高校后勤服務(wù)中的物業(yè)管理

摘要：物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州起步，隨著住房制度改革不斷深化和城市建設(shè)熱潮的推動，物業(yè)管理得到快速發(fā)展，由最初的住宅小區(qū)物業(yè)管理，逐步發(fā)展成覆蓋商務(wù)樓宇、政府辦公、社會公事業(yè)，如醫(yī)院、學(xué)校等的社會服務(wù)管理。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的影響下，專業(yè)物業(yè)管理公司參與高校后勤服務(wù)，并介入學(xué)生教育工作，不僅構(gòu)建了高校教育管理工作的新平臺，也為物業(yè)管理拓展新領(lǐng)域創(chuàng)造了契機。

關(guān)鍵詞：高等學(xué)校社會化改革物業(yè)管理機制管理原則

一、高校物業(yè)管理的形成

（一）高校的后勤社會化改革是一種必然

眾所周知，長期以來我國高校一直習(xí)慣于關(guān)起門來“小而全”的辦學(xué)方式，維持著“一校一戶”辦后勤，校校后勤辦社會的狀況。我國現(xiàn)行的高校后勤管理體制是在過去傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下形成的。在進行改革前，由于國家和高校的統(tǒng)包統(tǒng)攬，高校后勤工作只講投入，不講產(chǎn)出；只講公益服務(wù)，不講經(jīng)濟效益；只講福利供給，不計成本核算。因此，形成了被服務(wù)對象“吃”后勤、后勤“吃”學(xué)校、學(xué)�！俺浴眹�家的不良局面。這種長期以來在人們頭腦中形成的根深蒂固的觀念及產(chǎn)生的后果，使高校后勤服務(wù)的路子越走越艱難，與當(dāng)前市場經(jīng)濟規(guī)律極不適應(yīng)。

隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和高等教育的快速發(fā)展，這種自我封閉、缺少監(jiān)督、沒有競爭機制、不講成本效益、不講科學(xué)管理、不講質(zhì)量水平的高校后勤管理服務(wù)體系，已不能適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展。在第三次全國高等學(xué)校后勤社會化改革工作會議上，教育部長陳至立同志強調(diào)指出，高校后勤社會化改革的滯后是制約我國高等教育發(fā)展的因素之一，后勤工作不改革沒有出路，后勤體制不走社會化的路子沒有前途。要求各個高校必須徹底改變過去那種“一校一戶辦后勤，校校后勤辦社會�！钡臓顩r。當(dāng)前學(xué)校后勤服務(wù)模式落后，后勤社會化改革滯后，后勤負擔(dān)沉重的狀況，已成為制約高等教育發(fā)展的瓶頸因素。因此，進一步推進并盡快完成高等學(xué)校后勤社會化改革關(guān)系到今后我國高等教育工作的全局，具有重要而深遠的意義，進行高校后勤社會化改革勢在必行。

（二）高校后勤社會化改革給高校的物業(yè)管理發(fā)展提供了良好機遇

“高校后勤歸根到底，是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，這是高校后勤社會化改革的根本方向。這種改革也不是全盤否定或抹殺高校后勤為保障正常教學(xué)、生活做出的豐功偉績，只是將這一塊單獨拿出來，納入市場經(jīng)濟條件下的物業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化管理范疇。這樣能更好的運用新的機制、新的模式，克服舊體制的矛盾與弊端，最大限度地選用社會資金、資源和力量，加快后勤建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平，建立起一種新型高校后勤保障體系。

物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，隨著住房制度地改革的不斷深化和在城市建設(shè)熱潮的推動下，物業(yè)管理得到快速的發(fā)展。二十年來，它作為一個新的形態(tài)，主要用于創(chuàng)造和提升人們生活質(zhì)量的新興服務(wù)行業(yè)，提供了包括滿足人們對居住、安全、便利、舒適、精神、價值等各種需求的人居服務(wù)。物業(yè)管理由最初的住宅小區(qū)物業(yè)管理，逐步覆蓋商務(wù)樓宇、政府辦公物業(yè)、社會公共物業(yè)如醫(yī)院、學(xué)校等的社會服務(wù)管理。其現(xiàn)代服務(wù)方式體現(xiàn)出價值、質(zhì)量和水準(zhǔn)，符合當(dāng)今社會大分工潮流和專業(yè)化發(fā)展趨勢。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的影響下，讓專業(yè)物業(yè)管理公司參與高校后勤服務(wù)，并介入學(xué)生教育工作，不僅構(gòu)建了高校教育管理工作的新平臺，也為物業(yè)管理拓展新領(lǐng)域創(chuàng)造了契機。二、高校的物業(yè)管理的特點（一）物業(yè)管理業(yè)主的特殊性

