武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理市場調(diào)研報告

武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理市場調(diào)研報告

新年新氣象，201*年伴隨蛇年的到來已經(jīng)成為過去，全球“五大行”之一的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商“戴德梁行”在近日發(fā)布了201*江城商業(yè)寫字樓市場報告，報告中指出，根據(jù)過去的幾年里租金與物業(yè)管理費(fèi)的變化以及未來供應(yīng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)推算，預(yù)計到201*年武漢寫字樓租金加物業(yè)管理費(fèi)最高將漲至155元/平米，對比201*年的租金水平上漲了32%。

據(jù)介紹，伴隨著武漢商務(wù)環(huán)境越來越成熟，內(nèi)資企業(yè)的極投資，企業(yè)對商業(yè)寫字樓的需要逐漸釋放，201*年的寫字樓吸納量超過過去三年的總和，創(chuàng)歷史之最。其中優(yōu)質(zhì)物業(yè)的面市推動武漢市寫字樓租金的上揚(yáng)，再加寫字樓提價積極，導(dǎo)致201*年，武漢甲級寫字樓租金大幅上漲22.4%至每平米每月94.1元，雖然在全國來看數(shù)字只比重慶略高，但是升值潛力巨大，租金漲幅已躍居首位。從區(qū)域來看，武昌濱江和漢口濱江區(qū)表現(xiàn)搶眼，在新區(qū)貢獻(xiàn)吸納量中占了整體吸納量的77%;其中武廣商圈光谷商圈由于受到新增供應(yīng)少，可租項目稀缺等原因，租金及物業(yè)管理費(fèi)漲幅最大，最高的達(dá)到40%以上。

據(jù)相關(guān)人士指出，蛇年里武漢高端寫字樓供應(yīng)主要來源于保利文化廣場、廣發(fā)銀行大廈和泛海城市廣場三大項目。預(yù)計在201*年寫字樓空置率有小幅上升，仍將持續(xù)上漲，直到201*年租金加物業(yè)管理費(fèi)將漲至每月155元/平米。從此看來，武漢寫字樓租賃市場在未來的幾年時間里，租金升值空間廣闊，是投資的好去處。

值得注意的是，在經(jīng)歷了近1年的量價提升之后，201*年7月份以來，武漢商鋪售價開始出現(xiàn)企穩(wěn)漸升的態(tài)勢。武漢金田物業(yè)管理有限公司經(jīng)過仔細(xì)周密的市場調(diào)研論證后認(rèn)為，2季度之后，商鋪市場價格浮動不大，開發(fā)商回籠資金比較急迫。而交易量上揚(yáng)的行情在4月剎車，被市場認(rèn)為是對3月恐慌性投資的修復(fù)，但4~7月商業(yè)地產(chǎn)項目雖仍處回升通道中，但成交量均未達(dá)到3月高點。

而從另一個側(cè)面看，市場似乎也在重新打量商鋪的投資價值。不過，寫字樓從02年4月開始，卻有接過商鋪上漲大捧的勢頭。

數(shù)據(jù)顯示，201*年2季度開始，武漢寫字樓每月成交量幾乎都是成倍增長，價格同樣一路上躥。武漢天地的一棟甲級寫字樓，租金甚至達(dá)到了北京、上海等地同檔次物業(yè)的水平。2季度，武漢新寫字樓均價比1季度環(huán)比上升9.26%，甚至2手寫字樓價格也上漲了將近7%。以一個200平方米寫字樓戶型為例，按今年上半年成交均價9156元/平方米計算，總價達(dá)到180萬元。按平均租金計算，年均投資收益接近10%，相對于商鋪似乎回報率更高。

對此，武漢一家寫字樓開發(fā)商人士對記者表示，目前武漢甲級寫字樓存量并不多，供不應(yīng)求的情況推動了武漢甲級寫字樓售價及租金連續(xù)6個季度上漲，證明寫字樓的投資空間巨大。

現(xiàn)如今武漢市商業(yè)寫字樓大概有62萬平方米，其中漢口占52%，武昌占38%，漢陽占7%，其它區(qū)域占3%，總體租金在85元至125元每平方（含物業(yè)管理費(fèi)），其中各樓盤物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理5大要素及物業(yè)管理公司經(jīng)營性質(zhì)的不同原因而定，甲級寫字樓管理費(fèi)每平方每月15至28元，乙級寫字樓管理費(fèi)每平方每月12元至23元，商鋪管理費(fèi)每平方每月22至38元。

關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)國務(wù)院及各級地方行政部門沒有出臺明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因為根據(jù)物業(yè)管理的五大要素及物業(yè)公司是房地產(chǎn)投資公司直營和外包的經(jīng)營性質(zhì)等情況的不同，所以各商業(yè)樓盤的物業(yè)管理費(fèi)也各有高低，武廣商圈和光谷商圈及大型城市綜合體（如汽車站火車站等）收費(fèi)較高，具體的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及市場行情大致有以下幾種特性：

1.5A甲級寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)最高，乙級寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)相對較低；

2.物業(yè)管理公司資質(zhì)等級高的物業(yè)管理費(fèi)較高，反之則收費(fèi)較低；

3.開發(fā)時間較早的舊寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較低，近幾年開發(fā)的新寫字樓物業(yè)管理費(fèi)相對較高；

4.城市綜合體地帶寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高，綜合體旁邊的管理費(fèi)較低；銷售型的寫字樓及商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)較高，租賃型的寫字樓及商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)較低；

5.大型商圈中心寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高，商圈附近的管理費(fèi)較低；6.大型貿(mào)易或交易市場中心寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高，中小型市場中心管理費(fèi)較低；

7.房地產(chǎn)投資商為了快速營銷房產(chǎn)迅速回籠資金，或房產(chǎn)地段不好房產(chǎn)項目不好銷售甚至對物業(yè)管理不以盈利為目的，且對旗下直營的物業(yè)管理公司有補(bǔ)助和補(bǔ)貼（每平方每月補(bǔ)貼2元至5元不等）的寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較低，物業(yè)服務(wù)外包的物業(yè)管理費(fèi)較高；房產(chǎn)公司為了輔助營銷對物業(yè)管理公司有協(xié)議性補(bǔ)助的剛交付前兩年收費(fèi)較低，兩年后通過物價上漲和開支較大等緣由提高物業(yè)管理費(fèi)；寫字樓及商鋪交付后入駐率偏低未達(dá)標(biāo)的（一般入駐率規(guī)定在80%左右）房地產(chǎn)公司對物業(yè)公司實行補(bǔ)貼方式的物業(yè)管理費(fèi)較低，寫字樓及商鋪入駐率超過90%以上或者經(jīng)營氛圍非�；鸨�的則根據(jù)市場行情商議提價。

8.國企寫字樓及商鋪且物業(yè)管理公司屬于國企直營的為了方便安排家屬就業(yè)有補(bǔ)貼（每平方每月3至5元不等）收費(fèi)較低，國企寫字樓及商鋪物業(yè)管理服務(wù)外包的管理費(fèi)較高；

9.物業(yè)管理服務(wù)時間平均每天超過10小時以上的物業(yè)管理費(fèi)較高，未超過10小時的管理費(fèi)比較平均；10.開放中央空調(diào)的寫字樓及商鋪物業(yè)管理費(fèi)較高，不開放中央空調(diào)的較低；開放時間超過10小時的收費(fèi)較高，開放時間低于10小時的相對較低；具體各樓盤物業(yè)管理費(fèi)調(diào)查情況如下（部分知名樓盤抽查詳情見附表）：*附表一:(見尾頁)*附表二:（見尾頁）

*以上附表為武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理費(fèi)部分樓盤抽查情況。

201*年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更預(yù)計，最近1年內(nèi)僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場、民生銀行大廈及凱樂桂園等幾棟甲級寫字樓上市，遠(yuǎn)不能滿足入駐武漢企業(yè)的需求，預(yù)計近期寫字樓租金及物業(yè)管理費(fèi)還將繼續(xù)上漲。

經(jīng)國內(nèi)外多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析國務(wù)院出臺控制樓市國五條后，全國將掀起一股商業(yè)寫字樓投資熱潮。湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長葉學(xué)平先生及業(yè)界專業(yè)人士普遍認(rèn)定，武漢作為中部中心城市，同時又提出打造總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃，未來隨著越來越多的跨國公司駐點武漢，隨著湖北省“城市8加1計劃”的發(fā)展，二線城市企業(yè)的總部將紛紛入駐江城，對高端寫字樓的需求應(yīng)該會處于持續(xù)上升的利好態(tài)勢，隨之商業(yè)寫字樓的售價與租金將不斷攀升，所以商業(yè)寫字樓投資開發(fā)市場在未來5年投資熱潮將“席卷”江城，商業(yè)寫字樓市場行情將呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的迅猛態(tài)勢。

武漢金田物業(yè)管理有限公司凱樂桂園分公司201*年2月22日

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《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

201*年武漢物業(yè)管理

市場調(diào)研報告

市場發(fā)展部編制201*年9月

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目錄

第一部分：宏觀環(huán)境......................................................................................................71.0武漢概況.................................................................................................................71.1地理概貌.............................................................................................................71.2政區(qū)規(guī)劃及市區(qū)人口.........................................................................................71.3武漢與中部五省會城市綜合比較分析.............................................................82.0城市現(xiàn)狀...............................................................................................................132.1武漢都市圈......................................................................................................142.2城市空間布局..................................................................................................153.0武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃.......................................................................153.1“十一五”住房發(fā)展的基本思路...................................................................153.2規(guī)劃指標(biāo)..........................................................................................................164.0經(jīng)濟(jì)指標(biāo)...............................................................................................................175.0能源供應(yīng)...............................................................................................................185.1武漢市城市供水價格......................................................................................185.2供電價格..........................................................................................................185.3天然氣銷售價格及收費(fèi)依據(jù)..........................................................................195.4瓶裝液化氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)..................................................................205.5有線電視..........................................................................................................20第二部分：房地產(chǎn)市場................................................................................................211.0武漢房地產(chǎn)市場走勢綜合分析...........................................................................212.0201*年土地市場綜述..........................................................................................212.1中心城區(qū)土地市場供需情況...........................................................................222.2201*年土地市場運(yùn)行特點..............................................................................222.3樓面地價排行..................................................................................................262.4成交金額排行...................................................................................................26

