論成本控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中的地位及作用

論成本控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理中的地位及作用摘要：本文重點(diǎn)闡述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本管理與成本控制。關(guān)鍵詞：成本管理成本控制

1成本管理與成本控制

在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)向市場(chǎng)提供的產(chǎn)品必須物美價(jià)廉，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中才能立足。所以，有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人致力于新的產(chǎn)品、項(xiàng)目和技術(shù)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，也會(huì)注重成本的管理，這樣企業(yè)勢(shì)必會(huì)加強(qiáng)成本管理，以求得生存和發(fā)展，成本管理也就不可避免的成為企業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)，并發(fā)揮著巨大的作用。這就要求企業(yè)管理者在生產(chǎn)過(guò)程中搞好成本控制和事后的成本核算、分析的同時(shí)，應(yīng)該注重成本的決策及預(yù)測(cè)，確定目標(biāo)成本，對(duì)事前成本控制力度也要加強(qiáng)，促進(jìn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)以目標(biāo)成本，最大限度的獲取經(jīng)濟(jì)效益。這也是當(dāng)前成本管理區(qū)別于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的重要標(biāo)志。1.1成本管理

成本是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，成本指標(biāo)的高低反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的高下，成本的重要性決定了成本管理在企業(yè)管理中應(yīng)占據(jù)首要位置。成本管理的任務(wù)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)是一致的，都是為了降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，并對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮促進(jìn)作用。通過(guò)成本管理可以帶動(dòng)其他管理工作以及技術(shù)革新工作，實(shí)現(xiàn)最終的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。1.2成本控制成本控制就是在成本形成的過(guò)程（可能性空間）中，對(duì)各項(xiàng)成本活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，采取糾正措施，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本控制由以下三個(gè)部分組成：①對(duì)目標(biāo)成本自身的管理，這關(guān)系到成本的計(jì)劃、預(yù)測(cè)和決策；②對(duì)目標(biāo)成本的過(guò)程及進(jìn)度的監(jiān)控，其關(guān)系到成本的分析和計(jì)算；③以對(duì)過(guò)程的監(jiān)控為基礎(chǔ)，著眼未來(lái)，為以后的成本控制積累數(shù)據(jù)。

從企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)過(guò)程來(lái)分析，成本控制主要由三部分構(gòu)成，即事前控制、過(guò)程控制、事后控制。成本事前控制是從立項(xiàng)、建廠、改建、技術(shù)組織措施、方案策劃、設(shè)計(jì)、新產(chǎn)品研發(fā)、老產(chǎn)品改造，直到正式投產(chǎn)前所進(jìn)行的一系列降低產(chǎn)品成本的活動(dòng)。成本控制工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是事前控制，它與產(chǎn)品制造及使用成本有直接關(guān)系。生產(chǎn)過(guò)程控制包括計(jì)劃安排、材料準(zhǔn)備、組織生產(chǎn)、產(chǎn)品完工、銷(xiāo)售這一整個(gè)過(guò)程中對(duì)原材料、人工和機(jī)具消耗和其他支出的控制。事后成本控制是對(duì)過(guò)去成本控制的總結(jié)，通過(guò)總結(jié)，積累經(jīng)驗(yàn)，揭示問(wèn)題，找出差距進(jìn)而揚(yáng)長(zhǎng)避短。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本管理與控制

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，在近幾年來(lái)得以迅速發(fā)展，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施和進(jìn)入WTO后外資的大量涌入，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，僅僅依靠土地升值來(lái)獲取利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)也在日益增大。如何以最低的成本在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)出能夠滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的首要問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是商業(yè)行為，是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的，質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)是圍繞著成本目標(biāo)來(lái)進(jìn)行的，而對(duì)于“成本”和“市場(chǎng)”兩大利潤(rùn)敏感因素，企業(yè)也僅能對(duì)成本有所控制，這也成就了成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和管理中的核心地位。2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理可以理解為在保證進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量功能滿足要求的前提下，利用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、技術(shù)措施和合同措施把成本控制在確定的計(jì)劃范圍內(nèi)，并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。同樣，和通行的成本管理體系一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理任務(wù)也主要體現(xiàn)在：成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核。