高校是個特殊的業(yè)主，不同于社會物業(yè)小區(qū)的業(yè)主，它的主要任務(wù)是教育教學(xué)工作，是培養(yǎng)人、教育人的事業(yè)單位，是法人單位，而業(yè)主是居住物業(yè)小區(qū)的居民所組成的松散共同體，非法人單位。因此它比小區(qū)中的業(yè)主委員會更具有民主意志的普遍代表性和法律意義上的獨立性。（二）物業(yè)管理工作的政治性

社會物業(yè)管理公司從一建立就是一個完全獨立的經(jīng)營實體，沒有任何包袱，經(jīng)濟獨立，人員結(jié)構(gòu)相對優(yōu)化。而高校中的物業(yè)管理很多都是由高校后勤社會化改革轉(zhuǎn)變而來。后勤化改革是一項系統(tǒng)工程，改革將面臨體制、人事、分配等各方面的變革，這種變革必然帶來利益上的分配差異，而且多年沉淀的思想、等靠要觀念及缺乏競爭、技能較差的種種落后和不適應(yīng)的狀態(tài)，必然會形成各種不穩(wěn)定因素。改革必須確保穩(wěn)定、健康、持久，這也是許多改制后的物業(yè)管理企業(yè)第一要義。因此高校物業(yè)管理首先要講政治，做好思想政治工作，使他們認識上提高、心理上接受，物業(yè)管理才能在穩(wěn)定中求生存，生存中求發(fā)展，逐步過渡到物業(yè)管理的社會化。

物業(yè)管理商業(yè)網(wǎng)點在經(jīng)營價格制定上考慮學(xué)生的穩(wěn)定。高校是一?粹的消費者，經(jīng)濟承受能力有限，因此如開水供應(yīng)、浴室、學(xué)生超市、食堂餐飲價格等，在保障質(zhì)量的同時收費均需比社會價格要低。否則不僅會影響學(xué)生學(xué)習(xí)和生活，而且稍有不慎，就會出現(xiàn)大面積投訴、抱怨，甚至大字報，給校園或社會帶來不安定的因素，也給物業(yè)公司帶來不安定因素。（三）物業(yè)管理工作的育人性

高校物業(yè)管理服務(wù)主體是青年學(xué)生,校園環(huán)境對長期學(xué)習(xí)和生活在這里的學(xué)生影響很大。物業(yè)管理對校園環(huán)境的維護、改善和優(yōu)化，會不斷促進學(xué)校育人工作的全面實施。校園環(huán)境是隱性課程，學(xué)生通過校園環(huán)境得到歷史和現(xiàn)實的各種文化信息，獲得更多生活體驗，產(chǎn)生人文精神架構(gòu)，從而實現(xiàn)育人目的。物業(yè)管理的育人性主要體現(xiàn)在以下四個方面：一是育德，它通過物業(yè)管理人員著裝上崗、掛牌服務(wù)、語言文明規(guī)范、服務(wù)熱情周到以及規(guī)范管理和服務(wù)起到一定的示范作用。從管理人員對不良行為的糾正和勸導(dǎo)，從“愛護草坪”、“文明就餐”、“節(jié)約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關(guān)燈”等警示標(biāo)志，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)。二是育心，心理研究表明，人的后天心理素質(zhì)是通過遺傳因素及環(huán)境的共同作用產(chǎn)生的，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀和價值觀發(fā)展的關(guān)鍵時期。通過物業(yè)的管理，使校園更干凈、更寬敞、更秩序、更整齊、道路更平坦、花木更艷麗，這樣的環(huán)境可以讓人心曠神怡，讓人賞心悅目，讓人精神振奮，容易形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質(zhì)。三是育身，校園環(huán)境的改善、綠色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，輸出新鮮氧氣，保持空氣清新，有助于人的身體健康；四是育美，通過物業(yè)管理，裝點而成的校園文化長廊、水景、雕塑等給人以豐富的美學(xué)欣賞和審美價值，有助于培養(yǎng)人的審美情趣，達到審美教育的目的。

