物業(yè)優(yōu)秀管理處主任匯報材料

徐州市房產(chǎn)管理系統(tǒng)首屆“創(chuàng)三優(yōu)”活動優(yōu)秀管理處主任匯報材料

“辛苦我一人，溫暖千萬家”

徐州市立信物業(yè)錦繡嘉園管理處主任權(quán)輝

我叫權(quán)輝，能夠在全市首次物業(yè)服務(wù)行業(yè)中開展的爭創(chuàng)優(yōu)秀管理處主任（項目經(jīng)理）的評比中獲此殊榮，我感到十分榮幸。首先感謝徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局對物業(yè)管理工作的重視，同時也要感謝徐州市財苑地產(chǎn)多年來對所屬物業(yè)的支持，更要感謝徐州市立信物業(yè)管理有限公司給每一位員工提供的一個健康的職業(yè)發(fā)展平臺。在這個平臺下，我把自己的工作當作為民服務(wù)的窗口，并始終牢記入職誓言，即企業(yè)精神：誠實有信、敬業(yè)奉獻！服務(wù)為民,以“辛苦我一人，溫暖千萬家”為宗旨，不斷強化服務(wù)意識，憑著一顆愛心和忘我的精神，無私奉獻。從而換得了讓業(yè)主放心、舒心的服務(wù)感受。

一、加強學(xué)習(xí)，努力提高自身素質(zhì)，使所管項目獲得諸多榮譽我是05年進入立信物業(yè)公司的，先后任公司所管項目財富廣場寫字樓物管處工程主管、錦繡嘉園小區(qū)物管處主任等職。為了盡快實現(xiàn)每一次較色轉(zhuǎn)變，這些年來，我始終通過堅持自我學(xué)習(xí)，以及珍惜每一次外培機會，工作中把認真落實上級要求和創(chuàng)造性的開展工作有機結(jié)合起來，以增強干好工作的責任感和使命感為前提，同時緊緊圍繞著“唯精唯微、至善至美”的服務(wù)理念開展對客服務(wù)。自從任職錦繡嘉園物管處主任之日起，不管工作中遇到多大困難，思想上都能嚴格要求自己，并認真履行自己的工作職責！超前工作，從而在較短的時間內(nèi)使所管項目的各項工作實現(xiàn)了有序運轉(zhuǎn)。任職當年物業(yè)管理費收繳率便達歷史新高97%，09年達98.5%，解決歷史遺留近30多項，不僅在對客服務(wù)上受到了業(yè)主好評。而且還實現(xiàn)了歷史性的扭虧為盈。實現(xiàn)社會經(jīng)濟效益雙豐收。另外，在工作中，也能同班子成員一起研究確定在管項目的管理運作模式、工作目標和“規(guī)范化管理、標準化服務(wù)、精細化經(jīng)營、品牌化建設(shè)”的總體工作思路，并圍繞這一思路開展了一系列扎實有效地工作，使嘉園小區(qū)的整體管理水平得到了進一步提高。目前在管項目已于201*年榮獲了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號，并于201*年順利通過了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”的復(fù)檢；于201*年榮獲了泉山區(qū)攤行“三位一體”管理新機制先進典型示范小區(qū)以及“徐州市誠信物業(yè)管理小區(qū)”的榮譽稱號；并且還獲得了江蘇省園林式居住小區(qū)、徐州市社會治安綜合治理工作先進集體等稱號。我深知，作為一名管理者，要想使企業(yè)求得生存與發(fā)展，就必須不斷的學(xué)習(xí)、不斷充實自己，方能以此提高適應(yīng)社會發(fā)展的能力。

二、想業(yè)主所想、急業(yè)主所急，用行動詮釋服務(wù)

錦繡嘉園小區(qū)建筑面積118000平方米，有714個住戶，03年上房。截止到07年時由于上房較久，再加之種種原因，已造成了部分業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾很深，但如何盡快使這一矛盾化解，達到業(yè)主滿意是我上任之初一直在思考的問題。帶著這個問題，我經(jīng)常放棄節(jié)假日深入到業(yè)主家中，了解他們的想法和需求，并多方查找文件、法規(guī)，因物業(yè)管理涉及到環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全保衛(wèi)、車輛管理等多項內(nèi)容，是一項綜合性的管理工程。要規(guī)范管理好不容易，讓群眾滿意更難�？扇绾巫屝�區(qū)得物業(yè)管理上水平，達到業(yè)主的滿意，我想對于我們物業(yè)人來說，那只有在日常對客服務(wù)工作上不能過分的界定份內(nèi)份外之分，只要業(yè)主合理需要的，我們就應(yīng)以高質(zhì)量的服務(wù)最大可能的讓業(yè)主滿意。近年來，在我負責的嘉園小區(qū)里，不論是房屋及公共設(shè)施的維修，還是燃氣、水電等，哪方面出問題，只要業(yè)主一個電話，我們都給予熱情周到的服務(wù)，能夠幫助解決的，立即解決，不能解決的，及時協(xié)調(diào)有關(guān)部門，就連鄰里矛盾，我們都耐心細致地進行調(diào)解。如小區(qū)無公共衣被晾曬區(qū)，每一年的梅雨季節(jié)過后，不少老年業(yè)主就將棉被、大衣等拿到樓下公共區(qū)域晾曬，雖然滿足了這部分老年業(yè)主的晾曬需求，但也影響到了大多數(shù)業(yè)主的安全出行，同時對小區(qū)的整體環(huán)境也造成了破壞，后經(jīng)調(diào)查梅雨過后的晾曬需求屬業(yè)主客觀需求，于是我找來了小區(qū)平面圖，并在現(xiàn)場查看、研究后，決定在每棟樓的單元樓頂天臺處作為該樓業(yè)主的統(tǒng)一晾曬區(qū)域，于是讓物業(yè)工程人員購買材料制作了經(jīng)濟實惠的便民晾曬架，同時又考慮到業(yè)主晾曬時的人身安全，在女兒墻處加裝了安全防范裝置并懸掛醒目的晾曬警示標牌，此舉收到了眾多業(yè)主的好評！還有小區(qū)2、3號樓之間景觀踏步處，由于原設(shè)計缺陷，沒有路燈經(jīng)常造成業(yè)主在此跌跤，針對此情況迅速報請公司弱電人員配合，并找來小區(qū)強弱電施工圖紙，在此加裝了路燈及攝像頭、同時對踏步處進行了黃色警示刷漆。一來方便了業(yè)主出行、二來在一定程度上也提高了小區(qū)的綜合安全防范能力。另外在去年6月8日，小區(qū)5號樓一業(yè)主室內(nèi)衛(wèi)生間漏水，造成樓下住戶房頂被浸泡，兩家產(chǎn)生了糾紛，在雙方約定時間的內(nèi)，滲漏始終沒有得到解決，雙方矛盾逐漸升級。得知這一情況后，我又及時趕到業(yè)主家中做思想工作，原來該業(yè)戶曾維修過一次，但防水問題始終沒有處理好，這一次又怕在更換地磚、重新鋪裝后因防水問題而再次滲漏，為此要求樓下住戶找防水施工單位，工錢由他來出。我在了解事情的經(jīng)過后，一方面開始對雙方矛盾進行化解，另一方面又積極地與開發(fā)公司原做戶內(nèi)防水施工的企業(yè)聯(lián)系維修事宜，可由于質(zhì)保期已過原防水施工單位不愿派人前來維修，為了盡快解決問題，我?guī)ьI(lǐng)物業(yè)客服人員在登門拜訪3次以后，終于感動了對方，從而將滲漏處較快的進行了修復(fù)！贏得了業(yè)主的認可！。。。。。。等等事例所不勝數(shù)。三、無私奉獻換來人生價值

若做好對客服務(wù)，就得舍小家，顧大家，就意味著付出，就意味著奉獻。自從公司把我放在物業(yè)項目經(jīng)理崗位上的那天起，我就深知，擔子有多重，責任有多大。多年來，我始終堅持基本上第一個到班，最后一個離崗，幾乎就沒有休過節(jié)假日。由于早出晚歸，我和家人在一起的時間很少，家里的事就更顧不上了，就連母親、孩子生病，我都不能陪在她們的身邊，面對家庭親人，我是愧疚的，面對事業(yè)，我是無怨無悔的。正是家人的理解和支持，才激發(fā)出了我對工作的熱情，才能使我踏踏實實地工作在自己的崗位上。我愛家人，更愛自己的事業(yè)，在業(yè)主需要我的時候，我只能選擇事業(yè)。去年的4月20日凌晨1點，一陣急促的電話鈴聲將我從睡夢中驚醒，夜班值班的水電運行師傅打來電話，熱水變頻泵連續(xù)以高頻運轉(zhuǎn)2小時，沒有停下來，直覺告訴我主管網(wǎng)有滲漏，險情就是命令我放下電話倉儲的穿上衣服，打的直接來到了小區(qū)，會同值班師傅一起仔細查找，功夫不負有心人30分鐘后終于查到了管道滲漏點：在景觀區(qū)花叢中的隱蔽處，當時一看就驚呆了，強大的水柱乎乎的往外流，附近的土開始凹瀉。當時正值酷暑季節(jié)，如不馬上處理，就會影響到部分小區(qū)住戶的洗澡，，特別是那些行動不便的老人。于是我立即組織人員，開始搶修，不一會身上的衣服就全淋濕了，經(jīng)過大家共同努力，終于在凌晨6點30分將漏點修好了。而此時，當早起的業(yè)主在享受熱水的沐浴時，卻全然不知忙碌了大半夜的物業(yè)人。在處理完這些后，我穿著濕透的衣服回到了家。妻子心疼地埋怨起來，“你這是干啥，為了工作也不能不要命呀�！蔽倚πφf：“沒事的，衣服風(fēng)干了”。就是這樣在家稍事休息后我又回到了自己的工作崗位上�？擅慨斂吹綐I(yè)主發(fā)至內(nèi)心的歡聲笑臉時，我就更加深刻地理解了物業(yè)人的人生價值。

