個(gè)人住房抵押貸款開題報(bào)告

（一）研究意義

自上世紀(jì)90年代我國(guó)商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，到本世紀(jì)初進(jìn)入快速發(fā)展的階段，住房抵押貸款在商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中的比重迅速提高，該項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的影響也越來越大。如美國(guó)的次貸危機(jī)所引發(fā)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問題。

我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)間不長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理基本上處于起步階段，雖然目前住房抵押貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行貸款組合中屬于質(zhì)量很好的一塊，但已呈現(xiàn)出信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露的趨勢(shì)，因此防范、控制信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯得重要和緊迫。

眾多學(xué)者的研究總結(jié)表明，目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的有關(guān)理論研究還不深入，業(yè)務(wù)開展情況也不盡如人意。在銀行的實(shí)際操作層面上，經(jīng)驗(yàn)判斷占了主流。而從國(guó)際先進(jìn)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)來看，信用風(fēng)險(xiǎn)的管理正從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)法、指標(biāo)法等向以風(fēng)險(xiǎn)量化管理和計(jì)算機(jī)模型等定量分析的方法演進(jìn)。由于市場(chǎng)環(huán)境的不同，國(guó)內(nèi)外對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的研究存在差異。在市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家，基于健全的數(shù)據(jù)，對(duì)借款人的違約特征較為容易進(jìn)行判別，如信用評(píng)分超過一定分?jǐn)?shù)的即可提供貸款，而國(guó)內(nèi)則大多出于信息不對(duì)稱，很難對(duì)借款人有全面的了解，因此，研究個(gè)人住房抵押貸款的理論和目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款存在的問題，并在汲取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的模式以及具體的對(duì)策和措施，將有利于我國(guó)住房金融理論體系的進(jìn)一步完善和深化，有利于我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、水平及發(fā)展趨勢(shì)

1、國(guó)外研究現(xiàn)狀

王福林、田傳浩在《國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究新進(jìn)展及對(duì)我國(guó)的啟示》(《中國(guó)房地產(chǎn)金融》201*年08期)中指出個(gè)人住房抵押貸款最初起源于19世紀(jì)的英國(guó)，到20世紀(jì)初已作為一種主要的住房金融工具在美國(guó)和歐洲其它國(guó)家得到廣泛發(fā)展。由于國(guó)外開辦時(shí)間長(zhǎng)，目前個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)育已非常成熟，并已成為金融領(lǐng)域中一個(gè)極為重要的組成部分。以美國(guó)為例，個(gè)人住房抵押貸款余額占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一左右，因而國(guó)外學(xué)者對(duì)這一領(lǐng)域的研究也非常深入。英國(guó)的Fordetal(1995年)對(duì)其國(guó)內(nèi)有關(guān)個(gè)人住房抵押貸款資料進(jìn)行研究后，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款存在的問題均有四個(gè)主要因素構(gòu)成。美國(guó)學(xué)者Burrows（1998年）更將導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)問題的原由歸結(jié)為個(gè)人信用為主要因素。澳大利亞的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其國(guó)內(nèi)一家大型貸款機(jī)構(gòu)的貸款資料，對(duì)個(gè)人抵押貸款存在的問題進(jìn)行研究并形成一套較完整的防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策體系。

范亮亮、劉洪玉在《國(guó)外住房抵押貸款擔(dān)保制度的分析和借鑒》（《金融與經(jīng)濟(jì)》201*（02），17-19）中闡明建立完善的住房抵押貸款擔(dān)保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其信用提高功能可以有效促進(jìn)我國(guó)中低收入家庭購房，有利于改善我國(guó)中低收入家庭的住房條件。目前我國(guó)的房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的擔(dān)保體系運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)住房抵押貸款擔(dān)保體系發(fā)展模式提出了若干建議。陸軍、李宇嘉在《國(guó)際貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展及其對(duì)我國(guó)的啟示》（《國(guó)際金融研究》201*（02），69-74）一文中闡述了國(guó)際上主要國(guó)家的商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上提出了對(duì)完善我國(guó)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的一些啟示。

2、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

北京大學(xué)梁永平（《我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的現(xiàn)狀及發(fā)展》）分析了個(gè)人住房抵押貸款是發(fā)達(dá)國(guó)家居民買房時(shí)常用的融資方式，房改以來在我國(guó)逐步發(fā)展起來。我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款具有重要的意義：有利于刺激居民的住房消費(fèi)，從而對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)；有利于金融機(jī)構(gòu)貸款整體質(zhì)量的提高和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。朱華燕、姚其忠、李軍在《發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的對(duì)策與思考》（《中國(guó)房地產(chǎn)金融》201*年09期）中提出個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)重要的一種，發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有著廣闊的前景和空間，但存在的問題及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也不容樂觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。

劉慶軍（《嚴(yán)格把關(guān)，完善個(gè)人資信審查制度》）中提出個(gè)人資信審查是個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個(gè)人資信審查制度，對(duì)于解決個(gè)人住房抵押貸款存在的問題，提高個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。

楊若晶（《個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范》）提出個(gè)人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)要面臨重大的問題。科學(xué)分析、有效防范問題，完善住房抵押市場(chǎng)管理機(jī)制，是金融業(yè)務(wù)順利開展的需要，也是抵押貸款市場(chǎng)高效運(yùn)作、充分發(fā)揮其功能的前提。

