金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的銷售技巧

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶著獲獎(jiǎng)的興奮，和大家一起分享了杰出營(yíng)銷經(jīng)理的體會(huì)。這里有銷售技巧，也有個(gè)人成長(zhǎng)，更有不傳的職場(chǎng)秘技．．．．．．金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人今天起得很早，昨天的興奮還沒(méi)有完全地消失。上海的早晨總是這樣充滿著生機(jī)，他聽(tīng)到不遠(yuǎn)處黃浦江上偶爾傳來(lái)的汽笛聲，這樣的聲音讓他覺(jué)得這一天都有了活力。

吃完早飯金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人習(xí)慣地抽起了煙斗，他是初學(xué)煙斗的人，用的還是直桿帶個(gè)B字的BIGBEN。煙斗是個(gè)能錘煉人性格的玩意，裝煙絲就是個(gè)細(xì)活，下面的煙絲要松，上面要緊，還要用特殊的工具把煙絲仔細(xì)的壓一遍。如果香煙是快餐的話，煙斗就是西餐，需要每道工序都細(xì)細(xì)地品味。當(dāng)帶著水果味的煙慢慢在房間里蔓延開(kāi)來(lái)的時(shí)候，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總是很有成就感。煙斗讓他急躁的脾氣慢慢地在收斂，煙斗也能激發(fā)他很多的思想，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人覺(jué)得抽煙斗的這個(gè)時(shí)間是他一天中最快樂(lè)的。

時(shí)間是早上9點(diǎn)半，按照昨天的預(yù)約，早上有幾個(gè)朋友來(lái)拜訪他，這些人有初入行的新人，也有一些銷售主管和銷售經(jīng)理。

這次的見(jiàn)面一直談到12點(diǎn)半，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是個(gè)話很多的人，同時(shí)也很喜歡和人交流。他很喜歡這些朋友把自己在工作中最糟糕的故事告訴他，他不覺(jué)得這是一種“請(qǐng)教”，而是一種交流，在交流的過(guò)程中，他也在汲取別人的養(yǎng)分，變成自己的經(jīng)驗(yàn)。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最早干過(guò)兩年保險(xiǎn)的銷售，雖然那和他后來(lái)從事的工作關(guān)系并不大，但是他總覺(jué)得這兩年對(duì)于他，是很重要的，銷售技巧也好、談判技巧也好，保險(xiǎn)賣的是一張紙一個(gè)承諾，這么難賣的東西都賣的出還有什么不能賣啊。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的百寶箱之銷售技巧

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人好久沒(méi)有講他的銷售技巧理論了，他的銷售技巧完全來(lái)自于他在保險(xiǎn)行業(yè)的展業(yè)生涯，在后來(lái)的工作中他慢慢地覺(jué)得其實(shí)銷售的原理都是相通的東西，“只要人對(duì)了，世界就對(duì)了�！�

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的臉上始終洋溢著微笑，他喜歡每天給自己吃維生素ABC。這是他的第一大法寶。

維生素A我好喜歡我自己維生素B我是個(gè)好棒的人

維生素C今天一定有好棒的事情發(fā)生

銷售這個(gè)行業(yè)，一定要有積極向上的心態(tài)，尤其是對(duì)于每天要面對(duì)不同類型的客戶的人來(lái)說(shuō)，每天不吃維生素ABC，長(zhǎng)久以往，不是缺鈣就是缺根筋。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的第二大法寶是“嘴巴甜”贊美客戶，哪怕是最難贊美的客戶。很多年以前，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人曾經(jīng)拜訪過(guò)一個(gè)準(zhǔn)客戶，這個(gè)準(zhǔn)客戶有一張很大很大的準(zhǔn)單子，但是他脾氣很怪異，長(zhǎng)的一個(gè)禿頭，像阿Q聽(tīng)不得人家說(shuō)“燈”這個(gè)字一樣，他也很忌諱別人談到他的這個(gè)部位。準(zhǔn)客戶的“地方支援中央”的發(fā)型雖然梳地油光锃亮，但是那卻是他心中“隱隱的痛”。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人當(dāng)年的一句贊美的話，至今還被當(dāng)作培訓(xùn)教材，他對(duì)準(zhǔn)客戶說(shuō)“先生啊，我覺(jué)得你的頭真不錯(cuò)啊”客戶臉上已經(jīng)有了慍色馬得其接著說(shuō)：“我爸爸也是這樣的頭發(fā)，但是怎么梳也梳不出你的效果啊�！笨蛻艄�哈大笑。推銷技巧中用的贊美絕不是簡(jiǎn)單的“拍馬屁”，贊美有四大原則：第一：語(yǔ)調(diào)要熱誠(chéng)生動(dòng)，不要像背書稿一樣。

第二：一定要簡(jiǎn)要，白話，流利順暢，要講平常所說(shuō)的話。第三：要有創(chuàng)意，贊美別人贊美不到的地方。第四：要溶入客戶的公司和家庭。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的最后一個(gè)法寶是“腰要軟”。都說(shuō)謙虛使人進(jìn)步，成熟的稻穗都是彎著腰，越成功要越謙虛，越是要向別人學(xué)習(xí)。

做了那么多年的銷售，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更象是一個(gè)把技巧都溶入血液和習(xí)慣中的武林高手，現(xiàn)在，他在一點(diǎn)點(diǎn)地把這些技巧細(xì)分，但是，技巧是沒(méi)有先后沒(méi)有主次的，關(guān)鍵是看你怎么運(yùn)用，怎么用最合適的手段來(lái)處理最糟糕的事情。如果把專業(yè)化推銷流程細(xì)分的話，可以畫成這樣的一張圖：接近顧客產(chǎn)品展示促成成交

異議處理拒絕問(wèn)題接受

無(wú)論是什么類型的銷售，推銷的流程總是一樣的，但是并不是所有的推銷流程都需要這幾步，有些人就是不要你展示產(chǎn)品，有些人就是不用你促成。流程只是一個(gè)一般的武術(shù)套路，克敵制勝也許需要你把套路來(lái)來(lái)回回地演練上好幾遍，但也許只要那么一兩招。完全消化購(gòu)買點(diǎn)是很重要的，這是銷售的基礎(chǔ)。清楚自己的產(chǎn)品有什么特色，能拿什么去吸引人這也就是所謂的產(chǎn)品的賣點(diǎn)。

純熟的推銷話術(shù)和動(dòng)作做推銷，就是要象一個(gè)專業(yè)的演員擁有著純熟的演技，一場(chǎng)推銷就象是一場(chǎng)“秀”。

銷售人員還要有一顆善解人意的心，所謂“入山看山勢(shì)”就是這個(gè)道理。銷售人員要做推銷原則的化身“忘我”和“無(wú)我”。不管你的客戶要不要你的產(chǎn)品，你都要做你該做的推銷的動(dòng)作。拒絕是每個(gè)銷售人員成長(zhǎng)過(guò)程中幾乎每天都要碰到的事情，但是，我們不能因?yàn)橐�遭受拒絕而不做推銷的動(dòng)作�？蛻舻姆磻�(yīng)不外乎這三種：1）神經(jīng)病2）不說(shuō)話3）太好了！

我們不指望每個(gè)客戶都說(shuō)“太好了！”同樣，我們也不會(huì)碰到每個(gè)客戶都說(shuō)你是“神經(jīng)病”。每個(gè)拜訪的客戶都是人民幣，推銷永遠(yuǎn)都是大數(shù)法則，和你拜訪的客戶數(shù)成正比。

銷售人員最要不得的兩個(gè)字就是“怕”和“懶”，推銷就是一場(chǎng)YES和NO的戰(zhàn)爭(zhēng)，一場(chǎng)做和不做的爭(zhēng)斗。出擊再出擊，一個(gè)銷售人員惟有不斷的向自己挑戰(zhàn)，鍥而不舍，才能獲得成功。金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人越講嗓門越大，仿佛回到了自己剛出校門的那個(gè)時(shí)代，每天穿著西裝拜訪客戶的他，總喜歡出門前練習(xí)微笑，給自己打氣，然后換來(lái)一天的好業(yè)績(jī)。

“那么…馬老師，你的這些銷售技巧講的很好。”坐在房間一角的一個(gè)20出頭的年輕人說(shuō)道：“但是現(xiàn)在的問(wèn)題是我不懂得找誰(shuí)去聊天，我的客戶究竟在哪里呢？”