工作中的努力和勤奮，受到了公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的認可，09年業(yè)主滿意度調(diào)查達90分以上，同時還被評為當年度財苑地產(chǎn)優(yōu)秀員工，今年我又被評為市優(yōu)秀物業(yè)主任（項目經(jīng)理）稱號，這是各級領(lǐng)導(dǎo)對我的關(guān)懷和鼓勵。今后我將更加嚴格要求自己，并勵精圖治、開拓創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)主、服務(wù)社會，為創(chuàng)建和諧社區(qū)，構(gòu)建和諧社會做出更大的貢獻。

謝謝大家！

行內(nèi)交流ＱＱ：３６４５９１９９３

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安寧佳美物業(yè)管理有限公司

創(chuàng)“安寧市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”匯報材料

第一部分

安寧佳美物業(yè)管理有限公司物業(yè)相關(guān)管理服務(wù)

一、物業(yè)公司簡介：

（一）安寧佳美物業(yè)管理公司概況

安寧物業(yè)管理有限公司于201*年8月在成立，隸屬安寧創(chuàng)佳房地產(chǎn)開放有限公司。

公司現(xiàn)管理【金色半島小區(qū)】、【金色佳園一期】、【金色佳園二期】、【金色時代廣場】，總建筑面積527806，住宅2696套，商業(yè)用房面積98578.73，寫字樓16148.93。正在修建的【金色國際】，建筑面積139956.74；【金色湖畔】建筑面積146385.30；【金色陽光】建筑面積570171.30；總計建筑面積：1342941.96

(二)、物業(yè)管理公司架構(gòu)及專業(yè)人員分類簡介：

目前公司下設(shè)財務(wù)部、行政辦、【金色半島】管理處、【金色佳園一期】管理處、【金色佳園二期】管理處等部門。各管理處下設(shè)：金色半島客戶服務(wù)中心、護衛(wèi)部、工程維修部、環(huán)境管理部四個部門。

公司（含各管理處）現(xiàn)有員工125人，管理人員15名，均有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。其中所有管理人員均持證上崗，主管以上人員均持企業(yè)經(jīng)理證，財務(wù)人員2人，均持會計證上崗。附表1

公司架構(gòu)圖

客戶服務(wù)中心工程維修部秩序維護部秩序維護部客戶服務(wù)中心工程維修部秩序維護部環(huán)境管理部財務(wù)部【金色佳園一期】管理處【金色半島】管理處行政辦公室總經(jīng)理

（三）、公司質(zhì)量方針：規(guī)范管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，追求完美

規(guī)范管理：公司嚴格遵守國家的物業(yè)管理的法律和其它相關(guān)的法律法規(guī)，秉承**物業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng)，高起點、高標準、嚴要求，將國內(nèi)外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗與**的實際相結(jié)合，建立了一套適合于**本地化物業(yè)管理的質(zhì)量管理體系，保證所提供服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定和持續(xù)改進。維護和保障業(yè)主的權(quán)益，保證公司的合法權(quán)利。自治與自律，受理與委托，權(quán)利與義務(wù)所關(guān)聯(lián)的各方關(guān)系法律化，公司的行為規(guī)范化，業(yè)主行為文明有序。

優(yōu)質(zhì)服務(wù)：公司遵循“業(yè)戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，以業(yè)主的需求為關(guān)注焦點，堅持“為業(yè)戶負責，讓業(yè)戶滿意”的服務(wù)原則，以“嚴格苛求，自覺奉獻”的工作精神，提供體貼入微的服務(wù)，高效有序的專業(yè)化的管理，為業(yè)戶創(chuàng)造一個“安全、文明、整潔、舒適、優(yōu)美、高尚”的居住和工作環(huán)境，讓業(yè)主滿意。

追求完美：不斷追求，努力進取，致力于專業(yè)運作，追蹤、借鑒、學(xué)習(xí)同行業(yè)管理的先進模式和經(jīng)驗，提升公司的品牌、地位。建立一支科學(xué)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的物業(yè)管理隊伍，不斷完善公司的質(zhì)量管理體系，以不斷增強核心競爭力，促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

（四）、公司質(zhì)量目標：

1、全力推進科學(xué)管理，用信息化提高服務(wù)質(zhì)量，使【**名城】項目201*年通過市、省考評，力爭201*年獲得全國優(yōu)秀示范小區(qū)稱號。2、房屋建筑及電梯、供水、供電、消防等設(shè)備完好率達到98%。3、零修急修及時率100%，返修率不高于1%。4、因管理責任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故為0。

5、因管理責任造成的重大刑事治安案件、機動車被盜事故為0。6、提升管理水平、保證服務(wù)質(zhì)量，力爭201*年顧客滿意率在95%以上。7、顧客有效投訴率1%以下，投訴處理率100%。8、物業(yè)管理服務(wù)費用收繳率98%以上。二、公司管理內(nèi)容及管理特點簡介：（一）管理內(nèi)容：1、共用部位的維護和管理：對房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

2、共用設(shè)備設(shè)施及其運行的維護和管理；對共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)備和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋建筑物防雷天線等；

3、環(huán)境衛(wèi)生：對本物業(yè)內(nèi)的公共專場所、公共綠地、草坪、花木的養(yǎng)護管理，房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等；

4、安保：主要為對小區(qū)實行24小時門崗執(zhí)勤和公共區(qū)域巡邏，協(xié)助公安部門維護本物業(yè)的公共秩序，維持小區(qū)交通秩序及車輛停放秩序；5、對房屋裝飾裝修的管理。（二）、管理特點：

公司勇于探索，艱苦實踐，已具備解決現(xiàn)階段物業(yè)管理實踐的疑難問題的能力和方法，有一套具有實際意義的物業(yè)管理方法。1、規(guī)范管理，專業(yè)運作

（1）、通過國際質(zhì)量認證：******物業(yè)管理有限公司從接管**名城楓丹園物業(yè)

的第一天起，就堅持高起點、高標準，堅持把香港與深圳的先進物業(yè)管理模式、經(jīng)驗與**的實際情況相結(jié)合，公司通過近一年的努力，完成了《質(zhì)量手冊》、《程序文件》《人事行政部工作手冊》、《設(shè)備工作手冊》、《客戶服務(wù)中心工作手冊》、《環(huán)境清潔工作手冊》等管理文件的制定，總計管理文件189份，外來文件71份，質(zhì)量記錄221份，逐步形成了一套具有自已特色的質(zhì)量管理體系，并于201*年12月一次性順利通過了ISO9001：201*國際質(zhì)量體系認證，獲得了質(zhì)量認證體系認證證書。（2）、專業(yè)管理服務(wù)模式：公司主要為經(jīng)營服務(wù)型管理模式，在依靠自身的優(yōu)

勢對物業(yè)進行專業(yè)化的運作、管理的同時，對電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的維護等專業(yè)化程度較高的項目，則委托市場化的專業(yè)公司來進行，從而為業(yè)主或住戶提供更專業(yè)化的服務(wù)。2、依法管理社區(qū)，倡導(dǎo)自治自律

（1）、依據(jù)物業(yè)管理權(quán)屬劃分的專有部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、共同關(guān)系成員權(quán)的關(guān)系，按照要約的原則、整體利益優(yōu)先原則、合理原則，理順開發(fā)商、業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間的管理體制責任、權(quán)限和義務(wù)，制定了滿足各時期、各類型物業(yè)要求的《物業(yè)使用手冊》、《業(yè)主公約》、《房屋裝飾裝修管理規(guī)則》以及與之配套的專項服務(wù)協(xié)議；為明確各時期、各類型物業(yè)管理應(yīng)履行的責任、義務(wù)，簽訂了《物業(yè)管理委托合同》（與開發(fā)商）、《前期物業(yè)管理協(xié)議書》（與業(yè)主）、《物業(yè)管理委托合同》（與業(yè)主委員會）；針對不同業(yè)主類型的服務(wù)需求，開展各項專項服務(wù)協(xié)議和約定服務(wù)，如：為業(yè)主提供車輛清洗、網(wǎng)絡(luò)申請開通服務(wù)、家政服務(wù)、訂報登記、訂水登記、免費送水、送報、室內(nèi)放射線及有害物質(zhì)含量檢測等。

（2）、遵循政府法律法規(guī)和相關(guān)部門的管理要求，制定公司相關(guān)管理制度、規(guī)

章、規(guī)范。公司奉行無主動失誤的管理原則，將管理行為和經(jīng)營行為嚴格控制在法律法規(guī)的規(guī)定范圍之內(nèi)，避免因管理責任造成的任何不良事件。

詳見附錄3：公司適用的《國家法律法規(guī)及政府相關(guān)部門文件清單》。3、形成尊重業(yè)主、尊重業(yè)主委員會的良好職業(yè)道德。業(yè)主永遠是有理的，對業(yè)主永遠不說“不”字。公司目前管理的**名城楓丹園已成立了業(yè)主委員會，公司制定了規(guī)范的維修基金管理制度并操作規(guī)范。截止4月30日，公司楓丹園管理處現(xiàn)有維修基金1574795.42萬元。

4、在社區(qū)管理中形成了“通知”制度，即經(jīng)常以公告、信函的方式與業(yè)主、業(yè)主委員會形成良好的溝通、合作關(guān)系，使小區(qū)能在《物業(yè)管理委托合同》和《業(yè)主公約》約定的范圍內(nèi)順利進行有效管理。（三）、力求完善的日常事務(wù)管理制度

1、公司建立了物業(yè)管理質(zhì)量目標，并在年初將質(zhì)量目標分解到各部門，對各部門的工作完成情況進行動態(tài)的管理和考核。建立了各種崗位職責和員工培訓(xùn)、考核、獎罰制度，不斷提高員工的職業(yè)修養(yǎng)及各項專業(yè)技能，努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2、有一整套較完善的住戶意見征詢制度。制定了《管理體制處業(yè)主意見征詢表》、《業(yè)主滿意程度統(tǒng)計表》、《住戶意見滿意程度分析報告》等文件，并堅持持續(xù)改進、完善管理過程，將服務(wù)質(zhì)量量化，取信于業(yè)主。同時還應(yīng)用有與之相應(yīng)的質(zhì)量目標達成情況及業(yè)主滿意率的測量原則和統(tǒng)計方法。

