貴陽大南門、大西門商圈百貨商場市調(diào)報(bào)告

大南門、大西門商圈百貨商場市調(diào)報(bào)告

一、調(diào)查目的

調(diào)查大南門、大西門商圈里各大商場的基本情況，如獨(dú)有品牌或暢銷品牌、價(jià)格帶，主力商品等。二、調(diào)查對象

星力百貨瑞金店、星力百貨中山店、國晨百貨、星天地、國貿(mào)、荔星名店、荔星名品店，星力購物廣場、百盛龍港店、百盛鮮花店三、調(diào)查時(shí)間

201*年10月29日10月30日，下午3：005：00四、調(diào)查人員

調(diào)查報(bào)告：

通過兩天下午對大南門、大西門商圈的10個(gè)百貨商場進(jìn)行市調(diào)情況來看，因各家商場對消費(fèi)者的定位不一樣，各家商場的品牌和人流量都不盡相同。

一、從商場定位分析：名品店：荔星名店、（中偏高檔）精品店：荔星名品店（中偏高檔）

時(shí)尚流行主題館：星力百貨中山店（中檔）和星天地（中偏低檔）大眾流行百貨店：星力購物廣場、國貿(mào)、百盛龍港（中檔）百盛鮮花

店、星力百貨瑞金店、國晨百貨、星天地（中偏低檔）

二：從商場品牌分析：從目前各商場所擁有的品牌來看，品牌相似度很高，但是也不乏各家商場所擁有的自己的獨(dú)有品牌，比如荔星名店和荔星名品店因?yàn)樽龅氖歉叨似放�，所以�?dú)有品牌較多。

荔星名店：（1）HUGOBOSS，德國的經(jīng)典品牌，HUGOBOSS一直崇尚的經(jīng)

營哲學(xué)為:為成功人士塑造專業(yè)形象。在店內(nèi)有T恤（價(jià)位1千

以上），大衣（1.6萬以上）外套（4千到5千）

（2）D&G.，這一品牌是標(biāo)有"意大利制造"的產(chǎn)品的新生代的頂級代

表。在店內(nèi)主要有T恤（價(jià)位2千以上），外套（5千到2萬），長褲（3千到4千）。

（3）CK，CK是美國第一大設(shè)計(jì)師品牌，曾經(jīng)連續(xù)四度獲得知名的

服裝獎項(xiàng)，它以黑灰為主，秋裝（3千到4千）褲（2千到3千）。

荔星名品店：（1）萬寶龍，萬寶龍創(chuàng)建于德國，歷經(jīng)近一個(gè)世紀(jì)，萬寶龍已發(fā)展

成為一個(gè)多元化的高檔品牌，包括高檔文儀用品、腕表、優(yōu)質(zhì)皮具、男士高級襯飾、香水等。在店內(nèi)以腕表為主，價(jià)格在十萬到四十萬不等。

（2）登喜路(dunhill)，1893年成立的英國品牌，強(qiáng)調(diào)將現(xiàn)代與傳

統(tǒng)相結(jié)合，帶著濃濃紳士味,令人賞心悅目。在店內(nèi)以皮具為主，

價(jià)位在1千到上萬不等。

（3）BURBERRY，始創(chuàng)于英國，1901年創(chuàng)作的騎士商標(biāo)成為

BURBERRY家喻戶曉的一個(gè)標(biāo)志。

星天地店：（1）自信者，新興的面料+設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)+華麗的襯里=“自信者”品牌品

牌風(fēng)格，SWIGGER自信者品牌來源英國，延續(xù)和展示出深厚和純真的英國文化元素：蘊(yùn)藏自信、創(chuàng)新、傳統(tǒng)、時(shí)尚精神,強(qiáng)調(diào)一種充滿激情的生活方式。平均價(jià)格380-1280，延伸段180-3800。

（2）G-STAR,歐洲著名時(shí)尚品牌G-STAR于1989年由荷蘭籍的

JOSVANTILBURG創(chuàng)立,在店內(nèi)，成衣價(jià)格一般在1千到2千，皮衣最高到5千左右。

（3）CRZ，我的時(shí)尚私物，主要是以“泛80代”的客層為主要消費(fèi)