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2.5附中心城區(qū)（招、拍、掛）土地成交一覽表..............................................273.0201*年土地市場綜述..........................................................................................333.1201*年武昌區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表..........................363.2201*年漢口區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表..........................373.3201*年漢陽區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表..........................384.0201*年上半年房地產(chǎn)市場分析.......................................................................404.1201*上半年武漢樓市反彈路線圖..................................................................404.2201*上半年樓市銷量逆轉(zhuǎn)直上.....................................................................424.3201*上半年商品房新增供應(yīng)未現(xiàn)激增..........................................................445.0半年區(qū)域地產(chǎn)回顧..............................................................................................475.1漢口中心價格還將繼續(xù)上漲..........................................................................475.2漢口中心區(qū)古田片將繼續(xù)走強(qiáng)..............................................................495.3東西湖片房價已調(diào)整到位..............................................................................495.4漢陽樓市在艱難中前行..................................................................................515.5半年熱點片區(qū)盤點之關(guān)山、南湖片..............................................................525.6光谷片區(qū)分析..................................................................................................546.0武漢地產(chǎn)20強(qiáng)....................................................................................................59第三部分：物業(yè)管理....................................................................................................611.0物業(yè)管理市場基本數(shù)據(jù).......................................................................................612.0作業(yè)人員薪酬水平...............................................................................................623.0專業(yè)分包...............................................................................................................624.0業(yè)主委員會...........................................................................................................625.0住宅空置率...........................................................................................................636.0外來物管企業(yè)情況...............................................................................................636.1招商局物業(yè)武漢分公司..................................................................................646.2金地物業(yè)武漢分公司......................................................................................656.3中航物業(yè)..........................................................................................................657.0武漢物業(yè)管理行業(yè)存在的問題...........................................................................658.0物管法規(guī)政策.......................................................................................................67

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8.1物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)..........................................................................................678.2武漢物業(yè)管理費(fèi)難收現(xiàn)狀..............................................................................698.3物價部門規(guī)范小區(qū)物業(yè)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定......................................................708.4物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價格抽樣調(diào)查......................................................................729.0結(jié)論及建議...........................................................................................................749.1三線拓展，全面搶灘武漢..............................................................................749.2高調(diào)入市，突破市場壁壘..............................................................................759.3穩(wěn)扎穩(wěn)打、謹(jǐn)慎經(jīng)營......................................................................................75附件1：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》實施細(xì)則...........................................................76附件2：關(guān)于商品住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金具體繳存管理的通知.....79附件3：關(guān)于印發(fā)《武漢市住宅區(qū)業(yè)主自治管理實施辦法》的通知.....................82附件4：關(guān)于印發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》的通知.....................................87附件5：省物價局省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》的通知........................................................................................................................................90附件6：市房產(chǎn)局關(guān)于公布第二批武漢市物業(yè)管理招標(biāo)專家評委名單的公告.....93附件7：市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)武漢市物業(yè)管理承接驗收規(guī)程的通知.........................94附件8：市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細(xì)則.....................................97附件9：市房地局關(guān)于印發(fā)《武漢市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理試行辦法》的通知105附件10：武漢市前期物業(yè)管理規(guī)定..........................................................................110附件11：武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例......................................................................112附件12：《武漢萬科城市花園物業(yè)管理方案》........................................................119附件13：武漢一級企業(yè)概況.....................................................................................140附件14：武漢的主要房地產(chǎn)開發(fā)商名錄.................................................................141

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摘要

201*年武漢市的ＧＤＰ達(dá)到3960.08億元，位居全國第13，稍低于寧波的3964億元。市內(nèi)常住人口將近九百萬，下轄11個城區(qū)及兩個郊區(qū)。武漢市最低工資標(biāo)準(zhǔn)中心城區(qū)為700元/月，遠(yuǎn)城區(qū)為600元/月，恩格爾系數(shù)呈逐年下降趨勢。武漢都市圈已形成以武漢市為圓心，半徑為100公里范圍的較明顯的圈層結(jié)構(gòu)：以武漢市江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等城區(qū)為核心，以武漢市東西湖區(qū)、漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等外圍城區(qū)為內(nèi)圈層，以黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等城市及其它縣級城市為外圈層。確立了武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點地位。

武漢的“十一五”住房發(fā)展的基本思路是圍繞不斷改善居民的居住條件，優(yōu)化住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和空間布局，提高住宅品質(zhì)和配套水平，加大住房社會保障和節(jié)能省地型住宅建設(shè)力度。201*年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到32平方米，住宅竣工總面積累計實現(xiàn)4450萬平方米。其中，經(jīng)濟(jì)房等保障性住房供應(yīng)將達(dá)到1230萬平方米。

在過去幾年中，武漢的房地產(chǎn)市場處于一個上升通道，房價增長明顯，由曾經(jīng)的中部“價格洼地”一躍成為中部地區(qū)最高。目前武漢的住宅消費(fèi)構(gòu)成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地購房者占到64％，而外地購房者占36％。201*年武漢商品住房銷售面積626.61萬，同比下降44.8%；住房竣工面積為768.23萬，同比下降5.3％。武漢樓市繼續(xù)保持穩(wěn)步向上特征，但住宅空置率同比激增。

從201*年的市場發(fā)展來看，中心城區(qū)房價上漲造成周邊區(qū)域梯次上漲的拉動效應(yīng)明顯，而武漢高檔住宅市場供應(yīng)量自201*年第四季度開始增加，在201*上半年達(dá)到一個新高。在部分區(qū)域存在同質(zhì)化現(xiàn)象，由于外來消費(fèi)力的不足，銷售、價格的增長已經(jīng)出現(xiàn)放緩跡象。此外，201*年武漢經(jīng)濟(jì)適用房施工面積達(dá)到306.65萬，竣工面積達(dá)到110.31萬，占房產(chǎn)開發(fā)總量的15％，對于房價上漲起到了一定的平抑作用。

目前武漢高檔在售住宅項目均價不斷攀高，均價超過3萬一平米的樓盤有五個，均價扎起15000-30000之間的樓盤有17個。多分布在武漢三鎮(zhèn)中心。201*－201*年武漢的人口總數(shù)年平均增長率在1.26％左右，人口增長速度不斷加快，對住宅的需求也逐年增加。未來幾年，武漢市將重點發(fā)展七大區(qū)域，住房供應(yīng)主要集中于內(nèi)環(huán)與三環(huán)之間，促進(jìn)新城發(fā)展；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)主要供應(yīng)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，逐步減少純居住用地。

武漢目前有物業(yè)管理從業(yè)人員3萬人，為180多萬業(yè)主服務(wù)，平均每一個人服務(wù)60人。全市有物業(yè)管理企業(yè)958家，全市物業(yè)管理總規(guī)模為7800萬平方米，其中住宅物業(yè)6070萬平方米，占全市住宅總量50%以上，基本上以新建的小區(qū)為主。武漢有8家一級企業(yè)。武漢只有不到20％的小區(qū)成立了業(yè)主委員會。武漢的專業(yè)分包市場不成熟，僅有保潔分包，作業(yè)層工資水平與深圳差距不大。

武漢物業(yè)管理市場容量巨大，前景看好。行業(yè)競爭激烈，行業(yè)整體服務(wù)水平和企業(yè)規(guī)模均低于深圳。外地知名物管企業(yè)進(jìn)入武漢市場，基本走自管路線，不對外拓展市場。

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說明

1、本報告的研究范圍覆蓋武漢的宏觀環(huán)境、十大區(qū)的房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理行業(yè)。

2、本報告的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)均源自三天實地調(diào)查，通過分層抽樣調(diào)研、同行訪談及查閱政府披露的相關(guān)資料獲取數(shù)據(jù)。

3、本報告的研究結(jié)果旨在為公司進(jìn)入武漢市場提供參考。

4、由于受調(diào)研時間、人力及抽樣數(shù)量所限，本報告在內(nèi)容的全面性和數(shù)據(jù)寬度上有一定局限性。對于部分趨勢判斷源于人員訪談和資料查詢。

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第一部分：宏觀環(huán)境1.0武漢概況

1.1地理概貌

武漢是湖北省省轄市，湖北省省會。位于江漢平原東緣，長江與漢水交匯處。北距首都北京1190公里。東與黃岡市、鄂州市、大冶市接壤，南與咸寧市、嘉魚縣、洪湖市相連，西與仙桃市、漢川市毗鄰，北與孝感市、紅安縣、麻城市相接。南北最大縱距155公里，東西最大橫距134公里，轄區(qū)總面積8467平方公里，其中市區(qū)面積3963.6平方公里，城市建成區(qū)面積202平方公里。現(xiàn)轄江岸區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、東西湖區(qū)、漢南區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等13個區(qū)�？�?cè)丝?79萬人，其中城市人口五百多萬人。居民以漢族為主。

長江、漢水把市區(qū)分割為武昌、漢口、漢陽三部分，形成"三鎮(zhèn)鼎立"的獨(dú)特城市格局。屬典型的亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明。年平均氣溫16.4℃。夏季高溫持續(xù)時間長，極端最高氣溫為41.3℃，最低氣溫為-18.1℃。

1.2政區(qū)規(guī)劃及市區(qū)人口

序號總計1江岸區(qū)城區(qū)土地面積（平方公里）8494.4164.24人口密度（人/平方公里）9259908201*年201*年年人口（萬人）人口（萬人）85874.1831201*年人口（萬人）78663.6201*年人口（萬人）78163.2第7頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

2345678910111213江漢區(qū)口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)漢南區(qū)蔡甸區(qū)江夏區(qū)黃陂區(qū)新洲區(qū)33.4346.39108.3481.2245.80509.00439.19287.701108.10201*.002261.001500.00137631158044581201*9954155355936741832348663862.671.061.0116.049.098.034.510.644.961.287.188.04653.7.48.297.745.57924.510.546.264.8109.995.7465347.7944572.923.910.747.967.7111.395

1.3武漢與中部五省會城市綜合比較分析

武漢要在中部崛起中發(fā)揮戰(zhàn)略支點作用，必須把武漢放到廣闊的中部地區(qū)來進(jìn)行比較，將武漢同中部其他五省的中心城市在經(jīng)濟(jì)實力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新能力等方面進(jìn)行對比。只有在對比中發(fā)現(xiàn)武漢真正的比較優(yōu)勢，進(jìn)而充分發(fā)揮這些優(yōu)勢，才能更好的確定武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點地位。