（四）物業(yè)管理工作的多元性

與社會上物業(yè)管理相比，當(dāng)前高校物業(yè)管理企業(yè)較為復(fù)雜。社會化改革步伐較快的高校不僅有自己的房地產(chǎn)公司，而且承建了學(xué)生公寓或?qū)W生食堂，自主經(jīng)營、自負盈虧，完全按市場競爭的方式進行經(jīng)營和運作，這部分高校物業(yè)管理社會化程度相對較高；另一部分高校則是建立了物業(yè)公司管理體制框架，內(nèi)部也實施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機制，但屬市場不完全狀態(tài)，只在高校內(nèi)部進行有限度的準(zhǔn)企業(yè)化經(jīng)營和運作，(沒有獨立法人資格，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，分配關(guān)系還有計劃經(jīng)濟、行政管理色彩等)；還有一少部分高校物業(yè)管理仍停留在傳統(tǒng)計劃管理體制框架內(nèi)等等。并且上述三種狀態(tài)也因各高校內(nèi)部差異較大。（五）物業(yè)收費的統(tǒng)一性

與社會物業(yè)管理企業(yè)相比，高校物業(yè)管理呈現(xiàn)出收費統(tǒng)一的特點。物業(yè)管理費的收繳不再是每月一次次的上門催繳，而是每月由學(xué)校以協(xié)商的管理價格統(tǒng)一支付。這筆費用由學(xué)校從每學(xué)年收繳的住宿費和雜費中支付，物業(yè)企業(yè)不再直接向?qū)W生收取費用。

三、高校中物業(yè)管理的原則

（一）以先進的管理理念為基礎(chǔ)的原則

高校物業(yè)管理不同于一般的小區(qū)或?qū)懽謽俏飿I(yè)管理，它具有更強的教育文化內(nèi)涵，不僅要講求經(jīng)濟效益，更要注重社會效益。因此，物管公司不僅要做好校園的生活后勤服務(wù)，而且還要和學(xué)院其它部門配合，參與校園精神文明建設(shè)，協(xié)助學(xué)院形成良好的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)。這要求物業(yè)管理公司在服務(wù)管理過程中不僅要體現(xiàn)市場化、社會化，還要具有教育特色，而且在履行管理的同時，突出服務(wù)概念，強化服務(wù)功能，落實服務(wù)措施。

（二）以靈活的管理機制為保證的原則

以前學(xué)校后勤，是由學(xué)校的職工來管理，職工中許多都是學(xué)校教工家屬，由于體制和不專業(yè)等問題導(dǎo)致效率低、服務(wù)差。而現(xiàn)在是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理，效率高、服務(wù)規(guī)范。因此企業(yè)化管理體制的靈活為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供了保證。首先，在用人機制上，實行公開聘用制度，可以精簡人員，降低管理成本；第二，引入人才和部門競爭機制，建立能者上、庸者下的崗位競爭制度，食堂引進多家承包經(jīng)營，實現(xiàn)市場化競爭，受益于廣大師生；第三，采用公開、公平的監(jiān)督評比機制。物業(yè)企業(yè)要圍繞后勤服務(wù)，制定了“一流服務(wù)”考評標(biāo)準(zhǔn)，從紀律制度、儀容禮貌、工作要求三個方面對員工進行全面考核，并將考核結(jié)果與經(jīng)濟利益掛鉤，獎優(yōu)罰劣。除平時的考核監(jiān)督以外，每半個學(xué)期舉行一次服務(wù)工作匯報研討會，由公司服務(wù)人員、學(xué)生代表和有關(guān)管理人員參加，對于服務(wù)中的問題直接與學(xué)生交流，對照考評標(biāo)準(zhǔn)總結(jié)前階段的成績，查出不足之處，并提出新的建議。對食堂管理上，有經(jīng)常性的“文明之窗”評比活動，由學(xué)生投票評出優(yōu)秀的食堂工作人員。這些先進的管理機制，降低了公司的運作成本，提高了工作效率，保證了服務(wù)質(zhì)量。

