房屋租賃 考點(diǎn)總結(jié)

一、房屋租賃

房屋租賃，是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃合同關(guān)系建立后，出租人在租賃期間內(nèi)將房屋的占有權(quán)能、使用權(quán)能和收益權(quán)能讓渡給出租人，出租人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)即租金。

1、特征：（1）房屋租賃關(guān)系中的出租方一般為房屋所有權(quán)人。房屋的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)人，所有權(quán)人，委托的代理人，典權(quán)人等也可以成為出租方。（2）房屋租賃一般具有明確的期限。（3）作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。不符合法定條件的房屋不得出租。（4）房屋租賃法律關(guān)系的成立與登記備案�！咀赓U合同是諾成合同，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致合同即成立，與是否登記備案無(wú)關(guān)】

備案登記不影響房屋租賃合同的效力。登記備案的主要目的是防止非法出租房屋和國(guó)家稅收的流失，是國(guó)家對(duì)房屋租賃進(jìn)行管理和控制的一種手段�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》F54\\《城市房屋租賃管理辦法》F13\\16\\17-----取得房屋租賃證（是租賃合法性的證據(jù)）

2、程序。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。3、性質(zhì)：租賃權(quán)屬于債權(quán)，租賃關(guān)系受到合同約束；在用益物權(quán)方面，用益物權(quán)人負(fù)擔(dān)維修等維持物之現(xiàn)狀的義務(wù)；從功能角度，租賃關(guān)系主要適用于短期使用他人房屋的情形，而用益物權(quán)通常存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。

4、房屋租賃分類(lèi)

1、按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)，可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃

2、按租賃房屋的使用性質(zhì)，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃3、城鎮(zhèn)廉租住房租賃。

5、房屋租賃合同具有的特殊有效要件為：（1）出租人為房屋的所有權(quán)人及出租人授權(quán)的處分人或委托代理人；（2）租賃雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。6、房屋租賃合同的特殊保護(hù)：

1、買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。1、即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。2、房屋租賃合同的效力不受當(dāng)事人死亡的影響3、租賃期限屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用房屋，出租人沒(méi)有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

2.承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。即承租人在出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人而購(gòu)買(mǎi)出租房屋的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅適用于出租人有償處分房屋的情形下。但是出租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也受到一定的限制：確立了出租人未在合理期間盡通知義務(wù)的，出租人不得請(qǐng)求買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而只能請(qǐng)求出租人賠償損失。直接排除了一些不適用出租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的情形。如房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。二、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)

(一)出租方權(quán)利：

1．依照合同約定收取租金。2．租賃期間有權(quán)對(duì)承租人使用房屋進(jìn)行監(jiān)督和檢查。3．在租賃合同期滿(mǎn)時(shí)收回出租的房屋出租方義務(wù)：1．按照租賃合同約定將房屋交付給承租人占有、使用。2．保證出租房屋的安全使用3．不得損害承租人的利益4．依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。(二)承租人權(quán)利：

1．在合同約定的期限內(nèi)占有、使用房屋的權(quán)利。2．在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時(shí)，有要求出租人及時(shí)修復(fù)的權(quán)利。3．在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。4．在租賃合同期限屆滿(mǎn)時(shí)，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。承租方義務(wù)：1．按房屋租賃合同約定的方式

和時(shí)間交付租金，違反約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2．愛(ài)護(hù)并合理使用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆擴(kuò)建或增添。3．因承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，承租人負(fù)有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。4．承租人在使用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。5．承租廉租住房的家庭負(fù)有如實(shí)申報(bào)家庭收入的義務(wù)。

三、房屋轉(zhuǎn)租，是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋再出租于他人的行為�！逗贤�法》第二百二十四條，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。特征：1、房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過(guò)原出租人的同意2、房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立性，但受原租賃合同的制約。3、房屋轉(zhuǎn)租需要登記備案。房屋轉(zhuǎn)租后形成兩個(gè)相互獨(dú)立的租賃關(guān)系，即出租人與承租人的租賃關(guān)系，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系。轉(zhuǎn)租在性質(zhì)上并非合同轉(zhuǎn)讓行為。若承租人擅自轉(zhuǎn)租而與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同，只有在出租人追認(rèn)后才能產(chǎn)生效力；如果出租人拒絕追認(rèn)，則該轉(zhuǎn)租合同將無(wú)效。但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道出租人的轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以出租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