群，是一個(gè)以內(nèi)衣為品類核心，全線開發(fā)時(shí)尚貼身服飾內(nèi)搭的國內(nèi)品牌。主要價(jià)位在3百到1千。

購物廣場店：（1）佛倫斯：意大利佛倫斯創(chuàng)立于上個(gè)世紀(jì)中葉,涉足裘革皮衣、

皮包皮鞋、男女西裝等多種服飾系列。有襯衣1200-1500,西裝4000-8000,褲子1200-1500等不同的價(jià)位帶。

（2）姿生堂：日本著名企業(yè)“資生堂”(Shiseido)取自于中文，在中國古

代意為“贊美大地的美德，她哺育了新的生命，創(chuàng)造了新的價(jià)值�！敝饕獌r(jià)位帶在兩百到五百。

（3）艾瑪，艾瑪?shù)脑O(shè)計(jì)思想是以都市年輕時(shí)尚女性著裝需求為主導(dǎo)。

愛瑪品牌風(fēng)格新穎獨(dú)特、在市場上獨(dú)樹一幟。品牌主導(dǎo)價(jià)格在百到2千。

星力瑞金店：（1）潤金：作為中國最具代表性的珠寶品牌，情飾專家潤金店以非

凡創(chuàng)意與完美工藝創(chuàng)制出精美絕倫的瑰麗珠寶，以貼近人性的

頂尖設(shè)計(jì)與人文關(guān)懷賦予珠寶飾品深邃的精神內(nèi)涵，并以情飾專家身份為國人傳情效勞。主要價(jià)位在3到4千。

（2）歐萊雅，萊雅是全球首屈一指的化妝品品牌，融合巴黎浪漫之都

的典雅以及流行時(shí)尚的特色，結(jié)合美麗與科技，不斷創(chuàng)新，研發(fā)獨(dú)特的產(chǎn)品配方，引領(lǐng)潮流、令人贊嘆。在店內(nèi)每月能銷售70到80萬，但是均價(jià)不高，200到300，所以可見被大眾所接受的程度。

（3）杰克瓊斯，JACK&JONES(杰克.瓊斯)是丹麥Bestseller集團(tuán)旗下

的主要品牌之一。JACK&JONES服裝是設(shè)計(jì)給機(jī)敏，明智，受過良好教育，熱忠社會活動的三十歲左右的男性。他們是對現(xiàn)代服裝有著自己獨(dú)特的感受，同時(shí)關(guān)注國際時(shí)裝市場趨勢的現(xiàn)代人。在店內(nèi)，有成衣，外套，褲等，平均價(jià)位在500左右。但是月銷售卻在30萬左右，可見，他也是一個(gè)已經(jīng)被大眾所接受了的品牌。

星力中山店：（1）Masfersu,意大利品牌，生產(chǎn)地在深圳。主要分為十六個(gè)色系，跨

地很大，主要面料是以羊毛、棉、晴綸為主。適應(yīng)人群大多在二十五至六十歲之間。風(fēng)衣價(jià)格：1980-2880;裙裝：1398-2280針織衫：980-1880.上月銷售業(yè)績16萬，這個(gè)月20萬。

（2）雅瑩，是一個(gè)意大利品牌，主要色系分為四個(gè)色系：日常裝、雅

致裝、休閑裝、運(yùn)動裝。他的適應(yīng)人群帶在30-55之間。主要質(zhì)地是以羊毛、桑蠶絲、滌綸、醋脂面料為主。價(jià)格在1200-3500。

（3）鋇萱，1988于臺北成立鼎克國際有限公司以I’nns品牌發(fā)展女裝

1990在北京市宣內(nèi)大街開設(shè)中國第一間品牌專賣店�！颁^萱”服裝憑著先進(jìn)的設(shè)計(jì)制造能力，著重開發(fā)整體搭配系列，走在時(shí)尚的前列。