1.3.1中部各省市的基本定位和發(fā)展態(tài)勢

在“中部崛起”未被確定為國家戰(zhàn)略之前，中部地區(qū)主要依賴東部沿海長三角等三大經(jīng)濟(jì)增長極借船出海或各有所投，相互間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密度不高。山西憑借獨(dú)特的資源和鄰近環(huán)渤海地區(qū)，積極謀求東進(jìn)戰(zhàn)略；安徽、江西和湖南三省更多的將自身定位于“泛長三角”或“泛珠三角”的外圈，安徽的戰(zhàn)略指引為“融入長三角、帶動大皖江”，江西則提出了“三個基地、一個后花園”的戰(zhàn)略，湖南也明確了“湖南向南”的戰(zhàn)略意圖；河南實施了構(gòu)筑以鄭州為中心的“中原城市群戰(zhàn)

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略”，而湖北地理上居于我國絕對的中部，不鄰近于任何經(jīng)濟(jì)增長極，其戰(zhàn)略為打造以武漢為中心的城市經(jīng)濟(jì)圈，優(yōu)先促進(jìn)武漢的發(fā)展。1.3.2武漢與中部五省會城市的綜合比較

1.3.2.1武漢在中部六市中處于經(jīng)濟(jì)高地，有望成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心戰(zhàn)略支點要撬動中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本身也應(yīng)該是一個經(jīng)濟(jì)高地，其目標(biāo)是成為地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，201*年武漢市的生產(chǎn)總值在六個城市中居于領(lǐng)先地位，達(dá)到了3960億元，而其他五市的生產(chǎn)總值均未超過3100億元。同期而言，鄭州市GDP為3002億，長沙市GDP為3000億元，太原市GDP為1468億元，合肥市GDP為1664.84億元，南昌市GDP為1650億元14.5%。同時武漢生產(chǎn)總值的年增長率比中部其他城市也占優(yōu)勢，201*年武漢生產(chǎn)總值較上一年的增長率為15.1%，同期長沙為15%，南昌為14.5%，合肥為17.2%，太原8.1%，鄭州12.5%。可以看出，武漢由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，發(fā)展速度僅略微落后于合肥，但年增長15.1%的增速還是相當(dāng)可觀的，仍處于快速增長期。隨著中部的崛起，武漢作為華中地區(qū)最大的智力集中區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將繼續(xù)領(lǐng)跑中部六省。

1.3.2.2武漢投資與消費(fèi)相對旺盛，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率有待提高

作為戰(zhàn)略支點的城市通常是高效率集體消費(fèi)的空間組織。城市的戰(zhàn)略支點地位的確立還有助于同時拉動城市中投資和需求的重要經(jīng)濟(jì)部門。武漢市201*年全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費(fèi)品零售總額分別為2252.05億元和1850.05億元，大大領(lǐng)先于其他五市（如圖3）。

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圖三：201*年中部六市投資和消費(fèi)水平對比

2500201*150010005000武漢鄭州長沙合肥南昌太原全社會固定資產(chǎn)投資（億元）社會消費(fèi)品零售總額（億元）

1.3.2.3武漢吸納人口多，城市聚集力較強(qiáng)

作為戰(zhàn)略支點的城市不僅要產(chǎn)業(yè)集聚和要素集聚程度高，而且要潛力大，更重要的是能夠為流動人口提供較多的就業(yè)崗位，輻射擴(kuò)散能力強(qiáng)，對周邊地區(qū)的帶動作用大。

根據(jù)世界城市發(fā)展的經(jīng)驗，一個城市的經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定增長，其人口規(guī)模不少于10萬；一個城市要達(dá)到自我增長，其人口規(guī)模最低點是50萬人；要成為具有輻射周邊城市影響力的中心主導(dǎo)城市，必須具備100萬人口規(guī)模。從城市的人口總量來看，武漢市人口數(shù)是六個城市中唯一超過800萬人的（如圖4），比第二位的鄭州多了100多萬人，比合肥及太原兩市的總和還多。表明武漢市早就跨進(jìn)了成為中部中心主導(dǎo)城市的人口數(shù)量門檻。

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圖四：201*年中部六市人口比較

1201*000800600400201*武漢長沙鄭州南昌合肥太原641.74979735.6491500347.14人口（萬人）

城市面積上武漢市僅列第2名，與其他五市差距不大。在人口密度上，武漢市平均每平方公里有946人，略少于鄭州的961人，但遠(yuǎn)多于其他4個城市平均每平方公里的人口數(shù)，其中長沙541人，南昌605人，合肥612人，太原490人。表明武漢市的吸引力較大，自然增長的人口及外來人口愿意在此生息繁衍，同時城市聚集經(jīng)濟(jì)的效率高，平均每平方公里土地支撐的人口比其他城市更多，從而能吸收更多的就業(yè)人口，對周邊地區(qū)輻射擴(kuò)散能力較強(qiáng)。

1.3.2.4武漢城市建設(shè)相對較好，有望成為產(chǎn)業(yè)承接的重要平臺

處于戰(zhàn)略支點地位的中心城市須有適合企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施、法律秩序等，才能首先承接起發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并進(jìn)一步輻射到周邊地區(qū)。201*年武漢市地方財政一般預(yù)算收入在中部居于榜首，鄭州、長沙緊隨其后，南昌、合肥、太原則遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在后面（如圖五）。

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圖5：201*年中部六市地方財政一般預(yù)算收入比較

300277.32260.4250201*50100500武漢鄭州長沙南昌合肥太原102.15205.57160.94116.92地方財政一般預(yù)算收入

地方財政一般預(yù)算收入高，一方面表明武漢市經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，能創(chuàng)造更多的社會資源，但同時也反映出武漢市政府財政收入的自組織能力較好，有能力組織城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、法律秩序建設(shè)、人文條件建設(shè)等。根據(jù)201*年中國城市競爭力報告，武漢市在基礎(chǔ)設(shè)施競爭力上排名13，同期長沙14，南昌24，合肥15，鄭州18。這一指數(shù)既包括了市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)、對外基本基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)，也包括了信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)。其中對外基本基礎(chǔ)設(shè)施指數(shù)排名中，武漢還進(jìn)入了前10名。表明武漢市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在中部而言水平較高，有助于武漢成為承接發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，對于奠定武漢在中部地區(qū)的戰(zhàn)略支點地位將產(chǎn)生顯著的影響。

1.3.2.5武漢城市圈綜合實力強(qiáng)，但單項指標(biāo)稍遜一籌

在中部六大城市圈的比較方面（如表3），201*年武漢城市圈綜合競爭力居第一位。其中表現(xiàn)突出的是綜合市場占有率和綜合生產(chǎn)率，

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都處于第一名，表明武漢城市圈整體生產(chǎn)效率高，爭奪市場資源和占有市場的能力強(qiáng)。武漢城市圈在綜合就業(yè)增長上位于中等水平，一定程度上反映出武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待改進(jìn)升級，勞動密集型的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，導(dǎo)致吸納就業(yè)人口的能力弱。環(huán)境資源成本節(jié)約和綜合收入水平名次排后，表明武漢城市圈資源利用效率低下，經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行成本較高，居民收入增長幅度與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不相符。這反映出武漢城市圈在中部地區(qū)的綜合實力是首屈一指的，但同時也存在著一些問題，如何改進(jìn)武漢城市圈整體協(xié)調(diào)，擴(kuò)大就業(yè)，改進(jìn)資源利用率等方面均須進(jìn)一步研究探索。武漢應(yīng)充分依托于武漢城市圈的輻射帶動作用，整體競爭功能，擴(kuò)大在中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響力。

2.0城市現(xiàn)狀

武漢是全國重要的工業(yè)基地和交通通信樞紐，內(nèi)陸最大的綜合性中心城市和沿江開放城市，國家綜合配套改革試點城市。201*年國內(nèi)生產(chǎn)總值大達(dá)到3960億元，緊隨寧波居全國第13位。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)40427個，包括冶金、機(jī)械、紡織、化工、電子電氣、食品、服裝、電力、交通運(yùn)輸設(shè)備制造、建材等33個工業(yè)行業(yè)大類，并形成了鋼鐵、汽車、機(jī)電、高新技術(shù)等四大支柱性產(chǎn)業(yè)。全市耕地面積22.5

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萬公頃。城區(qū)綠化覆蓋率為31.6%。

武漢是全國十大鐵路樞紐之一，主要對外干線有京廣線、漢丹線、武大線和京九聯(lián)絡(luò)線。水路航運(yùn)綜合能力位于全國內(nèi)河之首，是重要的水陸聯(lián)運(yùn)樞紐。公路以107、316、318及106國道為主干，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，公路里程達(dá)到2826.5公里。武漢天河國際機(jī)場是華中地區(qū)的航空樞紐。全市各類運(yùn)輸貨運(yùn)總周轉(zhuǎn)量790億噸公里，客運(yùn)總周轉(zhuǎn)量193億人公里。武漢市郵政局是湘、鄂、贛、桂、川、滇、黔七省郵運(yùn)調(diào)度中心。

市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市景觀面貌近年來顯著改善，相繼建成武漢機(jī)場、長江二橋、武漢客運(yùn)港等一批重大城市基礎(chǔ)設(shè)施，武漢國貿(mào)中心和漢口商業(yè)城等建筑高度達(dá)到200米以上。為適應(yīng)改革開放和現(xiàn)代高科技迅猛發(fā)展的形勢，在原來先后開辟的12個工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上，又開辟了東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等4個新型工業(yè)區(qū)。2.1武漢都市圈

武漢都市圈應(yīng)以武漢市為核心，包括以武漢市為圓心，半徑為100公里范圍內(nèi)的黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等8個省轄城市，大冶等7個縣級城市和15個縣。武漢都市圈以不足全省三分之一的土地面積，承載了全省二分之一以上的人口，創(chuàng)造了全省60%的GDP。

武漢都市圈已形成較明顯的圈層結(jié)構(gòu)：以武漢市江岸區(qū)、武昌區(qū)、江漢區(qū)、口區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)等城區(qū)為核心，以武漢市東

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西湖區(qū)、漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)等外圍城區(qū)為內(nèi)圈層，以黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等城市及其它縣級城市為外圈層。2.2城市空間布局