3、發(fā)展趨勢(shì)

從上世紀(jì)90年代初，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行就開始涉足住房抵押貸款業(yè)務(wù)。但是，由于當(dāng)時(shí)住房制度改革更多的還是停留在概念層面，商品房還沒有成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，因此個(gè)人住房抵押信貸(ResidentialMortgage)，發(fā)展十分緩慢。1998年居民個(gè)人住房需求被住房制度改革推向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從此商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)走向了擴(kuò)張之路。1999年3月，人行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》的通知點(diǎn)燃了住房貸款發(fā)放的火苗，隨后各家商業(yè)銀行紛紛投入到這場(chǎng)盛宴中來，隨著業(yè)務(wù)的不斷壯大，各家銀行越來越發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然占用人力較大，但是業(yè)務(wù)收益的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性，以及授信資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性使得各家商業(yè)銀行不斷加大對(duì)這塊業(yè)務(wù)的投入。同時(shí)隨著國(guó)家住房改革的進(jìn)一步深化，國(guó)土部門服務(wù)的提升，居民購買商品房甚至已經(jīng)成了解決居住問題惟一途徑。因此條件具備，東風(fēng)到來，住房抵押貸款發(fā)展迅猛：貸款余額從1997年的將近200萬億增長(zhǎng)至201*年的近30000萬億，十幾年間增長(zhǎng)了近150多倍，增幅遠(yuǎn)超其他類貸款。盡管201*年由于內(nèi)憂外患的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，價(jià)格也有所調(diào)整，但是時(shí)間相當(dāng)短暫，經(jīng)過國(guó)家的一系列刺激措施的出臺(tái)，市場(chǎng)很快又又重現(xiàn)了繁華景象。

個(gè)人住房抵押貸款有效刺激了個(gè)人住房的需求，除了個(gè)別大城市北京、上海、深圳之外，其他城市及地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格基本沒有回調(diào)過，因此未引發(fā)大面積的斷供潮，商業(yè)銀行也出于提高資本充足率的需求，營(yíng)銷動(dòng)作不斷加大。然而，在大力發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，商業(yè)銀行一定程度上忽視了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)作為一項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款品種特有的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性、滯后性、分散性等特征。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展的3至8年后才真正進(jìn)入違約高峰期。雖然我國(guó)的個(gè)人住房貸款開始于1998年，但真正發(fā)展是在201*年之后，而且隨著時(shí)間的推移，一些商業(yè)銀行的不良余額正在逐年上升，但是不良率先上升再下降，主要原因是近幾年房?jī)r(jià)上升迅速。雖然現(xiàn)在的住房抵押貸款尚未給商業(yè)銀行的流動(dòng)性造成風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)家政策目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體逐步趨嚴(yán)，個(gè)人住房抵押貸款積累的潛在風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。

次貸危機(jī)之后，國(guó)際、國(guó)內(nèi)更加關(guān)注個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)問題，理論研究的成果也層出不窮。

二、本課題擬采用的研究手段（途徑）和可行性分析

（一）研究手段（途徑）

本文通過規(guī)范分析與實(shí)證研究相結(jié)合、國(guó)際比較的方法對(duì)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展及存在的問題進(jìn)行綜合性研究

1、搜集數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)畫出圖形，并且根據(jù)圖形進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀與趨勢(shì)。

2、根據(jù)收集的相關(guān)資料，歸納、分析個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)存在問題的種類及原因，并且研究解決措施

3、利用個(gè)案分析法，舉例法等，說明特殊性4、歸納總結(jié)，說明共性（二）可行性分析

1.關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的數(shù)據(jù)在農(nóng)行海安支行的數(shù)據(jù)庫中可以搜集到，因此，數(shù)據(jù)的搜集是可行的。

2.農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展具有代表意義，市場(chǎng)定位鮮明，既具其個(gè)性，也有市場(chǎng)的共性，具有研究意義。

3.國(guó)內(nèi)外期刊、文獻(xiàn)關(guān)于人住房抵押貸款的研究為本文的研究提供了啟示和理論基礎(chǔ)。

三、論文工作計(jì)劃（階段工作內(nèi)容及計(jì)劃完成指標(biāo)）

201*年3月201*年4月，畢業(yè)實(shí)習(xí)、收集資料、確定題目。

201*年4月6日201*年4月18日，整理資料、完成實(shí)習(xí)報(bào)告與開題報(bào)告。201*年4月20日201*年4月22日，交由導(dǎo)師審定，并作修改。201*年4月23日201*年5月6日，中期檢查。

201*年5月28日201*年6月2日，上報(bào)、修改論文，完善格式，定稿打印。201*年6月3日201*年6月5日，上報(bào)所有材料，準(zhǔn)備答辯材料、論文評(píng)閱。201*年6月，完成答辯，論文工作總結(jié)、整理材料、歸檔。

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畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))開題報(bào)告