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人知道，客戶開(kāi)發(fā)事實(shí)上左右了一個(gè)銷售人員推銷事業(yè)的成敗，有家公司曾經(jīng)對(duì)700位離職業(yè)務(wù)員進(jìn)行過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)95%的人是因?yàn)椴恢�道如何去尋找客戶。客戶是業(yè)務(wù)員最寶貴的財(cái)產(chǎn)，也是推銷事業(yè)得以延續(xù)的命脈所在。那么，客戶究竟在哪里呢？馬得其拿出他的萬(wàn)寶龍，在筆記本上寫下了一串字：F：FAMILY（家庭）

I：INFLUENCE（影響力中心）N：NEIGHBORHOOD（居住環(huán)境）D：DIRECTLY（其他媒介）S：SOCIETY（社團(tuán)）

這幾個(gè)英文單詞的前一個(gè)字，合在一起就是FINDS（尋找）。

同學(xué)

客戶開(kāi)發(fā)有所謂的緣故法、介紹法和陌生法。緣故法就是自己的熟悉人。馬得其在紙上畫了5個(gè)圈，然后寫上了“5同”：Sales同事同鄉(xiāng)同居同好

緣故法的好處是因?yàn)槎际鞘煜さ娜�，比較容易接近，也比較容易成功，但是缺點(diǎn)是得失心比較重。在中國(guó)這樣的社會(huì)，向熟人推銷還是一件比較丟面子的事情，但是銷售人員應(yīng)該明確，我們的產(chǎn)品是為他帶來(lái)益處的，是為他解決問(wèn)題而來(lái)的，而不是“殺熟”。當(dāng)你熱愛(ài)自己的產(chǎn)品，完全消化自己產(chǎn)品的購(gòu)買點(diǎn)的時(shí)候，這點(diǎn)顧忌就會(huì)煙消云散了。

介紹法是利用他人的影響力，或者是延續(xù)現(xiàn)有的客戶，建立口碑效應(yīng)。銷售行業(yè)中有句名言“每個(gè)客戶的背后，都隱藏著49個(gè)客戶”。

陌生法將會(huì)使你的市場(chǎng)變得無(wú)限大任何人都是你的客戶。但是，陌生法只能是以量取質(zhì)的。沒(méi)有被拒絕夠以前，你就不會(huì)是一個(gè)優(yōu)秀的銷售人員。真正的TOPSALES，都來(lái)自于這種陌生拜訪的不斷地被拒絕又不斷地再去拜訪！

在金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的銷售生涯中，總結(jié)了四句話送給剛開(kāi)始從業(yè)的同行們：“微笑打先鋒，傾聽(tīng)第一招。贊美價(jià)連城，人品做后盾”。

“但是，如何面對(duì)客戶的拒絕呢？”一個(gè)看起來(lái)二十五六歲的女孩子問(wèn)道顯然，她剛才從馬得其身上學(xué)到了不少的推銷技巧和客戶開(kāi)拓的方法，臉上開(kāi)始興奮地泛出紅暈：“金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我一直在拼命地找客戶，但是，很多客戶拒絕我，我卻不知道如何去面對(duì)，我想，如果我能很好地處理拒絕的話，是不是能再提高一下我的業(yè)績(jī)呢？”

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人又再次點(diǎn)了一下煙斗，吸了兩口。實(shí)際上所有的拒絕只有三種：第一是拒絕銷售人員本身，第二是客戶本身有問(wèn)題，第三是對(duì)你的公司或者是產(chǎn)品沒(méi)有信心。拒絕只是客戶的習(xí)慣性的反射動(dòng)作，除非他聽(tīng)了介紹就買很可惜這樣的情況比較少，一般說(shuō)來(lái)，惟有拒絕才可以了解客戶真正的想法，并且，拒絕處理是導(dǎo)入成交的最好時(shí)機(jī)。

拒絕處理的技術(shù)要從分析中國(guó)人的個(gè)性開(kāi)始著手。中國(guó)人的個(gè)性中的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，都是成交的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

中國(guó)人的記性奇好，所以，對(duì)客戶的承諾一定要兌現(xiàn)，否則，你這輩子都恐怕沒(méi)有機(jī)會(huì)成交。

中國(guó)人愛(ài)美，所以，銷售人員給人的第一印象很重要。中國(guó)人重感情，所以，銷售要注重人與人的溝通。

中國(guó)人喜歡牽交情，所以，你也要和你的客戶牽交情哎呀，小王啊，是你同學(xué)啊，他是我鄰居啊，這樣關(guān)系可以立刻拉近。

中國(guó)人習(xí)慣看臉色，表情都寫在臉上，所以，你要注意察言觀色。中國(guó)人喜歡投桃報(bào)李，所以，一定要懂得相互尊重。中國(guó)人愛(ài)被贊美，所以，你要逢人減歲，逢物加價(jià)。

中國(guó)人愛(ài)面子，所以，你要給足你的客戶面子。

中國(guó)人不容易相信別人，但是，對(duì)于已經(jīng)相信的人卻深信不疑，所以，銷售最重要的是獲得客戶的信任。

中國(guó)人太聰明，所以，不能被客戶的思路帶著走，銷售的每個(gè)環(huán)節(jié)由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)決定了最后是否能成交抑或你被客戶拒絕。

中國(guó)人不愛(ài)“馬上”，怕做第一，知而不行，喜歡話講一半，所以，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，你要懂得給你的客戶做決定。

中國(guó)人喜歡馬后炮，你要表示對(duì)他意見(jiàn)的認(rèn)同。中國(guó)人不會(huì)贊美別人，所以，你要學(xué)習(xí)贊美。

所以，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的結(jié)論是，異議處理技巧的關(guān)鍵是抓住人性，懂得分析客戶拒絕背后的真正問(wèn)題。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不想半天之內(nèi)就給這些朋友灌輸太多的銷售技巧，事實(shí)上，銷售技巧是因人而宜的東西，也不是今天學(xué)了明天就能用的東西的，當(dāng)你越來(lái)越忘記銷售技巧的時(shí)候，你的技巧才是真正越來(lái)越純熟

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金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的銷售技巧

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人帶著獲獎(jiǎng)的興奮，和大家一起分享了杰出營(yíng)銷經(jīng)理的體會(huì)。這里有銷售技巧，也有個(gè)人成長(zhǎng)，更有不傳的職場(chǎng)秘技．．．．．．

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人今天起得很早，昨天的興奮還沒(méi)有完全地消失。上海的早晨總是這樣充滿著生機(jī)，他聽(tīng)到不遠(yuǎn)處黃浦江上偶爾傳來(lái)的汽笛聲，這樣的聲音讓他覺(jué)得這一天都有了活力。

吃完早飯金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人習(xí)慣地抽起了煙斗，他是初學(xué)煙斗的人，用的還是直桿帶個(gè)B字的BIGBEN。煙斗是個(gè)能錘煉人性格的玩意，裝煙絲就是個(gè)細(xì)活，下面的煙絲要松，上面要緊，還要用特殊的工具把煙絲仔細(xì)的壓一遍。如果香煙是快餐的話，煙斗就是西餐，需要每道工序都細(xì)細(xì)地品味。當(dāng)帶著水果味的煙慢慢在房間里蔓延開(kāi)來(lái)的時(shí)候，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總是很有成就感。煙斗讓他急躁的脾氣慢慢地在收斂，煙斗也能激發(fā)他很多的思想，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人覺(jué)得抽煙斗的這個(gè)時(shí)間是他一天中最快樂(lè)的。

時(shí)間是早上9點(diǎn)半，按照昨天的預(yù)約，早上有幾個(gè)朋友來(lái)拜訪他，這些人有初入行的新人，也有一些銷售主管和銷售經(jīng)理。

這次的見(jiàn)面一直談到12點(diǎn)半，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是個(gè)話很多的人，同時(shí)也很喜歡和人交流。他很喜歡這些朋友把自己在工作中最糟糕的故事告訴他，他不覺(jué)得這是一種“請(qǐng)教”，而是一種交流，在交流的過(guò)程中，他也在汲取別人的養(yǎng)分，變成自己的經(jīng)驗(yàn)。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最早干過(guò)兩年保險(xiǎn)的銷售，雖然那和他后來(lái)從事的工作關(guān)系并不大，但是他總覺(jué)得這兩年對(duì)于他，是很重要的，銷售技巧也好、談判技巧也好，保險(xiǎn)賣的是一張紙一個(gè)承諾，這么難賣的東西都賣的出還有什么不能賣啊。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的百寶箱之銷售技巧