根據(jù)（江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（201*年12月10日審判委員會(huì)第40次會(huì)議討論通過(guò)）第十八條。未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。因此，承租人擅自轉(zhuǎn)租賺取差價(jià)，出租人可以要求承租人退還租金差價(jià)。解除權(quán)的時(shí)效：《解釋》規(guī)定出租人應(yīng)該在知情的6個(gè)月內(nèi)提出異議，否則視為同意，不得在主張解除權(quán)或合同無(wú)效。

四、房屋出租和轉(zhuǎn)租的區(qū)別：

首先，房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在承租他人之物后作為出租人，將租賃物再出租給次承租人，承租人與次承租人形成新的租賃關(guān)系，但承租人仍然依據(jù)其與出租人的租賃合同承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。而房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)�又稱(chēng)房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�也有稱(chēng)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的，它是指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給受讓人，由受讓人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。

其次，兩者的性質(zhì)不同。轉(zhuǎn)租為設(shè)定取得租賃權(quán)，即承租人對(duì)租賃物再設(shè)定新的租賃權(quán)，這時(shí)次承租人與承租人直接發(fā)生關(guān)系，與承租人之間成立新的租賃契約。而轉(zhuǎn)讓為轉(zhuǎn)移取得租賃權(quán)，即承租人將原房屋租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給受讓人，由受讓人繼受其地位，以繼續(xù)原租賃關(guān)系，在租賃物上并沒(méi)有設(shè)立一個(gè)新的租賃權(quán)。

第三，兩者的標(biāo)的不同。轉(zhuǎn)租只是承租人將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，即標(biāo)的是房屋等租賃物。而轉(zhuǎn)讓是承租人將租賃合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給受讓人的行為，即標(biāo)的為租賃權(quán)。

第四，兩者的法律后果不同。在轉(zhuǎn)租的情況下，承租人不脫離原租賃關(guān)系，次承租人與承租人直接發(fā)生關(guān)系，次承租人對(duì)承租人有請(qǐng)求交付合乎使用收益目的的租賃物及對(duì)租賃物修繕的權(quán)利。而在轉(zhuǎn)讓的情況下，承租人脫離了原租賃關(guān)系，由受讓人繼受其地位，以繼續(xù)原租賃關(guān)系，受讓人是與產(chǎn)權(quán)人直接發(fā)生關(guān)系。

第五，兩者實(shí)現(xiàn)的手段不一樣。一般情況下，轉(zhuǎn)租為分期給付租金，而轉(zhuǎn)讓則為一次性支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

由此可以看出，房屋轉(zhuǎn)租不同于房屋租賃合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)�這是兩種不同的法律關(guān)系，適用不同的法律規(guī)定。

擴(kuò)展閱讀：XXXX年房屋租賃工作年終總結(jié)及XXXX年工作計(jì)劃

201*年房屋租賃工作總結(jié)及201*年工作計(jì)劃

201*年是“十二五”開(kāi)局之年，國(guó)家持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度,如何促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,成為全年房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的工作重點(diǎn),房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的重要組成部分。一年來(lái)房屋租賃工作在局黨組和行政領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，其業(yè)務(wù)在市局的指導(dǎo)下，通過(guò)全體工作人員的共同努力,完成了201*年的工作目標(biāo),做了一定的工作:

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí),提高認(rèn)識(shí).

我們通過(guò)學(xué)習(xí)中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第6號(hào)《商品房租賃管理辦法》，學(xué)習(xí)重慶市國(guó)土房管局、重慶市工商局、重慶市公安局、重慶市地稅局《關(guān)于加強(qiáng)城市房屋租賃管理工作的通知》，即渝國(guó)土房管發(fā)[201*]31號(hào)文件精神，使我們認(rèn)識(shí)到房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的重要組成部分,加強(qiáng)房屋租賃管理對(duì)完善住房供應(yīng)體系,解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題,維護(hù)社會(huì)治安的綜合治理具有重要意義。

二、建立機(jī)構(gòu),加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)