論文（設(shè)計(jì)）題目：個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究

系別：年級(jí)：專業(yè)(班）：學(xué)號(hào)：學(xué)生姓名：指導(dǎo)教師：

201*年11月21日

題目系（院）專業(yè)學(xué)號(hào)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究年級(jí)姓名開題日期指導(dǎo)教師201*年11月21日1.選題目的和意義：我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)在快速發(fā)展的同時(shí)也暴露出了一系列的金融風(fēng)險(xiǎn)與隱患。我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)間不長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理基本上處于起步階段，雖然目前住房抵押貸款業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行貸款組合中屬于質(zhì)量很好的一塊，但已呈現(xiàn)出信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露的趨勢(shì)，因此防范、控制信貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯得重要和緊迫。根據(jù)專家學(xué)者的研究表明，目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的有關(guān)理論研究還不深入，業(yè)務(wù)開展情況也不盡如人意。在銀行的實(shí)際操作層面上，經(jīng)驗(yàn)判斷占了主流。而從國(guó)際先進(jìn)的信用風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)來看，信用風(fēng)險(xiǎn)的管理正從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)法、指標(biāo)法等向以風(fēng)險(xiǎn)量化管理和計(jì)算機(jī)模型等定量分析的方法演進(jìn)。由于市場(chǎng)環(huán)境的不同，國(guó)內(nèi)外對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的研究存在差異。在市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家，基于健全的數(shù)據(jù)，對(duì)借款人的違約特征較為容易進(jìn)行判別，如信用評(píng)分超過一定分?jǐn)?shù)的即可提供貸款，而國(guó)內(nèi)則大多出于信息不對(duì)稱，很難對(duì)借款人有全面的了解。因此，研究個(gè)人住房抵押貸款的理論和目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款存在的問題，并在汲取國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的模式以及具體的對(duì)策和措施，將有利于我國(guó)住房金融理論體系的進(jìn)一步完善和深化，有利于我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。2.國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、水平及發(fā)展趨勢(shì)：2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀王福林、田傳浩在《國(guó)外個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究新進(jìn)展及對(duì)我國(guó)的啟示》(《中國(guó)房地產(chǎn)金融》201*年08期)中指出個(gè)人住房抵押貸款最初起源于19世紀(jì)的英國(guó)，到20世紀(jì)初已作為一種主要的住房金融工具在美國(guó)和歐洲其它國(guó)家得到廣泛發(fā)展。由于國(guó)外開辦時(shí)間長(zhǎng)，目前個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)育已非常成熟，并已成為金融領(lǐng)域中一個(gè)極為重要的組成部分。以美國(guó)為例，個(gè)人住房抵押貸款余額占到銀行信貸資產(chǎn)總額的四分之一左右，因而國(guó)外學(xué)者對(duì)這一領(lǐng)域的研究也非常深入。英國(guó)的Fordetal(1995年)對(duì)其國(guó)內(nèi)有關(guān)個(gè)人住房抵押貸款資料進(jìn)行研究后，發(fā)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款存在的問題均有四個(gè)主要因素構(gòu)成。美國(guó)學(xué)者Burrows（1998年）更將導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款出現(xiàn)問題的原由歸結(jié)為個(gè)人信用為主要因素。澳大利亞的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其國(guó)內(nèi)一家大型貸款機(jī)構(gòu)的貸款資料，對(duì)個(gè)人抵押貸款存在的問題進(jìn)行研究并形成一套較完整的防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策體系。范亮亮、劉洪玉在《國(guó)外住房抵押貸款擔(dān)保制度的分析和借鑒》（《金融與經(jīng)濟(jì)》201*（02），17-19）中闡明建立完善的住房抵押貸款擔(dān)保體系，可以有效防范住房貸款中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)其信用提高功能可以有效促進(jìn)我國(guó)中低收入家庭購房，有利于改善我國(guó)中低收入家庭的住房條件。目前我國(guó)的房貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)的體制上不完善，這篇文章在介紹和分析了國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的擔(dān)保體系運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)住房抵押貸款擔(dān)保體系發(fā)展模式提出了若干建議。陸軍、李宇嘉在《國(guó)際貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展及其對(duì)我國(guó)的啟示》（《國(guó)際金融研究》201*（02），69-74）一文中闡述了國(guó)際上主要國(guó)家的商業(yè)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的最新發(fā)展，并在此基礎(chǔ)上提出了對(duì)完善我國(guó)銀行貸款損失準(zhǔn)備金制度的一些啟示。2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀北京大學(xué)梁永平（《我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的現(xiàn)狀及發(fā)展》）分析了個(gè)人住房抵押貸款是發(fā)達(dá)國(guó)家居民買房時(shí)常用的融資方式，房改以來在我國(guó)逐步發(fā)展起來。我國(guó)發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款具有重要的意