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人好久沒(méi)有講他的銷售技巧理論了，他的銷售技巧完全來(lái)自于他在保險(xiǎn)行業(yè)的展業(yè)生涯，在后來(lái)的工作中他慢慢地覺(jué)得其實(shí)銷售的原理都是相通的東西，“只要人對(duì)了，世界就對(duì)了�！�

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的臉上始終洋溢著微笑，他喜歡每天給自己吃維生素ABC。這是他的第一大法寶。

維生素A我好喜歡我自己維生素B我是個(gè)好棒的人

維生素C今天一定有好棒的事情發(fā)生

銷售這個(gè)行業(yè)，一定要有積極向上的心態(tài)，尤其是對(duì)于每天要面對(duì)不同類型的客戶的人來(lái)說(shuō)，每天不吃維生素ABC，長(zhǎng)久以往，不是缺鈣就是缺根筋。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的第二大法寶是“嘴巴甜”贊美客戶，哪怕是最難贊美的客戶。

很多年以前，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人曾經(jīng)拜訪過(guò)一個(gè)準(zhǔn)客戶，這個(gè)準(zhǔn)客戶有一張很大很大的準(zhǔn)單子，但是他脾氣很怪異，長(zhǎng)的一個(gè)禿頭，像阿Q聽(tīng)不得人家說(shuō)“燈”這個(gè)字一樣，他也很忌諱別人談到他的這個(gè)部位。準(zhǔn)客戶的“地方支援中央”的發(fā)型雖然梳地油光锃亮，但是那卻是他心中“隱隱的痛”。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人當(dāng)年的一句贊美的話，至今還被當(dāng)作培訓(xùn)教材，他對(duì)準(zhǔn)客戶說(shuō)“先生啊，我覺(jué)得你的頭真不錯(cuò)啊”客戶臉上已經(jīng)有了慍色馬得其接著說(shuō)：“我爸爸也是這樣的頭發(fā)，但是怎么梳也梳不出你的效果啊�！笨蛻艄�哈大笑。

推銷技巧中用的贊美絕不是簡(jiǎn)單的“拍馬屁”，贊美有四大原則：第一：語(yǔ)調(diào)要熱誠(chéng)生動(dòng)，不要像背書稿一樣。

第二：一定要簡(jiǎn)要，白話，流利順暢，要講平常所說(shuō)的話。第三：要有創(chuàng)意，贊美別人贊美不到的地方。第四：要溶入客戶的公司和家庭。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的最后一個(gè)法寶是“腰要軟”。都說(shuō)謙虛使人進(jìn)步，成熟的稻穗都是彎著腰，越成功要越謙虛，越是要向別人學(xué)習(xí)。

做了那么多年的銷售，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更象是一個(gè)把技巧都溶入血液和習(xí)慣中的武林高手，現(xiàn)在，他在一點(diǎn)點(diǎn)地把這些技巧細(xì)分，但是，技巧是沒(méi)有先后沒(méi)有主次的，關(guān)鍵是看你怎么運(yùn)用，怎么用最合適的手段來(lái)處理最糟糕的事情。

如果把專業(yè)化推銷流程細(xì)分的話，可以畫成這樣的一張圖：

接近顧客產(chǎn)品展示促成成交

異議處理拒絕問(wèn)題接受

無(wú)論是什么類型的銷售，推銷的流程總是一樣的，但是并不是所有的推銷流程都需要這幾步，有些人就是不要你展示產(chǎn)品，有些人就是不用你促成。流程只是一個(gè)一般的武術(shù)套路，克敵制勝也許需要你把套路來(lái)來(lái)回回地演練上好幾遍，但也許只要那么一兩招。完全消化購(gòu)買點(diǎn)是很重要的，這是銷售的基礎(chǔ)。清楚自己的產(chǎn)品有什么特色，能拿什么去吸引人這也就是所謂的產(chǎn)品的賣點(diǎn)。

純熟的推銷話術(shù)和動(dòng)作做推銷，就是要象一個(gè)專業(yè)的演員擁有著純熟的演技，一場(chǎng)推銷就象是一場(chǎng)“秀”。

銷售人員還要有一顆善解人意的心，所謂“入山看山勢(shì)”就是這個(gè)道理。銷售人員要做推銷原則的化身“忘我”和“無(wú)我”。不管你的客戶要不要你的產(chǎn)品，你都要做你該做的推銷的動(dòng)作。拒絕是每個(gè)銷售人員成長(zhǎng)過(guò)程中幾乎每天都要碰到的事情，但是，我們不能因?yàn)橐�遭受拒絕而不做推銷的動(dòng)作�？蛻舻姆磻�(yīng)不外乎這三種：

1）神經(jīng)病2）不說(shuō)話3）太好了！

我們不指望每個(gè)客戶都說(shuō)“太好了！”同樣，我們也不會(huì)碰到每個(gè)客戶都說(shuō)你是“神經(jīng)病”。每個(gè)拜訪的客戶都是人民幣，推銷永遠(yuǎn)都是大數(shù)法則，和你拜訪的客戶數(shù)成正比。

銷售人員最要不得的兩個(gè)字就是“怕”和“懶”，推銷就是一場(chǎng)YES和NO的戰(zhàn)爭(zhēng)，一場(chǎng)做和不做的爭(zhēng)斗。

出擊再出擊，一個(gè)銷售人員惟有不斷的向自己挑戰(zhàn)，鍥而不舍，才能獲得成功。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人越講嗓門越大，仿佛回到了自己剛出校門的那個(gè)時(shí)代，每天穿著西裝拜訪客戶的他，總喜歡出門前練習(xí)微笑，給自己打氣，然后換來(lái)一天的好業(yè)績(jī)。

“那么馬老師，你的這些銷售技巧講的很好�！弊�在房間一角的一個(gè)20出頭的年輕人說(shuō)道：“但是現(xiàn)在的問(wèn)題是我不懂得找誰(shuí)去聊天，我的客戶究竟在哪里呢？”

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人知道，客戶開(kāi)發(fā)事實(shí)上左右了一個(gè)銷售人員推銷事業(yè)的成敗，有家公司曾經(jīng)對(duì)700位離職業(yè)務(wù)員進(jìn)行過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)95%的人是因?yàn)椴恢�道如何去尋找客戶�？蛻羰菢I(yè)務(wù)員最寶貴的財(cái)產(chǎn)，也是推銷事業(yè)得以延續(xù)的命脈所在。那么，客戶究竟在哪里呢？

馬得其拿出他的萬(wàn)寶龍，在筆記本上寫下了一串字：

F：FAMILY（家庭）

I：INFLUENCE（影響力中心）N：NEIGHBORHOOD（居住環(huán)境）D：DIRECTLY（其他媒介）S：SOCIETY（社團(tuán)）

這幾個(gè)英文單詞的前一個(gè)字，合在一起就是FINDS（尋找）。

同學(xué)

客戶開(kāi)發(fā)有所謂的緣故法、介紹法和陌生法。緣故法就是自己的熟悉人。馬得其在紙上畫了5個(gè)圈，然后寫上了“5同”：

Sales同事同鄉(xiāng)同居同好

緣故法的好處是因?yàn)槎际鞘煜さ娜�，比較容易接近，也比較容易成功，但是缺點(diǎn)是得失心比較重。在中國(guó)這樣的社會(huì)，向熟人推銷還是一件比較丟面子的事情，但是銷售人員應(yīng)該明確，我們的產(chǎn)品是為他帶來(lái)益處的，是為他解決問(wèn)題而來(lái)的，而不是“殺熟”。當(dāng)你熱愛(ài)自己的產(chǎn)品，完全消化自己產(chǎn)品的購(gòu)買點(diǎn)的時(shí)候，這點(diǎn)顧忌就會(huì)煙消云散了。

介紹法是利用他人的影響力，或者是延續(xù)現(xiàn)有的客戶，建立口碑效應(yīng)。銷售行業(yè)中有句名言“每個(gè)客戶的背后，都隱藏著49個(gè)客戶”。

陌生法將會(huì)使你的市場(chǎng)變得無(wú)限大任何人都是你的客戶。但是，陌生法只能是以量取質(zhì)的。沒(méi)有被拒絕夠以前，你就不會(huì)是一個(gè)優(yōu)秀的銷售人員。真正的TOPSALES，都來(lái)自于這種陌生拜訪的不斷地被拒絕又不斷地再去拜訪！

在金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的銷售生涯中，總結(jié)了四句話送給剛開(kāi)始從業(yè)的同行們：