為了保證實(shí)現(xiàn)決策目標(biāo)，成本控制作為成本管理體系中對(duì)成本計(jì)劃的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督并適時(shí)調(diào)整的過(guò)程，必定是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中主要包括：對(duì)成本計(jì)劃的分析和論證對(duì)目標(biāo)成本的控制；對(duì)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的跟蹤、檢查、分析和評(píng)估；及時(shí)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中出現(xiàn)的偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，并針對(duì)出現(xiàn)的偏差采取針對(duì)性措施，糾正和消除產(chǎn)生偏差的原因和偏差導(dǎo)致的影響對(duì)目標(biāo)成本完成的過(guò)程監(jiān)控和控制。

所以說(shuō)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，事前控制措施和投產(chǎn)后的成本控制措施，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本管理的重要環(huán)節(jié)。事前控制措施，是通過(guò)優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)方案、工程設(shè)計(jì)方案、資源配置方案和施工方案。投產(chǎn)后的成本控制措施，是通過(guò)科學(xué)的方法和有效的措施，隨時(shí)糾正項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的偏差，將成本控制在審定的成本目標(biāo)內(nèi)。

2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的步驟

正如本文前面所提到的，成本控制分為事前控制、過(guò)程控制和事后控制，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中更多強(qiáng)調(diào)的是前兩項(xiàng)，有資料表明，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中超過(guò)95％的成本支出發(fā)生在這兩個(gè)階段，所以在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中也將成本控制的重點(diǎn)也放在事前和過(guò)程控制上。

2.2.1事前成本控制

這里所說(shuō)的事前成本控制具體包含：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段的成本控制、設(shè)計(jì)階段成本控制和招投標(biāo)與合同簽訂階段的成本控制，在這一階段往往確定了項(xiàng)目成本的80％～90％。其主要表現(xiàn)在：項(xiàng)目決策的正確性是進(jìn)行合理項(xiàng)目成本控制的前提，項(xiàng)目要合理的進(jìn)行成本控制，就必須保證項(xiàng)目決策的正確性，避免決策失誤。一旦決策有誤成本控制就無(wú)從談起，只能求得將損失降到最低。所以說(shuō)立項(xiàng)決策階段是決定項(xiàng)目成本的基礎(chǔ)階段，直接影響著以后各個(gè)建設(shè)階段的成本控制是否具有科學(xué)性和合理性。

設(shè)計(jì)階段是控制成本的關(guān)鍵階段。決策階段主要涉及到成本管理中的成本預(yù)測(cè)和成本計(jì)劃，這階段的任務(wù)主要是估算出項(xiàng)目的整體成本水平，確定目標(biāo)成本以及為降低成本所采取的主要措施和規(guī)劃方案，進(jìn)而確定了一個(gè)成本控制的框架，而設(shè)計(jì)工作是項(xiàng)目立項(xiàng)后各實(shí)質(zhì)性工作的前導(dǎo)和方向，若設(shè)計(jì)方案完成，項(xiàng)目的成本就基本確定了。招投標(biāo)與合同簽訂階段是通過(guò)招投標(biāo)的形式把甲乙雙方都能接受的目標(biāo)成本以招投標(biāo)文件、工程量清單和合同等法律文本形式加以明確，理論上說(shuō)項(xiàng)目各組成部分都簽署了相應(yīng)合同（如：確定了工程量和綜合單價(jià)、固定總價(jià)合同等），則項(xiàng)目成本就可以確定下來(lái)，成本控制也轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤瑘?zhí)行過(guò)程中的合同控制。

但在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中不可避免的出現(xiàn)一些不可預(yù)見(jiàn)因素和這樣、那樣的變更，同時(shí)盡管在這一階段確定了成本控制框架和目標(biāo)成本，但絕大多數(shù)的成本實(shí)際支出仍是在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的，這就必然強(qiáng)化了過(guò)程控制在成本控制中的核心作用。2.2.2生產(chǎn)過(guò)程的成本控制

在完成了成本計(jì)劃確定了目標(biāo)成本，項(xiàng)目進(jìn)入到實(shí)體建設(shè)階段以后，對(duì)實(shí)際值和目標(biāo)成本一定要定期作比照。若實(shí)際值與計(jì)劃成本發(fā)生偏移，需對(duì)其原因進(jìn)行研究，做出相應(yīng)的糾偏舉措，保證順利實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。以下是具體的措施：比較：根據(jù)某一既定的方式，把分部分項(xiàng)工程的目標(biāo)成本和實(shí)際值進(jìn)作出對(duì)比，確定建設(shè)過(guò)程中是否超支。

分析：這一步驟是生產(chǎn)過(guò)程中成本控制的核心。其是以比較為前提，分析比較后的結(jié)果，找出發(fā)生偏差的原因。其主要是為了發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)偏差的原因，從而有針對(duì)性的作出糾偏舉措，以使由此帶來(lái)的損失降低，避免再次出現(xiàn)相同的問(wèn)題。