義：有利于刺激居民的住房消費(fèi)，從而對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)；有利于金融機(jī)構(gòu)貸款整體質(zhì)量的提高和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；有利于提高居民的居住水平，早日實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。朱華燕、姚其忠、李軍在《發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的對(duì)策與思考》（《中國(guó)房地產(chǎn)金融》201*年09期）中提出個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)是個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)重要的一種，發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)有著廣闊的前景和空間，但存在的問題及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)也不容樂觀和忽視。要持續(xù)快速發(fā)展，須理順、解決一系列的制約因素。劉慶軍（《嚴(yán)格把關(guān)，完善個(gè)人資信審查制度》）中提出個(gè)人資信審查是個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)借款人資格、核定具體貸款數(shù)額、貸款期限的重要依據(jù)。完善個(gè)人資信審查制度，對(duì)于解決個(gè)人住房抵押貸款存在的問題，提高個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用。楊若晶（《個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及防范》）提出個(gè)人住房抵押貸款作為一種主要的住房金融工具在銀行信貸總額中占有很大的比重，且具有貸款額大、還款期長(zhǎng)的特點(diǎn)。在住房抵押貸款市場(chǎng)上，金融機(jī)構(gòu)要面臨重大的問題�？茖W(xué)分析、有效防范問題，完善住房抵押市場(chǎng)管理機(jī)制，是金融業(yè)務(wù)順利開展的需要，也是抵押貸款市場(chǎng)高效運(yùn)作、充分發(fā)揮其功能的前提。2.3發(fā)展趨勢(shì)從上世紀(jì)90年代初，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行就開始涉足住房抵押貸款業(yè)務(wù)。但是，由于當(dāng)時(shí)住房制度改革更多的還是停留在概念層面，商品房還沒有成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，因此個(gè)人住房抵押信貸(ResidentialMortgage)，發(fā)展十分緩慢。1998年居民個(gè)人住房需求被住房制度改革推向房地產(chǎn)市場(chǎng)，從此商業(yè)銀行房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)走向了擴(kuò)張之路。1999年3月，人行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》的通知點(diǎn)燃了住房貸款發(fā)放的火苗，隨后各家商業(yè)銀行紛紛投入到這場(chǎng)盛宴中來，隨著業(yè)務(wù)的不斷壯大，各家銀行越來越發(fā)現(xiàn)住房抵押貸款業(yè)務(wù)雖然占用人力較大，但是業(yè)務(wù)收益的穩(wěn)定性、長(zhǎng)期性，以及授信資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性使得各家商業(yè)銀行不斷加大對(duì)這塊業(yè)務(wù)的投入。同時(shí)隨著國(guó)家住房改革的進(jìn)一步深化，國(guó)土部門服務(wù)的提升，居民購買商品房甚至已經(jīng)成了解決居住問題惟一途徑。因此條件具備，東風(fēng)到來，住房抵押貸款發(fā)展迅猛：貸款余額從1997年的將近200萬億增長(zhǎng)至201*年的近30000萬億，十幾年間增長(zhǎng)了近150多倍，增幅遠(yuǎn)超其他類貸款。盡管201*年由于內(nèi)憂外患的原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度低迷，價(jià)格也有所調(diào)整，但是時(shí)間相當(dāng)短暫，經(jīng)過國(guó)家的一系列刺激措施的出臺(tái)，市場(chǎng)很快又又重現(xiàn)了繁華景象。個(gè)人住房抵押貸款有效刺激了個(gè)人住房的需求，除了個(gè)別大城市北京、上海、深圳之外，其他城市及地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格基本沒有回調(diào)過，因此未引發(fā)大面積的斷供潮，商業(yè)銀行也出于提高資本充足率的需求，營(yíng)銷動(dòng)作不斷加大。然而，在大力發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，商業(yè)銀行一定程度上忽視了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)作為一項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款品種特有的風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性、滯后性、分散性等特征。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大力發(fā)展的3至8年后才真正進(jìn)入違約高峰期。雖然我國(guó)的個(gè)人住房貸款開始于1998年，但真正發(fā)展是在201*年之后，而且隨著時(shí)間的推移，一些商業(yè)銀行的不良余額正在逐年上升，但是不良率先上升再下降，主要原因是近幾年房?jī)r(jià)上升迅速。雖然現(xiàn)在的住房抵押貸款尚未給商業(yè)銀行的流動(dòng)性造成風(fēng)險(xiǎn)，但國(guó)家政策目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體逐步趨嚴(yán)，個(gè)人住房抵押貸款積累的潛在風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。3.選題研究的內(nèi)容：3.1個(gè)人住房抵押貸款概述主要對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的概念以及特點(diǎn)進(jìn)行闡述，包括個(gè)人住房抵押貸款的定義、各類和意義。并且描述了個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展歷程。3.2個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀包括對(duì)個(gè)個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r分析和個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因。3.3個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析包括借款人造成的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)、外部宏觀環(huán)境變化造成的風(fēng)險(xiǎn)、由抵押物引起的風(fēng)險(xiǎn)以及商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)3.4個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策主要提出了這幾點(diǎn)對(duì)策：第一，應(yīng)該建立個(gè)人收入預(yù)測(cè)模型；第二，應(yīng)該加快建立以政府擔(dān)保與商業(yè)保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系；第三，應(yīng)該加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的利率管理；第四，應(yīng)該建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)；第五，應(yīng)該開發(fā)和建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系和內(nèi)部評(píng)級(jí)模型；第六，應(yīng)該完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制，防范管理和操作風(fēng)險(xiǎn)。5.研究與寫作計(jì)劃：201*年11月10日201*年11月16日，畢業(yè)實(shí)習(xí)、收集資料、確定題目。201*年11月17日201*年11月19日，整理資料、完成實(shí)習(xí)報(bào)告與開題報(bào)告。201*年11月20日201*年11月22日，交由導(dǎo)師審定，并作修改。201*年11月23日201*年11月29日，中期檢查。201*年月日201*年月日，上報(bào)、修改論文，完善格式，定稿打印。201*年月日201*年月日，上報(bào)所有材料，準(zhǔn)備答辯材料、論文評(píng)閱。201*年月，完成答辯，論文工作總結(jié)、整理材料、歸檔。6.參考文獻(xiàn)：[1]鐘楚南《個(gè)人信用誠(chéng)信制度》中國(guó)金融出版社，201*，（4）．[2]沈麗《創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，拓展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)》商業(yè)研究，201*，（7）．[3]孫從�！断�費(fèi)信用理論研究與經(jīng)驗(yàn)考查》西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，201*，（5）．[4]江世銀《論信息不對(duì)稱條件下的消費(fèi)信貸市場(chǎng)》經(jīng)濟(jì)研究，201*,(6).7.指導(dǎo)教師意見：