（三）結(jié)合服務(wù)主體特性，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則“高校后勤歸根到底，是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，這是高校后勤社會化改革的根本方向”。因而后勤社會化改革不是不要高校后勤，而要把高校的后勤做得更好；改革的最終目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟規(guī)律和教育規(guī)律，運用新的機制、新的模式，克服舊體制的矛盾與弊端，最大限度地選用社會資金和力量，加快后勤建設(shè)，提高后勤服??一個體系，就是要以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)良作風(fēng)、優(yōu)??主題，如果做不好服務(wù)就會失去市場，失去生存的空間，就會被淘汰。高校物業(yè)管理作為后勤社會化改革的重要組成部分，也不能偏離這一方向，以青年學(xué)生為主體，把“三優(yōu)一滿意”作為最高目標(biāo)加以遵循，把服務(wù)工作當(dāng)作“飯碗工程”加以認識，提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)已成為高校物業(yè)管理的重中之重，這也是與社會物業(yè)管理公司的區(qū)別所在。

四、高校物業(yè)管理的內(nèi)容（一）房屋建筑的維修管理

高校房屋建筑多以教學(xué)樓、科研樓、辦公樓、學(xué)生公寓等為主。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對這些建筑要經(jīng)常養(yǎng)護、維修和管理，使其保持完好、整潔和美觀。特別是學(xué)生公寓樓，入住的人較多，損壞相對比較快而嚴重，因此每學(xué)期可利用寒暑假期對其全面檢修或保養(yǎng)，檢修內(nèi)容可涉及水、電、暖是否通暢，門窗是否損壞，墻面是否剝落，或太臟需要粉刷等。在每年秋季新生入學(xué)之前，進行這些工作尤為重要。（二）設(shè)備、設(shè)施的管理

物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水、排水、消防、公共照明等公用設(shè)施進行維護檢查，保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)備設(shè)施正常使用，道路、便道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保障學(xué)校正常的教學(xué)、生活秩序。（三）保潔衛(wèi)生的管理

要做到保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域干凈、衛(wèi)生，日產(chǎn)日清，并要注意按政府有關(guān)規(guī)定定期做好消毒工作，如消毒劑、除蟲劑等。特別是在類似“非典”、禽流感等病毒大面積擴散傳播特殊時期，尤為注意。（四）綠化管理

綠化人員應(yīng)對校園花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為師生創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、舒適的生活環(huán)境。

（五）停車場、車輛及交通管理。

管理人員要對學(xué)校及外來的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序。注意在校園里一要限制車輛時速，二要禁止鳴嘀或鳴嘀不允許超過一定的分貝。

（六）消防及治安管理。

保衛(wèi)人員對校園進行24小時保安執(zhí)勤，設(shè)立固定崗位和流動崗位。確保師生、員工的人身財產(chǎn)安全。并要做好消防器材的維護及消防知識的宣傳工作。（七）提供個性化服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)針對老師、學(xué)生提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)，最大限度的為廣大師生提供方便。如：寒暑假期之際代辦車船票，開設(shè)超市，提供價廉物美的商品，辦設(shè)儲蓄所，建立洗衣店等。五、當(dāng)前高校中物業(yè)管理需要注意的問題（一）協(xié)調(diào)配合的問題