武漢將推進(jìn)居住新區(qū)建設(shè)。適應(yīng)新的城市功能布局，重點推進(jìn)后湖片、金銀湖片、四新片、南湖片、岳家嘴片、廟山片等六大居住新區(qū)建設(shè)。在遠(yuǎn)城區(qū)重點啟動灄口、吳家山、蔡甸、陽邏、紙坊等區(qū)域的住宅建設(shè)。

同時實施舊城改造。圍繞整合資源、提升功能、改善環(huán)境，重點實施永清、花樓、王家墩、鸚鵡洲、積玉橋等板塊及漢江兩岸改造建設(shè)，對一元路、漢正街、曇華林等優(yōu)秀歷史文化街區(qū)（建筑）實行保護(hù)性改造。

3.0武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃3.1“十一五”住房發(fā)展的基本思路

圍繞不斷改善居民的居住條件，優(yōu)化住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和空間布局，提高住宅品質(zhì)和配套水平，加大住房社會保障和節(jié)能省地型住宅建設(shè)力度。加大住宅社會保障力度，發(fā)展節(jié)能省地型住宅，確保住宅建設(shè)的舒適化和節(jié)約化。

調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展?jié)M足市民自住需求的中低價位、中

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小套型普通商品住房，特別是經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房；嚴(yán)格限制低密度、大套型商品住房，繼續(xù)停止別墅類項目的建設(shè)。

優(yōu)化住房空間布局。與城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相銜接，方便市民生產(chǎn)生活，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，實現(xiàn)漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)均衡發(fā)展。

完善配套設(shè)施。按照高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高智能管理的要求，完善住宅小區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升公共服務(wù)功能，加強(qiáng)和健全安全防范和社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)。

加強(qiáng)住房保障。加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房管理。完善廉租房制度，運(yùn)用租金補(bǔ)貼、租金核減和配房租賃等方式，擴(kuò)大廉租住房政策覆蓋面。

發(fā)展節(jié)能省地型住宅。按照國家節(jié)能規(guī)范要求，大力推動既有住宅節(jié)能改造，新建住房全面執(zhí)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，提高土地集約化使用水平。3.2規(guī)劃指標(biāo)

◇201*年末城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到32平方米�！笞≌�竣工總面積累計實現(xiàn)4450萬平方米，其中：1、普通商品住房竣工面積201*萬平方米；2、經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積1200萬平方米；3、廉租住房1500套；

4、其他類型住房竣工面積1250萬平方米�！笞》勘Ｕ现笜�(biāo)

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1、通過實施廉租住房制度，201*年末對人均住房使用面積在6平方米以下的最低收入家庭全面實行廉租住房保障；201*年末對人均住房使用面積在8平方米以下的最低收入家庭全面實行廉租住房保障。

2、通過實施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，累計改善15萬戶中低收入住房困難家庭的居住條件�！蠓康禺a(chǎn)管理服務(wù)指標(biāo)

1、新建住宅項目前期物業(yè)管理招投標(biāo)率達(dá)到100％、物業(yè)管理實施率達(dá)到100％；

2、國家一級物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到10家以上，二級物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到100家；

3、住房公積金歸集額年平均增長率達(dá)10％，住房公積金運(yùn)用率達(dá)到78%以上�！笞≌�建設(shè)用地指標(biāo)

住宅建設(shè)用地面積2230公頃,其中：1、普通商品住房用地1100公頃；

2、經(jīng)濟(jì)適用住房用地670公頃（含廉租住房）；3、其他商品住房用地460公頃。4.0經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

指標(biāo)人口（萬人）地區(qū)ＧＤＰ（億元）房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資比例房屋施工面積＃住宅房屋竣工面積＃住宅年末實有房屋建筑面積201*年979396025.33％3798.10萬m869.83#768.23萬m22201*年8583141.5026.53％3195.41萬m933.37#811.62萬m22201*年831259027.63％2876.92萬m873.83#774.47萬m2220344.03萬m219474.2萬m218540.83萬m2第17頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

年末實有住宅建筑面積商品房銷售面積城市居民人均居住面積12399.03732.07m29.28m215.45萬m2721316712.4422211630.8萬m1135.41m28.25m131.88萬m2299914357.64222210819.18萬m960.88萬m2226.86m128.12萬m1975912359.9822房屋空置面積職工平均工資城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最低工資標(biāo)準(zhǔn)中心城區(qū)700元/月，遠(yuǎn)城區(qū)600元/月5.0能源供應(yīng)

5.1武漢市城市供水價格

供水價格類別(元/立方米)第一級：戶月用水量（戶籍人口4人及以下，下同）25立方米（含本數(shù)）以內(nèi)居1.10月人均用水量（戶籍人口5人及以上，下同）6.250.801.90(元/立方米)(元/立方米)污水處理費(fèi)到戶價格民立方米（含本數(shù)）以內(nèi)第二級：戶月用水量中25立方米（不含本數(shù)）-33生立方米（含本數(shù)）的水量1.65活月人均用水量中6.25立方米（不含本數(shù)）-8.25立方米（含本數(shù)）的水量用第三級:戶月用水量中超過33立方米（不含本數(shù)）水的水量2.20月人均用水量中超過8.25立方米（不含本數(shù)）的水量行政事業(yè)用水工業(yè)用水經(jīng)營服務(wù)用水特種行業(yè)用水1.501.652.354.800.800.800.800.802.302.453.155.600.803.000.802.455.2供電價格

目錄電價（電壓等級不滿1千伏）項目1、居民生活電價2、非居民照明電價計量單位元/千瓦時元/千瓦時價格或者標(biāo)準(zhǔn)0.5730.95文件依據(jù)武價商字[201*]112號武價商字[201*]112號第18頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

3、商業(yè)電價4、非工業(yè)普通工業(yè)電價5、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電6、貧困縣農(nóng)業(yè)排灌用電元/千瓦時元/千瓦時元/千瓦時元/千瓦時0.950.8250.4800.260武價商字[201*]112號武價商字[201*]112號武價商字[201*]112號武價商字[201*]112號

5.3天然氣銷售價格及收費(fèi)依據(jù)

單位：元/立方米其他3.28用氣類別現(xiàn)行價格居民生活2.30普通工業(yè)2.20以上價格根據(jù)天然氣出廠價格進(jìn)行聯(lián)動，如有調(diào)整以天然氣公司公布資料為準(zhǔn)。天然氣價格收費(fèi)依據(jù)：

1、武價商[201*]21號《武漢市物價局關(guān)于天然氣出廠價格調(diào)整后價格聯(lián)動安排的請示》。2、鄂價能交函[201*]14號《省物價局關(guān)于武漢市天然氣銷售價格聯(lián)動調(diào)整的批復(fù)》。天然氣服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)序號一12服務(wù)項目燃?xì)獗眍愋蘩砘蚋鼡Q表前閥修理或更換表尾閥20元/只15元/只收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不含材料費(fèi)（帶氣作業(yè)）不含材料費(fèi)不含材料費(fèi)（6米以外每米加收勞務(wù)費(fèi)3戶內(nèi)尾管改管（6米）以內(nèi)20元/次5元）因客戶私裝、私改造成的漏氣維修參照以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4燃?xì)獗砩祥T校對30元/個客戶表具正常情況下的人工費(fèi)表具因人為損壞需收取表具費(fèi)用，按表5更換燃?xì)獗?5元/次具購進(jìn)成本收�。ū砭咄�、慢收取補(bǔ)氣費(fèi)用）678戶內(nèi)表具拆除報停檢修、更換家用調(diào)壓器檢修瓶組調(diào)壓閥90元/戶15元/次15元/次只對中壓進(jìn)戶客戶、不含材料費(fèi)不含材料費(fèi)備注二123其它戶內(nèi)安全檢查民用客戶辦證費(fèi)IC卡工本費(fèi)15元/戶5元/戶10元/戶應(yīng)客戶要求上門收取服務(wù)費(fèi)補(bǔ)卡時收取第19頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

4點火通氣10元/戶80元/次100元/次200元/戶民用二次點火時收取不帶氣作業(yè)，不含材料費(fèi)帶氣作業(yè)，不含材料費(fèi)56移表工商客戶辦證費(fèi)天然氣服務(wù)收費(fèi)依據(jù)：

1、武價函[201*]71號文《武漢市物價局關(guān)于武漢市天然氣有限公司服務(wù)性收費(fèi)的復(fù)函》。

2、武漢市物價局服務(wù)價格收費(fèi)許可證：01-001201*1。

5.4瓶裝液化氣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/瓶）服務(wù)項目銷售價格4.8公斤14.5公斤49公斤（請向公司客戶服務(wù)中心咨詢85551111）13樓3元/瓶1樓7元/瓶2樓12元/瓶3樓以上與用戶協(xié)商應(yīng)是100元350元送氣上門1元48樓4元/瓶912樓7元/瓶12樓以上與用戶協(xié)商開戶交瓶開戶租瓶開戶15元60元25元130元5.5有線電視

序號1234項目名稱安裝服務(wù)費(fèi)視聽維護(hù)費(fèi)拆裝費(fèi)報停手續(xù)費(fèi)計算單位戶戶、月戶戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）280106010收費(fèi)依據(jù)武價函[1993]4號[1996]63號同上同上同上備注第20頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

第二部分：房地產(chǎn)市場

1.0武漢房地產(chǎn)市場走勢綜合分析

在過去幾年中，武漢的房地產(chǎn)市場處于一個上升通道，房價增長明顯，由曾經(jīng)的中部“價格洼地”一躍成為中部地區(qū)最高。這種變化，既有“中部崛起”的利好背景下城市經(jīng)濟(jì)增長帶來的實質(zhì)性推動，也與武漢以自住為主的市場發(fā)展特點密切相關(guān)。不過，武漢三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境不同，政府發(fā)展規(guī)劃定位存在差異，導(dǎo)致了房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展分化現(xiàn)象日益明顯。2.0201*年土地市場綜述