糾偏：當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際成本出現(xiàn)了偏差，應(yīng)根據(jù)工程的具體情況，以及偏差分析所得的結(jié)果來(lái)采取適當(dāng)?shù)拇胧�，以使成本偏差盡可能小，并控制在計(jì)劃目標(biāo)以?xún)?nèi)。糾偏是成本控制中最具有實(shí)質(zhì)性的一步，只有通過(guò)糾偏，才能最終達(dá)到有效控制成本的目的。檢查：指隨著項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展而隨時(shí)進(jìn)行跟蹤和檢查，及時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r以及糾偏措施的執(zhí)行情況和效果，為今后的工作積累經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，且成本支出多集中在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目建設(shè)生產(chǎn)階段的成本控制工作量最大。如果由于某分部分項(xiàng)工程的成本控制不利而導(dǎo)致偏差超出了計(jì)劃限額，則項(xiàng)目必出現(xiàn)超支現(xiàn)象，必將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的正確性、合理性和經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)生不利影響。所以，生產(chǎn)過(guò)程中成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本控制的核心內(nèi)容。

綜上所述，成本管理在企業(yè)管理中的作用和重要性是無(wú)庸置疑的，而成本控制在成本管理體系中的地位和所體現(xiàn)的作用也是不可替代的，如何在企業(yè)管理中突出成本管理，在成本管理中強(qiáng)化成本控制，勢(shì)必成為每個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者所認(rèn)真對(duì)待的課題。

擴(kuò)展閱讀：淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何進(jìn)行成本控制

淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何進(jìn)行成本控制

陸慶強(qiáng)

（上海城開(kāi)集團(tuán)龍城置業(yè)有限公司上海201*32）

【摘要】本文在介紹關(guān)于成本控制和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的理論知識(shí)的基礎(chǔ)上，詳細(xì)論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法以及在各個(gè)階段的具體應(yīng)用，為實(shí)際提供一些理論指導(dǎo)，從而促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷提高內(nèi)部管理能力和外部競(jìng)爭(zhēng)能力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制控制方法

一、研究背景及意義

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展歷程，行業(yè)越來(lái)越公開(kāi)，越來(lái)越透明，也越來(lái)越規(guī)范。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，其贏利模式也開(kāi)始從粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利轉(zhuǎn)變，利潤(rùn)空間也在日漸縮小。提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力已成為房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。具備了成本優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)才具備核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在新時(shí)期的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。

此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中也存在一些非理性的因素，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展所允許的理性范圍，這固然與中國(guó)城市化進(jìn)程飛速發(fā)展的需求強(qiáng)勁相關(guān)，但是過(guò)度的投資已經(jīng)引起投機(jī)泡沫的存在，房?jī)r(jià)快速攀升已經(jīng)嚴(yán)重影響到百姓的安居生活，影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。

二、國(guó)內(nèi)外研究情況概述

傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理可以追溯到20世紀(jì)60年代，最具代表性的管理方法是美國(guó)航天局和美國(guó)空軍為開(kāi)展項(xiàng)目成本管理和控制而創(chuàng)建的工作分解結(jié)構(gòu)（WorkBreakdownStructure，WBS）技術(shù)和掙值管理（EarnedValueManagement，EVM）技術(shù)。

隨著全球性競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇、項(xiàng)目活動(dòng)的更趨擴(kuò)大和復(fù)雜、項(xiàng)目數(shù)量的急劇增加、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、項(xiàng)目相關(guān)利益者的沖突不斷增加、降低項(xiàng)目成本的壓力不斷上升等一系列情況的出現(xiàn)，項(xiàng)目成本管理在理論與方法等方面不斷地發(fā)展和現(xiàn)代化，現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理理論和實(shí)踐在這一時(shí)期均獲得了長(zhǎng)足的進(jìn)步和快速的發(fā)展。

現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的方法從管理思想來(lái)看，是全面的、系統(tǒng)的管理方法。其中，最有代表性的有：項(xiàng)目全過(guò)程成本管理、項(xiàng)目全壽命周期成本管理以及項(xiàng)目全面成本管理三種方法。