簽名：年月日8.開題審查小組意見：教研室主任簽名：年月日

個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)研究

摘要：本文主要闡述了個(gè)人抵押住房貸款的特點(diǎn)、發(fā)展過程以及個(gè)人住房抵押貸款存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了具體的分析，并從政策、市場(chǎng)、銀行、個(gè)人等方面探討了防范、控制風(fēng)險(xiǎn)的處理措施和對(duì)策。由于目前我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制相對(duì)比較欠缺，而隨著住房制度改革的不斷深入，個(gè)人房貸逐漸成為住房金融的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析防范對(duì)策

目錄

摘要6關(guān)鍵詞61.個(gè)人住房抵押貸款概述91.1個(gè)人住房抵押貸款的定義、種類及意義9

1.1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義91.1.2個(gè)人住房抵押貸款的種類91.1.3個(gè)人住房抵押貸款的意義91.2.我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展91.2.1我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第一階段10

1.2.2我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第二階段101.2.3我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第三階段101.2.4我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第四階段102.個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀102.1個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r分析10

2.2個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因103.個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析113.1借款人造成的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)11

3.1.1信用風(fēng)險(xiǎn)113.1.2提前還款風(fēng)險(xiǎn)113.2外部宏觀環(huán)境變化造成的風(fēng)險(xiǎn)123.2.1政策風(fēng)險(xiǎn)123.2.2利率風(fēng)險(xiǎn)123.3由抵押物引起的風(fēng)險(xiǎn)123.4商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)123.4.1管理風(fēng)險(xiǎn)133.4.2操作風(fēng)險(xiǎn)134.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策134.1建立個(gè)人收入預(yù)測(cè)模型13

4.2加快建立以政府擔(dān)保與商業(yè)保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系134.3加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的利率管理134.4建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)134.5開發(fā)和建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系和內(nèi)部評(píng)級(jí)模型144.6完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制，防范管理和操作風(fēng)險(xiǎn)14參考文獻(xiàn)14

1.個(gè)人住房抵押貸款概述

1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義、種類及意義

1.1.1個(gè)人住房抵押貸款的定義

個(gè)人住房抵押貸款是指銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，以購買住房為目的，并以所購置的房地產(chǎn)作為抵押，按購房款的一定比率向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)借款，承諾在一定期限內(nèi)按月償還其所借款項(xiàng)的一種貸款形式。個(gè)人住房抵押貸款的開展使得購房者在支付一筆較少的首期付款后，就能購買價(jià)值較高的住房，但只有在他還清全部貸款本息后，才能擁有住房的完全產(chǎn)權(quán)。若借款人不能償還借款本息，貸款人有權(quán)取消住房的抵押贖回權(quán)，并對(duì)住房進(jìn)行拍賣，以拍賣所得資金優(yōu)先抵償未償還的貸款本息。

1.1.2個(gè)人住房抵押貸款的種類

個(gè)人住房抵押貸款可以按五種方式進(jìn)行分類：按利率是否變動(dòng)分類、按還款方式分類、按資金來源的分類、按抵押物不同的分類。

按利率是否變化，個(gè)人住房抵押貸款可分為固定利率等額償還抵押貸款、固定利率增（減）償還抵押貸款、可調(diào)利率抵押貸款、滾動(dòng)利率抵押貸款。

按還款方式不同，目前個(gè)人住房抵押貸款分為：一次性還本付息、等額還款、等本金還款、等額遞增還款、等額遞減還款五種方式。

按照貸款資金來源不同可分為商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款、公積金個(gè)人住房抵押貸款和商業(yè)與公積金組合貸款。

按照抵押物不同，分為個(gè)人住房抵押貸款和商業(yè)用房抵押貸款。

1.1.3個(gè)人住房抵押貸款的意義

1)個(gè)人住房抵押貸款是金融機(jī)構(gòu)重要的信貸資產(chǎn)之一

個(gè)人住房抵押貸款的盈利形體現(xiàn)為：個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，通常有較好的利息收入。給銀行帶來長(zhǎng)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，帶來穩(wěn)定的個(gè)人客戶群。此外，個(gè)人住房抵押貸款具有儲(chǔ)蓄的功能，可以起到拉平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和支持建筑業(yè)的作用。

2)個(gè)人住房抵押貸款解決了借款人購房資金能短缺的困難

居民利用住房抵押貸款可以提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。住房是大多數(shù)居民一生最大的消費(fèi)品，但住房?jī)r(jià)格相對(duì)于居民收來說很高，抵押貸款通過分期付款機(jī)制，是居民樓用未來的預(yù)期支付購房款，減少了購房的一次性支付額，大大提高了居民的購房能力。

3)個(gè)人住房抵押貸款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要的促進(jìn)作用

貸款機(jī)制在提高居民的購房能力，增加對(duì)住房的需求的同時(shí)，也擴(kuò)大了開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)范圍，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時(shí)，通過抵押貸款機(jī)制，購房者將抵押貸款一次性支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)可以在短時(shí)間內(nèi)迅速收回資金，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，加快了資金周轉(zhuǎn)，有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