手機(jī)位圖,德國雙立人、阿瑪尼

擴(kuò)展閱讀：市調(diào)分析報(bào)告1007171749238262

目錄

前言

第一部分招商項(xiàng)目市場調(diào)查與分析

1、商場自身情況調(diào)查2、商場周邊業(yè)態(tài)調(diào)查3、周邊輻射社區(qū)調(diào)查

第二部分重點(diǎn)類比調(diào)查與分析

1、類比情況2、調(diào)查綜述

第三部分商場定位

1、定位原規(guī)2、定位分析3、商場發(fā)展定位

第四部分招商策略第五部分招商實(shí)施計(jì)劃第六部分推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算第七部分規(guī)劃思考

前言

流行前線淘寶城地處核心商業(yè)圈紅旗區(qū)，紅旗社區(qū)作為老牌大型社區(qū)，人口密集，消費(fèi)力旺盛。

紅旗區(qū)作為長沙的“客廳”品牌形象，集商務(wù)服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂及高端零售業(yè)組成的“四合一”體系的核心商業(yè)圈，

根據(jù)政府的整體《規(guī)劃》提出，以整體布局下的房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以改造紅旗區(qū)為核心，進(jìn)行二次開發(fā)。紅旗區(qū)將是侯家塘街道轄區(qū)內(nèi)最具潛力的板塊，也是長沙的“客廳”中心。

項(xiàng)目名稱：流行前線

依托紅旗社區(qū)核心商業(yè)圈的影響力和人氣，共同打造長沙首席時(shí)尚社區(qū)生活購物特色商城。

第一部分招商項(xiàng)目市場調(diào)查與分析

一、商場自身情況調(diào)查調(diào)查參與人員：招商部人員

調(diào)查時(shí)間：201*年6月20日-7月1日

調(diào)查范圍：1、專業(yè)市場6家，東塘大都市商業(yè)街、潮流特區(qū)東塘店、

百匯服飾廣場、神禹服飾廣場、東塘交易大樓、彌敦道金色年華店

2、本項(xiàng)目周邊主要商業(yè)業(yè)態(tài)

專業(yè)市場調(diào)查內(nèi)容有：

1、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等其他入場費(fèi)用狀況

2、市場的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理模式；3、經(jīng)營戶對本市場的看法、建議、滿意度及認(rèn)可性；調(diào)查對象：各專業(yè)市場管理部門、專業(yè)市場經(jīng)營戶（一）現(xiàn)實(shí)條件

1、商場區(qū)位條件

流行前線位于長沙市歷史悠久的紅旗社區(qū)梓園路（長唐里），是長沙商業(yè)發(fā)展的核心商業(yè)圈。緊接賀龍?bào)w肓廣場，周圍高檔小區(qū)密集，人口集中，地理位較好，所處的商業(yè)區(qū)塊以經(jīng)營百貨日用品較為成熟；商場因?qū)用娣植烤窒�，臨街鋪面為獨(dú)立自主經(jīng)營，雜亂沒有整體感，對本商場的商業(yè)人流引導(dǎo)會有一定的影響。

2、商場交通條件

商場緊依城南路（廣濟(jì)橋）及勞動路（侯家塘）。

整體區(qū)位性較好，途徑本項(xiàng)目的公交線路有11、101、105、116、143；但交通通達(dá)性受到制約，①勞動路由西向東車輛不能進(jìn)入梓園路②人民路自東向西也沒有公車進(jìn)入梓園路③城南路由東向西和由西向東分別只有101和11路進(jìn)入梓園路④途徑本項(xiàng)目的公交線路，南北向多，東西向少，對東西向人群影響較小。

3、商場產(chǎn)品條件

商場共兩層，負(fù)一樓一層及二樓一層，總商業(yè)面積為3000平方米；☆外立面：因處老社區(qū)，房屋相對陳舊，現(xiàn)代感不強(qiáng)，臨街商鋪廣告位雜亂，要重點(diǎn)做外立面形象包裝。

☆出入口：共3個(gè)主出入口2個(gè)，位于長唐里路，上下主出入口為臺

階。

☆內(nèi)墻面：地板相對陳舊，立柱較多；中庭有一扶梯通道上二樓，部分區(qū)域乘高不到2米。

☆商鋪：產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，獨(dú)立分租店鋪面、攤位，商鋪規(guī)格；2層都以小規(guī)格。☆停車：暫無停車位，小區(qū)內(nèi)可停少量車輛。