3、有一整套對業(yè)主報修、維修過程的完善管理制度。維修人員在接到客戶服務(wù)中心的業(yè)主報修通知后，包括到達住戶家的時間、維修質(zhì)量方面、維修完工后的結(jié)果處理等均有明確的規(guī)定。維修人員必須在30分鐘內(nèi)到達住戶家，在《工程維修單》上注明到達現(xiàn)場的時間，并在完工之后填寫完工時間并簽上維修人員本人的姓名，請業(yè)主或住戶簽字確認。然后返回客戶服務(wù)中心在《來訪/來電記錄表》中將相應(yīng)的事由處理結(jié)果在“回復(fù)記錄”一欄填寫上處理的結(jié)果。

4、有一整套針對工程維修人員服務(wù)質(zhì)量及業(yè)主意見、建議、投訴等情況，而實行的業(yè)主回訪制度。跟蹤、監(jiān)督服務(wù)過程，主動解決在服務(wù)過程中出現(xiàn)的問題，讓住戶的意見或建議能及時得到回復(fù)。

5、公司自建立以來堅持執(zhí)行與業(yè)主和住戶溝通的制度，不定期將管理處在每一時段的管理事項、質(zhì)量要求及對業(yè)主的告示、告知業(yè)主，主動接受業(yè)主的動態(tài)監(jiān)督和檢查。

6、認真完成《物業(yè)管理協(xié)議書》、《前期物業(yè)管理協(xié)議書》中規(guī)定的服務(wù)項目和質(zhì)量要求，不斷滿足和超越業(yè)主期望。如：公司與四川新龍網(wǎng)絡(luò)科技有限責任公司簽定合作意向，由該公司投資建設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以滿足業(yè)主對網(wǎng)絡(luò)的使用需求，現(xiàn)已開通70個接口；公司與四川廣播電視光纖網(wǎng)絡(luò)有限責任公司協(xié)商為小區(qū)業(yè)主開通所有的電視頻道，滿足各種層次的業(yè)主對不同類型的電視節(jié)目需求；在暑假里開辦兒童夏令營，由專人對兒童進行管理，督促孩子完成暑假作業(yè)，同時開設(shè)繪畫等課程豐富孩子的暑假生活，解決了家長一到假期孩子沒處管的后顧之憂；對業(yè)主訂報、訂水的需求情況進行登記，免費為提供業(yè)主送水、送報服務(wù)。三、積極拓展企業(yè)生存空間

公司在當今市場競爭激烈的情況下，積極探索適合公司的管理服務(wù)模式，深入思考如何開展多種經(jīng)營，增加創(chuàng)收渠道和經(jīng)營效益，不斷擴大公司的經(jīng)營規(guī)模。通過科學(xué)化管理，打造企業(yè)品牌，力爭使**物業(yè)成為**物業(yè)管理的典范，實現(xiàn)公司的盈利目標，最終解決物業(yè)管理企業(yè)自身的生存問題，使業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)從根本上產(chǎn)生信任和依賴。1、在**物管業(yè)界樹立起規(guī)范的操作模式，促進物業(yè)管理市場的專業(yè)化和正規(guī)化。

2、幫助開發(fā)商建立正確的物業(yè)管理觀念，避免長期以來開發(fā)商要么力不從心、欲罷不能，要么將物業(yè)管理體制作為銷售手段，而將物業(yè)管理業(yè)界置于經(jīng)不起業(yè)主和時間和市場運作原則考驗境地的現(xiàn)象。

3、有利于建立穩(wěn)定的物業(yè)管理員工隊伍，幫助員工可以將物業(yè)管理作為職業(yè)規(guī)劃的一部分，以尋求自身價值的實現(xiàn)。

第二部分

******名城楓丹園物業(yè)管理操作實務(wù)

一、楓丹園小區(qū)物業(yè)概況：楓丹園小區(qū)是******物業(yè)管理有限公司管理的第一個小區(qū)，其物業(yè)情況如附表4所示。

二、楓丹園小區(qū)物業(yè)人員構(gòu)成情況：楓丹園管理處下設(shè)客戶服務(wù)中心、工程維修部、護衛(wèi)部、環(huán)境清潔部。其具體的人員構(gòu)成如附表5所示。三、楓丹園管理小區(qū)的管理內(nèi)容及管理特點：（一）管理內(nèi)容：

1、對小區(qū)共用部位的維護和管理：主要包括房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

2、對小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施及其運行的維護和管理:包括對共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)備和共用設(shè)施設(shè)備、房屋建筑物防雷天線等；

3、對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的管理：主要對本物業(yè)內(nèi)的公共場所、公共綠地、草坪、花木的養(yǎng)護管理；房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運；

4、安保：主要為對小區(qū)實行24小時門崗執(zhí)勤和公共區(qū)域巡邏；協(xié)助公安部門維護本物業(yè)的公共秩序，維持小區(qū)交通秩序及車輛停放秩序；

5、對房屋裝飾裝修管理：主要為裝修手續(xù)的辦理，裝飾裝修過程及現(xiàn)場的監(jiān)督、管理；裝修工人出入小區(qū)等進行管理。序號一二三(一)1（1）（2）（3）2（1）（2）（3）(二)四五六12物業(yè)名稱總占地面積建筑占地面積總建筑面積地上建筑總面積住宅建筑面積小高層住宅建筑面積多層住宅建筑面積花園洋房建筑面積公建面積幼兒園面積商業(yè)街面積會所面積地下建筑總面積建筑容積率建筑密度停車位地下機動車輛停車位地上機動車輛停車位經(jīng)濟指標85386.718079149000121300112760（戶）71320（戶）35311（戶）13184（戶）8454247923463630182761.8721、4%個120個所占比例（%）備注；；3七自行車停車數(shù)道路、廣場、地上停車場面積綠化綠化面積綠化系數(shù)實際交房數(shù)實際入住戶數(shù)實際管理面積1968輛32416八12九十十一3379740.09%722347不含濱河公園附表4******名城楓丹園小區(qū)物業(yè)概況

序號123崗位管理處客戶服務(wù)部工程維護部持證狀況3人均持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證9人3人持物業(yè)管理上崗證，1人為助理經(jīng)濟師持工程師證1人，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證4人，電工操作證4人，土13人建施工員證1人，電梯安裝、維修操作證3人，二次供水人員健康證1人，高壓入網(wǎng)許可證5人，通風(fēng)專業(yè)上崗證1人，鍋爐專業(yè)上崗證1人51人所有人員均持退伍軍人證，2人持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證數(shù)量備注主任1人，助理主任2人其中客戶服務(wù)中心4人、會所5人其中主管1人，工程師1人，維修組5人，運行組4人，二裝組2人4護衛(wèi)部設(shè)主管1人主管1人，清潔人1人持物業(yè)管理部門經(jīng)理5環(huán)境清潔部38人上崗證，1人持園林技師員35人，綠化工作人員3人證附表5:**名城楓丹園人員構(gòu)成情況