201*年全年，武漢市土地市場交易量整體下滑明顯，主要原因有以下兩點：一方面是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，商品房銷售市場遇冷，購房者的觀望情緒傳導(dǎo)至土地市場，開發(fā)企業(yè)對市場發(fā)展信心不足，資金投入謹(jǐn)慎。另一方面，前期部分開發(fā)企業(yè)拿地較多，占用大量資金，而市場冷清和國家實行從緊的貨幣政策雙重影響，開發(fā)企業(yè)在資金回籠和貸款投資兩端出現(xiàn)緊張局面，而在國家宏觀調(diào)控政策對土地市場進(jìn)行規(guī)范管理后，開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)了對囤積土地的處理，市場中土地需求量減少。

201*年武漢市共推出地塊68幅，成交49幅；實際成交面積1011460.48平方米(約1516畝)，與去年同期相比減少1564542.16平方米(約2346.8畝)，降幅為60.75%。實現(xiàn)交易金額57.948億元，同201*年的253.171億元相比減少了77.1%。平均樓面地價為2203元/平方米，同201*年的2538元/平方米相比下降了335元，降幅為13.2%。

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2.1中心城區(qū)土地市場供需情況

201*年武漢市共推出地塊68幅，成交49幅；實際成交面積1011460.48平方米(約1516畝)，與去年同期相比減少1564542.16平方米(約2346.8畝)，降幅為60.75%。

45004000350030002500201*1500100050002067.51516201*年-201*年武漢土地成交情況（單位：畝）3755.93863201*年201*年201*年201*年武漢三鎮(zhèn)土地交易（招、拍、掛）情況：區(qū)域漢口漢陽武昌總計宗數(shù)1992149實際出讓面積面積比例（平方米）360480.1535.6%195597.7519.3%455382.5845.1%1011460.48100%成交金額金額（億）32.546.3319.0857.95比例56.2%10.9%32.9%100%從實際成交面積分布來看，漢口和武昌所占比例最大，分別為35.6%和45.1%；從成交金額來看，漢口區(qū)域所出讓土地大部分處于中心城區(qū)，交易價格較高，成交金額為32.54億，占總成交額的56.2%。2.2201*年土地市場運(yùn)行特點

具體分析201*年武漢市的土地市場，我們可以留意到有以下七個特征。

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第一，開發(fā)商投資信心嚴(yán)重受挫，地塊流拍多，成交率低。

從地塊成交率來看，201*年，武漢土地交易中心共推出土地68幅，其中成交49幅，流拍7幅，成交率為72%，由此可見國家宏觀調(diào)控和金融風(fēng)暴對開發(fā)商投資信心的打擊程度。12次流拍既說明了開發(fā)商面對市場日趨理智的商業(yè)素養(yǎng)，也暗示了土地市場并非“唯成本是從”的價值理念，土地供方需慎重綜合評估土地價值。

第二，掛牌土地整體實行單量控制，大面積地塊難覓蹤影。

從成交土地的面積來看，進(jìn)入201*年以來，為了實踐宏觀調(diào)控政策所倡導(dǎo)的“集約高速利用土地”的指導(dǎo)思想。武漢土地管理部門對出讓土地整體實行單量控制。49幅出讓土地中，建筑面積在30萬平方米以上的地塊僅1幅，為武漢市泰宇商貿(mào)有限公司在口區(qū)農(nóng)利村以57500萬元拿下的P(201*)068地塊，建筑面積為34萬平方米；10-20萬平方米的地塊也只有6幅；5-10萬平方米的地塊為13幅；而小于5萬平米的地塊最多，為29幅，占全部出讓土地的59%。第三，伴隨單幅地塊面積的“縮水”，成交總價也較低。

從成交金額來看，201*年武漢市的平均樓面地價為2203元/平方米。由于單幅地塊的面積普遍較小，單幅地塊的成交總價也普遍較低。49幅出讓土地中，成交金額在5千萬元以下的地塊最多，有21幅，占43%的比例；5千萬至一億元的地塊為11幅，1-5億元的地塊為15幅，5億元以上的僅2幅。其中，武漢武商集團(tuán)股份有限公司以107000萬元買下的P(201*)062地塊位于江漢區(qū)滑坡路，為201*年出讓地塊中成交總價之首。

第23頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

第四，武昌、漢口的中心區(qū)域成為土地出讓的熱點。

從成交地塊的所在區(qū)域來看，已成交的49幅地塊中，漢口、武昌分別成交19、21幅，且成交地塊多為二環(huán)之內(nèi)。漢陽最少，只有9幅。由此可見，武昌、漢口的中心城區(qū)持續(xù)為房地產(chǎn)開發(fā)商及消費(fèi)者關(guān)注的重點，但是隨著中心城區(qū)土地資源的逐步減少、拆遷難度的持續(xù)加大及銷售價格的攀升，城市次中心或?qū)⒊蔀?01*年以后房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。整個武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出中心城區(qū)和郊區(qū)為兩極，城市次中心為中間的扁平化發(fā)展態(tài)勢。

（成交幅數(shù)，百分比）

武漢三鎮(zhèn)土地成交比例9,19%20,41%19,40%武昌漢口漢陽

第五，平均容積率大為降低。

201*年-201*年武漢土地容積率情況3.532.521.510.5033.32.7

201*年201*年201*年從

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成交地塊的平均容積率來看，201*年和201*年分別為3.0和3.3，而201*年僅有2.69，容積率下降很大，滿足了人們對居住舒適度越來越高的要求。

第六，行業(yè)巨頭“按兵不動”，天價“地王”蹤影難見。

從土地受讓人的情況來看，受中央宏觀調(diào)控和金融風(fēng)暴的影響，市場趨勢不明確，投資風(fēng)險大增，武漢本土開發(fā)商幾乎都面臨著一定的資金壓力，在201*年土地交易市場上表現(xiàn)的非常謹(jǐn)慎。武漢二十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)中，除排名第二的武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司以1.8億元拿下P(201*)040號地塊，以及排名第十四的湖北新長江置業(yè)有限公司以5660萬元的價格購得P(201*)013地塊，其余十八家企業(yè)均“按兵不動”，未出手購買一幅地塊。作為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“第一梯隊”，萬科、福星惠譽(yù)、金地等名企全面收縮陣線，再難見到前兩年動輒幾十億元以上的天價“地王”。此現(xiàn)象固然與201*年的市場形勢有關(guān)，但同時需要指出的是，二十強(qiáng)企業(yè)在06、07年購得大量土地，需要時間完成開發(fā)周期，也是一個不可忽視的原因。第七、上冷下熱，冷熱不均。

一是上半年相對冷清(僅成交12宗)，下半年相對集中(成交37宗)。二是中小地塊尤其是中心城區(qū)的小地塊受到開發(fā)商熱捧。如P(201*)004，P(201*)008，P(201*)029等地塊都是經(jīng)過幾十、上百輪竟拍才成交，而面積較大的地塊尤其是城郊結(jié)合部的大面積地塊則相對冷清，很多都是在沒有競爭對手的情況下成交。

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2.3樓面地價排行：

地塊編號地塊位置出讓面積（公頃）3.2土地用途使用年限商業(yè)金融業(yè)40住宅70住宅70容積率每畝單價樓面地（萬元/畝）價（元/平米）2229.186687.5成交價競得人（萬元）P(201*)062江漢區(qū)滑坡路5107000武漢武商集團(tuán)股份有限公司武漢市泰宇商貿(mào)公司武漢寶吉物業(yè)管理有限公司湖北長源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司湖北省鐵路公司湖北十里投資發(fā)展股份有限公司武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司P(201*)068P(201*)046口區(qū)農(nóng)利村洪山區(qū)和平街三角路村中北路延長線10.253.5、0.61、3.32.6374.161675.67575008.02320.691850.1438570P(201*)0014.002住宅702.5以內(nèi)350.662103.9521050P(201*)021P(201*)002江岸區(qū)二2.32七街趙家條319號漢陽區(qū)墨水湖北路以南、十升小路以東3.3851住宅70住宅703.2572.862685199502.2以內(nèi)382.07260519400P(201*)040漢陽區(qū)歸4.44元寺西南部、攔江堤路以北住宅702.5271.731630.3618090

2.4成交金額排行

地塊編號P(201*)062地塊位置江漢區(qū)滑坡路成交面積（）3201*土地用途商業(yè)金融成交價（萬元）107000容積率5第26頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

P(201*)068P(201*)045號P(201*)046P(201*)067P(201*)001P(201*)021P(201*)002P(201*)040P(201*)004P(201*)030

口區(qū)農(nóng)利村洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)（中北路延長線B地塊）洪山區(qū)和平街三角路村江漢區(qū)青年大道常青路特一號中北路延長線漢陽區(qū)墨水湖北路以南十升小路以東漢陽區(qū)歸元寺西南部、攔江堤路以北京漢大道B—3洪山區(qū)雄楚大道與丁字橋路交匯處10255189644.88024020310400403386844422578237819住宅住宅住宅商業(yè)住宅住宅住宅住宅住宅、商業(yè)住宅575004145038570211002105019950194001809017650154003.52.52.63.52.53.22.22.55.03江岸區(qū)二七街趙家條319號232112.5附中心城區(qū)（招、拍、掛）土地成交一覽表：

武昌區(qū)域（招、拍、掛）土地成交一覽表：地塊編號P(201*)001地塊位置地塊面用途積（公頃）住宅70年容積率畝單價樓面地價成交價（萬元）（元/平格（萬米）元）350.662103.9521050競得人中北路4.002延長線2.5湖北長源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司湖北健龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢市洪山區(qū)江宏房地產(chǎn)開發(fā)公司武漢光谷聯(lián)合股份有限公司P(201*)009武昌區(qū)中北路余家湖村武昌區(qū)徐家棚街武車五村108號武昌區(qū)中南路街夏家村洪山區(qū)雄楚大道與丁0.7435商服40年5.0以內(nèi)981.852945.5310950P(201*)0180.15住宅70年1.5262.922629610P(201*)0260.26住宅70年1.8255.082125.621000P(201*)0303.78住宅70年3271.461357.3115400第27頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

