小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案
小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案
小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案（Smallpropertyrightroomcleaningupimprovementplan；Cleanhousepropertyrenovationprogram）。
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小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案定義
小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案[1]，也叫小產(chǎn)權(quán)房清理整治政策方案，是國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤在201*年9月27日國(guó)土資源部召開(kāi)12336國(guó)土資源違法舉報(bào)工作座談（培訓(xùn)）會(huì)后接受采訪時(shí)表示的、近期出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的處理方案。但他并未透露該方案的具體內(nèi)容。
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小產(chǎn)權(quán)房清理整治方案所處狀態(tài)
國(guó)務(wù)院正征求意見(jiàn)有報(bào)道稱，國(guó)土部等十四個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定小產(chǎn)權(quán)房清理整治政策方案。李建勤證實(shí)，方案已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院正在向相關(guān)部門征求意見(jiàn)，但對(duì)方案公布時(shí)間表問(wèn)題，李建勤只表示，或?qū)?huì)很快公布，但公布時(shí)間并未明確。記者了解到，就在兩周前，相關(guān)部門也已經(jīng)結(jié)束了全國(guó)多地小產(chǎn)權(quán)房調(diào)研活動(dòng)，這其中包括山東濟(jì)南、河南鄭州以及江蘇南京等小產(chǎn)權(quán)房違法現(xiàn)象嚴(yán)重的城市進(jìn)行了調(diào)研并了解點(diǎn)上的情況，調(diào)研部門業(yè)已形成調(diào)研結(jié)果，將為小產(chǎn)權(quán)房的處理提供借鑒�！耙坏肚锌赡苄圆淮蟆�
小產(chǎn)權(quán)房是拆是留，在學(xué)界也有截然不同的觀點(diǎn)。27日，有參與小產(chǎn)權(quán)房課題研究的國(guó)土部人士預(yù)計(jì)，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，采取“一刀切”的可能性不大。
李建勤曾在201*年5月國(guó)土部舉行的發(fā)布會(huì)上表示，對(duì)于各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，將采取“一案一處理”的方式。國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在是年“兩會(huì)”期間接受本報(bào)采訪時(shí)稱，小產(chǎn)權(quán)房摸底調(diào)查工作將在一年左右得出結(jié)果。此后，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的不同情況將出臺(tái)清理政策。編輯本段
小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題、現(xiàn)狀及原因分析
針對(duì)北京小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，李建勤介紹說(shuō)，北京市的違法線索多分布在新農(nóng)村建設(shè)中的違法土地現(xiàn)象以及小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。在國(guó)土部12336開(kāi)通一年接聽(tīng)違法線索分布中，河北省以2575個(gè)位居榜首，山東以2296個(gè)位居第二，北京以976個(gè)排名第6位�！霰本┡欣�
尚未銷售的拆除賣出的等候處理本市在整治和處理小產(chǎn)權(quán)房過(guò)程中，一個(gè)可資借鑒的判例是懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)出售集體土地建房一案。該案今年在被國(guó)土部掛牌督辦后，市國(guó)土管理局、懷柔區(qū)政府提出四點(diǎn)處理意見(jiàn)。這四點(diǎn)處理意見(jiàn)為：一是對(duì)違法建設(shè)立即叫停，責(zé)令開(kāi)發(fā)商停止對(duì)外銷售，并采取停電停水措施；二是對(duì)尚未銷售的和201*年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除，并拆除所有圈建的圍墻；對(duì)201*年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國(guó)小產(chǎn)權(quán)方處理政策出臺(tái)后一并處理；三是對(duì)已劃分地塊對(duì)外出租土地待建的，責(zé)令退還土地；四是分清責(zé)任，依法依規(guī)追究開(kāi)發(fā)商、村干部等有關(guān)人員的責(zé)任。但更多的情況是，面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)土部門執(zhí)法乏力。記者從市國(guó)土局通州分局了解到，我國(guó)各地國(guó)土部門均設(shè)立有執(zhí)法人員，對(duì)土地違法的查處目前主要有三種形式，分別是衛(wèi)星掃描、執(zhí)法人員巡視以及群眾舉報(bào)。但存在的問(wèn)題是，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題容易，執(zhí)法效力較低�！拔覀儧](méi)有執(zhí)法權(quán)�！蓖ㄖ輫�(guó)土分局執(zhí)法隊(duì)負(fù)責(zé)人說(shuō)。■他山之石
