新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃

新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃

依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：

介入期

根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：

（1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；

（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；

（11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)大儒世家物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

4、介入期管理工作計(jì)劃表序號(hào)一項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間1、項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；和建設(shè)2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)；擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案2、對(duì)大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究；3、針對(duì)大儒世家新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方案。1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。1、安排管理用房；完善管理及辦公條件2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。制定管理規(guī)章制度二三四五六1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；對(duì)業(yè)戶的宣傳及對(duì)員工對(duì)二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書面的培訓(xùn)宣導(dǎo)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、培訓(xùn)。1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改；2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。七物業(yè)的驗(yàn)收與接管八內(nèi)業(yè)檔案建立與管理入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：

（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

（2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；

（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。

5、治安管理

（1）建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

（2）確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）（3）實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。

6、入住期管理工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間一入住手續(xù)辦理1、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。二住戶裝修管理1、對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場(chǎng)交流）；1、裝修申報(bào)審批；2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗(yàn)收。三業(yè)戶檔案建立與管1、收集檔案資料；理2、科學(xué)分類；1、建檔；2、運(yùn)用。常規(guī)期管理1、培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物

業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象1消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員2《安管員考核細(xì)則》安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員3“三流”管理依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員案》《預(yù)案》4《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員5中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)6隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)《中國(guó)保安》安管隊(duì)長(zhǎng)全體隊(duì)員7《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、保安經(jīng)理全體隊(duì)員困梯解救預(yù)案》培訓(xùn)8《崗位職責(zé)》9新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》、公司新隊(duì)員理念、服務(wù)意識(shí)。依據(jù)相關(guān)材料分階老隊(duì)員段進(jìn)行10安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職全體隊(duì)員責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)傳遞業(yè)戶的投訴、報(bào)修；11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)及演練全體隊(duì)員

（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象123綠化工崗位職責(zé)綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會(huì)割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說(shuō)明書安全操作規(guī)程苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化班長(zhǎng)綠化工綠化工、樓管員綠化工綠化工客戶主管綠化工客戶主管綠化工、樓管、客戶主管綠化工、客戶主管綠化工、樓管、客戶主管各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)使用表單氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系苗木等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料

（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)2學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》、《新建商品住宅使用說(shuō)明書》3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合4新樓管員上崗培訓(xùn)5學(xué)習(xí)《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業(yè)主基本情況登記表》等6服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)7各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開票據(jù)時(shí)注意事項(xiàng)/依據(jù)公司計(jì)財(cái)部相關(guān)要求8各類相關(guān)表單使用9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解10現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用功能及操作培訓(xùn)

（4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次培訓(xùn)主題/教材1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡(jiǎn)介、（規(guī)章制度，崗位職責(zé)）/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)2公司管理文件培訓(xùn)3安全知識(shí)、及禮節(jié)、文明禮貌用語(yǔ)培訓(xùn)4現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)：組織現(xiàn)場(chǎng)人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理客服、收款員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員工程主管全體工程人員工程主管全體工程人員、樓管員56789品名等現(xiàn)場(chǎng)操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓(xùn)建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范，針對(duì)各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)/依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識(shí)、給排水系統(tǒng)知識(shí)培訓(xùn)。業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識(shí)培訓(xùn)。工程主管工程主管全體工程人員、樓管員全體工程人員工程主管工程主管全體工程人員全體工程人員、樓管員全體工程人員業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培工程主管訓(xùn)10電梯安全技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知工程主管全體工程人員識(shí)培訓(xùn)。2、常規(guī)期工作計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間一房屋及公共設(shè)施維1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；修保養(yǎng)2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；護(hù)2、設(shè)備的運(yùn)行管理；3、設(shè)備的維修管理；4、設(shè)備的能源和安全管理。三安全防范管理1、治安管理；2、交通秩序車輛管理；3、消防管理四智能化設(shè)施管理1、智能化設(shè)施的日常使用操作；2、智能化設(shè)施的維護(hù)；3、智能化系統(tǒng)的完善。五小區(qū)環(huán)境管理1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理

