為：最優(yōu)地實現(xiàn)該項目的建造總目標(biāo)，也就是以盡可能少的費用、盡可能快的速度和優(yōu)良的工程質(zhì)量建成工程項目，使其實現(xiàn)預(yù)期的功能。為了完成好這一基本任務(wù)，在工程項目建設(shè)全過程的每個階段上，都要做好以下四方面的工作：1、組織工作

內(nèi)容包括建立相應(yīng)的管理機構(gòu)，制定工作制度，選擇設(shè)計、施工單位，撰寫各類招標(biāo)文件，并實施招標(biāo)等。2、合同工作

內(nèi)容包括簽訂委托設(shè)計合同，施工總承包合同與專業(yè)分包合同，以及對合同文件進行準備和對合同進行管理等。

3、進度、質(zhì)量的監(jiān)督控制工作

內(nèi)容包括協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制各有關(guān)單位的工作完成情況、施工質(zhì)量和工期等。4、財務(wù)工作

內(nèi)容包括進行項目的可行性分析，控制投資數(shù)額和工程成本，結(jié)算工程款，處理索賠事項和組織工程決算等。

五、洗浴項目技術(shù)設(shè)計部門的工作

它由項目管理公司推薦并經(jīng)業(yè)主認可，然后由項目管理公司與各技術(shù)設(shè)計部門簽訂設(shè)計合同確定的。技術(shù)設(shè)計部門包括：建筑師、結(jié)構(gòu)工程師、機電專業(yè)工程師和測量師，其中以建筑師為主體。(1)建筑師負責(zé)設(shè)計和總體的組織與協(xié)調(diào)，擔(dān)任浴場項目技術(shù)設(shè)計的總負責(zé)人。(2)結(jié)構(gòu)工程師按建筑師的意圖，完成建筑物的結(jié)構(gòu)設(shè)計。

(3)機電專業(yè)工程師負責(zé)整個浴場專業(yè)機電設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計與有關(guān)技術(shù)方面的意見。(4)測量師在建筑師的指導(dǎo)下，負責(zé)浴場項目建造的概算與預(yù)算的編制，各類招標(biāo)文件的編制以及對招標(biāo)文件有關(guān)數(shù)量方面的評估。

上述四方面的人員是浴場整個項目的技術(shù)設(shè)計承擔(dān)者，其中以建筑師為項目設(shè)計的總負責(zé)人。六、洗浴項目承建商的工作

它們是由項目管理公司組織招標(biāo)選出，并經(jīng)技術(shù)設(shè)計部門審核、業(yè)主認可，最后由項目管理公司與總承建商或?qū)�業(yè)分包商簽訂承包合同確定的。它們是整個浴場項目的材料、設(shè)備和施工的承擔(dān)者。總承建商是施工的總負責(zé)人。

(1)總承建商負責(zé)整個浴場項目建造的組織與協(xié)調(diào)工作，它還要完成基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)及土建等主要施工任務(wù)。

(2)機電專業(yè)承建商一般分為以下幾種：①電氣；②空調(diào)；③給排水；④電話；⑤電腦；⑥閉路電視、音響；⑦消防；⑧廚房工程；⑨電梯工程等。

(3)裝飾承建商負責(zé)：①外裝飾；②客房裝飾；③公共場所裝飾。

總之，浴場項目的興建是一個軟件與硬件相結(jié)合，經(jīng)濟、技術(shù)、設(shè)計、設(shè)備材料、工程管理施工相結(jié)合，多工種前后銜接、交*進行的系統(tǒng)過程。浴場業(yè)主通過管理公司和工程項目管理公司，控制浴場興建的全過程，力求確保在預(yù)算范圍內(nèi)，保質(zhì)、保量、保工期地完成浴場的建設(shè)任務(wù)，及時交付使用，實現(xiàn)預(yù)期的洗浴項目的投資目標(biāo)。

休閑洗浴項目市場分析報告（北京）

一．行業(yè)背景：

休閑洗浴在英文中被譯為casualbathing。在西方乃至中國是一種以"休閑、舒適、情趣、品位"為主題的洗浴模式。

從全球范圍看，人類社會繼工業(yè)革命和科技革命之后，下一步將進入休閑革命的時代，以提高人民生活質(zhì)量為主題的服務(wù)消費市場將會成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。從我國發(fā)展情況看，隨著人民生活水平的提高及勞動時間的縮短，休閑已逐漸成為人民生活的必需，休閑洗浴正是洗浴業(yè)適應(yīng)休閑消費需求的一種體現(xiàn)。

