東譽(yù)特商城方案
東譽(yù)特商城方案
一：人員配置：
1.組織架構(gòu)：
齊總店長采購物流
運營主管發(fā)貨員錄單員
客店美服鋪工編
輯2：工作內(nèi)容
（一）店長
1：負(fù)責(zé)店鋪整體定位。
2：配合齊總和采購確定產(chǎn)品。
3：負(fù)責(zé)運營部門整體工作的監(jiān)督，保證商城正常運作。4：積極協(xié)調(diào)運營和采購物流之間的工作順利合作。（二）運營主管
1：負(fù)責(zé)網(wǎng)店整體規(guī)劃，營銷，推廣，客戶關(guān)系管理等系統(tǒng)管理經(jīng)營性工作。2：負(fù)責(zé)網(wǎng)店日常改版策劃，上架，推廣，銷售，售后服務(wù)等經(jīng)營與管理工作。3：負(fù)責(zé)網(wǎng)店維護(hù)，優(yōu)化店鋪及商品排名。
4：負(fù)責(zé)執(zhí)行與配合公司相關(guān)營銷活動，策劃店鋪促銷活動方案。
5：負(fù)責(zé)收集市場和行業(yè)信息，并且分析店鋪流量數(shù)據(jù)，提供有效應(yīng)對方案。6：制定銷售計劃，帶領(lǐng)團(tuán)隊完成銷售業(yè)績目標(biāo)。7：客戶關(guān)系維護(hù)，處理相關(guān)客戶投訴及糾紛問題。（三）客服人員前期一到兩名（待定）工作職責(zé)：
1：通過聊天軟件耐心回答客戶提出的各種問題，達(dá)成雙方愉快交易，處理訂貨信息。2：熟悉淘寶的各種操作規(guī)則，處理客戶要求，修改郵費，管理店鋪等，
3：為網(wǎng)上客戶提供售后服務(wù)，并以良好的心態(tài)及時解決客戶提出的問題和要求，并能解決一般投訴。
4:配合公司淘寶店鋪和獨立網(wǎng)站的推廣宣傳，在各種群和論壇發(fā)帖宣傳，推廣店鋪。（四）網(wǎng)店美工（前期一名）
主要工作內(nèi)容（PS合成.調(diào)色及摳圖必須熟練工作經(jīng)驗1年以上）
1:負(fù)責(zé)商城店鋪視覺規(guī)劃,設(shè)計,以及產(chǎn)品描述工作.2:負(fù)責(zé)產(chǎn)品后期圖片處理和排版.3:廣告和推廣活動圖片和頁面的制作.應(yīng)聘要求
1:愛好視覺,對設(shè)計有天生的觸覺.追求完美.
2:具有網(wǎng)頁美工設(shè)計能力和平面設(shè)計能力,一年以上工作經(jīng)驗.3:熟悉淘寶產(chǎn)品上架,寶貝編輯等功能.4:熟悉DWPS等相關(guān)設(shè)計軟件.