字橋路交匯處P(201*)034洪山區(qū)5.64方家咀住宅70年1.3101.471170.538580武漢雙環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北長源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司P(201*)039洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)（中北路延長線D地塊）0.78住宅70年2.5340.172041.033980P(201*)041P(201*)042洪山區(qū)0.41秦園路武昌區(qū)團(tuán)結(jié)村東側(cè)洪山區(qū)洪山鄉(xiāng)（中北路延長線B地塊）洪山區(qū)和平街三角路村武昌區(qū)紫陽街南湖新千家街131號2.11住宅70年2.7404.012244.482490湖北新紀(jì)元實業(yè)有限公司湖北省建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢長航三鼎置業(yè)有限公司商服402.8年、住宅70年住宅70年2.5272.432777.968630P(201*)0458.96308.481850.8641450P(201*)0468.02住宅70年2.6320.691850.1438570武漢寶吉物業(yè)管理有限公司武漢鑫瑞馳置業(yè)有限公司P(201*)0500.88商服40年住宅70年2.2205.751402.812730P(201*)051P(201*)057洪山區(qū)2.62和平鄉(xiāng)武豐村洪山區(qū)和平鄉(xiāng)余家頭村0.8住宅70年住宅70年2.4272.891705.5710720武漢天寶置業(yè)發(fā)展有限公司湖北新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢市巡司河物業(yè)2.8187.511004.522240P(201*)060武昌區(qū)1.94倒口湖住宅70年2.45104.28638.883030第28頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

發(fā)展有限公司P(201*)065洪山區(qū)獅子山街王家灣武昌區(qū)中北路227號武昌區(qū)徐東路40號2.78住宅70年2.4224.151400.99330湖北國海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢惠川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖北省軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部房屋開發(fā)總公司湖北阜華房地產(chǎn)開發(fā)公司P(201*)0691住宅70年4373.471400.55630P(201*)0740.9住宅70年2.57191.431117.392570P(201*)076洪山區(qū)0.74洪山鄉(xiāng)幸福村住宅70年4.82129.08401.691440201*年武昌區(qū)域?qū)崿F(xiàn)土地成交面積455382.58，實現(xiàn)成交金額19.08億；所出讓地塊以住宅為主，平均容積率為2.73，平均畝單價為292.5萬元，平均樓面地價為1693.09元/。

漢口中心區(qū)域（招、拍、掛）土地成交一覽表：地塊編號P(201*)004地塊位置地塊面用途積（公頃）住宅70年商服40年住宅70年容積率畝單價樓面地價成交價（萬元）（元/平格（萬米）元）2035.976107.8817650競得人京漢大0.58道B—35.0武漢銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢新苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司劉桂華P(201*)007后湖鄉(xiāng)3.68花橋村2.4257.991612.4114250P(201*)008P(201*)011江漢區(qū)天門墩7號江岸區(qū)解放公園路71號0.30住宅70年住宅70年3.51129.314839.8650100.775.2844.522436.119810湖北金凌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第29頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

P(201*)019P(201*)021橋口區(qū)漢宜路10號江岸區(qū)二七街趙家條319號1.71住宅70年商服40年住宅70年3582.85291414950武漢華漢投資管理有限公司湖北省鐵路公司2.323.2572.86268519950P(201*)024口區(qū)0.6長豐鄉(xiāng)長豐垸江岸區(qū)萬隆經(jīng)濟(jì)實驗區(qū)C8區(qū)0.7住宅70年2233.091748.142110武漢佳聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新八建設(shè)集團(tuán)有限公司P(201*)029住宅70年2.5253.591521.522670P(201*)031江岸區(qū)2.02后湖鄉(xiāng)岱山村江岸區(qū)青島路3號漢陽四新北路以北0.17商業(yè)40年2.1144.571032.654380武漢浩思房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢佳海集團(tuán)有限公司武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司武漢凱通思房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(201*)036P(201*)048商業(yè)40年住宅70年3.9537.72078.3113801.592.5233.611401.665580P(201*)056江岸區(qū)3.27后湖鄉(xiāng)住宅70年2.2146.851001.257200P(201*)062P(201*)064江漢區(qū)3.2滑坡路江漢區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)江達(dá)路特1號江漢區(qū)青年大道常青路特一1.9商業(yè)40年住宅70年52229.186687.5107000武漢武商集團(tuán)股份有限公司8170武漢市錦城房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司武漢恒融置業(yè)有限公司3280.041400.17P(201*)0672.03商業(yè)40年3.5692.942969.7421100第30頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

號P(201*)068P(201*)071口區(qū)10.25農(nóng)利村橋口區(qū)長豐鄉(xiāng)易家墩村江岸區(qū)五福路與勝利街交叉口處岸區(qū)橋口區(qū)解放大道0.48住宅70年商業(yè)40年3.5374.161675.6757500武漢市泰宇商貿(mào)有限公司武漢隆華商貿(mào)有限責(zé)任公司武漢美聯(lián)地產(chǎn)有限公司0.93128.422071.16920P(201*)0730.57住宅70年4.51195.473984.8810290P(201*)0751.33住宅70年商業(yè)40年4.5586.681956.5911720武漢江華房地產(chǎn)開發(fā)公司201*年漢口區(qū)域成交19宗，成交面積為360480.15，成交金額為32.54億；成交地塊為住宅和綜合地塊，平均容積率為3.29，平均畝單價為655.78萬元，平均樓面地價為2638.12元/。

漢陽區(qū)域（招、拍、掛）土地成交一覽表：地塊編號地塊位置地塊面積（公頃）漢陽區(qū)墨水湖北路以南、十升小路以東漢陽區(qū)十升小路以東漢陽區(qū)墨水湖北路以北、馬3.39用途容積率畝單價樓面地價成交價（萬元）（元/平格（萬米）元）382.07260519400競得人P(201*)002住宅70年2.2湖北十里投資發(fā)展股份有限公司湖北十里投資發(fā)展股份有限公司湖北新長江置業(yè)有限公司P(201*)0030.9251住宅70年1.8231.331927.723210P(201*)0131.12住宅70年2.2337.3323005660第31頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

滄湖路以東P(201*)032漢陽區(qū)永豐鄉(xiāng)龍陽村0.16住宅70年1.9138.281066.58330武漢龍陽科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司武漢新區(qū)建設(shè)開發(fā)投資有限公司武漢創(chuàng)新時代科技發(fā)展有限公司武漢漢陽黃金口工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)有限公司武漢新塔醫(yī)療科技有限公司武漢橋建集團(tuán)有限公司P(201*)040漢陽區(qū)歸4.44元寺西南部、攔江堤路以北漢陽四新1.59北路以北住宅70年2.5271.731630.3618090P(201*)048住宅70年2.5233.611401.665580P(201*)052漢陽區(qū)琴斷口街黃金口三村270號0.91工業(yè)50年0.6751.08700P(201*)054漢陽區(qū)黃2.51金口工業(yè)園西北片工業(yè)50年151.341930P(201*)055P(201*)063漢陽區(qū)黃2.51金口工業(yè)園西北片漢陽區(qū)四新北路與博覽北巷交叉口東北角2工業(yè)50年住宅70年1.5850.88990328014008400漢陽區(qū)域共成交9宗地塊，成交面積為195597.75，成交金額為6.33億。7塊為住宅，2塊工業(yè)，住宅平均容積率為2.10，平均畝單價為280萬元，平均樓面地價為1761.62元/。

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3.0201*年土地市場綜述

201*年上半年武漢市共推出22宗地塊，成交20塊；實現(xiàn)成交面積732065.85（1097.55畝），比去年同期增加535105.85（802.26畝），增幅為271.68%；實現(xiàn)成交金額56.058億，比去年同期的14.25億增加41.808億，增幅為293.4%。平均樓面地價為3127.77元/平米，比201*年同期2925.54元/平米增加202.23元/平米，增幅為6.9%。

整個201*年上半年土地市場實現(xiàn)成交金額56.058億，與201*年全年交易金額57.948億元比較接近，整個土地市場表現(xiàn)開始轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，住宅、綜合、商業(yè)辦公、工業(yè)用地，在各地都出現(xiàn)大幅溢價成交情況。說明企業(yè)信心及熱情明顯回暖，土地市場頻現(xiàn)保利、萬科、金地、陽光100眾多百強(qiáng)企業(yè)身影。

4月30日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司斥資12.032億進(jìn)駐新華西，40余萬方的商業(yè)綜合體對整個新華西片區(qū)的價值拔升將居功至偉。

6月4日，武漢市土地交易中心掛牌出讓10宗土地，全部成交，其中壕溝地塊競價激烈。本次土地拍賣成交總金額29.268億元，是去年以來武漢土地出讓中單次成交額最大的一次。

09年的土地市場火爆與政府的推動有緊密關(guān)系；保證正常成交、減少流拍影響市場信心。

從穩(wěn)定住宅市場價格，出臺一系列政策促進(jìn)消費(fèi)者購房，推動及保持整體成交水平。以及積極的推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)配套，推動盤活城

第33頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

市商業(yè)金融土地，積極尋找城市戰(zhàn)略合作商，推動了萬達(dá)新華板塊的商業(yè)綜合體項目，武漢CBD開建，推進(jìn)和黃老浦片區(qū)進(jìn)程，東湖高新園區(qū)建設(shè)規(guī)劃；土地展進(jìn)入房交會集中展示、摸底調(diào)查企業(yè)拿地意向。

這一系列舉動使武漢土地市場由工業(yè)、商用到住宅；城郊到中心城區(qū)呈現(xiàn)出活躍態(tài)勢。

201*年6月4日武漢成交10宗土地，成為上半年最后一次土地盛宴；除了金地拿下的壕溝地塊競拍激烈，其余地塊均屬起價成交；這與之前的幾次土地拍賣會情況基本一致，土地交易中心采取了拍賣前先摸底，再掛牌的做法；以福星惠譽(yù)的三角路地塊為例即是政府與企業(yè)協(xié)商的舊城改造項目，企業(yè)對市場、自身實力的研判，根據(jù)既定戰(zhàn)略規(guī)劃與政府達(dá)成一致；這樣做在現(xiàn)階段可以減少土地價格偏離價值軌道，政府也能避免不具經(jīng)營能力企業(yè)給市場帶來的風(fēng)險。

開發(fā)商仍然比較理智，以P(201*)024壕溝地塊為例，雖然經(jīng)過59余次舉牌，包括萬科、保利、金地等企業(yè)都有參與，但各家都堅守著自己心理價位，成交溢價為23.8%，最后被金地30680萬元摘得，控制在合理范圍內(nèi)。