☆倉庫：專用倉庫面積不大，3個(gè)倉庫位，位于負(fù)一樓，約100平米。小結(jié)

綜上所述；商場所處的區(qū)位及交通條件較為優(yōu)越，但其在商場結(jié)構(gòu)及配套方面存在一定不足，如立柱較多、乘高不夠、倉庫面積小、停車位少等。由于前階段商場經(jīng)營為菜市場，局部功能相對落后，加上內(nèi)外立面陳舊，內(nèi)環(huán)境檔次底，目前商場給人的整體形象相對較差。（二）商場周邊相關(guān)業(yè)態(tài)調(diào)查

各街道業(yè)態(tài)布局（見表）街道業(yè)態(tài)調(diào)查表

業(yè)態(tài)女裝服飾童裝雜貨店藥店賓館娛樂餐飲超市招待所企事業(yè)單位理發(fā)店學(xué)校網(wǎng)吧水果菜店總計(jì)梓園路6914321236222131433人民路（梓芙蓉路體園路口段）肓廣場段3026037133323320744656213勞動路西長唐里小林子沖紅旗社區(qū)內(nèi)梓園路段326135298166210213635313895214311427421545111144總數(shù)12323278321546234715546911311441001

分析小結(jié)：

1、從周邊業(yè)態(tài)調(diào)查所見，主要業(yè)態(tài)為滿足居民日常生活所需的業(yè)態(tài)。2、日常用品雜貨店占總比率的27.8%，遠(yuǎn)超過一般社區(qū)所占比率，證明人流眾多而且消費(fèi)層次不高，原因是在本區(qū)域內(nèi)缺乏中高檔購物場所和大型購物超市。

3、餐飲占總比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐飲和特色小吃為主。

4、服裝服飾14.6%，童裝2.3%，比率低于一般社區(qū)服飾類門店所占比率，主要原因也是居民缺乏形象統(tǒng)一、設(shè)施完善的購物場所。5、企事業(yè)單位4.6%，證明本區(qū)域完全具備中高檔購物、消費(fèi)、休閑場所的設(shè)立條件。

（三）人口及周邊樓盤價(jià)格調(diào)查

名稱活力康城宏澤佳園巴黎香榭芙蓉公館新世界花苑嘉盛國際紫金苑馮園佳逸豪園城市風(fēng)情夏家沖社區(qū)仰天湖社區(qū)佳天國際解放片區(qū)東瓜山片區(qū)城市森林六工宿舍區(qū)送變電宿舍石子沖總計(jì)戶數(shù)6713082103751567561201*00約201*約4500約8000約10000約201*約15000約15000約3000約5000約201*約300069500售價(jià)新房二手房40006100604873007500人數(shù)4276備注:因紅旗區(qū)為長沙市老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)居民年齡層次涵蓋較大，老中青和兒童都有，因此每戶按4口人計(jì)算，那本社區(qū)的居住人口總和約為：4276*4+69500=86604人

從本區(qū)域房價(jià)分析，項(xiàng)目周邊新盤不多，作為城市中心，拿地成本較高，現(xiàn)在開盤和即將開盤的新樓盤均價(jià)都在6000元/以上，證明本區(qū)域具備很強(qiáng)的消費(fèi)能力。

紅旗區(qū)二手房交易活躍，流動人口較多，按照每人所需商業(yè)面積1計(jì)算，紅旗區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。

第二部分重點(diǎn)類比調(diào)查與分析

一、重點(diǎn)類比調(diào)查與分析

（一）流行前線淘寶城、大都市、神禹、交易大樓、百匯綜合類比情況分析：

類比項(xiàng)目流行前線大都市經(jīng)營規(guī)模3000約16000樓層二層六大區(qū)經(jīng)營存量約192戶約808戶經(jīng)營定位綜合商場綜合商場經(jīng)營方式零售零售經(jīng)營檔次中偏高中檔有無空調(diào)有有神禹商場交易大樓約201*約15500二層四層約97戶約910戶服裝服飾服裝服飾零售批零中檔中底檔有有百匯商場5000負(fù)一樓約97戶服裝服飾零售中偏高有1、從本項(xiàng)目附近在經(jīng)營的幾個(gè)商場的經(jīng)營規(guī)模來看，經(jīng)營規(guī)模大都在5000以下（東塘大都市一個(gè)區(qū)的面積大概就是3000，整體可以看作是六個(gè)小型商場的組合）。