5:有良好的團(tuán)隊合作精神,有耐心,做事認(rèn)真仔細(xì)負(fù)責(zé),誠實可靠,能承受一定的工作壓力.(五)網(wǎng)店編輯（暫時不需要，美工代替）
1：負(fù)責(zé)產(chǎn)品的上架和下架工作。
2：負(fù)責(zé)產(chǎn)哦的描述文字撰寫，配圖文字的撰寫。3：負(fù)責(zé)促銷活動文案的構(gòu)思和撰寫。4：負(fù)責(zé)網(wǎng)店標(biāo)題的編輯和修改等。(六)物流錄單（有采購物流負(fù)責(zé)）
注意事項：
1：按照要求進(jìn)行貨物包裝，避免貨物損壞，清點庫存。2：團(tuán)隊合作意識強(qiáng)，做事認(rèn)真仔細(xì)避免錄單錯誤。
3：及時注意店鋪銷售情況，隨時和運營部門溝通說明庫存狀況。職責(zé)：
1：負(fù)責(zé)商品進(jìn)庫，出庫，發(fā)貨包裝。
2：準(zhǔn)確無誤核對發(fā)貨單物流單和商品貨號，數(shù)量等。3：登記產(chǎn)品出進(jìn)庫記錄。4：定期對庫房進(jìn)行盤點。
二運營規(guī)劃
(一)店鋪的上線及日常管理
1：確定店鋪的整體風(fēng)格，做好各個區(qū)域的美工工作。2：細(xì)化買家須知，盡量做到顧客可以自主購物。
3：美工負(fù)責(zé)將待售產(chǎn)品的圖片做好處理，編輯配置好相關(guān)的文案說明。
4：編輯好各個產(chǎn)品的標(biāo)題，寶貝描述后，核實價格及庫存信息以后，全部上架。（二）營銷活動
1：首先確定好35款主打產(chǎn)品，以后歷次活動優(yōu)先考慮這幾款產(chǎn)品的報名，以此吸引客戶，做好關(guān)聯(lián)銷售。
2：配合淘寶的新店鋪的推廣活動。做好各個營銷活動，全場折扣，設(shè)置VIP折扣價格。
3：設(shè)置淘寶客，聚劃算以及其他官方活動，以此引進(jìn)流量。(三）售后問題
委任有經(jīng)驗的，溝通能力強(qiáng)的客服擔(dān)任售后工作。同時細(xì)化各種售后問題，作為應(yīng)答方案，比如安撫客戶的不滿情緒，不同情況對客戶的損失如何補(bǔ)償，快遞丟件如何索賠，如何追件，其他相關(guān)售后問題。（四）配送及倉庫管理1：倉庫管理人員及時核對庫存信息和編輯保持溝通，避免店鋪出售狀態(tài)產(chǎn)品實際無貨情況的出現(xiàn)，缺貨產(chǎn)品及時下架。
2：發(fā)貨周期為一天一次，除開活動訂單較多的情況外，訂單一般要在24小時內(nèi)發(fā)出，最遲不超過48小時。如果遇到缺貨或其他問題不能及時發(fā)貨，及時通知客服，聯(lián)系客戶溝通，做好換貨或退款事宜，極力避免缺貨沒有及時和客戶溝通導(dǎo)致客戶嚴(yán)重不滿的情況出現(xiàn)。
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二00六年六月二十一日
目錄
第1頁共51頁第一章公司信譽(yù)實力
一、公司簡況二、總經(jīng)理致辭
三、公司組織機(jī)構(gòu)圖
四、公司行政管理圖
五、公司人力資源崗位任職要求六、公司年度培訓(xùn)計劃七、公司企業(yè)文化建設(shè)八、在管項目和擬接管項目九、公司發(fā)展目標(biāo)十、規(guī)章制度建設(shè)十一、資質(zhì)證書十二、營業(yè)執(zhí)照十三、虹都大廈項目
第二章項目組織機(jī)構(gòu)及人力資源管理
一、管理處負(fù)責(zé)人簡介二、項目工程概況三、管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置四、管理處人力資源管理
第三章物業(yè)服務(wù)管理指標(biāo)及計劃
一、前言
二、服務(wù)管理指標(biāo)及實施措施三、服務(wù)管理要求四、工作計劃五、對發(fā)展商的建議
第四章物業(yè)前期介入及入住管理
一、物業(yè)前期介入二、物業(yè)入住管理
三、商城裝修管理
第五章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理
一、前言
二、維修基金的建立與使用三、房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃四、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃五、工程系統(tǒng)巡檢及維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)