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新建樓盤物業(yè)管理工作計(jì)劃

依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗(yàn)收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃：介入期

根據(jù)集團(tuán)公司提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計(jì)劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工作計(jì)劃，力求務(wù)實(shí)、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作：（1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主手冊(cè)》，并與集團(tuán)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》；對(duì)集團(tuán)公司售樓承諾文書從物管視角給予評(píng)審，避免入伙后口實(shí)不符導(dǎo)致糾紛；

（2）對(duì)園林布置及景觀設(shè)計(jì)方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項(xiàng)目組的工程例會(huì)，適時(shí)提出物業(yè)管理的專項(xiàng)建議；對(duì)智能化系統(tǒng)提出專項(xiàng)建議；對(duì)小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時(shí)與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動(dòng)溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗(yàn)收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯總提交書面整改報(bào)告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；

（9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時(shí)的解決；（10）建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請(qǐng)等準(zhǔn)備工作；

（11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場(chǎng)所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計(jì)劃的制定與實(shí)施；（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項(xiàng)流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(cè)（業(yè)主入伙時(shí)發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問題建立專項(xiàng)檔案。2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查

積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求，通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。

3、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)大儒世家物業(yè)的了解，本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。4、介入期管理工作計(jì)劃表序號(hào)一項(xiàng)目前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)內(nèi)容1、項(xiàng)目實(shí)地考察、研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。時(shí)間二擬訂物業(yè)管理服務(wù)方案1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)；2、對(duì)大儒世家項(xiàng)目深入調(diào)查研究；3、針對(duì)大儒世家新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方案。1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；2、人員培訓(xùn)；3、人員上崗。1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。1、制定或完善切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；對(duì)二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書面宣導(dǎo)，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、培訓(xùn)。1、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改；2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。三組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍四五六完善管理及辦公條件制定管理規(guī)章制度對(duì)業(yè)戶的宣傳及對(duì)員工的培訓(xùn)七物業(yè)的驗(yàn)收與接管八內(nèi)業(yè)檔案建立與管理入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個(gè)契機(jī)，為此做好如下幾項(xiàng)工作：（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項(xiàng)手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備；

（2）銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時(shí)期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù)；（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對(duì)業(yè)主提供一對(duì)一的入住服務(wù)；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會(huì)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務(wù)措施

（1）延長(zhǎng)工作時(shí)間，隨到隨辦，同時(shí)提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項(xiàng)目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標(biāo)方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收；（3）組織有償便民服務(wù)隊(duì)，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時(shí)也方便裝修期間民工流的控制。

3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗(yàn)房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請(qǐng)表》等，對(duì)相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。

（2）強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。（3）落實(shí)二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。（4）制定違章裝修處理流程。

（5）依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進(jìn)行裝修驗(yàn)收。5、治安管理（1）建立高素質(zhì)的安管隊(duì)伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。

（2）確立治安重點(diǎn)，加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）

（3）實(shí)施科學(xué)有效的防范體系，全面防范實(shí)施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動(dòng)；

（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。

6、入住期管理工作計(jì)劃表序號(hào)一項(xiàng)目入住手續(xù)辦理內(nèi)容時(shí)間1、準(zhǔn)備好業(yè)主入住資料；2、合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)。1、對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣導(dǎo)、培訓(xùn)（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場(chǎng)交流）；1、裝修申報(bào)審批；2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗(yàn)收。1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；1、建檔；2、運(yùn)用。二住戶裝修管理三業(yè)戶檔案建立與管理

常規(guī)期管理1、培訓(xùn)工作

通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為大儒世家物業(yè)項(xiàng)目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