高校物業(yè)與高校均是獨立的民事主體，兩者之間以《物業(yè)管理服務(wù)合同》依托，是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。物業(yè)公司對學(xué)生沒有處罰權(quán)利，高校對物業(yè)員工也沒有直接指揮的權(quán)利。因此做好服務(wù)管理，必須兩者非常默契的配合。例如，高校學(xué)生宿舍內(nèi)違章用電，一直是學(xué)校宿管工作中最棘手的問題，學(xué)生在宿舍內(nèi)違章用電，不僅浪費電，增加用電開支，而且容易造成供電設(shè)備設(shè)施因過載或短路而損壞的故障，影響正常供電，而且還埋下火災(zāi)和觸電的事故隱患，一旦發(fā)生將給學(xué)校和學(xué)生生命和財產(chǎn)帶來重大損失。在實際管理工作中管理人員和學(xué)生在“用”與“禁”的矛盾上則相當(dāng)尖銳，特別是現(xiàn)在電腦、電視等電器設(shè)備進入學(xué)生宿舍漸漸成為發(fā)展趨勢。在很多高校對學(xué)生公寓電器使用功率都有限制，大多400W或300W以下，這樣就限制了電腦、電視的使用，這樣的規(guī)定與社會發(fā)展顯得格格不入，同學(xué)們反映的意見較大。但如果單純的增大功率，勢必就存在一些同學(xué)違章使用電器的現(xiàn)象，存在極大的安全隱患。這種現(xiàn)象單靠物業(yè)簡單的“卡”和“堵”是不行的，還得需要學(xué)校的“引”和“導(dǎo)”，采用科學(xué)的管理方法，如安裝限流器或安全用電智能識別計量電能管理系統(tǒng)，物業(yè)與學(xué)校積極協(xié)調(diào)配合好，這個用電問題才能得到很好解決。像“隨地吐痰”、“濫扔雜物”、“踐踏草坪”等不文明現(xiàn)象都需要學(xué)生自治、學(xué)校教育和物業(yè)服務(wù)共同協(xié)調(diào)配合，直至消除。學(xué)生、學(xué)校和物業(yè)公司三者之間形成互動，物業(yè)可以負責(zé)將學(xué)生的日常情況匯報給學(xué)校，學(xué)生不滿意可以向?qū)W校投訴。（二）消防問題

高校物業(yè)管理的消防重心是在學(xué)生公寓，從國內(nèi)外一些高校發(fā)生火災(zāi)事故地點中不難證明，學(xué)生公寓消防問題比較嚴重，因為，一是入住人員比較集中，一但發(fā)生火災(zāi)，會導(dǎo)致疏散不及時。二是使用熱得快等大功率電器，私拉和濫接電線等違章用電現(xiàn)象比較多，火災(zāi)隱患較大。三是房間內(nèi)易然或可燃物較多，如衣服、書籍等。針對這些問題，物業(yè)管理可采取措施：一是建立嚴密規(guī)范的消防責(zé)任制。物業(yè)公司協(xié)調(diào)學(xué)校宿舍長－樓長－從生活老師或輔導(dǎo)員和公寓樓消防人員，層層落實任務(wù)，明確責(zé)任。二是加強學(xué)生消防安全知識的宣傳力度，使其掌握一些基本的消防知識、逃生辦法和消防器材的使用。三是物業(yè)公司協(xié)助學(xué)校制定一些《學(xué)生宿舍水電供應(yīng)管理規(guī)定》、《學(xué)生宿舍防火安全管理辦法》等制度，并經(jīng)常組織維修部和學(xué)校學(xué)生管理部門對公寓線路檢查，如有線路破損、損壞等，進行及時更換，并對使用大功率電器或私拉私接電線的情況及時制止或處理。四是物業(yè)消防人員須熟悉消防設(shè)備設(shè)施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗、保養(yǎng)、檢修和維護，使其處于良好的使用狀況。當(dāng)然學(xué)校辦公樓和圖書館也可采取這些措施加強有效的消防管理。（三）治安及應(yīng)急事件處理問題

青年學(xué)生們正處在求知求學(xué)、身心成長的階段，保護學(xué)生人身和財產(chǎn)安全也是物業(yè)管理的重點。因此保衛(wèi)應(yīng)24小時值班制度，每天定時和不定時的進行巡查，提醒學(xué)生妥善保管好錢物，人離宿舍及時關(guān)門，控制外來人員，夜間返校者要查明原因等，嚴格執(zhí)行安全管理制度，確保不出現(xiàn)偷盜、打架斗毆、異性同寢等重大事故。