第六章物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理
一、環(huán)境衛(wèi)生管理的整體方案
第2頁共51頁二、清潔管理三、綠化管理
第七章物業(yè)消防安全管理
一、消防安全管理原則二、安全服務(wù)承諾
三、安全管理實施方案
第八章物業(yè)綜合配套服務(wù)第九章物業(yè)檔案管理
一、檔案建立二、檔案管理
三、檔案資料內(nèi)容
第十章物業(yè)啟動資金預(yù)算
一、管理用房及經(jīng)營用房二、啟動物資裝備
第十一章物業(yè)服務(wù)費用測算
一、收費依據(jù)二、收支預(yù)算
第十二章招商租賃管理方案
一、招商優(yōu)勢分析二、招商方案
第一章公司信譽(yù)一、公司簡況
泗縣康美物業(yè)管理有限公司成立于201*年5月，是具有建設(shè)部物業(yè)管理資質(zhì)（見附件1）的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。成立以來便接管設(shè)計超前、功能齊全、設(shè)備先進(jìn)、地理位置優(yōu)越的泗縣經(jīng)濟(jì)代表作虹都大廈。是集房地產(chǎn)銷售、房產(chǎn)中介等服務(wù)功能于一身的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)。
公司注冊資本五十萬元，全部為現(xiàn)金投資。截止今日，在公司的經(jīng)營活動中無任何債務(wù)糾紛；無任何不良資產(chǎn)及債務(wù)；合同履約情況和資金運行狀況良好。
公司起步晚，定位高，本著精干、高效的原則，適時引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)管理理念，貫徹規(guī)范化管理，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、專業(yè)部、市場部、人力資源部等五個職能部門及虹都大廈項目部。公司現(xiàn)有職工47人，其中大中專以上畢業(yè)生31名。有1人取得高級職稱，各類專業(yè)技工28名。公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、項目經(jīng)理有5人取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)經(jīng)理崗位證書；有1人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書。
公司以誠信務(wù)實為原則，以誠取信，以信致遠(yuǎn)，用誠實取信于客戶，以務(wù)實的態(tài)度對待每項工作。在日常的服務(wù)保障中，我們不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)的服務(wù)管理經(jīng)驗，取長補(bǔ)短，并結(jié)合泗縣消費實際情況，逐步加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，完善程序，努力提高我們的服務(wù)水平。
隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理工作中的科技含金量在不斷增加：從綜合布線到網(wǎng)絡(luò)技術(shù)；
第3頁共51頁從被動管理到樓宇自控程度的提高；從簡單的擴(kuò)音設(shè)備到豪華昂貴的音響燈光系統(tǒng)；同聲傳譯、可視電話、寬帶網(wǎng)等的應(yīng)用，都促使物業(yè)公司隨之變化、發(fā)展。
泗縣康美物業(yè)管理有限公司不僅與時代發(fā)展同步，并適時提出自己的管理理念：突出專業(yè)規(guī)范，適度管理規(guī)模，強(qiáng)化科技應(yīng)用，明確預(yù)控程序。從“誠信”入手，構(gòu)建康美發(fā)展的基礎(chǔ)，公司將與時俱進(jìn)，持續(xù)改進(jìn)，在時間中檢驗，在時間中修正，在時間中發(fā)展。
二、總經(jīng)理致辭