附表6

序號1配電房2345678910111213141516171819202122供電系統(tǒng)名稱1BS配電房2BS配電房高壓進線柜高壓開關(guān)柜高壓開關(guān)柜高壓開關(guān)柜高壓開關(guān)柜高壓開關(guān)柜10KV母線PT柜高壓開關(guān)柜高壓開關(guān)柜直流控制柜高壓環(huán)網(wǎng)柜客戶電梯客戶電梯客戶電梯客戶電梯客戶電梯客戶電梯客戶電梯客戶電梯客戶電梯型號/規(guī)格GB3906-IEC298GB3906-IEC298GB3906-IEC298GB3906-IEC298GB3906-IEC298GB3906-IEC298GB3906-IEC298GB3906-IEC298GB3906-IEC298GZK-10/110-HRM6SP-VFDSP-VFDSP-VFDSP-VFDSP-VFDSP-VFDSP-VFDSP-VFDSP-VFD配套設(shè)備數(shù)量位置118棟地下室121棟地下室111111111111111111112BS配電房2BS配電房2BS配電房2BS配電房2BS配電房2BS配電房2BS配電房2BS配電房2BS配電房2BS配電房2BS配電房18幢1單元18幢2單元18幢3單元18幢4單元19幢1單元19幢2單元19幢3單元20幢1單元20幢2單元目前狀態(tài)好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好備注電梯系統(tǒng)2324252627282930313233343536373839404142客戶電梯客戶電梯客戶電梯生活水泵生活水泵生活水泵生活水泵二次供水生活水泵系統(tǒng)生活水泵生活水泵變頻控制柜變頻控制柜潛水排污泵排污泵控制柜排污泵控制柜排潛水排污泵污排污泵控制泵柜潛水排污泵排污泵控制柜潛水排污泵SP-VFDSP-VFDSP-VFDY132S1-2B5Y132S1-2B5Y132S1-2B5Y132S-4Y132S-4Y132S-4Y132S-4BWS-5.5KW-4/0BWS-5.5KW-4/0WQ-2130-205KOK-1B-2.2KOK-1B-2.2WQ-2130-205KOK-1B-1.5WQ-2130-205KOK-1B-1.5WQ-2130-2051111111111111111111121幢1單元21幢2單元21幢3單元21棟水泵房21棟水泵房21棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房室內(nèi)游泳池室內(nèi)游泳池室內(nèi)游泳池會所風(fēng)機房會所風(fēng)機房會所水泵房會所水泵房會所地下室好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好序號43444546474849排50污51泵52535455565758名稱排污泵控制柜潛水排污泵排污泵控制柜潛水排污泵排污泵控制柜潛水排污泵排污泵控制柜潛水排污泵排污泵控制柜潛水排污泵排污泵控制柜潛水排污泵排污泵控制柜潛水排污泵排污泵控制柜潛水排污泵配套設(shè)備型號/規(guī)格數(shù)量KOK-1B-1.51WQ-2130-2051KOK-1B-1.51WQ-2130-2051KOK-1B-1.51WQ-2130-2051KOK-1B-2.21WQ-2130-2051KOK-1B-2.21WQ-2130-2051KOK-1B-1.51WQ-2130-2051KOK-1B-2.21WQ-2130-2051KOK-1B-1.51WQ-2130-2051位置會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室會所地下室目前狀態(tài)好好好好好好好好好好好好好好好好備注5960616263646566676869707172737475767778序號798081828384空調(diào)系統(tǒng)游泳池循環(huán)系統(tǒng)消防動力系統(tǒng)鍋爐系統(tǒng)排污泵控制柜KOK-1B-1.5潛水排污泵WQ-2130-205排污泵控制柜KOK-1B-2.2Y1602-2B5消防泵Y1602-2B5消防泵GYK-2YW-消防泵控制柜FX消防動力電源XL-21控制柜Y225S-4B5噴淋泵Y225S-4B5噴淋泵GYK-2YW-噴淋泵控制柜FX室內(nèi)游泳池循KAP550環(huán)泵室內(nèi)游泳池循KAP550環(huán)泵室內(nèi)游泳池循KAP550環(huán)泵室外游泳池循KAP450環(huán)泵室外游泳池循KAP450環(huán)泵室外游泳池循KAP450環(huán)泵室外游泳池按T80S22摩泵室外游泳池按T80S22摩泵XL21-480循環(huán)泵控制柜循環(huán)泵電源控XL-21制柜名稱型號/規(guī)格空調(diào)單螺桿冷MWHS110.1水機組RT-100L冷卻水塔空調(diào)系統(tǒng)控制XL-21柜CWNS0.58-常壓燃器鍋爐95/70-YQCWNS0.41-常壓燃器鍋爐95/70-YQ鍋爐系統(tǒng)控制XM-Y1柜11111111111111111111數(shù)量111111會所地下室會所地下室會所地下室18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房18棟水泵房會所水泵房會所水泵房會所水泵房會所水泵房會所水泵房會所水泵房會所水泵房會所水泵房會所水泵房會所組合風(fēng)機房位置會所泵房北會頂樓會所泵房會所鍋爐房會所鍋爐房會所機房好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好目前狀態(tài)好好好好好好備注跌水瀑布控制XM-32-41會所風(fēng)機房箱其跌水瀑布水下86XM-32-61會所風(fēng)機房他燈控制柜組合風(fēng)柜控制87XKBO1會所風(fēng)機房柜一體化470攝88AK-10HP3銷售大廳、茶樓象機室內(nèi)吸頂9寸89PE30153銷售大廳、茶樓恒速云臺90SAP-100MS2解碼器銷售大廳、茶樓數(shù)字式黑白攝會所地下車庫進91SAP-360F2影機出口主干到數(shù)字式黑白低92SAP-360L42-3棟外圍墻照度攝影機3棟2單元側(cè)圍閉數(shù)字式黑白低93SAP-360L2照度攝影機墻路電數(shù)字式黑白低94SAP-360L32-3棟內(nèi)圍墻照度攝影機視監(jiān)數(shù)字式黑白低95SAP-360L21棟內(nèi)圍墻控照度攝影機游泳池及會所網(wǎng)系數(shù)字式黑白低96SAP-360L3球場統(tǒng)照度攝影機數(shù)字式黑白低97SAP-360L48棟外圍墻照度攝影機數(shù)字式黑白低15、17棟、幼兒98SAP-360L5照度攝影機園側(cè)圍墻數(shù)字式黑白低19棟3單元側(cè)外99SAP-360L1照度攝影機圍墻數(shù)字式黑白低100SAP-360L419棟外圍墻照度攝影機安裝在24個固101HG1214FCS-324自動光圈鏡頭定的攝象機上安裝在六個帶云102H6Z0812M6可變鏡頭臺的攝象機上103516畫面處理器SAP-16MDX監(jiān)控中心20寸黑白監(jiān)視SAP-BM201*1045監(jiān)控中心器14寸黑白監(jiān)視SAP-BM14001055監(jiān)控中心器107SAP-70042424個固定攝象機室外防護罩序號名稱型號/規(guī)格數(shù)量位置85好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好目前狀態(tài)備注1081091101111121131141151161171181191201*1122123124125126127128129130131室外防護罩（云臺）室外防護罩（云臺）閉支架（云臺）路室外支架電視解碼器（內(nèi)）監(jiān)控解碼器（外）系統(tǒng)云臺（外）云臺（內(nèi)）矩陣控制系統(tǒng)鍵盤機柜視頻信號線（百米）多芯控制線（百米）電源線（百米）主動紅外對射探頭主動紅外對射探頭主動紅外對射探頭主動紅外對射探頭主動紅外對射探頭SAP-8008SAP-8002SAP-8109SAP-8101SAP-100MSSAP-100MSESAP-PT15SAP-PT06SAP-201*RX90SAP-1000BD-2SPD36U5R5C-FBRVVP2×1.0RVVP2×1.0VE-10HDVE-20HDVE-40HDVE-50HDVE-60HDPS81712V-7AES-626TR-30RVVP62×1.04242424421111111611103511112、19棟、游泳池、會所網(wǎng)球場會所車庫固定4個室外云臺24個固定攝象機會所地下車庫進出口主干到會所、19棟大門口及游泳池會所、19棟大門口及游泳池會所地下車庫進出口主干到監(jiān)控中心監(jiān)控中心監(jiān)控中心機房到各攝象機點機房到各攝象機點機房到各攝象機點內(nèi)圍墻及游泳池內(nèi)圍墻及游泳池、19棟外圍墻8棟及15、17棟側(cè)圍墻3棟側(cè)外圍墻及19棟外圍墻2、3、8棟外圍墻機房及17棟2單元配電間機房及17棟2單元配電間監(jiān)控中心監(jiān)控中心機房到各紅外點好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好周邊防范系統(tǒng)輔助電源模塊后備電源警燈閃燈多芯控制線（百米）132133保安巡更系統(tǒng)數(shù)碼巡更棒數(shù)碼巡更棒11111好好

附表7配套設(shè)施序號123456789101112131415161718192021222324252627282930名稱噴水池1規(guī)模/規(guī)格數(shù)量111111111111111129610511064183511111111位置小區(qū)入口南小區(qū)入口北銀杏廣場中天橋下北天橋下南外游泳池下4，5棟之間11，12棟之間11，12棟之間11，12棟之間11，12棟之間11，12棟之間11，12棟之間11，12棟之間11，12棟之間幼兒園門口小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)會所內(nèi)會所內(nèi)4-1側(cè)會所外18棟對面19棟對面會所內(nèi)會所內(nèi)目前狀態(tài)好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好備注18.4M×20.8MH=3.35M16.5M×13.1M噴水池2H=3.5M15.4M×3M.R=4.6M噴水池3噴水池44.45M×2.6M噴水池54.45M×2.6M71M×3M噴水池6噴水池713.2M×2.33M噴水池81.98M×8.79M噴水池91.98M×8.79M噴水池101.98M×6.0M噴水池111.98M×6.0M噴水池121.98M×6.0M噴水池131.98M×6.0M噴水池141.98M×8.79M噴水池151.98M×8.79M21.6M+16.8×噴水池162.57MR=700污水井R=700給水井R=700雨水井R=700電信井R=700消防井R=700電力井室外游泳池694室內(nèi)游泳池251戶外全民健身設(shè)施14套戶外全民健身設(shè)施25套商業(yè)設(shè)施1總建4700商業(yè)設(shè)施2總建4700臺球室42.5乒乓球室77.313233343536序號373839404142434445464748495051525354555657585960616263籃球室兒童游藝室才藝室卡拉OK室健身房公用廁所（男）1名稱公用廁所（男）2公用廁所（男）3公用廁所（男）4公用廁所（女）1公用廁所（女）2公用廁所（女）3公用廁所（女）4消防水池消防水池消防水池消防水池化糞池化糞池化糞池化糞池化糞池化糞池化糞池化糞池化糞池化糞池草坪燈門廳燈高桿燈射樹燈水下燈水下燈406.5126.766.536.779.312規(guī)模/規(guī)格16946.31216726.7500噸500噸500噸500噸13-100B1112-75B1113-100B1112-75B1113-100B1112-75B1113-100B1113-100B1113-100B1113-100B11H=650×R160280×70×500H=2400×R70220V75W220V80W24V120W111111數(shù)量1111111111111111111111911684116320896會所內(nèi)會所內(nèi)會所內(nèi)會所內(nèi)會所內(nèi)會所位置銷售大廳商設(shè)218-3地下室會所銷售大廳商設(shè)218-3地下室2-2前10-3前13-4前16-2后9-1前13-1前14-1前16-1后商設(shè)2八角樓前商設(shè)1前13-4前10-3前1棟前1棟前小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)好好好好好好目前狀態(tài)好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好備注64656667686970序號717273747576序號777879808182838485

地埋燈地埋燈花臺燈石登燈鐵角燈橋頭庭院燈圍墻燈1名稱圍墻燈1射燈三角路燈樓道燈（觸摸延時）樓道燈筒燈名稱壁燈吊燈蹺板開關(guān)蹺板開關(guān)網(wǎng)球場網(wǎng)球場2會所地下停車場18、19棟地下停車場20、21棟地下停車場220V75W12V50W240×450220V40W530×201*20V120W220V25W規(guī)模/規(guī)格220V25W12V20W220×2290R=320R=400R=145規(guī)模/規(guī)格150×240R=350R=320R=40013235670.9210753.028144.146357161051422數(shù)量64601214011012數(shù)量412363611111小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)位置小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)1-17棟1-173-7位置3-73-71-171-17會所2F會所2F會所地下室18、19棟地下室20、21棟好好好好好好好目前狀態(tài)好好好好好好目前狀態(tài)好好好好好好好好好備注直插式備注圓弧節(jié)能節(jié)能（二）、主要管理特點：