“微笑打先鋒，傾聽(tīng)第一招。贊美價(jià)連城，人品做后盾”。

“但是，如何面對(duì)客戶的拒絕呢？”一個(gè)看起來(lái)二十五六歲的女孩子問(wèn)道顯然，她剛才從馬得其身上學(xué)到了不少的推銷技巧和客戶開(kāi)拓的方法，臉上開(kāi)始興奮地泛出紅暈：“金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我一直在拼命地找客戶，但是，很多客戶拒絕我，我卻不知道如何去面對(duì)，我想，如果我能很好地處理拒絕的話，是不是能再提高一下我的業(yè)績(jī)呢？”

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人又再次點(diǎn)了一下煙斗，吸了兩口。實(shí)際上所有的拒絕只有三種：第一是拒絕銷售人員本身，第二是客戶本身有問(wèn)題，第三是對(duì)你的公司或者是產(chǎn)品沒(méi)有信心。

拒絕只是客戶的習(xí)慣性的反射動(dòng)作，除非他聽(tīng)了介紹就買很可惜這樣的情況比較少，一般說(shuō)來(lái)，惟有拒絕才可以了解客戶真正的想法，并且，拒絕處理是導(dǎo)入成交的最好時(shí)機(jī)。

拒絕處理的技術(shù)要從分析中國(guó)人的個(gè)性開(kāi)始著手。中國(guó)人的個(gè)性中的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，都是成交的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

中國(guó)人的記性奇好，所以，對(duì)客戶的承諾一定要兌現(xiàn)，否則，你這輩子都恐怕沒(méi)有機(jī)會(huì)成交。

中國(guó)人愛(ài)美，所以，銷售人員給人的第一印象很重要。中國(guó)人重感情，所以，銷售要注重人與人的溝通。

中國(guó)人喜歡牽交情，所以，你也要和你的客戶牽交情哎呀，小王啊，是你同學(xué)啊，他是我鄰居啊，這樣關(guān)系可以立刻拉近。

中國(guó)人習(xí)慣看臉色，表情都寫在臉上，所以，你要注意察言觀色。中國(guó)人喜歡投桃報(bào)李，所以，一定要懂得相互尊重。中國(guó)人愛(ài)被贊美，所以，你要逢人減歲，逢物加價(jià)。

中國(guó)人愛(ài)面子，所以，你要給足你的客戶面子。

中國(guó)人不容易相信別人，但是，對(duì)于已經(jīng)相信的人卻深信不疑，所以，銷售最重要的是獲得客戶的信任。

中國(guó)人太聰明，所以，不能被客戶的思路帶著走，銷售的每個(gè)環(huán)節(jié)由誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)決定了最后是否能成交抑或你被客戶拒絕。

中國(guó)人不愛(ài)“馬上”，怕做第一，知而不行，喜歡話講一半，所以，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，你要懂得給你的客戶做決定。

中國(guó)人喜歡馬后炮，你要表示對(duì)他意見(jiàn)的認(rèn)同。中國(guó)人不會(huì)贊美別人，所以，你要學(xué)習(xí)贊美。

所以，金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的結(jié)論是，異議處理技巧的關(guān)鍵是抓住人性，懂得分析客戶拒絕背后的真正問(wèn)題。

金牌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不想半天之內(nèi)就給這些朋友灌輸太多的銷售技巧，事實(shí)上，銷售技巧是因人而宜的東西，也不是今天學(xué)了明天就能用的東西的，當(dāng)你越來(lái)越忘記銷售技巧的時(shí)候，你的技巧才是真正越來(lái)越純熟

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何和客戶房主打交道？為什么客戶看了很多次房子卻不能成單？如何和客戶房主實(shí)現(xiàn)良好的溝通？如何掌握房主和客戶都能接受的房?jī)r(jià)和談判？新員工如何迅速掌握銷售技巧？如何有效了解客戶的類型和內(nèi)心想法？對(duì)策是哪些？店長(zhǎng)如何建立一個(gè)高效的團(tuán)隊(duì)？如何有效制定門店內(nèi)的有效競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制？

我總結(jié)了中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在從業(yè)過(guò)程中遇到的問(wèn)題，全書32萬(wàn)字，212頁(yè)，涉及了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人日常操作中的方方面面，是經(jīng)紀(jì)人在從業(yè)過(guò)程中的分析和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，具有良好的指導(dǎo)和實(shí)戰(zhàn)意義。

1：銷售技巧：從銷售流程，說(shuō)話節(jié)奏，客戶反應(yīng)，房源優(yōu)缺點(diǎn)介紹，房源有效推銷，客戶問(wèn)題回答等各方面給予全面分析和引導(dǎo)，迅速提高銷售技巧。

2：實(shí)戰(zhàn)案例分析：各種實(shí)際案例分析，買房糾紛，交易過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)等，使得經(jīng)紀(jì)人在實(shí)際操作過(guò)程中碰到此類問(wèn)題能有效應(yīng)付，化解風(fēng)險(xiǎn)。

3;操作流程：從客戶接待開(kāi)始，房源配對(duì)，客戶帶看，談判技巧，逼訂，售后服務(wù)等各環(huán)節(jié)給予詳細(xì)的指導(dǎo)和建議，有效提高成單率。

4;客戶類型分析：從社會(huì)地位上，性格上，綜合條件上，買房目的上給客戶進(jìn)行定位分析，并詳盡給出各種對(duì)策和應(yīng)對(duì)方法，讓經(jīng)紀(jì)人在面對(duì)客戶時(shí)游刃有余。

5;自身建設(shè)：經(jīng)紀(jì)人自己內(nèi)心的自信心，自我激勵(lì)，憂郁排解。壓力釋放，全面提升經(jīng)紀(jì)人自身的素質(zhì)。

6;溝通技巧：房屋交易過(guò)程其實(shí)就是一個(gè)不斷溝通的過(guò)程，對(duì)于與客戶在電話和面談中的溝通給予詳細(xì)的指導(dǎo)和介紹，溝通技巧是成功的前提。

7;銷售拓展：有效的尋找房源和客戶，拜訪陌生和潛在客戶，找尋房源，擴(kuò)大房源和客戶范圍，讓經(jīng)紀(jì)人有方向和目的可循，提高自己的業(yè)績(jī)。

8;團(tuán)隊(duì)建設(shè)：門店內(nèi)部獎(jiǎng)懲激勵(lì)，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，與員工的溝通技巧，如何防止員工走私單等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題按照先進(jìn)的制度進(jìn)行規(guī)劃，讓團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力大大提高。

9;談判流程：與客戶的談判，與房主的溝通，價(jià)格讓步幅度，談判技巧等，讓經(jīng)紀(jì)人把握好一個(gè)良好的度，促進(jìn)談判成功。

為什么我們付出很多努力和辛苦，但是卻不能成單？為什么客戶看了房子很滿意，但是卻不下單，客戶心里到底怎么想？為什么雙方價(jià)格談不下來(lái)？等等，這就是一個(gè)技巧和經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題。沒(méi)有華麗的辭藻，不切合實(shí)際的內(nèi)容，都是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在日常操作過(guò)程中碰到的問(wèn)題分析和對(duì)策，面對(duì)各環(huán)節(jié)的有效應(yīng)對(duì)技巧，能大幅提升自身的業(yè)績(jī)，是一線房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不可多得的必備參考資料。

部分內(nèi)容第一部分：銷售精英培訓(xùn)內(nèi)容(實(shí)用版)一、心理建設(shè)建立信心之方法：

1、任何時(shí)候，你要相信"天下沒(méi)有賣不掉的房屋"。就象什么樣的姑娘都有人愛(ài)一樣，房子賣不出去，是因?yàn)槟愕墓ぷ鬟�沒(méi)有做到家。2、保持信心，相信自己絕對(duì)能將房屋賣掉。能順利成單。在這種信心的前提下，不遭受失敗之打擊，不斷地分析自己的售屋流程是否有改進(jìn)之必要。3、對(duì)于價(jià)格要有信心，對(duì)于買主來(lái)說(shuō)，不輕易降價(jià)。同樣，對(duì)于房主出價(jià)要迅速殺價(jià)。

（1）客戶在意房子的條件的是

①需求（面積、房屋價(jià)值以及將來(lái)之預(yù)期價(jià)值、大小環(huán)境、優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)、屋旁綠地及公共設(shè)施、平面、通風(fēng)、采光、私密性、建材設(shè)備、房屋朝向，高度，樓層朝向，交通狀況，物業(yè)管理水平，）。