非常感謝您們給了我們合作的意愿和展示我們公司的機(jī)會：泗縣康美物業(yè)管理有限公司成立于市場發(fā)展逐步規(guī)范的二十一世紀(jì)，乘著改革的春風(fēng)，沐浴著經(jīng)濟(jì)的騰飛，與時俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，在適時引進(jìn)相關(guān)管理人員后，在泗縣物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)形成了獨具康美特色的物業(yè)鏈；構(gòu)建了科學(xué)、完美的服務(wù)保障體系和一系列特約家政服務(wù)，企業(yè)實力在發(fā)展中穩(wěn)步增強(qiáng)。隨著社會飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，人民的生活需求和居住理念也在不斷更新：更加注重生存空間的環(huán)境質(zhì)量和文化內(nèi)涵�，F(xiàn)代住宅、商業(yè)不再是遮風(fēng)避雨的宿身、購物之所，而是尊顯個性品位、地域特色、人文理念的象征，一種自然、健康、親和、環(huán)保的人性化居住、購物環(huán)境應(yīng)運而生，如何保持住開發(fā)成果？如何確保物業(yè)保值增值？康美正是把握住了這一時代發(fā)展的要脈，逐步確立了企業(yè)在泗縣物業(yè)界的領(lǐng)先地位。
信用建設(shè)無止境，而今邁步從頭越。發(fā)展起來的泗縣康美物業(yè)管理有限公司立足于建設(shè)“誠信泗縣，信譽(yù)泗縣”的豐厚土壤中，堅持誠信務(wù)實為原則，用心服務(wù)，創(chuàng)建精品，關(guān)愛業(yè)主，回報社會；積極優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源配置，構(gòu)建“一業(yè)為主，多業(yè)并舉”的服務(wù)格局，確保立足泗縣，穩(wěn)步向商住、寫字樓、政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠等各類物業(yè)縱深。秉康美人聰慧之根，立誠信之本，團(tuán)結(jié)拼搏，追求卓越，全面實施康美品牌戰(zhàn)略，逐步向周邊城市、直至全國物業(yè)范圍滲透。康美將以一流的服務(wù)“造福萬家，奉獻(xiàn)精品”，竭誠為業(yè)主營造自然、親和、健康、環(huán)保等條件；提供科學(xué)規(guī)范、安全舒適、便捷周到的服務(wù)，做好開發(fā)商和業(yè)主協(xié)調(diào)溝通的橋梁，為開發(fā)商解除后顧之憂，讓業(yè)主真正享受服務(wù)，把微笑寫在客戶和開發(fā)商的心坎上。
三、公司組織機(jī)構(gòu)圖
第4頁共51頁
四、公司行政管理圖
第5頁共51頁
五、崗位任職要求
一）、管理崗位序號崗位年齡性別教育背景培訓(xùn)經(jīng)歷資格證書經(jīng)驗/特長具有制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立健全規(guī)范企業(yè)管理制度的能力；熟悉企具有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝其他物業(yè)管總1經(jīng)理30-45不限大專以上建設(shè)理理論、物部頒發(fā)的業(yè)管理實《全國物務(wù)、法律法業(yè)管理從規(guī)等知識的培訓(xùn)業(yè)人員崗位證書》業(yè)財務(wù)、稅收通、談判狀況，具有經(jīng)能力及營決策能力。處理突五年以上大型物業(yè)或三星級以上酒店管理經(jīng)驗。發(fā)事件的能力。辦公2室主任25-40不限大專以上設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理實業(yè)管理從務(wù)、法律法業(yè)人員崗規(guī)等知識的位證書》；培訓(xùn)；秘書持勞動部技術(shù)業(yè)務(wù)理頒發(fā)的秘論、秘書實書中級以際操作技能上等級證培訓(xùn)。書。理理論、物物業(yè)管持建具有制定工作計劃并組織實施的能力。三年以上大型物業(yè)或三星級以上酒店管理經(jīng)驗。計算機(jī)操作熟練。具有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通、談判能力及處理突發(fā)事件的能力。