目前家庭一般就一個孩子，因此每一個學(xué)子在校的健康與安寧，牽動著千萬個家庭。物業(yè)管理加強平時的管理與培訓(xùn)，“防范于未然”，制定突發(fā)事件緊急處理預(yù)案，遇到火警、盜警、匪警等應(yīng)急事件和異常情況能迅速、果斷、正確處理。圖書館、教學(xué)樓、學(xué)生公寓是學(xué)生聚集之地，對于公共衛(wèi)生事件，如“SARS”和“禽流感”，不僅要密切關(guān)注疫情，而且要采取嚴密的預(yù)防和防治措施，最大責(zé)任的保證他們的生命安全。

古人云：“良禽擇木而棲”，對學(xué)生而言，擇“木”的標(biāo)準(zhǔn)一方面選擇學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的好壞，另一方面指舒適的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。對于那些教育質(zhì)量遜于國辦高校、學(xué)生生員嚴重短缺的民辦高校而言，后勤實行專業(yè)物業(yè)管理，提高學(xué)習(xí)生活人居環(huán)境顯得尤為重要。專業(yè)化物業(yè)管理參入高校后勤管理體制中，這是后勤改革的一個突破，是社會發(fā)展的趨勢。

擴展閱讀：高校后勤物業(yè)管理對策淺析

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摘要：高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容之一。研究了高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀,分析了我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題,結(jié)合工作實踐對高校后勤物業(yè)管理提出了建議。關(guān)鍵詞：高校;后勤;物業(yè)管理

高校后勤物業(yè)管理是高校管理工作重要組成部分之一,隨著我國教育事業(yè)的發(fā)展,高校后勤物業(yè)管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容,也是后勤改革的關(guān)鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務(wù)社會化改革,按照社會主義市場經(jīng)濟要求,著力打破傳統(tǒng)的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內(nèi)部潛力、加大學(xué)校投入等方式,不僅在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步,而且使高校后勤逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化,從而為學(xué)校實施物業(yè)管理提供了體制上的保證。高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇,同時對服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高,也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

1高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀

高校后勤物業(yè)管理的范圍,一般是指學(xué)校的各種住宅、學(xué)生公寓、辦公樓、教學(xué)樓、科研樓等以及其它相關(guān)的附屬設(shè)施,包括綠化、保潔、維修、水電管理、設(shè)備管理等學(xué)校后勤項目。高校的后勤物業(yè)管理簡單來說就是物業(yè)運營人對以上設(shè)施的管理,為學(xué)校的正常工作提供全面、高效、周到的服務(wù)。目前我國高校后勤物業(yè)管理存在多種模式:社會化物業(yè)管理型;高校后勤發(fā)展投資管理型;引入競爭,社會物業(yè)與校內(nèi)后勤部門共管;傳統(tǒng)后勤部門領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理。

高校后勤物業(yè)管理從其性質(zhì)來說,是高校后勤管理的一部分,十幾年高校后勤物業(yè)管理改革以來,從計劃經(jīng)濟逐步向市場經(jīng)濟過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業(yè)管理既具有機遇也面對挑戰(zhàn)。由于,高校物業(yè)管理脫胎于高校,服務(wù)的對象也限于高校內(nèi)部,并且和高校有著千絲萬縷的聯(lián)系。大多數(shù)高校幾乎還沒有建立真正的物業(yè)管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機構(gòu)一般是后勤集團下屬分公司,但又受學(xué)校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進行物業(yè)管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業(yè)管理則僅僅是建立物業(yè)管理體制框架,部門內(nèi)部也實施了一系列規(guī)范物業(yè)管理制度的機制。但是這種物業(yè)管理仍處在市場不完全建立狀態(tài)的物業(yè)管理思想,運營模式并沒有完全建立�，F(xiàn)在仍然有少部分高校的物業(yè)管理仍沒有擺脫傳統(tǒng)的計劃管理體制,部分高校的物業(yè)管理公司名義上從學(xué)校分離出來,在社會上也已經(jīng)以獨立的企業(yè)在運行,但是,企業(yè)卻沒有獨立法人資格,仍然和學(xué)校存在附屬關(guān)系;同時,企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰,分配關(guān)系還有計劃經(jīng)濟、行政管理的色彩等。

