房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

摘要房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境下取得發(fā)展，首要的重點(diǎn)是加強(qiáng)成本控制，成本控制作為企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，是關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要指標(biāo)，本文主要講述房地產(chǎn)業(yè)的成本控制，從決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施、竣工四個(gè)階段分別總結(jié)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程投資控制措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

在當(dāng)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，如何能夠在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，求得發(fā)展是擺在每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面前的重要問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大及規(guī)范化，以及競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，其投資效益的高回報(bào)這一特點(diǎn)已越來(lái)越淡化。在同一開(kāi)發(fā)環(huán)境下，如何能在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度地提高其投資開(kāi)發(fā)收益，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，需要不斷地對(duì)其成本進(jìn)行有效的管理和控制，成本控制處于極其重要的地位。合理有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程，包括項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和工程竣工結(jié)算階段，它具有全員性和全過(guò)程性的特點(diǎn)。下面就針對(duì)這4個(gè)方面分別談?wù)剳?yīng)注意的問(wèn)題。一、決策階段

在項(xiàng)目決策投資過(guò)程中，首先策劃人員要認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，提出既滿足消費(fèi)者需求而利潤(rùn)水平又較高的投資方案，分析人員根據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資金額進(jìn)行估計(jì)(即投資估算)，投資估算是項(xiàng)目建設(shè)前期編制項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究

報(bào)告的重要組成部分，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。決策者依據(jù)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟邉潏?bào)告書(shū)，對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目地點(diǎn)、建設(shè)周期、資源價(jià)格、容積率、市場(chǎng)需求、設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及最重要的成本目標(biāo)等進(jìn)行科學(xué)地分析和研究，最終決定決策是否可行。

決定項(xiàng)目可以實(shí)施后，在投資估算的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本和資金計(jì)劃。這也是整個(gè)決策階段造價(jià)管理的重要任務(wù)，是后面各階段成本控制的起點(diǎn)和基礎(chǔ)。隨著工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展，當(dāng)計(jì)劃實(shí)際成本超出目標(biāo)成本時(shí)，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，成本動(dòng)態(tài)發(fā)生變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本發(fā)生較大差異時(shí)，須分析產(chǎn)生差異的原因，并修訂目標(biāo)成本。二、設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段可鎖定可控成本的90%以上。整個(gè)設(shè)計(jì)階段既是目標(biāo)成本進(jìn)一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標(biāo)成本并進(jìn)行落實(shí)的階段；在這個(gè)階段，成本管理要掌握一個(gè)重要原則：以決策階段的目

標(biāo)成本作為設(shè)計(jì)階段的控制標(biāo)準(zhǔn)，那就是已經(jīng)確定的目標(biāo)成本只能優(yōu)化不能超標(biāo)。具體到實(shí)際操作可以借鑒的主要途徑是：1.將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中

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淺議房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

摘要：當(dāng)今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在同樣的開(kāi)發(fā)環(huán)境下除了開(kāi)發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能地降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價(jià)格，這是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重視的問(wèn)題。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本控制措施引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。隨著近年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過(guò)熱，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著“土根”、“銀根”的嚴(yán)控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將迎來(lái)“大洗牌”、“大整合”時(shí)期。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要法寶。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開(kāi)發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。十年前，深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)曾公開(kāi)宣稱利潤(rùn)低于40%的房地產(chǎn)項(xiàng)目不做，而現(xiàn)在利潤(rùn)能維持在12%左右就算是好的項(xiàng)目了。早年由于土地及資本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)。隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

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