文筆流暢，策劃能力強(qiáng)。第6頁共51頁物業(yè)管理理論、物業(yè)管理實務(wù)、法人力3資源部經(jīng)理35-45不限大專以上律法規(guī)等知識的培訓(xùn)；勞動管理理企業(yè)工資管理、勞動合同與集體合同管理、養(yǎng)老、醫(yī)療保險管理等培訓(xùn)。序號崗位年齡性別教育背景培訓(xùn)經(jīng)歷資格證書持建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理從具有建立健全部門崗位責(zé)任制度和管理規(guī)章制度的能力；有制定工作計劃并組織實握勞動人事政策，具有五具有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通、談判能力，文筆流暢，能處理突發(fā)事件。論、勞動法、業(yè)人員崗持勞動部門頒發(fā)的位證書》；施的能力。掌勞動管理年以上大型上崗證書。物業(yè)或三星級飯店人事管理經(jīng)驗。經(jīng)驗/特長具有建立健全部門崗位其他物業(yè)管理理論、物財務(wù)4部經(jīng)理25-45不限大專以上業(yè)管理實務(wù)、法律法規(guī)等知識的培訓(xùn)；財務(wù)持建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗責(zé)任制度和管理規(guī)章制度的能力；有制定工作計劃并組織實具有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通、談判施的能力。掌位證書》；能力，文握國家財務(wù)、持財政部筆流暢，理論、實務(wù)、稅務(wù)政策。具頒發(fā)的《會能處理稅務(wù)理論等有三年以上計師》證突發(fā)事培訓(xùn)。大型物業(yè)或書。件。三星級飯店財務(wù)管理經(jīng)驗。具有建持建理理論、物設(shè)部頒發(fā)業(yè)管理實的《全國物務(wù)、法律法業(yè)管理從規(guī)等知識的業(yè)人員崗培訓(xùn)；相關(guān)位證書》；水暖電氣空持中級以調(diào)等專業(yè)理上工程師論、實操培證書。訓(xùn)。物業(yè)管立健全部門崗位責(zé)任制度和管理規(guī)章制度的能力；有制定工作計劃并組織實施的能具有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通，能處專業(yè)5部經(jīng)理30-60不限大專以上力。從事專業(yè)理突發(fā)管理3年以事件。上，熟悉各專業(yè)崗位專業(yè)知識和技能。第7頁共51頁市場6部經(jīng)理30-50不限大專以上物業(yè)管理理論、物業(yè)管理從業(yè)管理實業(yè)人員崗務(wù)、法律法位證書》；規(guī)等知識的持助理經(jīng)培訓(xùn)。濟(jì)師以上持建設(shè)部頒發(fā)的《全國物具有建立健全部門崗位責(zé)任制度和管理規(guī)章制度的能力；有制定工作計劃并組織實施的能具有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通、談判、策劃能力和力。從事市場談判技開拓3年以資格證書。巧。上，熟悉市場信息。序號崗位年齡性別教育背景培訓(xùn)經(jīng)歷資格證書經(jīng)驗/特長具有建立健全部門崗位責(zé)任制度和管理規(guī)章制度的能力；有其他持建企7劃部經(jīng)理35-55不限大專以上物業(yè)管理理論、物業(yè)管理實務(wù)、法律法規(guī)等知識的培訓(xùn)；設(shè)部頒發(fā)的《全國物具有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通，能處理突發(fā)事件。業(yè)管理從制定工作計業(yè)人員崗劃并組織實位證書》；施的能力。掌持高級以握了解企業(yè)上工程師情況，從事企證書。業(yè)策劃工作3年以上。持建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管具有建立健全部門崗位責(zé)任制和管物業(yè)管理理企劃8部副經(jīng)理30-50不限大專以上論、物業(yè)管理實務(wù)、法具有良好的組織協(xié)調(diào)、律法規(guī)的等理從業(yè)人知識的培員崗位證訓(xùn)。