洛陽(yáng)全國(guó)首設(shè)國(guó)土公安
針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房頑疾，個(gè)別城市其實(shí)已經(jīng)在嘗試“開(kāi)刀問(wèn)診”，并且取得了不錯(cuò)成效。早在201*年10月，洛陽(yáng)市公安局國(guó)土資源警察支隊(duì)在市國(guó)土資源局正式揭牌成立，成為我國(guó)第一支國(guó)土資源警察支隊(duì)。洛陽(yáng)市公安局在《關(guān)于規(guī)范和明確國(guó)土資源警察支隊(duì)職責(zé)權(quán)限的通知》中明確規(guī)定，國(guó)土資源警察支隊(duì)要加強(qiáng)對(duì)各縣（市）國(guó)土資源部門的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作，監(jiān)督辦理各類國(guó)土資源違法犯罪案件。
201*年6月，南京市公安局在市國(guó)土資源局設(shè)立聯(lián)絡(luò)室，掛牌為南京市公安局經(jīng)濟(jì)犯罪偵查支隊(duì)駐市國(guó)土資源局公安辦公室。此舉實(shí)現(xiàn)行政執(zhí)法與刑事執(zhí)法的有機(jī)銜接，有力遏制土地礦產(chǎn)違法行為�！龀梢蜥屢�
小產(chǎn)權(quán)房如何形成？記者從國(guó)土部門了解到，小產(chǎn)權(quán)房形成，在一定程度上和我國(guó)施行的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)有關(guān)。具體而言，農(nóng)民在宅基地上蓋房和在村集體土地蓋房居住并不違法。但城市居民通過(guò)購(gòu)買的形式，獲得農(nóng)村土地上的住房，就相當(dāng)于侵占了農(nóng)民的權(quán)利。隨著城市房?jī)r(jià)的畸形高漲，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和開(kāi)發(fā)商利用政策漏洞，違規(guī)建設(shè)和出售小產(chǎn)權(quán)房，不少城市人因其價(jià)格低廉，明知沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保障，也毅然涉險(xiǎn)買房。
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小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治方案提交國(guó)務(wù)院
201*年04月02日22:5621世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道紀(jì)睿坤我要評(píng)論(575)字號(hào)：T|T
背負(fù)多年“非法身份”的小產(chǎn)權(quán)房，命運(yùn)進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)。
3月29日，本報(bào)記者從國(guó)土部知情人士處獲悉，“由國(guó)土部牽頭、14個(gè)部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案此前已上報(bào)給國(guó)務(wù)院�！备鶕�(jù)國(guó)土部初步的清理思路，原則是分類、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。但具體銷售和建設(shè)的時(shí)間點(diǎn)、何時(shí)正式展開(kāi)清理，尚待最后方案出臺(tái)才能敲定。“國(guó)務(wù)院就清理整治方案，征求了各部委的意見(jiàn)，目前來(lái)看各部委尚未達(dá)成共識(shí)，還需重新試點(diǎn)研究。”上述知情人士進(jìn)一步介紹，“其中，分歧最大主要是已售、已住的小產(chǎn)權(quán)房如何清理的問(wèn)題�！�
浙江大學(xué)土地管理學(xué)院教授楊磷杰表示，小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議的核心是土地升值收益的合理分配。
國(guó)土部知情人士介紹，該部正在啟動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，擬在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善整治方案，繼而啟動(dòng)全面清理。同時(shí)，年底即將完成的全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。
或清理未售及新建
小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。據(jù)國(guó)土部不完全統(tǒng)計(jì)，201*年以前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積累計(jì)高達(dá)66億平方米。另?yè)?jù)全國(guó)工商聯(lián)數(shù)據(jù)，1995年-201*年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。小產(chǎn)權(quán)房在深圳、北京等房?jī)r(jià)較高城市持續(xù)熱銷局面，最多的已達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量的1/5�；谛‘a(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大、牽扯多方利益，上述國(guó)土部知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理的一個(gè)原則是：區(qū)別對(duì)待、分類處置。