2我國高校后勤物業(yè)管理中存在的問題

2.1管理服務(wù)觀念不能適應(yīng)形勢發(fā)展需要該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：高校后勤物業(yè)管理改革是高校后勤社會化改革的重要內(nèi)容,其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內(nèi)部潛力,不斷提高后勤服務(wù)質(zhì)量,逐步做到服務(wù)商品化、管理企業(yè)化。但我們有些人認為高校實行物業(yè)管理是甩包袱,是將物業(yè)管理中心直接推向社會。同時物業(yè)管理人員觀念要轉(zhuǎn)變,員工要轉(zhuǎn)變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業(yè)效益掛鉤的觀念。領(lǐng)導(dǎo)者要關(guān)心、引導(dǎo)員工,使他們愉快地轉(zhuǎn)變觀念,管理服務(wù)觀念要適應(yīng)形勢發(fā)展需要。2.2管理體制和管理形式不規(guī)范

我國許多高校物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立法人資格,企業(yè)運行仍然采用舊有的模式和體制,導(dǎo)致各方法律關(guān)系不夠清晰;產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確,物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)權(quán)人既是學(xué)校,也是物業(yè)管理企業(yè)的職工,雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系無法明確。因此,一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛,難以追究法律責(zé)任,雙方合法權(quán)益都難以保障,從而法律風(fēng)險巨大,管理體制不規(guī)范。同時部分高校物業(yè)管理形式不規(guī)范,物業(yè)管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業(yè)管理的形式;盡管有的學(xué)校已經(jīng)成立物業(yè)管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業(yè)管理職能,管理形式不規(guī)范。2.3管理制度不夠健全

高校后勤物業(yè)管理制度可分為:綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等,常見的主要有管理機構(gòu)職責(zé)范圍、各類人員崗位責(zé)任制,操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度,但還不夠完善,不成體系,執(zhí)行也不夠嚴格,管理制度不夠健全規(guī)范。

2.4隊伍專業(yè)化水平不高

高校后勤物業(yè)管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性,部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具備計算機應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面知識。目前各高校的后勤物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體,人員結(jié)構(gòu)不合理,管理、技術(shù)人員少,綜合素質(zhì)水平不高,同時非正式在編員工比例不斷上升,這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏,缺少專業(yè)技能訓(xùn)練和培訓(xùn),因此高校后勤物業(yè)管理隊伍專業(yè)化水平總體不高。2.5服務(wù)水平和質(zhì)量不高

由于高校后勤物業(yè)管理沒有成為獨立的企業(yè),只是學(xué)校的一個組成部分,學(xué)校每年撥付一定的費用給物業(yè)管理部門,學(xué)校師生是物業(yè)服務(wù)的接受者但卻不是物業(yè)費用的直接支付者,所以很難要求物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,服務(wù)水平和質(zhì)量不高。一是主動服務(wù)不夠,存在服務(wù)不及時、不到位情況,有些工作經(jīng)常要拖很長時間才能解決;二是校內(nèi)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備定期的巡檢和維修保養(yǎng)不夠;三是在校園綠化和衛(wèi)生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務(wù),而忽視一些死角和比較偏僻的地方;四是校園環(huán)境管理不到位,對亂貼亂畫缺乏有效的措施,對影響校園環(huán)境者管理不力。大多數(shù)正式職工服務(wù)意識還不適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的要求,存在著和學(xué)校其他崗位職工相互攀比待遇,在很大程度上影響和制約著物業(yè)管理水平和質(zhì)量的提高。

3高校后勤物業(yè)管理的幾點策略

3.1創(chuàng)新管理體制加強規(guī)范服務(wù)