201*年上半年土地市場反映出來的特點。

較低的土地成本。經(jīng)過07年底至08年市場調(diào)整期，企業(yè)對于土地的熱情有所減退，更趨于理性，從今年土地市場整體交易價格情況顯示出，基本處于低溢價成交，整體成交價格水平要遠(yuǎn)低于07-08年；也就是說，09年土地市場的價格處于一個相對的低谷期；從企業(yè)投資

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角度，這個階段成為獲取土地的成本相對優(yōu)化時期；同時也吸引了一部分主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)類企業(yè)資金流入。

開發(fā)企業(yè)資金充裕。從3家機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的“201*中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告”中獲悉,201*年第一季度,滬深房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金流入達(dá)62.9億元，是自201*年以來首次為正；由于進(jìn)入201*年后商品房市場轉(zhuǎn)暖，銷售上升給企業(yè)回籠了充裕的資金，企業(yè)有較為充裕的現(xiàn)金成為土地市場火爆的基礎(chǔ)。這個數(shù)字說明現(xiàn)在主流開發(fā)商手上確實有大量資金能夠用于拿地。

戰(zhàn)略需要。由于08年大部分對于未來市場并不樂觀，企業(yè)減少或減緩拿地，加上從08年-09年的這段時間，一線開發(fā)企業(yè)到全行業(yè)已經(jīng)有了共同的認(rèn)識，即現(xiàn)金為王政策，快速消化存貨回籠資金成為首要任務(wù)；特別是一線房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過09年上半年銷售高峰過后，自身土地儲備出現(xiàn)不足的情況。結(jié)構(gòu)性的缺乏會造成企業(yè)需求的大幅提升。包括萬科、保利、金地銷售過百億企業(yè)，都存在戰(zhàn)略庫存減少的情況。

另外，跨區(qū)域開發(fā)型企業(yè)特別是百強(qiáng)企業(yè)加快布局二三線城市、在一線城市繼續(xù)擴(kuò)大土地份額，從而也推動了全國土地市場整體性復(fù)蘇。

土地競爭將更加集中。如果保持商品房銷售維持當(dāng)期銷售態(tài)勢，一線品牌開發(fā)企業(yè)在一些產(chǎn)品出現(xiàn)庫存不足的情況下，勢必加快供貨周期，導(dǎo)致土地庫存進(jìn)一步減少，而對于市場底部形成的良好預(yù)期，可能會堅定這些開發(fā)企業(yè)拿地的信心，而前期的大量資金的回籠也會

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成為他們拿地的堅實基礎(chǔ)，資本金的下調(diào)也給企業(yè)未來在拿地成本壓力上有較大幅度緩和。

預(yù)計在下半年武漢土地市場將會由企業(yè)與政府的圈地慢慢轉(zhuǎn)為溢價競拍。

而投資集中度會進(jìn)一步集中，雖然市場銷售好轉(zhuǎn)，但是大部分中小開發(fā)企業(yè)，由于資金用于需要償還初期短期借款，所以從現(xiàn)實情況看，土地競爭會逐漸由分散向品牌開發(fā)企業(yè)集中。

從全國而言，如果商品房市場帶動土地市場持續(xù)火爆，會過快提前結(jié)束調(diào)整周期，使房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入高速發(fā)展期，使得泡沫又迅速放大，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

3.1201*年武昌區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表：

出讓面地塊位置積（公頃）4.67土地性容積率質(zhì)住宅705.57年工業(yè)505.5年住宅703.2年住宅702年商服40年每畝單價樓面地價成交價（萬元/（元/平競得人（萬元）畝）米）84201*200.87武漢中北3233.93經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司湖北國新2107置業(yè)有限公司湖北華亞1802投資有限公司湖北陽光喔文化交2927流發(fā)展有限公司金地集團(tuán)武漢房地2060產(chǎn)開發(fā)有限公司地塊編號武昌區(qū)中P(201*)001北路23號武昌區(qū)中P(201*)009北路3號武昌區(qū)曬P(201*)021湖路24、51號武昌區(qū)中P(201*)023華路節(jié)點B0.627190772.50.935360384.450.331940390P(201*)024洪山區(qū)珞獅路壕溝4.963住宅70年30680412第36頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

洪山區(qū)三P(201*)031角路村洪山區(qū)余P(201*)032家頭村青山區(qū)工P(201*)025業(yè)大道1號住宅708.314.2、4.5年商服40年住宅702.8、22.32年商服3.0、3.540年1.8住宅703.6年102600823武漢福星2877惠譽(yù)置業(yè)有限公司湖北奧山1924置業(yè)有限公司武漢龍?zhí)?823置業(yè)有限責(zé)任公司13480040311800437武昌09年上半年土地市場亮點頻出，武昌區(qū)域成交8宗地塊，成交面積為439619.7平方米（659.1畝），成交金額為37.857億；主要為住宅和綜合用地，平均容積率為3.8，平均畝單價為602.85萬元，平均樓面地價為2344.24元/平米。其中，P(201*)024洪山區(qū)珞獅路壕溝地塊經(jīng)過59輪競價，金地從萬科、保利等開發(fā)商中脫穎而出，以3.068億成交；另外，福星惠譽(yù)10.26億拿下三角路村舊城改造項目，該地塊與水岸星辰項目距離較近，是福星惠譽(yù)舊城改造、城中村改造戰(zhàn)略的又一進(jìn)程；湖北奧山置業(yè)13.48億拿下的洪山區(qū)余家頭村地塊也是今年上半年土地市場回暖的一個縮影。

3.2201*年漢口區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表：

出讓面地塊位置積（公頃）土地性容積率質(zhì)住宅70年4.8商業(yè)40年工業(yè)501年2.65工業(yè)50年每畝單價樓面地價成交價（萬元/（元/平競得人（萬元）畝）米）武漢華通2339.65置業(yè)發(fā)展有限公司武漢市950口永利實業(yè)公司298武漢市口文教用地塊編號口區(qū)操P(201*)002場角3.7942600748.69口區(qū)長P(201*)004豐永利村P(201*)007口區(qū)長豐鄉(xiāng)東風(fēng)0.438062.880.3830053.31第37頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

村江岸區(qū)諶P(201*)008家磯先鋒村江漢區(qū)新P(201*)019華西路橋口區(qū)橋P(201*)026口路147號品廠武漢市楚韻服飾有444限責(zé)任公司大連萬達(dá)3004商業(yè)地產(chǎn)有限公司湖北武漢葛洲壩實2416業(yè)有限公司2.341.5工業(yè)50年156044.379.4住宅704.26年商業(yè)40年商服40年120320853.050.45480080509年上半年漢口區(qū)域成交6宗地塊，其中工業(yè)用地3宗，商服用地1宗，綜合用地2宗，成交面積167183.55平方米（250.65畝），成交金額16.996億；商服、綜合用地平均容積率為4.69，平均每畝單價802.25萬元，平均樓面地價2586.55元/平米。

其中，最受矚目的無疑是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)斥資12.032億進(jìn)軍新華西路，萬達(dá)對新華西板塊的價值拔升巨大，新華西板塊一直為漢口區(qū)域高端樓盤的聚居地，但苦于商業(yè)匱乏，萬達(dá)的進(jìn)駐將結(jié)束這一歷史。3.3201*年漢陽區(qū)域上半年（招、拍、掛）土地成交一覽表：

出讓面地塊位置積（公頃）土地性容積率質(zhì)每畝單價樓面地價成交價（萬元/（元/平競得人（萬元）畝）米）武漢漢陽黃金口工492業(yè)園區(qū)投資開發(fā)有限公司湖北萬博2108房地產(chǎn)開發(fā)有限公地塊編號漢陽區(qū)黃P(201*)006金口工業(yè)園西北片漢陽區(qū)玫P(201*)020瑰園東路以南，赫4.051.5工業(yè)50年299049.210.57住宅702.5年3000351.27第38頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

山路以西司漢陽區(qū)黃P(201*)027金口工業(yè)園東南片漢陽區(qū)黃P(201*)028金口五村特1號漢陽區(qū)黃P(201*)029金口五村特1號漢陽區(qū)黃P(201*)030金口工業(yè)園東南片0.81.5工業(yè)50年60050武漢黃浦雷克薩斯500汽車銷售服務(wù)有限公司武漢中輕512塑料機(jī)械有限公司武漢市宏514昌爐料有限公司武漢西高510電器有限公司3.03工業(yè)501.5年工業(yè)501.5年工業(yè)501.5年2330512.662050511.41108051201*年上半年，漢陽區(qū)域成交6宗地塊，其中5宗為工業(yè)，1宗為住宅，成交面積125262.6平米（187.8畝），實現(xiàn)成交金額1.205億。成交的5宗工業(yè)用地均位于漢陽區(qū)黃金口工業(yè)園，平均容積率為1.5，平均畝單價為50.4萬元，平均樓面地價為505.6元/平米。

目前，黃金口工業(yè)園區(qū)形成以武漢蘇泊爾炊具有限公司、蘇泊爾壓力鍋有限公司為代表的輕工板塊；以武漢亞太調(diào)味品公司、福達(dá)食用油為代表的食品板塊；萬通中小企業(yè)工業(yè)園、黃浦雷克薩斯汽車銷售公司、未來門窗公司。金牛管業(yè)為代表的新型材料板塊；以佐爾美服飾、西高電器為代表的輕工電子板塊；以新塔醫(yī)療器械為代表的醫(yī)療板塊；以百威為龍頭企業(yè)的食品板塊。中國輕機(jī)、天鳴服飾、四新銅業(yè)等重點項目在此落戶，整個工業(yè)園產(chǎn)業(yè)、規(guī)模不斷發(fā)展壯大。

第39頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

4.0201*年上半年房地產(chǎn)市場分析

今年二季度，武漢商品住宅均價為5195.76元/平方米，比去年第四季度上調(diào)了700元/平方米。201*年上半年，武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9702.42元，增長11.9%。但在老百姓荷包暖和的同時，武漢樓市上半年持續(xù)火爆，也帶動了房價上揚(yáng)，且房價增長明顯快于收入。房產(chǎn)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：去年第四季度，全市商品住宅均價為4487.55元/平方米，今年一季度均價為4985.62元/平方米，環(huán)比上漲11.09%;二季度均價為5195.76元/平方米，環(huán)比上漲4.21%。4.1201*上半年武漢樓市反彈路線圖