②個(gè)人對(duì)此房屋的喜好（前述各項(xiàng)條件非常優(yōu)良）。

③房屋的價(jià)值和心理預(yù)期（業(yè)務(wù)員要突出房屋的優(yōu)點(diǎn)）超過(guò)接受之價(jià)位。（2）不要內(nèi)心里有底價(jià)之觀念，一定要讓客戶覺(jué)得房子物超所值。

（3）不要以客戶出價(jià)作基礎(chǔ)，來(lái)作價(jià)格談判（即以客戶之出價(jià)作加價(jià)，最好是了解客戶的大致意向后，自己先報(bào)出價(jià)位）。對(duì)于房主也是如此。

2①不論客戶出價(jià)在底價(jià)以上或以下，都要馬上拒絕。讓客戶感覺(jué)到其價(jià)格的不合理性，這樣做的目的，是為了爭(zhēng)求主控權(quán)，讓客戶認(rèn)為標(biāo)列價(jià)格合理。而且讓他爭(zhēng)取成交價(jià)格，互相都爭(zhēng)得爭(zhēng)得很辛苦。（安全感、滿足感、自私感、便宜感、成就感）。

②取得對(duì)方信任，不要讓客戶產(chǎn)生作為經(jīng)紀(jì)人出價(jià)的時(shí)候有"心虛"之感。

拒絕客戶之出價(jià)，要"信心十足"地加以立即回答。回答的語(yǔ)速要快，語(yǔ)句簡(jiǎn)潔明了。比如：

●怎么可能，您出的價(jià)格連成本都不夠（分析土地成本、營(yíng)建成本、增值稅、稅金、管理及銷售成本，同類型房屋的價(jià)位等），房主：（您出的價(jià)這么高怎么賣出去？）

●怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相關(guān)道具、名片及標(biāo)示價(jià)格）出了35（我方配合）萬(wàn)，公司都不答應(yīng)。（最近XX公司的張先生委托我們出售的房子，地段和環(huán)境比你這個(gè)房子要好的多，也沒(méi)有賣這個(gè)價(jià)錢�，F(xiàn)在市場(chǎng)的大環(huán)境都是這樣，大家都在觀望中，是供過(guò)于求，有行無(wú)市）有名姓，職業(yè)，更容易讓人信服。

●怎么可能，你來(lái)蓋，我們公司來(lái)買。讓客戶心里覺(jué)得自己的價(jià)位可能有偏差�！裨趺纯赡埽�現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，這樣的地段，還有這種房?jī)r(jià)嘛？職業(yè)道德、敬業(yè)精神、傻瓜精神--1、職業(yè)道德

（1）努力工作，創(chuàng)造業(yè)績(jī)。也是從自身的利益考慮出發(fā)。

（2）以公司整體利益作思考。要有全盤意識(shí)，團(tuán)隊(duì)合作精神很重要。

（3）切莫在業(yè)務(wù)過(guò)程中舞弊或做一些不合實(shí)際的承諾。保持自己的職業(yè)道德水準(zhǔn)（4）切莫太短視，要將眼光放遠(yuǎn)�？吹叫袠I(yè)的前景和發(fā)展方向。

（5）以業(yè)主客戶及公司利益來(lái)銷售房屋。這是一個(gè)立場(chǎng)的問(wèn)題，只有站在這個(gè)立場(chǎng)上，你才能更多的取得信任。

①講價(jià)的次數(shù)要盡量少，如果次數(shù)太多，會(huì)讓人懷疑其中還是有水份，還有下降的空間。爭(zhēng)取較高之"成交價(jià)位"也是為了自己的利益。許多失敗之主因，在于經(jīng)紀(jì)人員太多

②不要輕易被客戶欺騙（對(duì)人動(dòng)之以情，對(duì)事動(dòng)之以理，以實(shí)在的理由來(lái)說(shuō)服和打動(dòng)別人，少說(shuō)些空話，站在客戶的立場(chǎng)上分析房子的價(jià)值，讓他覺(jué)得比預(yù)想的期望值要高，覺(jué)得物超所值，這樣才會(huì)下決心購(gòu)買）。2、敬業(yè)精神

（1）充分利用時(shí)間來(lái)進(jìn)行銷售和尋找客戶工作，努力工作必然會(huì)有收獲。

（2）不怕遭受買主拒絕，對(duì)房屋絕不灰心。作為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，拒絕的例子太多，沒(méi)有特別順利的交易過(guò)程。首先自己必需明白這一點(diǎn)。

（3）將房屋視為自己的來(lái)處理。有一個(gè)良好責(zé)任心（4）充實(shí)相關(guān)專業(yè)知識(shí)。①面積計(jì)算

②建筑施工圖之認(rèn)識(shí)③建筑技術(shù)、法規(guī)

④房屋造價(jià)成本及市場(chǎng)行情，市場(chǎng)預(yù)期前景⑤成單和交易技巧⑥貸款種類及辦理方式

3、自認(rèn)為傻瓜后，才能成為優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

（1）認(rèn)識(shí)產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)。大聲說(shuō)出房屋的優(yōu)點(diǎn)，偶爾說(shuō)出房屋的一些微不足道的小缺點(diǎn)，更容易取得信任。（2）不斷地分析自己的銷售技巧及改進(jìn)方法。哪些方面不對(duì)？言語(yǔ)，神態(tài)？？專業(yè)知識(shí)？客戶心理把握？等等，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。二、銷售技巧

由于房地產(chǎn)買賣金額很大，而且不象一般商品一樣能夠擁有統(tǒng)一之售價(jià)。因此，銷售技巧（談判策略）愈高明，愈能使您以"比合理價(jià)格更高之價(jià)位"售出房屋或者讓客戶下定決心購(gòu)買。

●房源附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點(diǎn)--說(shuō)服客戶心動(dòng)1、客戶心動(dòng)之原因（1）自身需要（2）自己喜歡

（3）認(rèn)可價(jià)值≥價(jià)格（覺(jué)得物超所值之后才會(huì)購(gòu)買）

2、針對(duì)所銷售房源之缺點(diǎn)，客戶將會(huì)問(wèn)到那些問(wèn)題？提前自擬"說(shuō)服客戶之優(yōu)美理由"（準(zhǔn)備答客人疑問(wèn)問(wèn)題），將缺點(diǎn)化為優(yōu)點(diǎn)或作掩飾帶過(guò)，突出房子的優(yōu)點(diǎn)和潛力�！皲N售前針對(duì)房源的優(yōu)缺點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形式等各方面慢慢說(shuō)服客戶1、如何將優(yōu)點(diǎn)充分表達(dá)。

（1）產(chǎn)品之優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)（尤其是缺點(diǎn)之回答，要提前預(yù)演。以防臨時(shí)語(yǔ)塞）。

3（2）附近市場(chǎng)、交通、學(xué)歷、公園、及其他公共設(shè)施的詳細(xì)和準(zhǔn)確狀況。（3）附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點(diǎn)。

（4）附近交通建設(shè)、計(jì)劃道路、公共建設(shè)之動(dòng)向和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。（5）附近同類競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案或房源比較（面積、產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格）。

（6）區(qū)域、全市、全國(guó)房屋市場(chǎng)狀況之比較（價(jià)格、行情、市場(chǎng)供給等經(jīng)濟(jì)情況對(duì)房地產(chǎn)前景之影響，各區(qū)域房?jī)r(jià)及房租之比）。（7）個(gè)案地點(diǎn)（增值潛力--值超其價(jià)），大小環(huán)境之未來(lái)有利動(dòng)向。

（8）經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、行政命令因素之利多、或利空因素（尤其是利空因素之回答）。（9）相關(guān)新聞報(bào)道對(duì)房產(chǎn)樓市的有利話題。

2、如何回答客戶提出之缺點(diǎn)。針對(duì)缺點(diǎn)，避重就輕，回答迅速。不要拖泥帶水，如果拖泥帶水，客戶會(huì)覺(jué)得你是在現(xiàn)編答案敷衍他。3、增加談話內(nèi)容和素材。

●針對(duì)附近房源作比較面積、規(guī)劃、價(jià)位

1、不主動(dòng)攻擊，但在說(shuō)話時(shí)要防御，對(duì)于客戶的問(wèn)題回答要簡(jiǎn)介明了。

2、看房得時(shí)候，可帶客戶到現(xiàn)場(chǎng)附近繞一圈，了解臨街巷道名稱，附近大環(huán)境、小環(huán)境、學(xué)校、公園、車站名稱、學(xué)區(qū)等。讓客戶自己感受一下將來(lái)的家居環(huán)境氛圍。