他介紹，在國(guó)土部初步的清理思路中，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開(kāi)發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責(zé)任；并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請(qǐng)宅基地。
同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。“尚未銷售，主要是指在建、在售，無(wú)人入住項(xiàng)目；一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房主要也側(cè)重于在建、在售�！痹撊耸糠Q。
他同時(shí)介紹，國(guó)土部對(duì)“一定年限”的要求曾以201*年為限，因?yàn)楫?dāng)年曾為國(guó)務(wù)院報(bào)告過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的初步處理意見(jiàn)，而由于種種原因?qū)嶋H工作中推行困難。
“最新的時(shí)間點(diǎn)，需要等到全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房新的清理方案出臺(tái)后作出安排。”上述國(guó)土部人士稱。
就清理舉措看，上述人士介紹，“包括強(qiáng)制拆除、沒(méi)收、停建、停售和停水停電等”。
不過(guò)，針對(duì)已售、已長(zhǎng)期居住的小產(chǎn)權(quán)房，上述人士稱，“方案征求意見(jiàn)階段，各部委對(duì)此并未形成統(tǒng)一意見(jiàn)，地方政府也有自己的一套思路，還未達(dá)成一致”。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生稱，如果對(duì)小產(chǎn)權(quán)房全部拆除，將激化社會(huì)矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定；其次也是住房建設(shè)資金和建筑材料的巨大浪費(fèi)。更為重要的是，上述人士進(jìn)一步指出，作為清理整頓基礎(chǔ)，目前全國(guó)性小產(chǎn)權(quán)房的確切數(shù)據(jù)還不清楚。
“短期看，只能先選擇小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題嚴(yán)重的地區(qū)作試點(diǎn)；與此同時(shí)，國(guó)土部將抓緊摸底全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的確切數(shù)據(jù)�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士稱。
記者獲悉，年底，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的初步數(shù)據(jù)或?qū)⑺鸭戤�。�?jù)國(guó)土部土地利用司的一位不愿具名的人士介紹，年底即將完成的全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。
部分地方、個(gè)別部委抵觸
“國(guó)土部正在和部分地方溝通小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，從目前來(lái)看，很難推進(jìn)�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士說(shuō)，“來(lái)自于地方政府和相關(guān)部委的阻力較大。”據(jù)山東國(guó)土廳一位不愿具名的人士介紹，一旦將某地區(qū)確定為小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)，國(guó)土部將對(duì)當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房等違法違規(guī)用地情況進(jìn)行摸底。
“部分地方政府、個(gè)別部委在地方的重大項(xiàng)目工程，部分存在違法違規(guī)用地情況，一旦摸底，地方違法違規(guī)的用地問(wèn)題將無(wú)處遁形。”上述人士表述。3月27日，包括國(guó)土部、水利部、鐵道部在內(nèi)的6部委共聚北京山水賓館，閉門商討“如何解決國(guó)家重點(diǎn)工程中占地不合規(guī)范問(wèn)題”。
據(jù)參會(huì)的知情人士介紹，在座的鐵道部、水利部、交通部代表坦陳，公路、鐵路、水利領(lǐng)域內(nèi)，確實(shí)存在未報(bào)即用、違法違規(guī)用地行為。此外，地方政府及一些地產(chǎn)界人士對(duì)小產(chǎn)權(quán)房保留的訴求，也難與中央監(jiān)管部門達(dá)成完全一致。
“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規(guī)劃、質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交土地出讓金后轉(zhuǎn)正，或者轉(zhuǎn)為保障房�！鄙鲜鋈耸拷榻B。對(duì)此，上述知情人士介紹，“國(guó)務(wù)院也召集過(guò)住建部、國(guó)土部等相關(guān)部委進(jìn)行討論，意見(jiàn)暫未一致�！�
據(jù)接近住建部的人士稱，如果收歸為保障房，可能存在政府為小產(chǎn)權(quán)房正身的嫌疑，間接承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性；而回收小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格如何確定、如何確保保障房公平公正，還需要再深入探討。
上述國(guó)土部知情人士也擔(dān)心，小產(chǎn)權(quán)房一旦放開(kāi)，土地調(diào)控和規(guī)劃可能出現(xiàn)失控局面。