隨著北京201*奧運會即將臨近，金融貿(mào)易和經(jīng)濟建設(shè)將會加劇發(fā)展，市場經(jīng)濟的高效率、快節(jié)奏和都市生活的緊張與忙亂使人們很難在都市空間找到可以放松、暫時忘卻工作壓力的氛圍，想回歸大自然、想徹底地放松一下自己、想給自己的生活找一個溫馨可以釋放自我的空間。以上因素都促使人們接納了城市中的休閑空間------洗浴，在洗浴中潔凈自己，在洗浴中放松自已，也就是在休閑、自由的環(huán)境中享受下洗浴生活。

二．地域分析：北京市

1.市場經(jīng)濟環(huán)境位于全國之首。

2.北京市常住人口兩千多萬，每月的流動人口平均達到200萬/次。

3.北京市城市居民人均消費為13056元，體現(xiàn)消費觀念前衛(wèi)，對生活品質(zhì)要求強，相

對商業(yè)投資回報率很高。

4.休閑娛樂場所建設(shè)正處于成長期，其中休閑洗浴場所不到200家，體現(xiàn)出市場需求

空間廣泛、市場潛力巨大，稀缺狀態(tài)比較明顯。

5.世界500強企業(yè)95%已經(jīng)進駐北京市場，包括：金融業(yè)、IT業(yè)、制造業(yè)、加工業(yè)建

筑業(yè)云集于此，隨著201*奧運會的到來，必然會加速國際之間的商務(wù)交流。

6.各區(qū)商業(yè)經(jīng)濟比較平衡，大型休閑消費場所分布平均化，參與同行業(yè)競爭機率較小，

投資項目風(fēng)險不高。

7.社會治安良好、消費者總體素質(zhì)較高、交通便利、市場經(jīng)濟政策穩(wěn)定，為投資休閑

娛樂場所提供了良好的市場環(huán)境和運營基礎(chǔ)。

三．案例分析：

根據(jù)上述北京的市場投資優(yōu)勢，以投資休閑洗浴為項目，進行一件關(guān)于桑拿洗浴的案例分析。

案例：桑拿

投資總金額：1200萬人民幣經(jīng)營面積：4000/平方米

設(shè)備耗費：100萬~200萬人民幣主要包括：凈化系統(tǒng)、過濾系統(tǒng)、加熱系統(tǒng)、水泵和管道鋪設(shè)。整體裝修：整體以高檔裝修為目的，約700萬~800萬人民幣。內(nèi)飾家具：根據(jù)整體裝修風(fēng)格定制家具，約200萬人民幣。啟動備用金：50萬人民幣

員工培訓(xùn)、開業(yè)宣傳：50萬人民幣

投資回報：按照開業(yè)半年內(nèi)，市場的認知度及美譽度一般的情況下，進行以下利潤測算。經(jīng)營面積：4000/平方米

場所設(shè)置：包間40/個、大廳、餐廳2/個。

經(jīng)營項目價格：洗浴凈桑180/￥、搓澡98/￥、足底按摩98/￥、保健188/￥、泰式388/￥等以下均以人民幣為貨幣單位

日支出：房租2.5元/天M,共1,0000元/天

水電費：1000元/天

員工工資：100元/人*20元/天=201*元/天易耗品：201*元/天

合計:1,5000元/天回報利潤：

按照每日平均200/人次的客流量，人均（保守估算）消費200元/人，進行計算：日流水：200/人*200元=4,0000元/天

日純利:4,0000元/天1,5000元/天=2,5000元/天

投資回收：2,5000元/天*400/天=1,00,000,00元(約400天的周期)

綜上所述，北京的桑拿洗浴市場極具投資商機，從市場環(huán)境上分析，具備投資風(fēng)險小，回報率高的

優(yōu)點，從而成為投資者最佳選擇。如果管理到位，嚴格把握好服務(wù)關(guān)，相信必定會運營穩(wěn)定，在短期內(nèi)便可收回投資成本，運營一年后會逐漸被消費群所認可，巨額回報便會指日可待。四．地區(qū)考察：

根據(jù)貴方提出的要求，我們對北京繁華地區(qū)的商業(yè)分布情況作了以下分析，請作為投資參考。（一）金融街地區(qū)特點

金融機構(gòu)：工商銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行、民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、