1.2我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展

1.2.1我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第一階段

從1979年至1987年，這是我國(guó)住房抵押貸款的萌芽發(fā)展時(shí)期。1979年以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，國(guó)家住房投資逐步從財(cái)政無償撥款轉(zhuǎn)為銀行貸款，成為有償有息的信用資金，逐步轉(zhuǎn)向信用化運(yùn)行軌道。1884年國(guó)務(wù)院提出，各地各地組建房地產(chǎn)開發(fā)公司，并規(guī)定由建設(shè)銀行提供周轉(zhuǎn)資金，1985年建設(shè)銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)，個(gè)人住房抵押貸款開始在中國(guó)大地上萌芽發(fā)展起來。

1.2.2我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第二階段

從1987年至1993年，這是我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款形成的時(shí)期。這一階段的特點(diǎn)是初步確立了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理體制，明確了住房制度改革的發(fā)展方向和個(gè)人住房抵押貸款服務(wù)經(jīng)營(yíng)方向。根據(jù)1988年《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》的精神，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款在業(yè)務(wù)上實(shí)行“三自兩單”，自營(yíng)業(yè)務(wù)充分發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)積極性，支持房改和住房建設(shè)。

1.2.3我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第三階段

從1994年至1997年，這是我國(guó)住房抵押貸款初步發(fā)展階段。這一階段的特點(diǎn)是：以上海為先導(dǎo)，住房公積金制度開始起步，政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)向委托性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)開始向普通住房?jī)A斜，個(gè)人住房抵押貸款經(jīng)營(yíng)管理開始規(guī)范，個(gè)人住房抵押貸款品種不斷增加，個(gè)人住房抵押貸款有所啟動(dòng)，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)圍繞著爭(zhēng)辦政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)展開。

1.2.4我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展第四階段

從1998年至今年，這是我國(guó)開始對(duì)個(gè)人住房抵押貸款調(diào)整規(guī)范階段。這一階段的特點(diǎn)是住房制度改革深化，住房分配從住房實(shí)物福利分配向貨幣工資分配轉(zhuǎn)化，個(gè)人住房抵押貸款經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大，政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)和商業(yè)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)結(jié)合更加緊密，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)開始步入高速發(fā)展軌道，個(gè)人住房抵押貸款競(jìng)爭(zhēng)由政策性個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)步入全方位的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。

2.個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展?fàn)顩r分析

我國(guó)在個(gè)人消費(fèi)信貸中，由于個(gè)人住房抵押貸款占據(jù)了重要地位。1998年以來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已成為我國(guó)商業(yè)銀行主要業(yè)務(wù)之一。通過上些數(shù)據(jù)得知，在201*201*年間個(gè)人住房抵押貸款余額占全國(guó)消費(fèi)信貸余額比重均在79％以上，201*年、201*年、201*年連續(xù)三年達(dá)到82％左右。201*年個(gè)人住房抵押貸款余額為57252億元，是201*年的13.51倍，個(gè)人住房抵押貸款無論是在增長(zhǎng)速度上還是在總量上每年均發(fā)展迅速。

2.2個(gè)人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因

個(gè)人住房抵押貸款前十年快速發(fā)展的主要原因在于以下兩點(diǎn)：一是持續(xù)的地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮以及國(guó)家信貸政策的支持；二是商行普遍認(rèn)為個(gè)人住房抵押貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率較低。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這兩點(diǎn)原因都將發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生了變化，隨著“新國(guó)八條”為代表的新一輪針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策的實(shí)施的作用下，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩，這是房地產(chǎn)投資增速減緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款投放謹(jǐn)慎，以及居民觀望氣氛濃厚等共同作用的結(jié)果，也是房地產(chǎn)業(yè)周期性調(diào)整的具體表現(xiàn)，這些將會(huì)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的不良貸款率產(chǎn)生比較大的影響。因此對(duì)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究并防范是必要的，這可以更好的保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行，以201*年美國(guó)次貸危機(jī)為例，個(gè)人住房抵押貸款違約率上升正是危機(jī)的起因之一。

3.個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1借款人造成的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

3.1.1信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人不能依約按期償還住房貸款本息而給商業(yè)銀行帶來的經(jīng)濟(jì)損失。信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)中最基本最直接的風(fēng)險(xiǎn)，也是商業(yè)銀行在抵押貸款業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

個(gè)人住房抵押貸款的申請(qǐng)和執(zhí)行過程中，存在很多可能導(dǎo)致申請(qǐng)人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素，既有主觀的，也有客觀的，最終形成信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是不良的個(gè)人抵押貸款。隨著我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額的快速增加，個(gè)人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，迄今為止，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的不良率在1％左右，最高達(dá)到過2%。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期為3至8年，如果房?jī)r(jià)大幅回落超過30％，個(gè)人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對(duì)于整個(gè)銀行系統(tǒng)而言，這種風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。隨著我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度的加強(qiáng)，房?jī)r(jià)下跌可能導(dǎo)致抵押物不足以覆蓋貸款本息，不良貸款率和理性違約比例將上升。