書》理規(guī)章制度溝通能的能力。從事力。企業(yè)策劃管理工作2年以上。具有建立健全部門崗位責(zé)任制和管理規(guī)章制度具有良好的組織協(xié)調(diào)、溝通能力。能處理理解決突發(fā)事故。物業(yè)管理理項目工程經(jīng)理論、物業(yè)管理實務(wù)、法律法規(guī)的等30-50男大專以上持建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管理從業(yè)人9知識的培員崗位證的能力。制定訓(xùn)。工程管書》，持經(jīng)工作計劃并理知識培濟(jì)委員會訓(xùn)。頒發(fā)的特種行業(yè)崗實施能力。從事本崗位5以上工作經(jīng)第8頁共51頁位證書。物業(yè)管理理論、物業(yè)管理實務(wù)、法項目服務(wù)保潔經(jīng)理持建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管驗。具有建立健全部門崗位責(zé)任制和管理規(guī)章制度的能力。制定工作計劃并實施能力。從事大型物業(yè)或三星級飯店5年以上服務(wù)保潔極力經(jīng)驗。具有良好的協(xié)調(diào)、溝通能力，及服務(wù)保潔專業(yè)技能1030-50不限大專以上律法規(guī)的等理從業(yè)人知識的培員崗位證訓(xùn)。參加過書》專業(yè)服務(wù)及保潔培訓(xùn)序號崗位年齡性別教育背景培訓(xùn)經(jīng)歷物業(yè)管理理論、物業(yè)管理實務(wù)、法資格證書持建設(shè)部頒發(fā)的《全國物業(yè)管經(jīng)驗/特長具有建立健全部門崗位責(zé)任制和管理規(guī)章制度的能力。制定工作計劃并實施能力。從事餐飲行業(yè)5年以上從事本崗位2年以上工作經(jīng)驗，熟練操作計算機(jī)。其他具有良好的協(xié)調(diào)、溝通能力，及餐飲服務(wù)技能11餐廳經(jīng)理30-45男大專以上律法規(guī)的等理從業(yè)人知識的培員崗位證訓(xùn)。參加過餐飲服務(wù)培訓(xùn)參加過秘書書》持廚師等級證書持勞動局職業(yè)鑒定中心頒發(fā)的秘書資格等級證書持公安交通管理局車輛管理所頒發(fā)的駕駛證書勞動管理理持勞動局具有良好的組織協(xié)調(diào)、溝通能力，及文字能力。辦公12室主管28-35不限大專以上工作、公文寫作、公關(guān)禮儀等課程培訓(xùn)參加過車輛維修保養(yǎng)專13車輛管理主管與交通管理部門建立良具有較強(qiáng)的車35-50男中專以上業(yè)培訓(xùn)好關(guān)系，從事輛維修、本崗位8年檢修能以上工作經(jīng)驗熟悉國家勞力。具有良人力資源14部調(diào)配主管28-45不限大專以上論、勞動法、頒發(fā)的勞企業(yè)工資管動管理上理實務(wù)、勞崗崗位證動合同與集體合同管理實務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療保險管書動法規(guī)政策，好的協(xié)與各職業(yè)介調(diào)、溝通紹中心建立能力，及良好聯(lián)系，從事本崗位3年以上工作經(jīng)驗文字能力。第9頁共51頁理培訓(xùn)15人力資源部勞財務(wù)16部會計主管財務(wù)部出納主管序號崗位財務(wù)部庫房會計主管財務(wù)19部庫房材料主管財務(wù)20部庫房采購主管專業(yè)部保潔主管專業(yè)22部工程師項目服務(wù)主管參加過服務(wù)25-40女中專以上專業(yè)培訓(xùn)28-55不限大專以上30歲以上不限大專以上參加過財務(wù)管理、市場營銷培訓(xùn)30歲以上不限大專以上年齡性別教育背景28-45女大專以上28-45不限大專以上勞動管理理持勞動局論、勞動法、頒發(fā)的勞企業(yè)工資管參加財務(wù)理論、財務(wù)實物培訓(xùn)，財務(wù)繼續(xù)教育培訓(xùn)參加財務(wù)理28-45女大專以上論、財務(wù)實物培訓(xùn)，財務(wù)繼續(xù)教育培訓(xùn)培訓(xùn)經(jīng)歷參加財務(wù)理論、財務(wù)實物培訓(xùn)，財務(wù)繼續(xù)教育培訓(xùn)參加財務(wù)理論、財務(wù)實物培訓(xùn)，財務(wù)繼續(xù)教育培訓(xùn)持財政部頒發(fā)的會計崗位證書動管理上持財政部頒發(fā