2、各商場都是都小鋪經(jīng)營格局，面積在10/鋪?zhàn)笥�，便于出租�?、經(jīng)營方式以零售為主。

（二）樓層租金(元//月,建筑面積）分析：

商場負(fù)一層一層二層三層四層五區(qū)六區(qū)流行前線70-1201*0-150大都市145-350120-25065-15040-10065-14030-70神禹商場350-550200-250交易大樓60-801509050百匯商場140-1901、除百匯商場歷經(jīng)幾次改造經(jīng)營時(shí)間不長外，其它都有近十年的經(jīng)營歷史，各有優(yōu)勢，客源穩(wěn)定。商鋪?zhàn)饨鸾?jīng)過歷年市場調(diào)整，接近供求平衡。

2、整體租金以150元/為中間值。（三）、各商場經(jīng)營品種結(jié)構(gòu)

商場負(fù)一樓一樓二樓三樓四樓流行前線綜合類精品服飾大都市精品女服飾服飾，嬰童區(qū)裝鞋神禹商場女裝女裝交易大樓鞋女裝男童裝、用服飾及裝品用品百匯商場女裝五區(qū)服飾六區(qū)服飾分析：從本項(xiàng)目附近在經(jīng)營的幾個(gè)商場的經(jīng)營種類來看，服飾類經(jīng)營是重點(diǎn)，但是缺少有個(gè)性、有鮮明特點(diǎn)的商品經(jīng)營場所。這類商品的經(jīng)營戶是我們招商要重點(diǎn)關(guān)注的對象。二、調(diào)查綜述：

1、對流行前線自身調(diào)查綜述：流行前線的價(jià)值表現(xiàn)：

◇處于繁華核心商業(yè)圈范圍內(nèi)，地段商業(yè)價(jià)值高；◇紅旗社區(qū)人口8-12萬，輻射人口30萬以上；◇高檔小區(qū)、機(jī)關(guān)單位宿舍較多，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)；◇原來是社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場，人氣有保障；

◇目前區(qū)內(nèi)街道商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)80-100元/左右，價(jià)值穩(wěn)定；◇具有進(jìn)一步挖掘、提升的潛力空間；2、對流行前線所在的商業(yè)圈分析

◇項(xiàng)目所在的侯家塘處于東塘商圈和五一商圈中間，在長沙城市地鐵建設(shè)規(guī)劃中，侯家塘是地鐵1、3號線的中轉(zhuǎn)站，侯家塘具備一個(gè)將來成為區(qū)域性商圈的條件，侯家塘周邊項(xiàng)目的輻射能力將得到加強(qiáng)。

◇東塘商圈的特點(diǎn)是商場多但特色不明顯，檔次落差大，從高檔的金色家族到中檔的友誼商城再到低檔的潮流特區(qū)，各種價(jià)位的商品都有，隨著社會的發(fā)展，東塘商圈的提質(zhì)會加速，本項(xiàng)目以主題化、特色化為發(fā)展方向入市，注重自身的形象包裝與推廣，一入市具備良好的發(fā)展前景。

◇據(jù)傳聞，五一商圈內(nèi)的黃興路步行街將往南延長至勞動廣場地段。將進(jìn)一步拉進(jìn)本項(xiàng)目和步行街的距離，整片區(qū)域有利于時(shí)尚、潮流、個(gè)性消費(fèi)品商場的經(jīng)營，擴(kuò)大時(shí)尚、潮流、個(gè)性、新奇消費(fèi)品的消費(fèi)市場。

第三部分商場定位

一、定位原則

1、以穩(wěn)定經(jīng)營，漸進(jìn)式調(diào)整，逐步提升商鋪價(jià)值為原則；2、實(shí)現(xiàn)商場未來可持續(xù)發(fā)展為發(fā)展原則；二、定位分析