1、規(guī)范的前期物業(yè)管理、入住程序和初期管理過程

（1）、在物業(yè)前期，公司即介入了物業(yè)前期管理階段的接洽、統(tǒng)籌、組織、考察等

全方位的工作。不定期地組織相關(guān)人員同赴現(xiàn)場考察，從物業(yè)管理的角度對屋宇建設(shè)提出書面專業(yè)建議。對專業(yè)性工程、設(shè)備設(shè)施進行驗收，對不合格處提出整改意見，并配合開發(fā)商提供企業(yè)介紹，向業(yè)主進行相關(guān)的物業(yè)管理宣傳，解答有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)法律、政策等問題等。積極組織前期物管人員的物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及崗位專業(yè)培訓(xùn)，編制了物業(yè)管理方案，對物管費進行測算，并制定了其他有償服務(wù)項目的收費標準，為業(yè)主入住做好充分的準備。

（2）、遵照建設(shè)部建房[]1997]219號《業(yè)主公約示范文本》、建房[1997]263號

《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、**市人民政府成府發(fā)[98]65號文《**市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》，制訂了《【**名城】業(yè)主公約》、《【**名城】前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《【**名城】物業(yè)使用手冊》，制定了規(guī)范的房屋交接的文件和程序：CHZ/QP7、5、1-02-201*《物業(yè)接管/入伙控制程序》，為業(yè)主創(chuàng)造了良好的入住環(huán)境和條件。自201*年9月29日交房日起，至今已完成722戶套房屋的順利驗收和移交。

《【**名城】物業(yè)使用手冊》列出了小區(qū)管理的各種規(guī)定及注意事項，讓業(yè)主了解**名城的物業(yè)管理運作的基本情況，方便業(yè)主的居家生活。保證小區(qū)各種公用設(shè)備、公用設(shè)施的正常使用，發(fā)揮最大功能，以保障業(yè)主的公共權(quán)益�！段飿I(yè)使用手冊》主要包含了以下內(nèi)容：a、物業(yè)管理及管理處的服務(wù)人員的設(shè)置；b、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)時間安排；

c、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成及繳費須知；d、小區(qū)設(shè)施的配備及相應(yīng)所提供的服務(wù)：e、有關(guān)安全保衛(wèi)措施、防火措施等；

（3）、遵照建設(shè)部令[201*]110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及**市《**市

城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》》規(guī)定制訂了《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《**名城房屋住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》與之配套的《裝修承諾表》、《裝修整改通知單》、《裝修驗收表》等相關(guān)的質(zhì)量記錄。以便在裝修過程中通過要約這一形式，對業(yè)主的裝修過程實施監(jiān)管，確保安全。在裝修結(jié)束后將這些資料整理、歸檔，形成一套較完整、嚴謹?shù)难b修檔案資料，歸入業(yè)主檔案中保存至房屋的壽命期限結(jié)束。

A、在《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》中明確了裝飾裝修范圍、裝飾裝修手續(xù)、裝飾裝修方案的審核、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的簽訂、施工過程管理與控制（人員管理、材料運輸和裝卸、施工用電、噪聲限制、防火、施工限制）、施工建渣的處理、施工期限、裝飾裝修驗收、違約責任等裝飾裝修管理措施。B、在《**名城房屋住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》中，告之業(yè)主：a、政府法律法規(guī)；b、有關(guān)裝修審批手續(xù)；c、應(yīng)承擔的違章責任；d、告示和約定；

e、物業(yè)管理管理公司的告之義務(wù)；f、物業(yè)公司對共有產(chǎn)權(quán)的管理責任；在實際裝修過程中嚴格按在《**名城房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《**名城房屋住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議書》對裝修實施監(jiān)控，同時積極引導(dǎo)業(yè)主按照相鄰產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等法律法規(guī)的規(guī)定，處理裝修過程中出現(xiàn)的糾紛。(4)、在竣工驗收和接管期間，全面移交和運行全套設(shè)備設(shè)施（消防、配電、二次

供水、光纖電視、停車系統(tǒng)、電梯），保證了入住裝修及入住后的生活需求；同時完成了與供水、供電、供氣、電信、郵政等公共事業(yè)部門的銜接，解決業(yè)主的用水、用電、用氣、通訊、郵政、戶籍方面的問題，為業(yè)主創(chuàng)造一個方便的居家環(huán)境。

2、卓越的服務(wù)品質(zhì)和先進的服務(wù)體制，滿足和超越業(yè)主期望

（1）、服務(wù)費用收費嚴格標準，主要經(jīng)營項目收費合理，無不合理收費現(xiàn)象。小

區(qū)內(nèi)物管費、停車場停車費、專線光纖網(wǎng)絡(luò)費、游泳池門票等收費標準，均經(jīng)物價局批準；水、電、氣等代收代繳費均按供水、供電、供氣單位的收費標準執(zhí)行。物業(yè)管理收費標準在同類型項目、同區(qū)域項目、同管理水平項目中處于中低等水平，提供的卻是高檔優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

（2）、客戶中心管理人員不定期對工程維修人員及業(yè)主意見、建議、投訴等情

況進行回訪制度，跟蹤、監(jiān)督服務(wù)過程，解決在服務(wù)過程中出現(xiàn)的問題。讓住戶的意見或建議能及時得到回復(fù)。

（3）、通過不斷地對員工進行各種崗位職責及專業(yè)知識技能培訓(xùn)，提高其職業(yè)

素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主滿意，對業(yè)主永遠不說“不”字。

（4）、以“通知”的形式，建立暢通的溝通渠道。物業(yè)管理處將客戶服務(wù)電

話、護衛(wèi)隊電話及Email地址等，主動告之業(yè)主，與業(yè)主進行良好、密切的溝通，及時接受業(yè)主的報修、求助、設(shè)訴、意見和建議。近一年來，累計發(fā)送的“通知”等告示共58份。對業(yè)主采用以上方式為住戶帶來以下幾方面益處：

A、及時公開事宜、進度、質(zhì)量以及小區(qū)物業(yè)管理動態(tài)；

B、及時公開宣傳政府部門的物業(yè)管理法律法規(guī)，逐步引導(dǎo)業(yè)主形成正確的法律

法規(guī)意識，正確處理有關(guān)物業(yè)方面的糾紛、問題；C、及時公開提示、警示業(yè)主不規(guī)范行為的管理要求；D、及時告之業(yè)主可能發(fā)生的影響日常生活的事宜，幫助業(yè)主采取預(yù)防措施，、

避免可能產(chǎn)生的影響或降低到最小程度；

（5）、在較短的時間內(nèi)結(jié)束前期物業(yè)管理，將建筑功能轉(zhuǎn)化為使用功能：A、所有公共設(shè)施設(shè)備安全已投入使用、運行正常，到目前為止未發(fā)生過一次

設(shè)備設(shè)施事故，設(shè)備設(shè)施完好率100%；

B、裝修過程中被損壞和污染的地方已得到整治、恢復(fù)。

（6）、管理處各部門按公司下達的管理質(zhì)量目標達成情況及住戶滿意率的測量

方法和統(tǒng)計方法，定期對將服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督、測量、統(tǒng)計、計算，較為科學(xué)地反映了質(zhì)量目標的達成情況及住戶滿意率，包括以下幾方面內(nèi)容：A、管理處職能部門每月對所承擔的質(zhì)量目標如工程維護部的及時率、返修

率，客戶服務(wù)中心的費用收繳率等完成情況進行統(tǒng)計，及時跟蹤質(zhì)量目標的達成情況；

B、管理處服務(wù)中心按程序文件的要求每季度定期向業(yè)主和住戶發(fā)放《管理處意

見征詢表》，并對回收的《管理處意見征詢表》進行計算、統(tǒng)計分析，形成《住戶意見滿意率統(tǒng)計表》及《住戶意見滿意程度分析報告》：a、《管理處意見征詢表》所設(shè)置的調(diào)查內(nèi)容與質(zhì)量管理內(nèi)容緊密聯(lián)系，評價梯度分為：“滿意”、“基本滿意”、“不滿意”三種，易于得到業(yè)主和住戶認可，公正、客觀地對物業(yè)管理的質(zhì)量進行評價。每季度調(diào)查內(nèi)容設(shè)置各不相同，便于更好、更全面地了解業(yè)主的意見、建議，準確把握業(yè)主的期望；

b、《住戶意見滿意率統(tǒng)計表》統(tǒng)計方法科學(xué)，符合一般性的統(tǒng)計原則，統(tǒng)計數(shù)據(jù)真實、嚴謹；

c、《住戶意見滿意程度分析報告》將指導(dǎo)相關(guān)部門對住戶在意見征詢表中的不滿意及提出的意見、建議采取相應(yīng)的措施進行改進，必要時進行管理評審。同時對整個過程進行跟進，對最終的處理結(jié)果結(jié)業(yè)主進行回訪，直至業(yè)主滿意為止；

3、要約原則的服務(wù)管理過程：

（1）、據(jù)建設(shè)部建住房[]1999}246號文制訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，實施過程嚴肅化；

（2）、根據(jù)成府發(fā)[98]65號文制訂《物業(yè)使用手冊》，實施過程嚴肅化；（3）、符合建設(shè)部[201*]110號文規(guī)定的《**名城房屋裝飾品裝修管理服務(wù)協(xié)

議》，實施過程嚴肅化；

（4）、定期向業(yè)主公布市政公共項目的代收代繳的費用標準，收費標準公開化：

A、公開、明確的有償服務(wù)項目及收費標準；如：車輛清洗、綠化、家政、室內(nèi)有毒、有害物質(zhì)的檢測等；

D、公開、明確的會所消費項目及消費標準；如：打羽毛球、藍球、游泳、健身運動、卡拉OK等；

（5）、公開、明確的專項服務(wù)協(xié)議（如《**名城家政服務(wù)協(xié)議書》），為業(yè)主

提供家政清潔、綠化、車輛清洗服務(wù)；

（6）、通過為業(yè)主訂水、訂報情況進行登記，免費為業(yè)主提供送水、送報等服

務(wù)，實施過程嚴肅化；

（7）、設(shè)置了有關(guān)人員、道路、交通、消防、電梯、設(shè)備、設(shè)施、管道、井

蓋、狀態(tài)、安全、專項用途等標識。其中房屋標識910，滅火器標識298個，消火栓標識218個，安全標識221個，設(shè)備設(shè)施標識263個。做到對有關(guān)方面進行警示、提示、告之等義務(wù)，公司及管理處對設(shè)備設(shè)施的進行有效管理，無管理過失責任。4、業(yè)主民主管理體制已初步建立：