以我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款較為成熟的上海為例，201*年商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款平均不良率只有0.1%左右，到201*年9月末，平均不良率上升到0.86%，兩年多時(shí)間上升7倍多，而到201*年3月末，平均不良率仍保持在0.71%。

3.1.2提前還款風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款額度較大，期限也較長(zhǎng)，個(gè)人需要支付大量的利息，并且期限越長(zhǎng)，這個(gè)比例會(huì)越大。因此，只要個(gè)人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率，其就會(huì)選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)樵撔袨榈陌l(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，拖累房貸余額的增長(zhǎng)同時(shí)給銀行的資金運(yùn)用計(jì)劃增加不確定因素。提前償付會(huì)使債權(quán)人的庫存現(xiàn)金增加，從而使其總體資產(chǎn)的流動(dòng)性大大超過其利潤(rùn)最大化和基本風(fēng)險(xiǎn)防范的要求，因此一定市場(chǎng)收益的損失在所難免。

提前還貸的導(dǎo)火索之一是加息，加息將會(huì)增加抵押貸款的每月還息壓力從而使得更多的債務(wù)人選擇提前還貸。治理國(guó)內(nèi)的通貨膨脹是經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要的任務(wù)，從201*年開始通脹苗頭出現(xiàn)，當(dāng)年CPI同比增幅4.8%，201*年高達(dá)5.9%，經(jīng)過201*年后次貸危機(jī)時(shí)代的短暫回落，201*年CPI增幅3.3%，進(jìn)入201*年之后，通脹情況日趨嚴(yán)重，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示上半年CPI增幅達(dá)5.4%，在負(fù)利率存在的背景下，未來國(guó)家對(duì)通脹力度的治理將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。國(guó)

家收緊貨幣供給會(huì)直接影響房地產(chǎn)，而貨幣收緊政策首要的決策依據(jù)是反通脹，通脹預(yù)期在未來兩三年都在存在，這國(guó)家不會(huì)因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)的壓力過大而改變貨幣緊縮政策的基本趨勢(shì)。因此在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下，提前還貸對(duì)商業(yè)銀行因提前還貸所帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

3.2外部宏觀環(huán)境變化造成的風(fēng)險(xiǎn)

3.2.1政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而給商業(yè)銀行帶來的損失。國(guó)家每次出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)或信貸業(yè)務(wù)的相關(guān)政策，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成一定影響。

市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)包含兩個(gè)方面：一是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條周而復(fù)始周期性波動(dòng)，影響房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦經(jīng)濟(jì)情況朝地產(chǎn)業(yè)不利方向發(fā)展引起房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)銀行勢(shì)必會(huì)面臨大量的“呆壞賬”損失；二是政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場(chǎng)變化給商業(yè)銀行帶來損失。由于我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)機(jī)制不健全，政府的定位不明確，由于住房消費(fèi)是居民的大額消費(fèi)，投資乘數(shù)大，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用，從而成為政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和經(jīng)濟(jì)過熱，與調(diào)控宏觀目標(biāo)相違背，政府會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行也將面臨政策風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)入201*年以來，央行以每月一次的頻率連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，如此頻繁的調(diào)升節(jié)奏歷史罕見。6月14日央行宣布上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，年內(nèi)第六次上調(diào)使得存款準(zhǔn)備金率達(dá)到了21.50%。中國(guó)人民銀行近期宣布從7月7日起上調(diào)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)資金面進(jìn)行收縮，釋放緊縮政策信號(hào)。除了依據(jù)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)高存款準(zhǔn)備金率、進(jìn)行加息外，直接針對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施也日趨嚴(yán)厲，也勢(shì)必會(huì)影響到與地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

3.2.2利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指金融市場(chǎng)利率波動(dòng)導(dǎo)致存貸款利差縮小，甚至出現(xiàn)貸款利率低于存款利率，導(dǎo)致銀行收不抵支的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，商業(yè)銀行所面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)有：一是“不匹配”風(fēng)險(xiǎn)，抵押貸款的長(zhǎng)期性和存款利率與貸款利率調(diào)整的不同步，如個(gè)人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調(diào)，銀行的資金成本就會(huì)上升；個(gè)人住房抵押貸款是浮動(dòng)利率且下浮時(shí)，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會(huì)縮小。二是由利率風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的提前還貸信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.3由抵押物引起的風(fēng)險(xiǎn)

貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，但是商業(yè)銀行也常面臨如下抵押風(fēng)險(xiǎn)：一是抵押處置

風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額、合法變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)繁瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。二是抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括抵押物價(jià)格市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物價(jià)格人為風(fēng)險(xiǎn)。前者是指抵押物因房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整或不景氣時(shí)，價(jià)格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格不能夠覆蓋銀行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限內(nèi)對(duì)房屋的損壞造成抵押物價(jià)值下降，或者由于估價(jià)人員因其過失或故意過高估價(jià)抵押物而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4商業(yè)銀行內(nèi)部產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

3.4.1管理風(fēng)險(xiǎn)

管理風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行內(nèi)部個(gè)人住房抵押貸款管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致的信貸風(fēng)險(xiǎn)。從貸款政策、管理流程、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)基礎(chǔ)等方面看，我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款管理基本上處于一個(gè)比較低的水平。如商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上存在重業(yè)務(wù)拓展、輕業(yè)務(wù)管理的沖動(dòng)，不計(jì)風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)搶占市場(chǎng)份額；個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)運(yùn)作中隨意性較大，尚未形成合理評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)流程；熟悉個(gè)人住房抵押貸款的專家人才匱乏，管理經(jīng)驗(yàn)和人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的快速發(fā)展；個(gè)人信用信息基本屬于封閉狀態(tài)，銀行之間缺乏溝通，個(gè)人的信用信息資源無法共享，缺乏統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個(gè)人信用評(píng)估體系等等。