1、潛在的發(fā)展因素

☆區(qū)位因素；從本商場所在的區(qū)位條件來看，如果沒有特別的其它因素能導(dǎo)致人流引入，目前很難吸引到外界人流量的匯集，相比商圈中的其它商場而言明顯處于弱勢地位。但利用大型社區(qū)常住人口的潛在優(yōu)勢，可以發(fā)展主題化、特色化、個(gè)性化的購物環(huán)境更符合商場的需要。

☆競爭因素；商圈市場競爭日趨激烈，商場經(jīng)營的同質(zhì)化直接導(dǎo)致了很多位和環(huán)境優(yōu)越的商場出現(xiàn)商鋪空。

2、業(yè)態(tài)定位

依托紅旗社區(qū)核心商業(yè)圈的影響力和人氣，結(jié)合社區(qū)商鋪良好的升值潛力和巨大的投資潛力以及政府規(guī)劃優(yōu)勢和地鐵優(yōu)勢，以服裝服飾為主導(dǎo)，以家庭用品，兒童用品，學(xué)生用品，健康用品等為輔助，主題明確、特色鮮明。

3、形象定位

立足紅旗社區(qū)，輻射周邊社區(qū)，共同打造長沙首席情景式購物街區(qū)。三、商場發(fā)展定位

1、發(fā)展定位：

綜上所述，走個(gè)性化、特色化、主題化的發(fā)展模式，努力打造品種多樣化，適合社區(qū)消費(fèi)者睛睞的獨(dú)特化室內(nèi)商業(yè)街區(qū)。

2、主題定位：

建立以老百姓日常消費(fèi)為主導(dǎo)的交易中心平臺，突顯流行前線在社區(qū)領(lǐng)域內(nèi)的主導(dǎo)地位，努力打造社區(qū)內(nèi)的一道亮麗風(fēng)景。

第四部分招商策略

根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，暫時(shí)沒有臨街商鋪，而大品牌或有實(shí)力的商家一般都會選擇有展示面的臨街商鋪，所以本項(xiàng)目實(shí)行分類經(jīng)營、統(tǒng)一選鋪。

合同期為一年，建議半年起租。方案一：招商政策如下：

1、建議租金定在150元//月左右，一次性最少交6個(gè)月租金。

2、商場建設(shè)費(fèi)5000元。3、押金3000元。優(yōu)惠政策：

1、一次性定2個(gè)或2個(gè)以上鋪面并交6個(gè)月租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受九折優(yōu)惠。

2、一次性定2個(gè)或2個(gè)鋪以上并交1年租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受8、5折優(yōu)惠。

3、單個(gè)鋪面一次性交1年租金的，租金在原價(jià)基礎(chǔ)上享受九折優(yōu)惠。4、活動當(dāng)天定鋪享受九折優(yōu)惠。

5、已與本商場簽訂經(jīng)營合同的客戶介紹新客戶定鋪的，獎勵現(xiàn)金1000元/例。

方案二：招商政策如下：1、合同2年一簽

2、均價(jià)180元/免租一年，收12個(gè)月3、進(jìn)場費(fèi)5000元/戶（均價(jià)）

4、押金6000元/戶，水電費(fèi)公攤預(yù)收201*元/戶5、物管費(fèi)8元/6、分?jǐn)偮?5%

7、對優(yōu)質(zhì)客戶續(xù)簽合同的優(yōu)惠政策

第三年按標(biāo)牌價(jià)60%第四年按80%第五年按100%8、①活動當(dāng)日，VIP客戶可享受9、5折

②定2鋪以上客戶9、5折

③對介紹優(yōu)質(zhì)客戶的客戶獎勵800元/例④納入重點(diǎn)引進(jìn)品牌目錄的客戶9.5折⑤特定客戶可介紹由項(xiàng)目總監(jiān)面談定價(jià)依據(jù)：