（1）、管理處于201*年2月起，開始幫助小區(qū)進行業(yè)主委員會的成立工作；（2）、由業(yè)主自薦、推薦的7位業(yè)主為******名城楓丹園業(yè)主委員會籌委會委

員，于201*年3月21日成立******名城楓丹園業(yè)主委員會籌委會，并于同日召開首次******名城楓丹園業(yè)主委員會籌委會會議，通過由籌委會起草的《******名城楓丹園業(yè)主委員會章程》及業(yè)主委員會成員候選人名單，確定了******名城楓丹園業(yè)主委員會委員及組成，并向全體業(yè)主公布此次會議決議（詳見首次業(yè)主委員會籌委會會議紀要和會議決議）；（3）、201*年3月召開業(yè)主委員會第一次會議，制訂、修改并通過《******名

城楓丹園業(yè)主公約》，并向全體業(yè)主公布公布此次會議（詳見首次業(yè)主委員會會議紀要和會議決議）；

（4）、整理、歸納業(yè)主委員會成立的相關(guān)材料，報送高新區(qū)房管局備案；（5）、在廣大業(yè)主的積極參與與配合下，順利完成******名城楓丹園業(yè)主委員會的籌建和成立工作，其過程符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，公開、公正、公平。首屆業(yè)主委員會的成員素質(zhì)高、責任感強、熱心于公益事務(wù)。贏得了廣大業(yè)主的信任�，F(xiàn)業(yè)主委員會已正常開展工作。三、楓丹園管理處創(chuàng)市優(yōu)工作實施情況:

（一）、公司人事行政部在201*年1月13日制定了《【**名城】楓丹園創(chuàng)建

省、市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)實施方案》（見附表8），并發(fā)放到相關(guān)部門。

1、準備階段：公司于201*年1月15日至201*年2月20日，完成了以下工作：

（1）、工作創(chuàng)優(yōu)組織機構(gòu)的設(shè)置工作，成立了創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組、創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小

組的例會制度、創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員職責分工；（2）、進行了創(chuàng)優(yōu)宣傳動員（3）、創(chuàng)優(yōu)培訓(xùn)（4）、各部門自評

（5）、按**市、四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準的達標評分細則嚴格評分對

公司現(xiàn)狀測評（見附表9），通過現(xiàn)狀測評找差距、查原因、落實責任、制定相應(yīng)的創(chuàng)優(yōu)整改措施計劃，限時整改。

（二）、自201*年2月20日開始，根據(jù)現(xiàn)狀測評的結(jié)果，保持已達標的項目，對存在的問題根據(jù)創(chuàng)優(yōu)整改計劃進行全面整改以達到標準要求。整改內(nèi)容包括：

（1）、社區(qū)硬件改造：

A、對小區(qū)所配備的滅火器按有關(guān)國家消防規(guī)定的數(shù)量進行補充配備，并按相關(guān)要求進行放置；

B、對小區(qū)內(nèi)的消火栓進行上封條管理，減少管理中的難度；

C、對有關(guān)設(shè)備設(shè)施、消防、安全警示標識、標牌的顏色、尺寸按相關(guān)國家的

規(guī)定重新進行了制作，使之符合要求；D、在出入口設(shè)置小區(qū)平面示意圖；

E、聯(lián)系自來水公司人員、市防疫站工作對二次供水水箱進行了清洗、對清洗后的水質(zhì)進行了檢驗，辦理了二次供水衛(wèi)生許可證；F、對因小區(qū)業(yè)主進行裝修損壞的樓道進行了恢復(fù)；？G、對小區(qū)的電梯進行了合格外包維修保養(yǎng)方的評價和選擇；？

H、對小區(qū)的地下停車場機動車輛停車位進行了重新劃分，整頓了地下停車場的停車秩序；

（2）、資料準備：按省、市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準要求，對相關(guān)資料進行收集、完善、歸檔；

（3）、整改落實：通過自評、現(xiàn)狀測評，將需整改項目落實到各專業(yè)部門，各

專業(yè)部門根據(jù)情況再細分各項，將每項工作落實到具體的責任人，對發(fā)現(xiàn)的問題按進行跟蹤處理，直至徹底解決。

（三）、通過以上和措施實施，按《**市物業(yè)管理住宅示范小區(qū)的標準及評分細

則》的要求，管理處的工作已基本達到“市優(yōu)”的標準。1、基礎(chǔ)管理：

（1）、******名城楓丹園小區(qū)建設(shè)符合城市規(guī)劃要求，按照國家難收標準驗

收，具有完整的難收資料、圖紙、資料分類成冊，查問方便。配套設(shè)施完善并正常投入使用。與開發(fā)商**中興發(fā)展有限公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，雙方責、權(quán)、利明確；

（2）、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理協(xié)

議》，雙方責、權(quán)、利明確。

（3）、小區(qū)建立了維修基金管理制度，其管理、使用、續(xù)籌符合國家財政部、

建設(shè)部住房[1998]第213號《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)維修基金管理辦法》的要求。已設(shè)立了維修基金專用帳戶，到目前為止已有維修基金153、278942萬元；

（4）、小區(qū)《【**名城】物業(yè)作用手冊》、《【**名城】房屋裝飾裝修管理規(guī)

定》、《【**名城】業(yè)主公約》等各項公眾管理制度完善。小區(qū)物業(yè)管理制度健全，各崗位工作標準、工作程序、考核辦法完善，并嚴格按ISO9000：201*標準要求運作。管理處人員統(tǒng)一著裝、佩戴標明顯、工作規(guī)范、作風(fēng)嚴謹。管理處管理人員和專業(yè)技術(shù)人員、特殊工種人員均持證上崗；管理人員持證上崗率為80、5%；

（5）、應(yīng)用、利用計算機，對人事工資管理、人事檔案管理、入住信息、空房

信息、用戶繳費管理、財務(wù)帳務(wù)報表、固定資產(chǎn)管理、合同管理等提高了管理效率,有關(guān)計算機的使用情況（見附表10）；應(yīng)用對講系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)等智能化設(shè)備設(shè)施加強對小區(qū)的安全管理；

（6）、小區(qū)業(yè)委會于201*年3月21日成立，并按章程履行職責。公司制訂了

創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和實施方案，并得到業(yè)委會的同意、支持和幫助。

（7）、公司在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，制訂了

《財務(wù)管理制度》，每季度向業(yè)主公開一次財務(wù)收支情況。？

（8）、建立完整的業(yè)主檔案、房屋及配套設(shè)施權(quán)屬清冊，房屋及其共用設(shè)施設(shè)

備檔案資料齊全，分類成冊，查閱方便。

（9）、管理處建立24小時值班制度，受理電話（028-85104849-602），客戶服

務(wù)中心接受業(yè)主和住戶物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、詢問、質(zhì)疑、投訴等各類信息，值班人員將各類信息進行分類處理后，立即通知相關(guān)部門人員進行處理，客戶服務(wù)中心負責對處理結(jié)果進行跟蹤、記錄。建立并落實便民維修服務(wù)承諾，零修急修及時率98%以上，返修率低于1%；（10）、管理處有較完善的回訪制度，對回訪時間、回訪的具體內(nèi)容、責任人等

有具體的規(guī)定。管理處客戶服務(wù)中心每季度向業(yè)主和住戶發(fā)放《管理處征詢意見表》，對住戶的滿意率及時進行統(tǒng)計分析并形成相應(yīng)的統(tǒng)計分析報告，對合理的建議和意見及時組織整改。201*年第一季度征詢意見統(tǒng)計綜合滿意率為90.1%，達到質(zhì)量目標的要求。2、房屋管理與維修養(yǎng)護：

小區(qū)主大門設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，幢、單元、戶門標號標志明顯。整個小區(qū)房屋外觀完好、整潔。房屋裝飾裝修管理過程實施有效，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。房屋完好率100%。3、共用設(shè)施設(shè)備管理：

（1）、小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備資料齊全，設(shè)備運行正常，各種管理制度及操作規(guī)程健全，各項工作的實施按規(guī)定要求均有記錄。專業(yè)技術(shù)人員和維修人員均持證上崗。

（2）、小區(qū)室外共用管線、管網(wǎng)均按要求統(tǒng)一入地或入公共管道。排水、排污管理通暢，井蓋完好。

（3）、供水設(shè)備正常，有完善的二次供水管理制度，嚴格按規(guī)定進行水箱清洗工作。公共設(shè)備設(shè)施完好率100%。4、保安、消防、車輛管理：

（1）、安防體系：我們構(gòu)建的安防體系多達五個層面，層層設(shè)防，環(huán)環(huán)相扣。

第一層是圍合結(jié)構(gòu)，外人難以進入圍合；

第二層是周界報警和閉路監(jiān)控，構(gòu)成一道難以逾越的電子圍墻；第三層是出入口門禁和對講，進出小區(qū)均需確認身份并留下記錄；第四層是每單元入口設(shè)門禁讀卡控制器及對講門口機，不是本棟住戶或訪客無法“串門”，有效防止內(nèi)賊；

第五層是在客廳、主臥室設(shè)置1個緊急按鈕，預(yù)留家居安防接口，業(yè)主入住后按個人意愿向管理處申請安裝家居安防設(shè)備，很容易單獨增加門磁、窗磁、煤氣探測器、家居紅外等防范措施。

（2）、車輛管理：小區(qū)內(nèi)機動車輛和非機動車輛管理均實行嚴格的管理，機動車輛出入采用車輛智能管理系統(tǒng)進行管理，非機動車輛實行換卡制度，按相應(yīng)的停車場停放，對車輛的管理有序，無交通及車輛責任事故發(fā)生。（3）、消防措施：單元樓道內(nèi)設(shè)置有消火栓、滅火器。制定了治安、消防等突發(fā)事件的應(yīng)急方案，無刑事事件、無治安責任事件、無火災(zāi)責任事件等發(fā)生。