我局根據(jù)渝國(guó)土房管局發(fā)[201*]31號(hào)要求,成立了綦江縣房屋租賃管理辦公室，由局黨組書(shū)記劉成平同志負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),交易所所長(zhǎng)王群同志具體負(fù)責(zé)工作,并確定一名正式職工負(fù)責(zé)房屋租賃的日常工作。

三、完成的主要業(yè)務(wù)工作和工作措施

(一)、啟動(dòng)房屋租賃管理工作，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康

有序發(fā)展。全年辦理房屋租賃登記備案2件，面積20587m2,收取房屋租賃手續(xù)費(fèi)14239元。

1、統(tǒng)一組織，集中培訓(xùn)。我局召集全縣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和本部門(mén)職工認(rèn)真學(xué)習(xí)傳達(dá)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的法律法規(guī)、有關(guān)會(huì)議精神和文件精神,要求思想認(rèn)識(shí)上的統(tǒng)一。并認(rèn)真貫徹執(zhí)行《商品房屋租賃管理辦法》，做好房屋租賃登記備案工作。

2、嚴(yán)格依法，按程序辦理。第一，執(zhí)行住建部《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定條款，對(duì)規(guī)定中不得出租的房屋，堅(jiān)決不予辦理。第二，嚴(yán)格依法按程序辦理�，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查真實(shí)細(xì)致，提交要件齊全，內(nèi)容完備，核查準(zhǔn)確無(wú)誤。

3、健全內(nèi)部聯(lián)系機(jī)制，做好與其他業(yè)務(wù)部門(mén)的溝通與聯(lián)系，努力擴(kuò)大租賃登記管理工作面。

4、建立健全商品房屋管理檔案。歸檔率達(dá)到100%，同時(shí)填表造冊(cè)，能做到表、冊(cè)、檔統(tǒng)一，檔案內(nèi)容完整，逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化管理，資源共享。

(二)、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管檢查

1、領(lǐng)導(dǎo)重視,制定工作方案,組建聯(lián)合檢查小組。201*年6月,我局同縣級(jí)相關(guān)職能部門(mén)共同制定了工作方案,按照部署6月下旬我局聯(lián)合縣工商局、縣建委、縣發(fā)改委協(xié)調(diào)配

合，共同開(kāi)展好此次專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng),努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

2、統(tǒng)一部署,聯(lián)合檢查

201*年7月,我局會(huì)同工商、建委、發(fā)改委等部門(mén)工作人員組成的聯(lián)合檢查組,對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)檢查。查出4家無(wú)照、無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單位，并進(jìn)行通報(bào)批評(píng)。對(duì)5家講誠(chéng)信、守合同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通報(bào)表?yè)P(yáng)。

回顧一年來(lái)的工作，雖然取得了一些成績(jī)，但從實(shí)際工作情況來(lái)看，還存在一定薄弱環(huán)節(jié)和不足的地方，各項(xiàng)管理工作還有待下一步進(jìn)行完善和加強(qiáng)。

一是對(duì)房屋租賃管理政策宣傳力度不夠；二是與公安、工商、發(fā)改委等部門(mén)的聯(lián)系和合作不夠；三是從事房屋租賃管理工作人員較少。

201*年工作打算：

1、完善房屋租賃管理機(jī)構(gòu)，配備配齊人員、設(shè)備。

2、要加大房屋租賃管理相關(guān)法律、法規(guī)宣傳力度，認(rèn)真排查監(jiān)管工作中矛盾糾紛的排查調(diào)解，提高管理的質(zhì)量和服務(wù)水平。

3、加強(qiáng)與公安、工商、發(fā)改委等部門(mén)的聯(lián)系和合作，形成合力，使房屋租賃管理工作力度更大。

4、逐步提高房屋租賃登記增長(zhǎng)率，進(jìn)一步加強(qiáng)房屋租

賃管理。要突出重點(diǎn)，嘗試開(kāi)展以點(diǎn)帶面的各種方式，擴(kuò)大區(qū)域房屋租賃登記備案范圍。

5、加強(qiáng)職工隊(duì)伍建設(shè)，進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，扎實(shí)推進(jìn)工作。

6、要嚴(yán)肅考核紀(jì)律，抓好各項(xiàng)工作措施的落實(shí)，規(guī)范業(yè)務(wù)辦理。

綦江區(qū)國(guó)土房管局

二一二年三月二十日

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