我們定價(jià)的主要依據(jù)是考慮了兩個(gè)因素：

1、現(xiàn)已售商鋪的返租率

2、我們對市場上能夠承受本項(xiàng)目租金的預(yù)期舉例說明：

①東塘大都市商業(yè)街。東塘大都市商業(yè)街現(xiàn)在租金接近整個(gè)商場租金中間值的區(qū)域三區(qū)，平均租金為105元/，但在開業(yè)初期，平均租金達(dá)到150元/。而且東塘大都市特殊的地理位（東塘）和結(jié)構(gòu)（屬于地下過道），在當(dāng)時(shí)來看長沙消費(fèi)者并不接受，降到現(xiàn)在的水平是一個(gè)市場進(jìn)行自動調(diào)節(jié)的結(jié)果。

②神禹服飾廣場。神禹服飾廣場在經(jīng)營近十年來租金呈波浪式增長，中間也有較長時(shí)間的穩(wěn)定，并沒有提升�，F(xiàn)在的租金是在近兩年才形成的，而且商鋪經(jīng)營走的主要是走量的模式。

③彌敦道。據(jù)我們觀察，從彌敦道一區(qū)所在位及經(jīng)營種類來看，其實(shí)就是一個(gè)提供比較性化商品的社區(qū)商場，租金也不高。之所以后期的彌敦道項(xiàng)目租金較高，跟彌敦道后來的選址有很大關(guān)系。他們選在年輕人流相對集中的酒吧和KTV旁邊，從那里租場地的成本相對比較高，而且有效客源市場容量與本項(xiàng)目不具可比性。

計(jì)算租金的數(shù)字模型是：

本項(xiàng)目商鋪目前所售商鋪情況如下：

1、負(fù)一樓總商鋪111個(gè)，已售鋪27個(gè)，占地面積773.25,平均返租55元/。

2、二樓總鋪數(shù)85個(gè)，已售鋪35個(gè)，占地面積593.73,平均返租99元/。

租金150元/是完全可以支付返租，并且維持商場營運(yùn)的。這種算法還沒有考慮收取入場費(fèi)和押金。

參考：每月利潤=每月收入-每月返租-營運(yùn)成本（3500*150-（773.25*55+593.73*99）-250000=525000-101308-250000=173692元）

至于回收投資，只要招商順利，第三批開盤估計(jì)銷售總額：201*0元*500=10000000元，完全可以達(dá)到收回投資的目的。而且，隨著經(jīng)營環(huán)境的進(jìn)一步改善，租金不斷上漲是必然趨勢。綜上所述，我們認(rèn)為150元/是符合我們放水養(yǎng)魚、培育市場的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的。

第五部分招商實(shí)施計(jì)劃

1、招商目標(biāo)：流行前線在兩個(gè)月內(nèi)完成整個(gè)招商工作，任務(wù)成交率達(dá)90%以上。2、招商人員安排：

①本項(xiàng)目招商人員共四人：曾德良、劉波、廖朝暉、鄒偉

②值班計(jì)劃：劉波、廖朝暉、鄒偉從201*年7月10日開始按計(jì)劃輪

流滾動值班，直至招商結(jié)束

3、招商工作整體規(guī)劃成三個(gè)階段：

第一階段：招商制度和人員培訓(xùn)（時(shí)間：201*年7月1日-201*年7

月20日）

為了保證本項(xiàng)目順利按計(jì)劃完成，招商部制定了一套完整的招商管理制度和培訓(xùn)計(jì)劃。

管理制度的內(nèi)容包括：客戶接待流程、合同簽訂流程、招商文件管理、招商現(xiàn)場管理、客戶檔案管理、工作績效評估等。

人員培訓(xùn)內(nèi)容有：銷售心態(tài)、接待禮儀、合同管理、談判技巧、銷售話術(shù)、電話營銷技巧等。

第二階段：蓄客階段走出去，請進(jìn)來（時(shí)間：201*年7月20日-開業(yè)前）

針對對象：

1、以前招商項(xiàng)目的老客戶2、現(xiàn)經(jīng)營狀況不佳的市場經(jīng)營戶3、成熟市場內(nèi)經(jīng)營不善的經(jīng)營戶