201*年上半年全市商品住宅價格為5450.63元/平方米，與201*年下半年相比下降了264元/平方米，跌幅為4.6%。與201*年上半年相比，下跌了374元/平方米，跌幅為6.4%。包含黃陂、江夏，武漢市201*年上半年商品住宅成交均價5275.18元/平方米，成交量42340套，成交總面積為465.74萬平方米。

201*年1月，武漢市商品住宅成交價格達(dá)到最低點5259.62元/平方米，之后逐月緩慢上漲，至6月份，成交均價達(dá)到5604.52元/平方米，整個上半年，武漢市商品住宅成交均價一共上漲了345元/平方米，月均上漲57元/平方米，月均漲幅1.12%。

第40頁共170頁《武漢物業(yè)管理市場調(diào)研報告》

201*年上半年，全市各區(qū)域價格均有不同幅度的上漲。價格最高為漢口中心區(qū)，平均成交價格為7163.97元/平方米，同比上漲了4.2%;其次是武昌中心區(qū)，成交均價為6252.14元/平方米，同比下跌了8.39%。成交均價最低的區(qū)域為東西湖片區(qū)，平均價格為3873.93元/平方米，同比下降了17.73%，東西湖片區(qū)也是武漢市唯一一個商品住房成交均價在4000元/平方米以下的區(qū)域。

從成交均價上來看，中心城區(qū)的均價依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各區(qū)，特別是漢口中心區(qū)，201*年上半年價格上漲幅度很大，將去年的跌幅都

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漲了回來，同比來看還上漲了4.2%，比去年調(diào)整前的價格更高了。而其他遠(yuǎn)城片區(qū)，如東西湖、二七后湖以及關(guān)山片區(qū)同比降幅較大，特別是東西湖，價格同比下降了17.73%。

4.2201*上半年樓市銷量逆轉(zhuǎn)直上

201*年上半年商品住宅共成交36940套，與去年同期相比增加了16436套，同比增長了80.16%。成交面積為378.28萬平方米，與去年同期相比增加了133.11萬平方米，同比增長54.29%。平均每月成交6156套，月均成交面積63.04萬平方米。

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圖表顯示，201*上半年武漢樓市成交量主要集中于武昌中心區(qū)、關(guān)

山片和漢口中心區(qū)，這三個區(qū)域的成交量就已經(jīng)占到總成交量的四成多，這也顯示出購房者對中心區(qū)更為看重。

同時在這三個片區(qū)中，武昌中心區(qū)是目前存量房體量最大的片區(qū)，而關(guān)山片則是新增供應(yīng)量最大的片區(qū)，所以反映在價格變動上，它們遠(yuǎn)不如漢口中心區(qū)價格堅挺。

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4.3201*上半年商品房新增供應(yīng)未現(xiàn)激增樓市轉(zhuǎn)暖，新增供應(yīng)量未現(xiàn)波動

201*年上半年，武漢市主城區(qū)在售項目為354個，商品房新增面積

521.98萬平方米，平均每月新增87萬平方米，與去年同期相比，增加51.75萬平方米，增幅為11.01%;商品住宅新增面積432.47萬平方米，平均每月新增72.08萬平方米，與去年同期相比，減少10.77萬平方米，降幅為2.43%。

從下圖可以看出，商品住房和商品房新增量的變化水平基本一致。201*年6月201*年6月期間，商品房和商品住宅新增供應(yīng)量較為平穩(wěn);201*年6月201*年12月期間，商品房及商品住宅新增供應(yīng)均出現(xiàn)大幅減少;201*年1月201*年4月期間，商品房及商品住宅新增供應(yīng)量再次大幅攀升。

近一年半時間的新增供應(yīng)與樓市成交量變化趨勢相吻合，不過56月的新增供應(yīng)量突然出現(xiàn)連續(xù)大幅下降，而同期月成交量并沒有明顯變化，這是武漢新增供應(yīng)斷檔的信號，還是供應(yīng)的臨時失靈，現(xiàn)有數(shù)據(jù)還不能給出判斷結(jié)論。

從下圖可以看出，商品住房和商品房新增量的變化水平基本一致。

201*年6月201*年6月期間，商品房和商品住宅新增供應(yīng)量較為平穩(wěn);201*年6月201*年12月期間，商品房及商品住宅新增供應(yīng)均出現(xiàn)大幅減少;201*年1月201*年4月期間，商品房及商品住宅新增供應(yīng)量再次大幅攀升。

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過去25個月，月新增商品房、商品住房供應(yīng)量變化(201*年6月-201*年6月)

住宅新增供應(yīng)與成交比波動劇烈

近一年半時間的新增供應(yīng)與樓市成交量變化趨勢相吻合，不過56月的新增供應(yīng)量突然出現(xiàn)連續(xù)大幅下降，而同期月成交量并沒有明顯變化，這是武漢新增供應(yīng)斷檔的信號，還是供應(yīng)的臨時失靈，現(xiàn)有數(shù)據(jù)還不能給出判斷結(jié)論。

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過去13個月，商品住房月新增供應(yīng)與成交對比，供銷比(201*年6月-201*年6月)

近一年內(nèi)的住宅新增供應(yīng)與成交比波動情況較大，總體來說，供應(yīng)

量大于成交量，09年6月，這一比例急跌到0.2，原因是該月新增供應(yīng)量急劇下跌。關(guān)山片新增供應(yīng)量最大

從新增商品房的供給情況看，關(guān)山片區(qū)最高，占到28.88%，達(dá)到江岸區(qū)新增面積的兩倍，漢陽區(qū)成交面積中有接近二分之一的面積為萬通工業(yè)園營業(yè)用地，其他區(qū)域新增面積占比相對較小。

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5.0半年區(qū)域地產(chǎn)回顧

5.1漢口中心價格還將繼續(xù)上漲

武漢樓市價格在201*年1月創(chuàng)下新低，政府為了挽救國家經(jīng)濟(jì)，從中央到地方的救市政策相繼出臺，全國一、二線城市的樓市開始走上反彈之路，武漢的房地產(chǎn)市場也就此反彈，在這短短半年時間內(nèi)，一個又一個的樓盤在這波行情里極盡所能，力求自己能多分得一杯羹，也確實有很多樓盤在此次行情中，表現(xiàn)相當(dāng)搶眼，就讓我們分片區(qū)來一一展現(xiàn)。

在這次半年度回顧中，出于集中樓盤的考慮，我們對片區(qū)做了以下

調(diào)整，東西湖片二七、后湖片合并，漢陽中心區(qū)沌口合并，關(guān)山片南湖片合并，漢口中心區(qū)古田片合并、武昌中心區(qū)青山片合并，剔除黃陂片和江夏片這兩個片區(qū)。

漢口區(qū)域勢頭強(qiáng)勁

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以上紅色區(qū)域，就是本期回顧的漢口中心區(qū)古田片，之所以將

這兩個片區(qū)歸為一類，是因為他們在201*上半年，價格上漲勢頭強(qiáng)勁。

通過以上走勢圖，我們可以看到，這兩個片區(qū)的漲價勢頭明顯強(qiáng)于

武漢市主城區(qū)，而且，當(dāng)主城區(qū)以及其他各片區(qū)成交均價，距離歷史高點還有一段距離時，古田片成交均價已經(jīng)觸到前期高點，更有甚者，漢口中心區(qū)成交均價已經(jīng)超過前期高點，上漲期間沒有發(fā)生過任何回調(diào)。

從我們對這兩個片區(qū)的觀測情況看來，造成這波上漲行情的主要因素是區(qū)域內(nèi)樓盤價格普漲，從地段稍差的古田片到地段較好的漢口中心區(qū)，反彈幅度均超出普遍預(yù)期。

另外一個原因，是中高檔樓盤銷售情況好轉(zhuǎn)，成交價格上漲，在拉高整體均價的同時，帶動了區(qū)域內(nèi)中低端樓盤價格上漲。

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5.2漢口中心區(qū)古田片將繼續(xù)走強(qiáng)

即便是在去年樓市低迷期，這個漢口中心區(qū)古田片的樓盤，尤其是高檔樓盤均無太大降幅。隨著今年行情的到來，這個區(qū)域的價格還超過了前期高點，即便是淡季的到來，這個區(qū)域受影響的程度也會明顯小于其他區(qū)域，至于該區(qū)域整體均價會提升到什么高度，還難以估量。

5.3東西湖片房價已調(diào)整到位東西湖片區(qū)半年來的樓市概況

今年以來，武漢樓市一改去年的低迷，在大多數(shù)人的等待觀望中，成交量逐月上升，市場熱點也是頻頻出現(xiàn)，價格止跌上揚(yáng)，有小幅的攀升，整個的房地產(chǎn)市場基本上企穩(wěn)了，但是，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不一樣，武漢市各個片區(qū)的分化也日益明顯了，有必要分別盤點盤點。

下圖是東西湖片區(qū)半年來的價格銷售走勢圖，從圖中可以看到，東西湖片區(qū)的商品住房銷售量在3月份有了一個突然的變化，月度銷售量突破了1000套，是1，2月銷售量的3-4倍，上升幅度之大，相當(dāng)驚人，而且，在接下來的4月，5月，成交量也一直維持在高位，月銷售套數(shù)平均在850套左右，這個數(shù)據(jù)，比201*年同期高出了近一倍!相比成交量的劇烈變化，東西湖片區(qū)的成交均價卻是相當(dāng)平穩(wěn)，雖然2月份的成交均價由3900元/平方米一下跳漲到了4200元/平方米，但是，3月份的成交均價立馬報復(fù)性的下降到了3712元/平方米，之后，月度成交均價一直穩(wěn)定在3800元/平方米左右。

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半年來東西湖片區(qū)樓市銷售量分布情況

從具體的銷售量分布情況來看，東西湖這半年的銷售情況雖然不錯，但是，銷量分布都集中在少數(shù)樓盤，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：201*年上半年，東西湖片區(qū)樓盤有銷售記錄的有60多個，而銷售排名在前十名的樓盤，其銷售量之和卻占據(jù)了總銷售的近70%，銷售分布比較集中。再來看東西湖的銷售價格分布情況，如下圖，成交價在3000-4000元/平方米商品住房占到了總銷售的53.73%，均價在4000元/平方米以下的低價樓盤是目前東西湖片區(qū)的主流，當(dāng)然，這也與東西湖片區(qū)所處的地理位置有關(guān)。

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