（1）安管培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次12345678910培訓(xùn)主題/教材消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)《安管員考核細(xì)則》“三流”管理依據(jù)《安防管理培訓(xùn)教案》《預(yù)案》《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》中隊(duì)訓(xùn)練（每周星期三、五進(jìn)行）依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)隊(duì)伍建設(shè)/自編和依據(jù)《中國(guó)保安》《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預(yù)案》培訓(xùn)《崗位職責(zé)》培訓(xùn)人安管隊(duì)長(zhǎng)安管隊(duì)長(zhǎng)安管隊(duì)長(zhǎng)安管隊(duì)長(zhǎng)安管隊(duì)長(zhǎng)安管隊(duì)長(zhǎng)保安經(jīng)理培訓(xùn)對(duì)象全體隊(duì)員全體隊(duì)員全體隊(duì)員全體隊(duì)員全體隊(duì)員全體隊(duì)員全體隊(duì)員新隊(duì)員老隊(duì)員全體隊(duì)員新隊(duì)員上崗培訓(xùn)及《崗位職責(zé)》、公司理念、服務(wù)意識(shí)。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行安防大隊(duì)在二次裝修管理中的崗位職責(zé)、巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)傳遞業(yè)戶的投訴、報(bào)修；高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)及演練11全體隊(duì)員

（2）綠化培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次123培訓(xùn)主題/教材綠化工崗位職責(zé)綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會(huì)割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說(shuō)明書安全操作規(guī)程苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)使用表單氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系苗木等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料培訓(xùn)人綠化班長(zhǎng)培訓(xùn)對(duì)象綠化工綠化工、樓管員綠化工綠化工客戶主管綠化工客戶主管綠化工、樓管、客戶主管綠化工、客戶主管綠化工、樓管、客戶主管

（3）行政培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次1培訓(xùn)主題/教材物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)培訓(xùn)人物業(yè)部經(jīng)理培訓(xùn)對(duì)象2345學(xué)習(xí)本項(xiàng)目的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》、《新建商品住宅使用說(shuō)明書》社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場(chǎng)相結(jié)合新樓管員上崗培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員全體客服人員全體客服人員全體客服人員學(xué)習(xí)《業(yè)主臨時(shí)公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、物業(yè)部經(jīng)理《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業(yè)主基本情況登記表》等服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開票據(jù)時(shí)注意事項(xiàng)/依據(jù)公司計(jì)財(cái)部相關(guān)要求各類相關(guān)表單使用入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項(xiàng)目講解現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用功能及操作培訓(xùn)物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理678910全體客服人員客服、收款員全體客服人員全體客服人員全體客服人員

（4）新區(qū)工程部培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)次1234培訓(xùn)主題/教材新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡(jiǎn)介、（規(guī)章制度，崗位職責(zé)）/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)公司管理文件培訓(xùn)安全知識(shí)、及禮節(jié)、文明禮貌用語(yǔ)培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)：組織現(xiàn)場(chǎng)人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等現(xiàn)場(chǎng)操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓(xùn)建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)范，針對(duì)各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)/依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識(shí)、給排水系統(tǒng)知識(shí)培訓(xùn)。業(yè)主交接樓驗(yàn)房知識(shí)培訓(xùn)。業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項(xiàng)培訓(xùn)電梯安全技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識(shí)培訓(xùn)。培訓(xùn)人物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理工程主管工程主管培訓(xùn)對(duì)象全體工程人員全體工程人員全體工程人員全體工程人員、樓管員全體工程人員、樓管員全體工程人員56工程主管工程主管78910工程主管工程主管工程主管工程主管全體工程人員全體工程人員、樓管員全體工程人員全體工程人員2、常規(guī)期工作計(jì)劃表序號(hào)一項(xiàng)目房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。1、設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；時(shí)間二2、設(shè)備的運(yùn)行管理；3、設(shè)備的維修管理；4、設(shè)備的能源和安全管理。三安全防范管理1、治安管理；2、交通秩序車輛管理；3、消防管理1、智能化設(shè)施的日常使用操作；2、智能化設(shè)施的維護(hù)；3、智能化系統(tǒng)的完善。1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理四智能化設(shè)施管理五小區(qū)環(huán)境管理

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