)的會計崗位證書持財政部頒發(fā)的會計崗位證書資格證書持財政部頒發(fā)的會計崗位證書熟悉國家勞具有良動法規(guī)政策，好的協(xié)與各職業(yè)介調(diào)、溝通掌握財務(wù)法具有良規(guī)政策，從事好的協(xié)本崗位3年調(diào)、溝通以上工作經(jīng)驗掌握財務(wù)法能力具有良17規(guī)政策，從事好的協(xié)本崗位3年調(diào)、溝通以上工作經(jīng)驗經(jīng)驗/特長掌握財務(wù)法能力其他具有良1830歲以上不限大專以上規(guī)政策，從事好的協(xié)本崗位3年調(diào)、溝通以上工作經(jīng)驗掌握財務(wù)法具有良規(guī)政策，從事好的協(xié)本崗位3年調(diào)、溝通以上工作經(jīng)能力驗了解市場，有廣泛的供貨渠道，從事本具有良好的協(xié)調(diào)、溝通能力崗位5年以能力上工作經(jīng)驗，有駕照具有維2125-45不限大專以上參加過機(jī)具實用、保潔藥水配制培訓(xùn)。參加過本專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)從事本崗位3年以上工作經(jīng)驗修保養(yǎng)機(jī)具設(shè)備的能力具有指持工程師等級證書熟悉專業(yè)技術(shù)，從事本崗導(dǎo)、檢位3年以上查、督導(dǎo)工作經(jīng)驗?zāi)芰哂兄笇?dǎo)、檢查、督導(dǎo)能力從事本崗位2以上工作經(jīng)驗23第10頁共51頁24項目保潔主管項目參加過服務(wù)25-45不限中專以上專業(yè)培訓(xùn)從事本崗位2以上工作經(jīng)驗具有指導(dǎo)檢查督導(dǎo)能力具有指參加過工程28-45不限中專以上（工程類）專業(yè)理論、實務(wù)培訓(xùn)。持特種行業(yè)崗位證書精通配電運25電系統(tǒng)主管行、維修技導(dǎo)、檢術(shù)，從事本崗查、督導(dǎo)位3上工作能力經(jīng)驗精通水暖維具有指26項目維修主管序號崗位年齡性別25-45男中專以上（工程類）持特種行業(yè)崗位證書修技術(shù)，從事導(dǎo)、檢本崗位3上查、督導(dǎo)工作經(jīng)驗?zāi)芰ζ渌?zé)任心強(qiáng)，具有教育背景培訓(xùn)經(jīng)歷資格證書經(jīng)驗/特長項目27值班主管25-45男中專以上（工程類）持特種行業(yè)崗位證書精通工程各專業(yè)知識，從事本崗位3上工作經(jīng)驗良好協(xié)調(diào)和處理突發(fā)事件的能力項目28空調(diào)主管25-45男中專以上（工程類）持特種行業(yè)崗位證書精通空調(diào)系具有指統(tǒng)專業(yè)知識，導(dǎo)、檢從事本崗位3上工作經(jīng)驗查、督導(dǎo)能力29項目安保主管25-45男中專以上熟悉崗位設(shè)參加過保門頒發(fā)的備及維護(hù)技安、消防理消防安全術(shù)，從事本崗論、實務(wù)培控制室操位3上工作訓(xùn)作管理人經(jīng)驗員證書持消防部責(zé)任心強(qiáng)，具有良好協(xié)調(diào)和處理突發(fā)事件的能力二）、文職崗位
第11頁共51頁序號崗位年齡性別教育背景培訓(xùn)經(jīng)歷秘書業(yè)務(wù)理論、實際操作技能培訓(xùn)秘書業(yè)務(wù)理資格證書持勞動局頒發(fā)的秘書資格證書持勞動局頒發(fā)的秘書資格證書。經(jīng)驗/特長其他1文秘20-35女大專以上2年以上辦公室工作經(jīng)驗，熟練掌握電腦腦。2年以上辦公室工作經(jīng)驗，熟練掌握電腦腦。2年以上辦公室文檔資料管理經(jīng)驗。2文員20-30女中專以上論、實際操作技能培訓(xùn)參加過辦公室文檔資料3檔案管理員25-45女中專以上管理培訓(xùn)三）、技術(shù)/技工崗位序號崗位年齡工程1配電值班員25-45性別教育背景培訓(xùn)經(jīng)歷資格證書持特種行業(yè)作業(yè)證書持特種行業(yè)作業(yè)證書經(jīng)驗/特長5年以上大型物業(yè)或三星級以上酒店配電室管理3年以上大型物業(yè)或三星級以上酒店配電維修管理經(jīng)驗其他男參加過工程中專以上電系統(tǒng)專業(yè)（工程類）知識技能培訓(xùn)。參加過工程2工程配電維修員25-45男中專以上（工程類）電系統(tǒng)專業(yè)知識技能培訓(xùn)。