華夏銀行、中信實業(yè)、華泰保險、平安保險、太平洋保險、證監(jiān)會、保監(jiān)會等。政府機關(guān)：國家工商總局、國家環(huán)�？偩�、國家發(fā)改委、國家廣電總局、鐵道部、

中國電信、中國移動、中國船舶集團、中國兵器工業(yè)集團等。

休閑場所：茶藝館、咖啡館眾多，擁有一家大型KTV場所，周邊地區(qū)散落著數(shù)不多小型歌廳、擁有兩家中

檔桑拿場所：寶通寶俱樂部、天湖洗浴。

投資形勢：優(yōu)大型高檔桑拿洗浴場所，在這個區(qū)域比較稀缺，如果投資開設(shè)會很快被市場所認知，市場影響力廣泛，投資回報率比較高。

缺該地區(qū)對于休閑娛樂場所，控制比較嚴格，大型住宅底商多數(shù)不允許開設(shè)，經(jīng)調(diào)查只有少數(shù)的商業(yè)寫字樓底商，可以經(jīng)營大型休閑洗浴項目，租金相對價格比較昂貴，之后我們會針對這個問題具體分析。（二）西北四環(huán)地區(qū)特點

交通狀況：隨著五棵松的201*奧運會足球運動場的建成，西四環(huán)的交通設(shè)施得到了很大改善，道路狀況非

常良好，四環(huán)主路直通IT產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村大街。

商業(yè)環(huán)境：居臨5星級世紀金源大飯店，該飯店整體40%為商業(yè)寫字樓，飯店擁有地下1201*M商業(yè)廣場，

包含：歌舞廳、酒吧、茶藝館、品牌店、大型超市、多家中西式餐館。

人文環(huán)境：房地產(chǎn)業(yè)在該地區(qū)發(fā)展迅速，周邊高檔住宅小區(qū)眾多，以“世紀城”最為突出，住宅區(qū)平均房

價9000￥/M，世紀城（二期）房產(chǎn)銷售達到13億人民幣，擁有私家車的業(yè)主占90%，小區(qū)入住率已經(jīng)飽和，該地區(qū)人群具備高素質(zhì)、高消費的特點。

投資形勢：優(yōu)現(xiàn)今這個區(qū)域，不存在大型高檔桑拿洗浴場所，周邊的商業(yè)環(huán)境非常適合經(jīng)營大型休閑

桑拿項目，市場潛力巨大。

缺高檔住宅小區(qū)比較密集，人群素質(zhì)比較高，所以在前期場所裝飾、家具、服務(wù)品質(zhì)、

前期宣傳等要特別重視，如運作不良，則影響速度非常快、影響面會很廣泛。

參考信息：

（三）南三環(huán)地區(qū)特點

交通狀況：交通配套設(shè)施齊全，道路狀況也很良好，地域?qū)掗煛?/p>

商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在初期階段，東南方向商業(yè)經(jīng)濟比較發(fā)達，

包含：3家大中型桑拿洗浴場所、十幾家大型中式酒樓、中小型歌舞廳及酒吧為數(shù)較多。

人文環(huán)境：未來北京房地產(chǎn)重點開發(fā)區(qū)域，該地區(qū)以南寫字樓多為企業(yè)總部基地，居臨豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，

大型企業(yè)座落于此。高檔住宅小區(qū)為數(shù)不多，多以經(jīng)濟房為住，平均房價3500￥/M，該地區(qū)人群流量比較大。投資形勢：優(yōu)地區(qū)房租較低，節(jié)省投資成本，處于豐臺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以北的繁華地帶，距離大型企業(yè)公

司較近，隨著北京的經(jīng)濟發(fā)展，南部將為重點開發(fā)地區(qū)，投資升值空間大，市場風(fēng)險較小。

缺人群整體素質(zhì)比較平衡，該地區(qū)居民消費能力處于中檔水平，為吸引其他地區(qū)市場

的關(guān)注，前期需加大宣傳推廣工作，增加市場認知度和“品牌”效益。

（四）北三環(huán)地區(qū)特點

交通狀況：交通配套設(shè)施齊全，道路基礎(chǔ)寬闊，車流量相對密集。

商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在成長階段，地區(qū)整體經(jīng)濟比較發(fā)達，大型商業(yè)寫字樓眾多，市場競