4、經(jīng)營狀況較好，想在其它地方設(shè)新店的經(jīng)營戶蓄客手段：1、短信通知老客戶

2、招商資料派發(fā)（專業(yè)市場）3、上門訪談

以上蓄客方式不含公司所上的報(bào)紙、網(wǎng)站、短信等廣告形式和

大范圍派單所形成的客源。

第三階段：現(xiàn)場成交（時(shí)間：招商工作開始后）

根據(jù)以往招商經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)新的經(jīng)營場地內(nèi)，有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營戶和無經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營戶比率一般為3:7，所以現(xiàn)場成交尤為重要。根據(jù)我們的實(shí)際情況，將以現(xiàn)場招商為主、流動招商為輔。因此對于招商人員專業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)是重中之重。

總原則：不放過任何一個(gè)可能成交的機(jī)會1、每日一小結(jié)，每周一總結(jié)

每天都針對當(dāng)天招商工作及客戶接待情況進(jìn)行小結(jié)，總結(jié)招商成績、客戶提出最多的問題、最刁難的問題、統(tǒng)一銷售話術(shù)、明天的工作安排、需要哪些支持及改進(jìn)等。

每周都進(jìn)行項(xiàng)目招商例會。分析前段時(shí)間的成績、總結(jié)失敗原因并馬上調(diào)整、制定下一周對于未成交客戶的跟蹤回訪計(jì)劃等。

2、根據(jù)招商進(jìn)度及時(shí)調(diào)整招商策略，提交短期宣傳推廣計(jì)劃

第六部分推廣方式及費(fèi)用預(yù)算

活動清單

1、報(bào)紙--媒體《瀟湘晨報(bào)》形式：①分類廣告

②彩色廣告

次數(shù)：分類廣告八月份每天一次，共30次；彩色廣告從招商開始的第一周上三次（一、三、五），以后每周兩次（一、四），共九次

費(fèi)用：分類廣告每天100元；彩色廣告每次7000元；兩項(xiàng)合計(jì)100*30+7000*9=66000元2、短信群發(fā)數(shù)量：80萬條

時(shí)間：從招商啟動起，每周發(fā)送一次，每次20萬條，共四周費(fèi)用：800000*0.05=40000元3、網(wǎng)站廣告

媒體選擇：租鋪網(wǎng)、搜門面網(wǎng)時(shí)間：從招商開始至項(xiàng)目結(jié)束

費(fèi)用：每個(gè)網(wǎng)站各10000元，共計(jì)201*0元4、宣傳單張印刷及發(fā)放數(shù)量：50000萬份

發(fā)放形式：人員沿街派發(fā)35000份，夾報(bào)10000份，專業(yè)市場4000份、招商部現(xiàn)場預(yù)留1000份

地點(diǎn)：長沙市主要的商圈，重點(diǎn)范圍是五一路、東塘、南門口、侯家塘、紅旗區(qū)內(nèi)

費(fèi)用：①印刷費(fèi)50000*0.5=25000元

②人員工資。每天四人次，每人50元/天，計(jì)200元/天，共派發(fā)30天，費(fèi)用共計(jì)：

25000+6000=31000元

5、夾報(bào)

數(shù)量：10000份

范圍：冬瓜山社區(qū)

費(fèi)用：投遞費(fèi)10000*0.1=1000元

6、POP制作（路旗、導(dǎo)示牌、條幅、橫幅、氣球）數(shù)量：費(fèi)用：7、招商手冊

數(shù)量：3000冊范圍：來店咨詢客戶費(fèi)用：3000*5=15000元

費(fèi)用（元）廣告形式報(bào)紙廣告66000短信40000網(wǎng)站廣告201*0派單31000夾報(bào)1000POP制作招商手冊制作15000總計(jì)173000

第七部分規(guī)劃思考

1、考慮到本項(xiàng)目負(fù)一樓潮濕，不建議規(guī)劃易腐蝕、易受潮損壞的產(chǎn)品種類經(jīng)營。

2、考慮到本項(xiàng)目負(fù)一樓部分層高較低，應(yīng)盡量考慮規(guī)劃對層高要求不高的業(yè)態(tài)，如美容美發(fā)店、美甲等。

3、如引進(jìn)食品經(jīng)營戶，須將食品劃分專區(qū)，因?yàn)殇N費(fèi)者在飲食經(jīng)營區(qū)和購物區(qū)域的步行速度是不同的，這樣有利于人流組織。

流行前線招商部

201*、7、16

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