高校物業(yè)管理的體制應(yīng)盡快同國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌,按照《高該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：校物業(yè)管理辦法》,轉(zhuǎn)換機制,理順關(guān)系,切實建立高校物業(yè)管理新體制。高校物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展目標(biāo)是要從根本上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,建立自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算的經(jīng)濟實體,并將原有服務(wù)區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)收資源劃入物業(yè)管理公司,增強其自我發(fā)展能力。企業(yè)在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經(jīng)費來源,從而為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力,使物業(yè)管理工作進入良性循環(huán)。使高校后勤物業(yè)管理正逐漸走向?qū)�業(yè)化、規(guī)范化、市場化經(jīng)營的軌道,有力地支持了高教事業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營服務(wù)實體,必須進行機制轉(zhuǎn)換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉(zhuǎn)變工作作風(fēng);同時要努力實現(xiàn)經(jīng)營機制的創(chuàng)新,堅持按企業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的要求,建立有效的運行機制,最大限度地優(yōu)化各種資源配置,降低經(jīng)營成本,建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我約束”的現(xiàn)代企業(yè)制度。形成具有高校特色的后勤物業(yè)管理模式。當(dāng)然,不同地區(qū)、不同高校的現(xiàn)狀采用不同的運作模式,要經(jīng)過階段性發(fā)展和過渡,才能逐步發(fā)展成為信息化、規(guī)范化、專業(yè)化的現(xiàn)代化后勤物業(yè)管理公司模式。

3.2加強人才培養(yǎng)強化服務(wù)意識

提高高校后勤物業(yè)管理人員素質(zhì)是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件。高校后勤物業(yè)管理人員大多數(shù)是從原后勤部門分離出來的,素質(zhì)不高,難以保證高效率、高質(zhì)量地承擔(dān)起管理和服務(wù)職能。高校一方面要重視后勤物業(yè)管理人才選拔和培養(yǎng),選撥綜合素質(zhì)較高的人才,充實管理隊伍;另一方面要對現(xiàn)有員工進行培養(yǎng),通過培訓(xùn)、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業(yè)務(wù)水平等方面的素質(zhì)。通過加強物業(yè)隊伍的素質(zhì)建設(shè),把每個員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人員,強化服務(wù)意識。員工的技術(shù)培訓(xùn)可依據(jù)崗位職責(zé)分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風(fēng)等方面的培訓(xùn)。培訓(xùn)中要制定計劃,制定培訓(xùn)大綱,組織編寫教材,進行專業(yè)講授,示范訓(xùn)練,進行實踐考試。建立一支既懂技術(shù)又善管理的高效、優(yōu)質(zhì)、精干的高校后勤物業(yè)管理隊伍。3.3堅持以人為本提高服務(wù)質(zhì)量

高校后勤物業(yè)管理服務(wù)對象是高校的師生員工。因此在整個服務(wù)運作過程中要堅持以人為本,樹立高效物業(yè)品牌形象。應(yīng)做好以服務(wù)促進管理,從服務(wù)求效益,為廣大師生員工提供學(xué)習(xí)、生活、娛樂、休閑等全方位服務(wù),以此來促進高校后勤物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展。堅持“三服務(wù),兩育人”的根本宗旨,為師生員工不斷的提供優(yōu)質(zhì)、高效、全方位的服務(wù)。營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務(wù)周到、經(jīng)營有序的良好環(huán)境,讓學(xué)生滿意,讓教師滿意。在提高后勤服務(wù)質(zhì)量、改善校園環(huán)境、提高硬件檔次等方面取得不斷的進步。3.4適度引入專業(yè)物業(yè)公司增強市場競爭意識

高校后勤物業(yè)管理企業(yè)要適度引入專業(yè)物業(yè)公司,增強市場競爭意識。高校后勤物業(yè)管理正在從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟意識向市場經(jīng)濟意識轉(zhuǎn)變。可以適度引入社會專業(yè)物業(yè)公司參與校內(nèi)的物業(yè)管理,這種模式可以轉(zhuǎn)變學(xué)校對物業(yè)管理的觀念,還可以使校內(nèi)的物業(yè)管理公司,學(xué)習(xí)到先進的管理經(jīng)驗和服務(wù)手段,增強競爭意識和危機感。高校管理部門要循序漸進地扶植物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展壯大,使其逐步適應(yīng)市場的要求。同時,高校的教職工也要改變觀念,逐步樹立有償服務(wù)理念;物業(yè)管理人員要擺脫鐵飯碗意識,樹立服務(wù)意識和市場意識;進而推動高校后勤物業(yè)管理順利發(fā)展。該論文由童鞋論文網(wǎng)提供：參考文獻

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