4、智能化管理：

（1）、小區(qū)一卡通：每位業(yè)主及其家庭成員持有一張功能強大（具操作可行性、保密性、方便性）的非接觸式IC智能卡，只需刷卡即可輕松進出圍合和經(jīng)管理處授權(quán)的單元樓棟。一卡通除剛才所述的智能門禁系統(tǒng)以外，還包括停車場管理系統(tǒng)、POS機收費系統(tǒng)等。業(yè)主只需刷卡，便可以自由出入小區(qū)；可以輕松實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)會所、商場的個人消費；可以繳納各種與物業(yè)管理相關(guān)的水、電、煤氣費、管理費等費用。

（2）、社區(qū)電子商務(wù)：通過光纖到樓棟的方式，用戶采取寬帶上網(wǎng)的方式，可以高速訪問國際互聯(lián)網(wǎng)、中國公眾多媒體通信網(wǎng)、點播影視節(jié)目、網(wǎng)上炒股等等，并構(gòu)建基于智能網(wǎng)絡(luò)、結(jié)合新經(jīng)濟、關(guān)注日常生活的“**名城家園社區(qū)服務(wù)網(wǎng)”，為業(yè)主提供旅游、培訓(xùn)、新聞、股票交易等服務(wù)內(nèi)容：

（3）、信息管理部分：A、在小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域如草坪、游樂場、商業(yè)大街等處設(shè)置背景音樂，為小區(qū)創(chuàng)造優(yōu)雅氛圍，提高檔次，也為小區(qū)內(nèi)的商業(yè)機構(gòu)增創(chuàng)利潤。

B、在人流集中的道路口設(shè)置一臺物業(yè)管理信息發(fā)布顯示屏，及時發(fā)布各種信息，既方便物業(yè)管理，又經(jīng)濟實用。

C、計劃開發(fā)具升級服務(wù)的物業(yè)管理操作系統(tǒng)軟件，真正實現(xiàn)物業(yè)管理自動化，大大降低營運成本。使**名城業(yè)主可以不斷享受到**物業(yè)高水準的管理服務(wù)，提高社區(qū)的信息化檔次。5、環(huán)境衛(wèi)生管理：

（1）、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)備設(shè)施完善，針對不同類型、不同場地的各類清潔衛(wèi)生工

作標準達45份，有明確的檢查細則、清潔人員考核細則，并設(shè)專人負責檢查、監(jiān)督、管理。

（2）、保證房屋共用部位清潔，無亂張?zhí)�、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)

象。垃圾日產(chǎn)日清，并定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

（3）、對目前發(fā)生的全國性“非典”疫情，公司成立了以陳志剛總經(jīng)理為組長，楊

歐助理經(jīng)理為副組長的預(yù)防“非典”工作小組，制定了一套嚴密的防范措施。采取了：

A、對在職員工發(fā)放溫度計，每天測量體溫，進行嚴密監(jiān)控；

B、為員工和業(yè)主煎制防“非典”中藥，同時指派清潔專人每天對小區(qū)進行消毒滅菌，并劃定了重點防疫區(qū)域及重點人群，并拔出預(yù)防非典專項資金等措施。C、在小區(qū)電子告示牌上發(fā)布預(yù)防“非典”的相關(guān)注意事項，使業(yè)主及員工作

有效范。

通過以上的措施,到目前為止，小區(qū)未出現(xiàn)一例非典病例。確保了小區(qū)

的正常運作秩序。6、綠化管理：

小區(qū)公共綠地面積33797，并出資與高新區(qū)共同建設(shè)了面積達70000濱河公園。小區(qū)綠化與建筑物搭配合理，花草樹木長勢良好，修剪整齊，無病蟲害。綠地無改變用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。7、精神文明建設(shè)：

（1）、小區(qū)設(shè)有功能齊備的小區(qū)會所，設(shè)置有羽毛球、乒乓球、臺球室、室內(nèi)

藍球場、室外景觀泳池及室內(nèi)恒溫泳池、健身房、卡拉OK室、標準網(wǎng)球場等娛樂休閑設(shè)施，為廣大業(yè)主提供了優(yōu)越完善的文化、體育活動場地，極大豐富了業(yè)主休閑生活內(nèi)容；

（2）、專門建造了面積達3000的幼兒園，并引入知名的金蘋果STS網(wǎng)絡(luò)幼稚

園，為業(yè)主子女提供了良好的教育環(huán)境。7000小學(xué)校園亦納入規(guī)劃。社區(qū)還在暑假里開辦兒童夏令營，由專人對兒童進行管理，督促孩子完成暑假作業(yè)，同時開設(shè)繪畫等課程豐富孩子的暑假生活，解決了家長一到假期孩子沒處管的后顧之憂；

（3）、為有效落實**物業(yè)首創(chuàng)的“氛圍管理”模式，管理處先后組織業(yè)主進行了豐富多彩的社區(qū)文化生活：

A、201*年9月29日，“名城名畫精品中國畫世界巡展序幕展“在名城現(xiàn)場隆重開幕；

B、201*年9月30日，“名城明月中秋團聚會“，業(yè)主、準業(yè)主歡聚一堂，共享天倫之樂；

C、201*年10月，“名城名星激情沖杯夜”，業(yè)主與川足球星魏群、姚夏、鄒侑根等共同見證國家男足夢圓世界杯；

D、201*年11月，“林義鐘繽紛海世界”攝影展，將觀眾帶入神奇的海底世界，并促進了蓉港兩地的攝影交流；

E、201*年12月，進行“名城明天千名兒童繪陶申請吉尼斯記錄”活動；同月，開展“普天傾愛圣誕慈善晚會”；

F、201*年3月，銀廠溝“**名城銀色之旅”，讓業(yè)主們經(jīng)歷了一次奇異的冰雪之旅；

G、201*年5月，**野生動物園“自然之旅”，使業(yè)主們?nèi)�身心投入新穎有趣的動物樂園；

H、201*年6月，“業(yè)主康體活動周”，掀起全社區(qū)運動生活熱潮；I、201*年11月，開展“石象湖生態(tài)旅”，充分體驗自然生態(tài)氣息；

J、201*年12月，在名城現(xiàn)場及濱河公園內(nèi)，舉辦了盛大的201*年圣誕晚會；K、201*年初，與家裝公司聯(lián)合舉辦家裝設(shè)計比賽，現(xiàn)場指導(dǎo)業(yè)主裝修，回答業(yè)主有關(guān)裝修的問題；

L、201*年1月，舉辦了201*年“**陽光趣味運動會”；

通過豐富的社區(qū)活動，極大地豐富了小區(qū)業(yè)主的休閑娛樂內(nèi)容，同時根據(jù)小區(qū)中老年業(yè)主多的特點，成立了老年協(xié)會，開辟了老年活動中心，給予老年業(yè)主一個屬于自己的空間。8、管理效益：

小區(qū)物管費收繳率已達95%以上，并提供多種便民有償服務(wù)，開展了特約維修服務(wù)、家政清潔服務(wù)、家庭綠化、車輛清洗、體育健身運動、游泳等多種經(jīng)營項目，為小區(qū)實現(xiàn)盈利進行了積極的探索。同時，還致力于**物業(yè)**公司自身的形象推廣，并外接其他高質(zhì)量樓盤，把先進的**物業(yè)管理文化和經(jīng)驗在更廣闊

附表9******物業(yè)管理有限公司計算機使用情況序號1234計算機所在部門人事行政部人事行政部管理處客戶服務(wù)中心計算機品牌清華同方清華同方清華同方清華同方固定資產(chǎn)編號CS-OF-CTU-C（ZH）-041主要應(yīng)用功能勞資、人事管理CS-OF-CTU-質(zhì)量體系文件、創(chuàng)優(yōu)資料、日常檢查情況管理C（ZH）-046管理處日常事務(wù)CZW-002CZW-0011客戶服務(wù)中心日常事務(wù)管理；收費管理；1.物管費、水、電、氣費收取情況；2.會計核算、各種財務(wù)報表；3.公司固定資產(chǎn)管理；4.財務(wù)部日常事務(wù)5.公司財務(wù)報表。1.水、電、氣費計量、計費；2.設(shè)備設(shè)施的管理；3.工程維護部日常事務(wù)；環(huán)境清潔部的日常事務(wù)管理1、消火栓、滅火器的管理；2、護衛(wèi)隊的日常事務(wù)5財務(wù)部聯(lián)想CZW-00316工程維修部清華同方7環(huán)境清潔部清華同方CS-OF-CTU-CD（ZH）-0011CS-OF-CTU-CD（ZH）-022CS-OF-CTU-CD（ZH）-03418

護衛(wèi)部清華同方

附錄3：******物業(yè)管理有限公司法律法規(guī)文件清單序號文件名稱一國家相關(guān)法律法規(guī)1中華人民共和國稅收征收管理法（1992年9月4日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次次會議通過）中華人民共和國稅收征帳管理法實施細則（1993年8月4日中華人民共和國國防國務(wù)院令第123號發(fā)布自發(fā)布之日起施行）中華人民共和國個人所得稅法（1980年9月10日第五屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三次次會議通過）中華人民共和國消防法（1998年4月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二次次會議通過1998年4月29日中華人民共和國主席令第4號公布自1998年9月1日起施行）中華人民共和國治安管理處罰條例（1986年9月5日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十七次次會議通過）中華人民共和國會計法（1985年1月21日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議通過）中華人民共和國電力法（1995年12月28日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十七次會議通過1995年12月28日中華人民共和國主席令第60號公布1996年4月1日施行）電力設(shè)施保護條例（1987年9月15日發(fā)布）文件編號CZH/FG/RX-01CZH/FG/RX-02CZH/FG/RX-03CZH/FG/RX-04CZH/FG/RX-05CZH/FG/RX-06CZH/FG/RX-07CZH/FG/RX-08中華人民共和國水法（1988年1月21日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議通過1988年1月21日中華人民共和國主席令第61號公布1988年7月1日施行））10中華人民共和國檔案法（1987年9月5日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議通過）11中華人民共和國檔案法實施辦法（1999年5月5日國務(wù)院批準1999年6月7日國家檔案局令第9CZH/FG/RX-09CZH/FG/RX-10CZH/FG/RX-A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0A/0修改狀態(tài)A/0備注234A/05678A/5號發(fā)布）12娛樂場所管理條例（1999年3月17日國務(wù)院第15次常委會議通過1999年3月26日中華人民共和國主席令第261號公布1999年7月1日施行）13中華人民共和國房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號公布）14城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（1998年7月20中華人民共和國國務(wù)院令第248號發(fā)布自發(fā)布之日施行）15中華人民共和國郵政法（1986年12月2日第六屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過1990年11月12日中華人民共和國主席令第47號公布1987年1月1日施行）16中華人民共和國郵政法實施細則（1986年12月2日中華人民共和國國務(wù)院令第65號發(fā)布自發(fā)布之日起施行）17中華人民共和國環(huán)境保護法（1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過1989年12月26日中華人民共和國主席令第二十二號公布自發(fā)布之日起施行）