20世紀(jì)60年代美國(guó)國(guó)防部首先提出了項(xiàng)目全壽命周期成本管理的思想。當(dāng)時(shí)國(guó)外的有關(guān)資料表明，在項(xiàng)目的壽命周期內(nèi)，研究和研制費(fèi)用約占10%，生產(chǎn)費(fèi)用約占30%，使用保障費(fèi)用約占60%。鑒于使用費(fèi)用、采購(gòu)費(fèi)用遠(yuǎn)大于研制費(fèi)用的現(xiàn)象，美國(guó)國(guó)防部首先提出了全壽命周期費(fèi)用概念，力求通過(guò)在研制階段多花一點(diǎn)錢(qián)來(lái)節(jié)省后來(lái)的使用保障費(fèi)。這一方法包括：項(xiàng)目全壽命費(fèi)用設(shè)計(jì)和項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的管理和控制。目前它已經(jīng)成為一種項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目成本控制的一種思想和技術(shù)方法。

項(xiàng)目全面成本管理思想是國(guó)際全面成本管理促進(jìn)會(huì)（AACE-I，原美國(guó)造價(jià)工程師協(xié)會(huì)）前主席R.K.Westney先生借助“全面質(zhì)量管理”的思想提出的。根據(jù)AACE-I的定義，“全面成本管理就是通過(guò)有效使用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)門(mén)技術(shù)去計(jì)劃和控制項(xiàng)目的資源、成本與贏利、風(fēng)險(xiǎn)�！爆F(xiàn)在人們普遍認(rèn)為項(xiàng)目全面成本管理將成為世界項(xiàng)目成本管理中最有效的技術(shù)和方法。

項(xiàng)目全過(guò)程成本管理是于20世紀(jì)80年代中期開(kāi)始，由我國(guó)項(xiàng)目成本管理領(lǐng)域工作者提出的。該管理思想認(rèn)為，項(xiàng)目成本管理應(yīng)該是貫穿項(xiàng)目生命周期各階段的全過(guò)程、全方位的工作。因?yàn)轫?xiàng)目的投資要貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，而且項(xiàng)目實(shí)施之前的決策和設(shè)計(jì)方案對(duì)投資的影響最大，因此，成本管理的關(guān)鍵在于采取經(jīng)濟(jì)技術(shù)手段，以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程進(jìn)行全方位管理。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，這種項(xiàng)目成本管理的理論和方法正逐步成為中國(guó)和世界許多國(guó)家項(xiàng)目成本管理的主要方法。

項(xiàng)目成本控制是項(xiàng)目成本管理的一個(gè)重要內(nèi)容。近年來(lái)，我國(guó)學(xué)者和具有豐富社會(huì)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)的工作人員都做出了具有代表性意義的研究成果。例如：馮偉認(rèn)為，只有建立健全激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，堅(jiān)持以人為本，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，賞罰分明，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全面成本管理與控制，才能取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。王忠偉認(rèn)為，既要考慮傳統(tǒng)的成本控制，同時(shí)要從分析項(xiàng)目的時(shí)間成本均衡關(guān)系出發(fā)，實(shí)現(xiàn)成本的優(yōu)化，成本控制與成本優(yōu)化是成本管理中不可或缺的兩個(gè)方面。王蓉認(rèn)為，成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的管理，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程招投標(biāo)及承發(fā)包階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段的成本管理，相應(yīng)形成投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)及竣工決算等造價(jià)。這些造價(jià)形式之間存在著前者控制后者，后者補(bǔ)充前者這樣的相互作用關(guān)系。只有依靠科學(xué)的估算方法和合理的管理措施，把建設(shè)工程每一階段的成本控制在合理的范圍和核定的投資限額以?xún)?nèi)，才能實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論綜述

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

（1）前期項(xiàng)目費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)過(guò)程，從工程勘察到項(xiàng)目建設(shè)一段時(shí)間發(fā)生的費(fèi)用都屬于前期項(xiàng)目費(fèi)用。特別需要注意的是因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而征用土地所發(fā)生的費(fèi)用，如征用土地費(fèi)、拆遷安置費(fèi)和補(bǔ)償費(fèi)等，這一部分費(fèi)用一般各地政府都有較為明確的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）建筑施工過(guò)程中的費(fèi)用。這又可以劃分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接材料費(fèi)用、直接人工費(fèi)用以及其他直接費(fèi)用。間接成本包括管理人員的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、固定資產(chǎn)修理費(fèi)用、辦公費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等�；�礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用主要指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的水電費(fèi)、通訊費(fèi)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)用等因利用基礎(chǔ)設(shè)施而發(fā)生的費(fèi)用。