3.4.2操作風(fēng)險(xiǎn)

違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一，是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在制度管理上放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為：一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)約束機(jī)制下，經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件，借個(gè)人住房抵押貸款為名違規(guī)開辦個(gè)人股票質(zhì)押貸款等高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)；二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。

4.個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

4.1建立個(gè)人收入預(yù)測(cè)模型

除了道德因素之外，影響商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的因素，主要是個(gè)人收入水平。因而建立個(gè)人收入預(yù)測(cè)模型對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理是有其現(xiàn)實(shí)意義的。影響個(gè)人收入水平的指標(biāo)主要為學(xué)歷層次、年齡、行業(yè)或職業(yè)。通過銀行收集的大量資料數(shù)據(jù)，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中線形回歸的方法來驗(yàn)證各個(gè)因素對(duì)收入的影響程度，根據(jù)新的貸款申請(qǐng)情況預(yù)測(cè)借款人的收入情況，進(jìn)而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的規(guī)避。

4.2加快建立以政府擔(dān)保與商業(yè)保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系

借鑒美國(guó)、日本政府的成功做法，成立國(guó)家貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，專門為中低收入者提供抵押貸款擔(dān)保。這些機(jī)構(gòu)擔(dān)保的購房者可得到金融機(jī)構(gòu)提供的全部抵押貸款，在首付款、償還期限等條件上適當(dāng)放寬。在條件成熟時(shí)成立一批私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司，形成一個(gè)以政府機(jī)構(gòu)為主的全國(guó)性抵押貸款擔(dān)保網(wǎng)，并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)再擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)制。這種機(jī)制的運(yùn)作是融資利用者通過對(duì)人或物的保險(xiǎn)，與政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司簽訂債務(wù)償還委托合同，擔(dān)保機(jī)構(gòu)成為保險(xiǎn)受益人，利用從保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得的保險(xiǎn)金向金融機(jī)構(gòu)一次償還擔(dān)保機(jī)構(gòu)的剩余債務(wù)。以政府擔(dān)保與商業(yè)性保險(xiǎn)相結(jié)合的住房金融保險(xiǎn)體系，既有利于在住房抵押貸款保障領(lǐng)域有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)對(duì)市場(chǎng)失靈的彌補(bǔ)作用。

4.3加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的利率管理

一是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款。其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個(gè)月、1季度、半年或者1年。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給貸款人，同時(shí)也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。

二是開發(fā)固定利率抵押貸款這是在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三是套期保值。我國(guó)金融期貨市場(chǎng)正逐步開放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，通過市場(chǎng)交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險(xiǎn)管理。

4.4建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)

一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；二是開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解。

4.5開發(fā)和建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系和內(nèi)部評(píng)級(jí)模型

我國(guó)商業(yè)銀行目前信貸管理主要圍繞單一借款人風(fēng)險(xiǎn)展開，而現(xiàn)代商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)管理不僅僅包含單一貸款人風(fēng)險(xiǎn)管理，更加重要的是，應(yīng)當(dāng)以優(yōu)化配置風(fēng)險(xiǎn)資本和配置信貸資產(chǎn)組合為風(fēng)險(xiǎn)管理模式，對(duì)銀行面臨的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)量、監(jiān)控和主動(dòng)管理，因此要求商業(yè)銀行對(duì)整體信貸業(yè)務(wù)開發(fā)和建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系，采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法，全面準(zhǔn)確把握個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，對(duì)未來整體風(fēng)險(xiǎn)做出合理預(yù)測(cè)。在此基礎(chǔ)上，充分考慮借款人個(gè)人資料和歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力和資信評(píng)估模型，逐步完善單一借款人信用評(píng)級(jí)體系，對(duì)借款人進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，以此作為開展業(yè)務(wù)的重要依據(jù)。

4.6完善銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制，防范管理和操作風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行應(yīng)制定一套嚴(yán)密、詳細(xì)、操作性強(qiáng)的規(guī)章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。一是根據(jù)個(gè)人住房抵押貸款內(nèi)部評(píng)級(jí)模型的相關(guān)數(shù)據(jù)制定貸款風(fēng)險(xiǎn)資本配置和信貸組合計(jì)劃，確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向、比重以及發(fā)展節(jié)奏和進(jìn)程，避免因貸款政策管理失誤而帶來損失。二是加強(qiáng)貸款流程全過程管理，從貸前調(diào)查、貸款審批和貸后檢查等環(huán)節(jié)分析相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，落實(shí)管理職責(zé)，規(guī)范操作流程；建立促使業(yè)務(wù)人員自覺遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化損失責(zé)任追究制度。三是在組織結(jié)構(gòu)上，實(shí)行審貸分離和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管分離，保證貸款審批和風(fēng)險(xiǎn)控制的獨(dú)立性；成立專門審查審批中心，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。四是加強(qiáng)貸款人信息的收集和分析，為較好地預(yù)防和控制信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供客觀依據(jù)。

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