3、與房屋所在小區(qū)附近鄰居維持好關(guān)系。有的時(shí)候，他們一個(gè)不經(jīng)意的意外言語(yǔ)可能導(dǎo)致交易流產(chǎn)，記住，任何時(shí)候不要得罪人，要保持禮貌和彬彬有禮的形象。

這五個(gè)銷售流程，可能在第3個(gè)流程（成交階段）買方即已下訂金。但是，買方也有可能沒(méi)下訂金，此時(shí)經(jīng)紀(jì)人員即應(yīng)追根究底，和客戶交流，了解客戶內(nèi)心的想法（仔細(xì)分析買方無(wú)法下訂之因，想出適當(dāng)?shù)膶?duì)策和替代方案）、再度推銷。如此這樣一直到買方下訂金且簽約為止。要做到了解了客戶的心意和真實(shí)想法，你才可以繼續(xù)下一步。1、刺探買方真實(shí)的心意（過(guò)濾客戶之需求、喜好、價(jià)位）

從客戶進(jìn)入接待中心，即應(yīng)詢問(wèn)客戶之職業(yè)、居住地區(qū)、面積及房間需求等，來(lái)分析客戶心理。所謂"刺探買方心理"，是指挖掘買方之需求、喜好及期望價(jià)格（購(gòu)買房屋預(yù)算）。一般說(shuō)來(lái)，經(jīng)紀(jì)人員在此一階段，應(yīng)掌握下列原則：①?gòu)?qiáng)調(diào)大環(huán)境、小環(huán)境之優(yōu)點(diǎn)。

②強(qiáng)調(diào)房屋之優(yōu)點(diǎn)。格局好，造型佳，采光充足，風(fēng)水佳，房間、客廳、廚房、主臥室大，視野佳，私密性佳，門面氣派，動(dòng)線流暢，價(jià)格合理（價(jià)值超過(guò)價(jià)格），交通、環(huán)境、公共設(shè)施，增值潛力

2、說(shuō)服買方購(gòu)買、且促成成交氣氛

當(dāng)客戶參觀完房源、資料、附屬設(shè)施等之后，可在客戶的需求、喜好、預(yù)期價(jià)位均與本產(chǎn)品相符時(shí)，即可進(jìn)行說(shuō)服對(duì)方購(gòu)買并行動(dòng)。您可以使用下列方法，來(lái)加強(qiáng)客戶信心及購(gòu)買意愿：

①提高本產(chǎn)品之價(jià)值

②使用迂回戰(zhàn)術(shù)，加強(qiáng)買方信心，且融洽氣氛

（1）清楚地針對(duì)"某一房屋"的優(yōu)點(diǎn)，介紹給客戶知道，且加強(qiáng)買方信心（說(shuō)話的語(yǔ)氣要很堅(jiān)定）。

（2）必要時(shí)使用假客戶、假電話來(lái)作促銷。

A當(dāng)客戶參觀房屋且正在進(jìn)行談判時(shí)，如果可能的話，可以安排二、三組假的客戶參觀房屋。讓客戶感受到房源的緊張狀態(tài)

B當(dāng)客戶正在進(jìn)行談判時(shí)，可以請(qǐng)同事打一通假電話到看房現(xiàn)場(chǎng)，作競(jìng)爭(zhēng)性促銷。比如：�。筷愊壬�也要看房啊，他定了沒(méi)有�。课椰F(xiàn)在正在和張先生看房呢，這邊張先生的興趣很大，如果那邊沒(méi)有下定，還是先看看張先生的意思吧。放下電話后，很隨意的說(shuō)說(shuō)，沒(méi)事，我的一個(gè)同事，他的客戶也想看看這套房子，我叫他先不要著急，等你決定了再說(shuō)，你要是不滿意的話，再通知他不遲。（3）自我促銷法：

編幾套關(guān)于房源銷售的小故事，來(lái)加強(qiáng)客戶信心，促進(jìn)對(duì)方購(gòu)買。

3、促成交易（要求客戶下訂金）一般說(shuō)來(lái)，售屋人員在促成交易，讓客戶放下訂金之前，必須與客戶進(jìn)行"價(jià)格談判"。因此，本階段要研習(xí)（1）講價(jià)技巧;（2）成交技巧。①講價(jià)技巧（如何拉高成交價(jià)格？如何吊價(jià)？）

（1）堅(jiān)定立場(chǎng)，肯定公司所定的房源價(jià)格價(jià)格很合理（表現(xiàn)信心十足之樣）不輕易讓價(jià)，讓價(jià)必須有理由。

4（2）不輕信客戶之假情報(bào)、假資料。（客戶有時(shí)會(huì)批評(píng)產(chǎn)品或制造假情報(bào)來(lái)打擊經(jīng)紀(jì)人員，比如別的中介公司的某某房源等等）。

（3）不要使用客戶之出價(jià)來(lái)抬高價(jià)格，而是讓客戶按照自己所定的價(jià)格來(lái)展開(kāi)談判（即加價(jià)之意）。

●當(dāng)客戶出價(jià)低于底價(jià)時(shí)，要使用強(qiáng)烈態(tài)度來(lái)反擊，讓他認(rèn)為自己開(kāi)價(jià)很離譜�；�本上沒(méi)有什么可能�！癞�(dāng)客戶出價(jià)高于底價(jià)時(shí)，也要表現(xiàn)出不可能答應(yīng)之態(tài)度。

●回絕客戶出價(jià)后，可再?gòu)?qiáng)調(diào)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)，來(lái)慢慢化解客戶出價(jià)或壓價(jià)的念頭。

●經(jīng)紀(jì)人員可將房屋總價(jià)分割成自備款及銀行貸款來(lái)談，這樣買主從心理上比較不會(huì)感覺(jué)價(jià)格很高。

（4）不要使用總價(jià)來(lái)作說(shuō)服使用自備款，用每月貸款償還金額來(lái)作說(shuō)明。這樣客人的心理預(yù)期會(huì)提高很多。

（5）讓價(jià)的時(shí)候要有理由先要讓客戶滿意然后再作價(jià)格談判事先要編列讓價(jià)理由（6）讓價(jià)時(shí)，可向買方提出相對(duì)要求要求客戶答應(yīng)付出較多訂金、簽約快速（3天內(nèi)）、或全部支付現(xiàn)金，來(lái)作為讓價(jià)之相對(duì)要求（反要求）。告之客戶：你要知道這個(gè)價(jià)格真的很低了，如果你再不簽約，我真的不敢保證，公司那么多門市，那么多經(jīng)紀(jì)人，每天都在銷售，我真的不能保證房子過(guò)了幾天或者是房主反悔不同意怎么辦？②成交技巧

1）單刀直入法：當(dāng)客戶開(kāi)價(jià)高于底價(jià)時(shí)，可以采用迅速成交之法。當(dāng)客戶干脆地拿出現(xiàn)金或支票時(shí)，可以單刀直入地要求相對(duì)條件。

2）幕后王牌法：當(dāng)客戶開(kāi)價(jià)高于底價(jià)時(shí)，可以表示自己無(wú)權(quán)決定，要請(qǐng)示公司。再詢問(wèn)對(duì)方是否能下訂金？訂金多少？若確定他能支付之訂金，則可打假電話請(qǐng)示上級(jí)，連續(xù)幾次而后，為了表示誠(chéng)意，示意上級(jí)終于答應(yīng)此一價(jià)格，但是不能保留很長(zhǎng)時(shí)間，要求三天內(nèi)簽約�！癞�(dāng)客戶開(kāi)價(jià)時(shí)，可以迂回地表示自己無(wú)權(quán)作主，（要請(qǐng)示上級(jí)），再詢問(wèn)對(duì)方能下多少訂金。

●當(dāng)客戶開(kāi)價(jià)低于底價(jià)時(shí)，除了立即回拒外，可再使用假客戶、假電話來(lái)拉高成交價(jià)格。3）假設(shè)成交法：

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)銷售操作流程一：客戶接待

1：經(jīng)紀(jì)人看到門店外有客戶時(shí)應(yīng)及時(shí)起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）

2：在詢問(wèn)客戶問(wèn)題時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確，快速。

3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請(qǐng)客戶到公司做詳細(xì)了解。

4：按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，并適時(shí)的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購(gòu)房目的，是不是決策者，付款能力，購(gòu)房意向，目前的居住狀況等。

5：如果客戶對(duì)公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時(shí)沒(méi)有客戶所需要的房源銷售員應(yīng)果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到，此刻再向客戶提出留個(gè)聯(lián)系電話，并熱情的遞上自己的名片。二：配對(duì)