在清理方案懸而未決之前，試點(diǎn)城市也難推進(jìn)�！盎诜N種原因，試點(diǎn)確定工作并不明朗�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士稱。
他介紹，實(shí)際上，早在去年8月份，國(guó)土部就已經(jīng)內(nèi)部召集山東、河南等小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題嚴(yán)重地區(qū)國(guó)土廳人士開(kāi)會(huì)，要求這些地區(qū)年底前，積極申請(qǐng)小產(chǎn)房試點(diǎn)。
“而到了年底，無(wú)一城市申請(qǐng)，小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)被迫流產(chǎn)�！眹�(guó)土部知情人士介紹。
上述山東國(guó)土廳的人士則表達(dá)無(wú)奈，“不是地方政府不希望清理小產(chǎn)權(quán)房，但目前全國(guó)性小產(chǎn)權(quán)房尚沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)范性文件，強(qiáng)制處理的話，可能會(huì)激化社會(huì)矛盾。”
上述國(guó)土部知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理思路未明，國(guó)土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點(diǎn)城市。
此前有媒體消息稱，國(guó)土部將在北京、重慶、鄭州、海口等小產(chǎn)權(quán)房較密集的城市開(kāi)展試點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭介紹，上述四個(gè)城市較具代表性，北京郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房密集，高房?jī)r(jià)將大量剛需逼向了郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房；重慶屬西部大城市,外來(lái)人口多,郊區(qū)面積大，小產(chǎn)權(quán)房分布零散；鄭州小產(chǎn)權(quán)房的城中村問(wèn)題突出；海口是旅游度假區(qū)存在大量小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
長(zhǎng)效治理
中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明對(duì)本報(bào)表示，小產(chǎn)權(quán)房是在當(dāng)前土地法規(guī)體系不完備情況下的集體大創(chuàng)造，村民、村集體、鄉(xiāng)政權(quán)、縣政府、開(kāi)發(fā)商、城鎮(zhèn)居民等多個(gè)角色參與，“在此種格局下，方案在執(zhí)行上肯定會(huì)大打折扣�！�
“僅采取沒(méi)收、強(qiáng)制拆除、停建和斷水?dāng)嚯姷取隆拇胧�，無(wú)法從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題�！眹�(yán)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房背后的根本問(wèn)題是土地制度。“在城鄉(xiāng)二元土地制度下，農(nóng)民征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，小產(chǎn)權(quán)房就成為了農(nóng)民分享工業(yè)化、城市化進(jìn)程中土地增值收益的重要途徑�！眹�(yán)金明說(shuō)。
此外，楊磷杰稱，在國(guó)家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全，城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房仍具有巨大的需求空間。
根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
楊磷杰表示，現(xiàn)行的《土地管理法》雖然法律上明確小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的非法性，但地方陸續(xù)有一些自行流轉(zhuǎn)的集體土地試驗(yàn)，對(duì)于新的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象如何監(jiān)管，在國(guó)家有關(guān)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法尚未出臺(tái)前，并不清晰。
由此從土地制度源頭進(jìn)行梳理，成為必要。
上述國(guó)土部知情人士介紹，國(guó)土等部門正在共同研究防范小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的長(zhǎng)效機(jī)制，包括推出鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施等。除此之外，財(cái)政部相關(guān)人士也在此間表態(tài)，要會(huì)同有關(guān)部門，研究土地收益城鄉(xiāng)統(tǒng)籌使用的辦法。
另有知情者介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理，還必須和房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行一盤棋梳理。在北京郊區(qū)及河北周邊，存在多處開(kāi)發(fā)商介入的小產(chǎn)權(quán)房樓盤，消費(fèi)者中不乏投機(jī)需求。
(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)
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