（3）安裝費(fèi)用。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到可使用狀態(tài)之前可能會(huì)發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)用等。企業(yè)可以自行安裝，也可以將這部分業(yè)務(wù)承包出去。如果企業(yè)自行安裝，那么發(fā)生的費(fèi)用和建筑施工過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用基本相同。

（4）完工后的清理費(fèi)用，如使環(huán)境恢復(fù)原貌的費(fèi)用。在很多情況下，很難分清楚清理費(fèi)用和間接費(fèi)用的區(qū)別。在這種情況下，往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，那么不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

（5）配套設(shè)施費(fèi)用。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的，可計(jì)入成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如公廁、鍋爐房等設(shè)施支出。

（6）其他。包括企業(yè)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的以上各項(xiàng)之外的支出。如按新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，在建造項(xiàng)目達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前，企業(yè)為建造而發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法

（1）實(shí)施全過(guò)程成本控制。房地產(chǎn)成本控制應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，要防止片面性發(fā)生，不能只注重控制建設(shè)承辦單位的建設(shè)成本，而忽視投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的控制。在工程實(shí)踐中，往往設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制重點(diǎn)控制過(guò)程。此外，招投標(biāo)階段投資控制也非常重要。

（2）全面采取綜合成本控制。成本目標(biāo)不是孤立的，它的標(biāo)底物有質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、投資成本目標(biāo)、安全目標(biāo)，和與現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理、資源消耗相結(jié)合的綜合考慮的目標(biāo)。在成本控制過(guò)程中，要綜合充分考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體利益，力求優(yōu)化實(shí)現(xiàn)各目標(biāo)的平衡。

（3）建立動(dòng)態(tài)成本控制制度。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開(kāi)始，從項(xiàng)目工程的每一個(gè)分部工程開(kāi)始，分步驟分階段實(shí)施控制。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本控制

1、投資決策階段

（1）認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查研究工作。應(yīng)調(diào)查國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較，對(duì)影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的因素進(jìn)行定性分析。

（2）合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能、不同消費(fèi)群體，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價(jià)格等情況，合理確定。

（3）認(rèn)真編制投資估算。準(zhǔn)確的工程建設(shè)投資估算可為項(xiàng)目投資資金籌措、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)。

2、設(shè)計(jì)階段

在項(xiàng)目做出決策后，控制工程成本的關(guān)鍵就轉(zhuǎn)入設(shè)計(jì)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程費(fèi)用中比例只有1.5%2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。（全國(guó)造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材編審委員會(huì)，201*）設(shè)計(jì)一旦成型，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本就基本確定，因而設(shè)計(jì)階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的重點(diǎn)。做好本階段的成本控制，可以通過(guò)以下幾個(gè)方面：采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇最優(yōu)方案；對(duì)階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)審批簽章；著重應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，并且開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度；加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)查與審查工作等。

3、招標(biāo)階段

招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則，選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的施工單位和項(xiàng)目經(jīng)理，確定合理的合同價(jià)格、簽訂嚴(yán)密的工程合同，做好招標(biāo)文件的編制工作。

4、施工階段施工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程，是資金投入最大的階段，因此必須強(qiáng)化施工控制。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要是加強(qiáng)對(duì)施工單位履約行為的管理。施工階段成本控制的重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：嚴(yán)格合同管理，做好反索賠工作；強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理；開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出；采取經(jīng)濟(jì)措施，控制管理成本；定期發(fā)布成本動(dòng)態(tài)報(bào)告等。

5、竣工結(jié)算階段

這一階段成本控制的核心工作是：根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。最后的工程支付，必須以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算要逐項(xiàng)核算工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

6、經(jīng)營(yíng)使用期

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的成本控制主要是合理安排營(yíng)業(yè)費(fèi)用的支出。按照項(xiàng)目全壽命成本控制的思想，在運(yùn)營(yíng)和維護(hù)階段，也要制定合理的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)方案，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)，按合同對(duì)已投入使用的各類(lèi)設(shè)施實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為設(shè)施的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值，降低運(yùn)營(yíng)和維護(hù)費(fèi)用。

五、結(jié)束語(yǔ)

控制成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)重要手段。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的研究，目的是希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠居安思危，走內(nèi)延式發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)走上穩(wěn)定健康發(fā)展的軌道。然而，房地產(chǎn)行業(yè)畢竟受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控、土地、融資等政策影響，因此，房地產(chǎn)成本控制不能僅從技術(shù)、管理角度進(jìn)行研究，還需要宏觀經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)，需要一些更深刻的宏觀經(jīng)濟(jì)綜合理論加以完善，這也是本文所缺之處。認(rèn)真做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。

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