1：在接到新房源后，應(yīng)立即開(kāi)始客戶配對(duì)，選擇自己在半個(gè)月之內(nèi)的客戶進(jìn)行刪選。要求：A列出意向客戶。B按客戶購(gòu)買意向排序C按客戶購(gòu)買力排序D選定主要客戶

E逐一打電話給主要客戶，約定看房。三：電話約客

1：撥通客戶電話，告知客戶房源信息

2：詢問(wèn)客戶是不是在家或有沒(méi)有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費(fèi)對(duì)方手機(jī)費(fèi)。這些細(xì)節(jié)要考慮清楚。3：簡(jiǎn)單講述房源基本信息。4：和客戶約定看房時(shí)間，地點(diǎn)。（注意2選1原則）四：帶看前準(zhǔn)備1：設(shè)計(jì)帶看線路

2：設(shè)計(jì)帶看過(guò)程中所要提出的問(wèn)題。（合理安排問(wèn)題的先后順序）3：列出物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)

4：思考如何把物業(yè)缺點(diǎn)最小化，揣摩客戶可能提出的問(wèn)題及回答方案。5：整理該物業(yè)相關(guān)資料。五：如何帶看

1：空房必須準(zhǔn)時(shí)赴約，實(shí)房必須提前3045分鐘到達(dá)業(yè)主家中，與業(yè)主進(jìn)行溝通，為看房過(guò)程的順利完成打好基礎(chǔ)。

2：理清思路，按照自己的看房設(shè)計(jì)帶看。3：詢問(wèn)客戶買房目的。4：詢問(wèn)客戶居住狀況等。

5：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以后的跟進(jìn)工作打好基礎(chǔ)。

56：贊揚(yáng)客戶的工作，性格，為人等優(yōu)點(diǎn)，拉進(jìn)與客戶的關(guān)系。消除客戶的警惕感。六：房源內(nèi)場(chǎng)操作

1：進(jìn)入物業(yè)主動(dòng)介紹房子的相關(guān)情況，但切記，不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)全都告訴客戶，留下2或3個(gè)優(yōu)點(diǎn)，在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點(diǎn)或自己陷入僵局時(shí)救急，此時(shí)把這些優(yōu)點(diǎn)告訴客戶來(lái)帶開(kāi)客戶的思路。時(shí)時(shí)把握主動(dòng)權(quán)。

2：留給客戶適當(dāng)?shù)臅r(shí)間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動(dòng)及言行）3：控制時(shí)間，不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時(shí)間，并根據(jù)不同的客戶提出不同的問(wèn)題，以了解客戶對(duì)物業(yè)的看法。

4：讓客戶提問(wèn)發(fā)表意見(jiàn)，熟練快速解答客戶疑問(wèn)。認(rèn)可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對(duì)，也不要去反駁客戶，而是加以引導(dǎo)，讓客戶自己察覺(jué)他的問(wèn)題，多用反問(wèn)或雙重否定的方式回答客戶的問(wèn)題。5：為客戶做一下總結(jié)。（每套房子都有它的優(yōu)缺點(diǎn)，但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因?yàn)�，�?duì)于房子來(lái)講，它是個(gè)即定的產(chǎn)品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點(diǎn)，是優(yōu)點(diǎn)多與不足，還是不足多于優(yōu)點(diǎn)。對(duì)于它的不足，自己是不是可以接受。考慮自己的選擇和衡量。）6：結(jié)束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在帶出小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。）

七：成交前的準(zhǔn)備

1：對(duì)已產(chǎn)生購(gòu)買意向的客戶應(yīng)立即帶回公司。

2：再次肯定和贊揚(yáng)客戶的眼光，并把握時(shí)間，適時(shí)的對(duì)客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望）

3：到達(dá)公司后，先禮貌的請(qǐng)客戶到會(huì)議室入座，第一時(shí)間送上茶水。

4：主動(dòng)象客戶介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的后顧之憂。

5：和客戶確認(rèn)下單事宜。（但不宜操之過(guò)急，要有序引導(dǎo)，循序漸進(jìn)）如："陳先生，這個(gè)小區(qū)的環(huán)境好不好？""好，不錯(cuò)，還可以""對(duì)這套房子的感覺(jué)怎樣？""不錯(cuò)，還可以""房型滿意嗎？""挺好的，不錯(cuò)""采光好不好？""好，不錯(cuò)"

抓住房子的優(yōu)勢(shì)及有利條件，用肯定式問(wèn)句，讓客戶做肯定式回答。6：抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。

如："陳先生，既然您對(duì)這套房子相當(dāng)滿意，那么您對(duì)這套房子的價(jià)格是不是可以接受？"八：守價(jià)階段

1：要點(diǎn)：銷售員沒(méi)有對(duì)客戶讓價(jià)的權(quán)利。

如：客戶："房子的價(jià)格比較高，是不是可以低些��？畢竟，這套房子的周邊交通不是很方便。"

銷售員："哦，陳先生，是這樣的，對(duì)于房子的價(jià)格原則上我們是沒(méi)有主動(dòng)權(quán)的，必須要和業(yè)主協(xié)商后，才可以答復(fù)您。"您看這樣行不行，您先告訴我您的上限是多少？（掌握主動(dòng)，了解客戶的心理價(jià)格）

注意：對(duì)于還價(jià)幅度太厲害的客戶，業(yè)務(wù)員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因?yàn)�，這個(gè)價(jià)格是客戶在試探這套房子的水分有多大，如果此時(shí)業(yè)務(wù)員有任何不當(dāng)?shù)谋砬榛蚺e動(dòng)的話，客戶會(huì)再度大幅度殺價(jià)。所以，此時(shí)業(yè)務(wù)員必須果斷，干脆的回答客戶，這個(gè)價(jià)格是不可能成交的，并告訴客戶前些天有一個(gè)比他上限高的價(jià)格都沒(méi)能成交，同時(shí)，再次運(yùn)用房子的優(yōu)勢(shì)或其它有利條件駁回客戶的試探，從客戶手上取回談判主動(dòng)權(quán)。然后，要求客戶對(duì)價(jià)格做出重新定位。

2：在得到客戶的第2個(gè)價(jià)格后，業(yè)務(wù)員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài)，并告訴客戶，只能先和業(yè)主溝通一下，在自己于業(yè)主溝通的時(shí)候，避免在客戶的視線范圍內(nèi)溝通，要注意發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的作用，邀請(qǐng)店長(zhǎng)或其它資深業(yè)務(wù)員幫忙跟進(jìn)客戶。自己離開(kāi)談判桌與業(yè)主溝通。

3--15分鐘左右，回到談判桌前，告訴客戶，業(yè)主雖不接受他的價(jià)格，但也做了些讓步。給

出一個(gè)高于客戶上限的價(jià)格，讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價(jià)格底線。

4：此時(shí)，談判可能會(huì)陷入一種僵持階段，客戶有可能要求與業(yè)主直接談判，作為業(yè)務(wù)員，應(yīng)果斷阻止，告訴客戶自主談價(jià)的缺點(diǎn)。（如：你們雙方如果自行談價(jià)的話，在雙方陷入僵局的時(shí)候，如果為了面子問(wèn)題或一些小事相互都不讓步，甚至有時(shí)為了一口氣，弄得一方不買，一方不賣連回旋的余地都沒(méi)有，找到一套自己滿意的房子本來(lái)就不容易，不要因?yàn)檫@些小事弄得得不償失。而我們作為第3方，不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益，且又經(jīng)過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)和許多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，配合我們的專業(yè)素質(zhì)成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。）另外，還可以列舉一些由于自主交易而產(chǎn)生糾紛的案列取消對(duì)方的念頭。同時(shí)，和客戶共同設(shè)定一個(gè)比較實(shí)際的成交價(jià)格，然后，安撫客戶的情緒，告訴客戶自己再做努力與業(yè)主溝通。

65：此時(shí)，談判才真正進(jìn)入關(guān)鍵階段。業(yè)務(wù)員才可開(kāi)始真正和業(yè)主進(jìn)行溝通，談價(jià)，殺價(jià)。

九：殺價(jià)階段

原則：找出各種對(duì)自己有利的因素，引導(dǎo)業(yè)主下降價(jià)格。主要方法：1：市場(chǎng)因素2：政策影響

3：客戶的稀缺4：客戶還有第2選擇5：周邊地區(qū)房源的充足和同等房源的性價(jià)比6：告訴客戶，把錢轉(zhuǎn)起來(lái)，才能賺更多的錢。

殺價(jià)第1步：告訴業(yè)主，現(xiàn)在有客戶在公司談價(jià)格。我們做了許多工作，現(xiàn)在基本上已經(jīng)達(dá)成了一致，但在價(jià)格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。