爭比較激烈。

包含：多家大型桑拿洗浴場所、各式大型中式酒樓、大中型歌舞廳及酒吧為數(shù)眾多。

人文環(huán)境：北京房地產(chǎn)比較密集區(qū)域，高品質(zhì)、高消費人群較多，商業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)處于完善，該地區(qū)夜生活

人群為數(shù)眾多，高檔住宅小區(qū)密集、基本趨于飽和狀態(tài)，平均房價9000￥/M。

投資形勢：優(yōu)商業(yè)環(huán)境良好，地區(qū)人群消費能力強，消費時尚前衛(wèi)，利于進行休閑洗浴項目的投資，

具備市場認知度高，市場影響力廣泛，投資回報率比較高的特點。

缺該地區(qū)休閑洗浴行業(yè)競爭比較激烈，不利用新開設(shè)桑拿項目，為吸引消費市場的關(guān)

注，打敗競爭對手創(chuàng)造自身“品牌”，前期需大量宣傳推廣工作，無形當(dāng)中會增加投資比例，增加一定的投資風(fēng)險。

（五）北二環(huán)北三環(huán)地區(qū)特點

交通狀況：道路基礎(chǔ)一般，車流量相對密集，交通配套設(shè)施比較完善。

商業(yè)環(huán)境：該地區(qū)休閑娛樂建設(shè)正處在成長階段，地區(qū)整體經(jīng)濟比較發(fā)達，大型商業(yè)寫字樓眾多，機關(guān)事

業(yè)單位眾多。

包含：多家大型桑拿洗浴場所、各式大型中式酒樓、大中型歌舞廳及酒吧為數(shù)眾多。

人文環(huán)境：商業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)處于良好，該地區(qū)夜生活人群為數(shù)眾多，高檔住宅小區(qū)密集、基本趨于飽和狀態(tài)，

平均房價9000~1201*￥/M，高素質(zhì)、高消費人群眾多，人們對休閑娛樂有很強的需求。

投資形勢：優(yōu)商業(yè)環(huán)境良好，地區(qū)人群消費能力強，消費時尚前衛(wèi)，利于進行休閑洗浴項目的投資，

具備市場認知度高，市場影響力廣泛，投資回報率比較高的特點。

缺該地區(qū)房租較貴，無形中增加運營資本，休閑洗浴行業(yè)競爭比較激烈，不利用新開

設(shè)桑拿項目。

五．投資評估例：DISCO舞廳、酒吧營業(yè)面積以1000M計算，可容納500人同時娛樂消費；然而，1000M的桑拿浴只可同時容納50人，從餐飲業(yè)分析張餐桌一天可翻6臺次；

然而，桑拿浴室一張休息床一天平均服務(wù)1人次。

體現(xiàn)出桑拿浴的單位面積在一定條件下，可同時容納顧客是極為有限的。

我們從圖表中很容易的發(fā)現(xiàn)，房租正是最大的支出項目，是利潤的暗藏的“殺手”。以下均以人民幣為貨幣單位日支出：經(jīng)營面積：4000/M

房租2.5元/天M,共1,0000元/天水電費：1000元/天

員工工資：100元/人*20元/天=201*元/天易耗品：201*元/天

合計:1,5000元/天

投資桑拿洗浴項目，要最大限度的降低房屋使用成本，這樣才能贏得更大的利潤空間，增加投資的匯報率。投資分析：經(jīng)過我們對北京地區(qū)整體的考察情況，已經(jīng)選擇出幾個比較適合經(jīng)營桑拿洗浴的場所，現(xiàn)在我們再認真地分析比較一下。房租費用表

金融街桑拿洗浴稀缺的原因：由于金融街的盈創(chuàng)大廈房屋租金達40＄/天M，經(jīng)營前期所有營業(yè)額將會被昂貴的房租金所占據(jù)，已無利潤可言，對策只有創(chuàng)出桑拿洗浴“第一品牌”的形象、提高服務(wù)質(zhì)量、獨具特色的經(jīng)營理念、大幅度提高人均消費額，無形的給自身帶來經(jīng)營壓力。

從上述的房屋費用表，可以明顯的觀察到：世紀金源、明光橋、花園路這三個地點房租支出費較低，然后比較三個地點的綜合投資環(huán)境，相信將會得出一個比較適合自身發(fā)展的場所，這樣在激烈的市場競爭當(dāng)中，必能穩(wěn)操勝券、永遠處于不敗之地。

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