11CZH/FG/RX-12CZH/FG/RX-13CZH/FG/RX-14CZH/FG/RX-15CZH/FG/RX-16CZH/FG/RX-17A/0A/0A/0A/0A/0A/0******物業(yè)管理有限公司法律法規(guī)文件清單

序號文件名稱文件編號CZH/FG/RX-18CZH/FG/RX-19CZH/FG/RX-20CZH/FG/RX-21CZH/FG/RX-22A/0修改狀態(tài)A/0備注18中華人民共和國勞動法（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過1994年7月5日中華人民共和國主席令第28號）19中華人民共和國消費者權(quán)益法（1993年10月31日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議通過）20建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（中華人民共和國國務(wù)院令第279號）21中華人民共和國建設(shè)部令城市危險房屋管理規(guī)定（1989年11月21日第4號）22中華人民共和國建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法（1993年11月13日建法第A/0A/0A/23242526272829303132333435814號）中華人民共和國建設(shè)部、國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會、國家技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定（1994年11月5日建計第667號）中華人民共和國公安部部令租賃房屋治安管理規(guī)定（1995年3月6日中華人民共和國公安部第24令）中華人民共和國建設(shè)部、公安部部令城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定（1996年1月5日第49號）中華人民共和國計劃委員會、中華人民共和國建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的通知（1996年2月9日計價費[1996]第266號）中華人民共和國建設(shè)部《關(guān)于加強廣告、霓虹燈設(shè)置管理的規(guī)定》的通知（建城（1996）542號）中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知（1997年8月15日建房[1997]第263號）中華人民共和國財政部物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定（1998年3月12日財基字[1998]7號）國家稅務(wù)局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（1998年12月15日國稅發(fā)[1998]217號）中華人民共和國建設(shè)部中華人民共和國財政部關(guān)于印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的通知（1998年11月9日建住房[1998]213號）中華人民共和國建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的通知（1999年10月31日建住房[1999]261號）中華人民共和國建設(shè)部司關(guān)于關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知（201*年5月25日建住房物[201*]008號）房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第80號）城市毗連房屋管理規(guī)定（中華人民共和國建設(shè)部令第94號）CZH/FG/RX-23CZH/FG/RX-24CZH/FG/RX-25A/0A/0A/0CZH/FG/RX-26A/0CZH/FG/RX-27CZH/FG/RX-28A/0A/0CZH/FG/RX-29CZH/FG/RX-30CZH/FG/RX-31A/0A/0A/0CZH/FG/RX-32CZH/FG/RX-33A/0A/0CZH/FG/RX-34CZH/FG/RX-35A/0A/36機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定（中華人民共和國公安部令第61號）CZH/FG/RX-36A/0******物業(yè)管理有限公司法律法規(guī)文件清單

序號文件名稱文件編號CZH/FG/RX-37CZH/FG/RX-38CZH/FG/RX-39CZH/FG/RX-40CZH/FG/RX-41CZH/FG/RX-42CZH/FG/RX-43修改狀態(tài)A/0A/0A/0備注37中華人民共和國建設(shè)部令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（第110號）二四川省相關(guān)法律法規(guī)38四川省城市環(huán)境噪聲管理暫行辦法（1986年12月27日，四川省人民政府川府發(fā)[1997]1號文）39四川省衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施管理辦法（1995年5月21日四川省人民政府令第45號發(fā)布40四川省社會治安綜合管理條例（1995年10月19日四川省第八屆人民代表大會委員會第十七次會議通過）41四川省人民政府令四川省城市物業(yè)管理暫行辦法（1999年2月26日第119號）42四川省消防條例（1999年10月14日四川省第九屆人民代表大會委員會第十一次會議通過）43四川省物價局、四川省建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定》的通知（1999年12月28日川價字費[1999]321號）三**市相關(guān)法律法規(guī)44**市環(huán)境噪聲（震動）管理條例（1989年8月18日**市第十一屆人民代表大會第六次會議通過，1989年9月20日四川省第七屆人民代表大會委員會第十一次會議批準）45**市人民政府**市除四害管理辦法（市政府令1992年8月7日第26號）46**市人民政府**市保安服務(wù)業(yè)管理暫行辦法（市政府令1994年5月13日42號）47**市人民政府**市機動車輛管理清洗管理辦法（1995年9月17成府發(fā)[1995]155號）48**市人民政府**市機建筑渣土管理暫行辦法（1995年9月17日成府發(fā)[1995]163號）49**市人民政府**市機建筑渣土管理暫行辦法（1995年3月6日**市人民政府令第49號）50**市人民政府**市犬只管理辦法（1995年8月A/0A/0A/0A/0CZH/FG/RX-44A/0CZH/FG/RX-45CZH/FG/RX-46CZH/FG/RX-47CZH/FG/RX-48CZH/FG/RX-49CZH/FG/RX-A/0A/0A/0A/0A/0A/14日成府發(fā)[1996]120號文）51**市人民政府**市公共場所治安管理條例（1996年9月24日**市第十二屆人民代表大會委員會第二十次會議通過，1996年12月24日四川省人民代表大會委員會第二十四次會議批準成人發(fā)[1997]5號）52**市人民政府**市犬只管理辦法（1995年8月14日成府發(fā)[1996]120號文）53**市人民政府**市燃氣管理條例（1996年11月21日**市人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議通過，1997年2月21日四川省人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準成人

50CZH/FG/RX-51A/0CZH/FG/RX-52CZH/FG/RX-53A/0A/0******物業(yè)管理有限公司法律法規(guī)文件清單

序號發(fā)（1997）8號）文件名稱文件編號CZH/FG/RX-54CZH/FG/RX-55修改狀態(tài)A/0A/0備注54**市人民政府**市公共技術(shù)安全防范管理辦法（1997年11月21日市政府令第65號）55**市城市建筑垃圾管理規(guī)定（1998年8月30日四川省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議批準，1998年9月26日**市人大常委會公布）56**市人民政府關(guān)于《**市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》的通知（1998年5月15日成符[1998]65號）57**市人民政府**市非機動車輛管理條例（1997年11月20日**市人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議通過，1998年6月12日四川省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議批準）58**市人民政府**市生活垃圾袋裝管理管理辦法（**市人民政府令70號）59**市人在常委會**市外來務(wù)工勞動者管理條例（1997年7月23日**市人民代表大會常務(wù)委員會第二十六次會議通過，1997年10月17日四川省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議批準成人發(fā)（1997）32號）60**市房地產(chǎn)管理局關(guān)于規(guī)范居住物業(yè)業(yè)主委員會設(shè)立和運作的通知（1998年12月15日在房CZH/FG/RX-56CZH/FG/RX-57A/0A/0CZH/FG/RX-58CZH/FG/RX-59A/0A/0CZH/FG/RX-60A/61`626364656667以[1998]第62號）**市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定（1999年12月28日**市人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過，201*年3月31日四川省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十五次會議批準）關(guān)于加強前期物業(yè)管理有關(guān)問題的通知（成房物[201*]第2號）**市城市供水管理條例（201*年8月31日**市人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過，201*年11月30日四川省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議批準）**市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《**市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理規(guī)定（試行）》的通知成房發(fā)[201*]2號）**市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《**市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則》膠有關(guān)圪評驗收工作臺的通知（201*年2月20日成房發(fā)[201*]15號）關(guān)于印發(fā)《**市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）》的通知（成房發(fā)[201*]47號）四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準及評分細則CZH/FG/RX-61A/0CZH/FG/RX-62CZH/FG/RX-63A/0A/0CZH/FG/RX-64CZH/FG/RX-65A/0A/068**市人民政府**市公共場所治安管理條例（1996年9月24日**市第十二屆人民代表大會委員會第二十次會議通過，1996年12月24日四川省人民代表大會委員會第二十四次會議批準成人發(fā)[1997]5號）

CZH/FG/RX-66CZH/FG/RX-67CZH/BZ/RX-04A/0A/0A/0******物業(yè)管理有限公司法律法規(guī)文件清單

序號文件名稱發(fā)布的通知（201*年2月20日成房發(fā)[201*]15號）文件編號CZH/FG/RX-66CZH/FG/RX-67CZH/BZ/RX-01修改狀態(tài)A/0A/0A/0備注66關(guān)于印發(fā)《**市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)規(guī)范（試行）》的通知（成房發(fā)[201*]47號）67四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準及評分細則四相關(guān)國家、行業(yè)、地方標準68中華人民共和國國家標準安全標志（GB2894-1996）69中華人民共和國國家標準安全使用導(dǎo)則（GB16179-1996）70中華人民共和國國家標準標志用公共信息圖形符號第1部分：通用符號（GB/T10001.1-201*）71ISO9001：201*質(zhì)量管理體系要求72中華人民共和國國家標準建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范）

CZH/BZ/RX-02CZH/BZ/RX-03CZH/BZ/RX-04CZH/BZ/RX-05A/0A/0A/0A/0

**物業(yè)管理公司

201*年5月

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