殺價(jià)第2步：業(yè)主此刻會(huì)護(hù)盤或試探對(duì)方的出價(jià)，作為業(yè)務(wù)員此時(shí)應(yīng)運(yùn)用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業(yè)主的價(jià)格。做出反試探，看看業(yè)主的反應(yīng)如何。如果，業(yè)主對(duì)此價(jià)格有強(qiáng)烈的不滿反映時(shí)，要注意安撫業(yè)主情緒，（如：告訴業(yè)主，自己已經(jīng)明確告訴客戶這個(gè)價(jià)格成交不可能，所以，現(xiàn)在才和他協(xié)商一個(gè)雙方都可以接受的價(jià)格。同時(shí)，要求業(yè)主給出一個(gè)價(jià)格底線。

殺價(jià)第3步：在得到業(yè)主的底線價(jià)格后，告訴業(yè)主自己將和客戶進(jìn)行協(xié)商，有問(wèn)題再行溝通。

隔10分鐘左右，再度和業(yè)主協(xié)商，確定最后業(yè)主的底線價(jià)格。十：下訂階段

1：一般情況下，通過(guò)以上的步序，應(yīng)該可以使雙方的價(jià)格達(dá)到成交價(jià)格，此時(shí)，業(yè)務(wù)員可以提醒客戶是不是可以下訂了，并準(zhǔn)備好相關(guān)的書面合同，簡(jiǎn)單解釋合同的條款。

2：如果此時(shí)客戶還有猶豫的話，業(yè)務(wù)員因提示客戶，好不容易才和業(yè)主在價(jià)格上達(dá)成了一致，如果現(xiàn)在不下訂，萬(wàn)一業(yè)主第2天改變想法的話，那么所有的努力都白費(fèi)了。

3：有些客戶會(huì)借口定金沒(méi)有帶足或其它的一些理由不愿意下訂，此時(shí)，業(yè)務(wù)員應(yīng)"急客戶所急"，告訴客戶，先支付部分定金，余款第2天打清。

4：在誘導(dǎo)客戶下定的過(guò)程中，業(yè)務(wù)員應(yīng)注意和團(tuán)隊(duì)之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。

十一：售后服務(wù)

1：在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)及時(shí)向客戶索取身份證等有效證件，復(fù)印留底，做好交易前的資料準(zhǔn)備。

2：及時(shí)通知貸款專員，為客戶制定貸款計(jì)劃。

3：完成以上步序后，簡(jiǎn)單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時(shí)間和所需材料，提醒客戶在時(shí)間上做好合理按排。

4：在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)該及時(shí)聯(lián)系到業(yè)主，把物業(yè)的出售情況第一時(shí)間通知業(yè)主，并且及時(shí)把客戶的定金轉(zhuǎn)交到業(yè)主手上，確定銷售的有效。

5：在交易過(guò)程中，業(yè)務(wù)員應(yīng)經(jīng)常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系，做好溝通，以使整個(gè)銷售過(guò)程圓滿完成。

16，帶領(lǐng)客戶去看房的時(shí)候，要事先通知房主哪些注意事項(xiàng)？

回答：要求房主事先將家里打掃干凈，收拾整齊，特別時(shí)廚房和衛(wèi)生間的死角。將家里的東西重新擺放一下，一些老房子家里擺放的不是很整齊，給人一種凌亂的感覺(jué)。如果有可能的話，將房子粉刷一遍，讓房子看起來(lái)更新一點(diǎn)，即使不能全部，也要將廚房等污染比較嚴(yán)重的地方粉刷一下，告訴房主，這樣有利于將他的房子以更合適的價(jià)格賣出。打開(kāi)家里的電源，看看有無(wú)損壞的燈泡等，房屋玻璃擦干凈，客戶來(lái)看的時(shí)候，把燈光全部打開(kāi)，顯得房屋很亮堂。陽(yáng)臺(tái)一定清理干凈，不要堆放雜物，否則給客人的感覺(jué)不是很好。門口鋪上墊子，讓客人有一種房子保養(yǎng)很好，不是那種隨便進(jìn)的感覺(jué)。家庭成員不要太多，一兩個(gè)就可以，不要隨便走動(dòng)，否則讓客戶感覺(jué)屋子里很嘈雜。和左右鄰居打好招呼，等客人來(lái)看房的時(shí)候。碰面可以微笑，讓人感覺(jué)鄰里關(guān)系很融洽。房主盡量少講話，不要熱情過(guò)度，擺出一副賣不賣無(wú)所謂的樣子，不能讓客戶感受到自己的急于出售的急迫心理。另外提前告訴房主一個(gè)房?jī)r(jià)（非底價(jià)），萬(wàn)一客人咨詢，按這個(gè)價(jià)格回答。

17，客戶接聽(tīng)你的回訪電話時(shí)，不說(shuō)不要，也不說(shuō)要，態(tài)度推脫曖昧，這時(shí)候你怎么辦？回答：這個(gè)時(shí)候，如果有可能，要和客人面談一次，首先要弄清楚客戶的真實(shí)意圖，是放棄還是在斟酌中？如果是放棄，就要問(wèn)清放棄的原因。是因?yàn)閮r(jià)格還是本身的問(wèn)題，如果是價(jià)格的問(wèn)題，可以告訴他，公司有很多房源，我們會(huì)推薦幾套更好的，他能夠接受的價(jià)格房源供他參考。如果是自身的原因，應(yīng)該作出理解客人的姿態(tài)，留下自己和客人的電話，禮貌的告知希望能有機(jī)會(huì)再次為他服務(wù)。并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候和客戶做一些聯(lián)系。如果客人是斟酌中，應(yīng)該弄清楚客人斟酌的原因在什么地方，并對(duì)癥下藥，幫助客戶解決存在的問(wèn)題。態(tài)度要輕緩，不要露出質(zhì)問(wèn)或者追根到底的語(yǔ)氣。盡力地讓客人感受到我們的真誠(chéng)。

18，客戶落單之后開(kāi)始后悔，并強(qiáng)烈要求退單怎么辦？

回答：不同意客人的做法。按照合同來(lái)執(zhí)行。找出客人后悔地原因，指出原因當(dāng)中不合理的部分。同時(shí)告訴客戶，如果取消交易退單，將要面臨的違約責(zé)任。比如客人覺(jué)得價(jià)格高了，就指出房?jī)r(jià)的合理性，這個(gè)價(jià)格是我們經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次談判次才達(dá)成的價(jià)格。不要被市場(chǎng)的混亂價(jià)格所迷惑。同一座房子也會(huì)因?yàn)槌�向，樓層等�?wèn)題而造成價(jià)格差異。沒(méi)有可比性，如果現(xiàn)在退單，一是違反協(xié)議，二好象我們作為的服務(wù)還有些欠缺，但是其實(shí)違約的責(zé)任并不是經(jīng)紀(jì)人造成的。以耐心的語(yǔ)氣和態(tài)度讓客戶打消退單的念頭，不要在言語(yǔ)上正面和客戶沖突，以免客人惱羞成怒。語(yǔ)氣要平和，但是表現(xiàn)出來(lái)的不能退單的立場(chǎng)要堅(jiān)定.

19，碰到作為同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)面對(duì)同一個(gè)客戶或房主怎么辦？

回答：禮貌的打招呼，讓他們先談，后發(fā)制人。微笑著和客戶說(shuō)，剛才我們的同行已經(jīng)給你介紹很多了，相信你也有了一定的了解，請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下我們公司的房源，你以你專業(yè)的目光，做個(gè)有效的對(duì)比，看看我們的報(bào)價(jià)是否合理，房源是否符合你的要求，有沒(méi)有需要改進(jìn)的地方。在此過(guò)程中，不要貶低對(duì)手和對(duì)手的公司，介紹自己公司的服務(wù)，規(guī)模和特色就可以了。在介紹的過(guò)程中，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候恭維客戶一下，我們也不自吹自擂，我們只是盡心為您提供服務(wù)。如果你對(duì)這套房源不滿意，可以告訴我您的準(zhǔn)確要求，我們會(huì)精心挑選一兩套更好的符合您要求的，節(jié)約你的看房時(shí)間。省的您來(lái)回跑。以自己的真誠(chéng)來(lái)打動(dòng)客戶是最好。

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