參加過工程空調(diào)制冷專工程3空調(diào)維修員水化驗4員（二次水管理員）工程5消防泵房值班員工程水暖維修員25-45男25-45男25-45男中專以上持特種行業(yè)作業(yè)證書持水化驗5年以上物業(yè)或三星級以上酒店空調(diào)管理經(jīng)驗從事本崗位3（工程類）業(yè)知識技能培訓(xùn)。參加過水化中專以上驗理論、實務(wù)培訓(xùn)。操作證書；年以上實際持衛(wèi)生局工作經(jīng)驗。頒發(fā)的健康培訓(xùn)證。持特種行業(yè)作業(yè)證書3年以上物業(yè)或三星級以上酒店消防泵房管理經(jīng)驗持特種行業(yè)作業(yè)證書從事本崗位3年以上實際工程維修經(jīng)驗。中專以上業(yè)知識技能（工程類）培訓(xùn)。參加過工程水暖維修專參加過工程消防泵房專625-45男中專以上（工程類）業(yè)知識技能培訓(xùn)。第12頁共51頁7工程木瓦油萬能工參加過工程25-45男中專以上建筑維修專（工程類）業(yè)知識技能培訓(xùn)。參加過工程22-35女中專以上各崗位基礎(chǔ)知識培訓(xùn)。從事本崗位2年以上實際工程維修經(jīng)驗。熟悉工程部各崗位工作，從事本崗位1年以上工作經(jīng)驗。8工程保修員參加過消防消防中控值班員理論、實務(wù)培訓(xùn)。持消防協(xié)會頒發(fā)的消防控制室操作管理人員證從事本崗位2年以上實際工作經(jīng)驗。925-35男中專以上序號崗位年齡性別教育背景培訓(xùn)經(jīng)歷參加過保安、消防理書資格證書持消防協(xié)會頒發(fā)的消防控制室操作管理人員證書經(jīng)驗/特長從事本崗位2年以上實際工作經(jīng)驗。其他保安監(jiān)10控值班員25-35男中專以上論、實務(wù)培訓(xùn)或轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人。四）、服務(wù)崗位序號1崗位前臺接待年齡18-28性別女教育背景中專以上培訓(xùn)經(jīng)歷資格證書參加過服務(wù)、禮儀、電腦等培訓(xùn)20-28女中專以上參加過服務(wù)、禮儀等培訓(xùn)參加過服務(wù)、禮儀等培訓(xùn)25-45女初中以上參加過保潔培訓(xùn)參加過園林25-45男初中以上綠植養(yǎng)護(hù)培訓(xùn)參加過各類22-35男初中以上機(jī)具使用保養(yǎng)培訓(xùn)1年以上服務(wù)保潔工作經(jīng)驗1年以上工作經(jīng)驗1年以上大型機(jī)具使用經(jīng)驗下崗、失業(yè)職工優(yōu)先1年以上服務(wù)經(jīng)驗1年以上會議服務(wù)經(jīng)驗經(jīng)驗/特長2年以上前臺服務(wù)經(jīng)驗其他2服務(wù)員3會議服務(wù)20-28女中專以上4保潔員5園林綠化員機(jī)具操作員6第13頁共51頁參加過電梯22-35女初中以上運行專業(yè)培訓(xùn)持勞動局2年以上物業(yè)頒發(fā)的電寫字樓電梯梯運行崗服務(wù)經(jīng)驗位證書7電梯司機(jī)六、年度培訓(xùn)計劃
培訓(xùn)項目培訓(xùn)內(nèi)容1、員工手冊2、公司概況日常個別新員工入職培訓(xùn)3、員工禮儀4、服務(wù)與服從意識5、保密制度6、安全消防知識7、部門/項目專業(yè)技能1、總經(jīng)理講話2、員工手冊新員工集體入職培訓(xùn)6、保密制度7、職業(yè)道德與公平競爭8、員工心理的自我調(diào)節(jié)與發(fā)展?jié)撡|(zhì)的關(guān)系1143、公司概況、企業(yè)文化4、員工禮儀5、服務(wù)與服從意識課時40．521141014121人力資源部培訓(xùn)主管每月一次集中培訓(xùn)口試與筆試相結(jié)合持證上崗專業(yè)部部門/項目總經(jīng)理人力資源部培訓(xùn)主管授課人培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式考核方式備注口每周一次集中培訓(xùn)試與筆試相結(jié)合簽署員工手冊回函第14頁共51頁9、團(tuán)隊精神與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系10、安全消防知識11、部門/項目專業(yè)技能總經(jīng)理講話公司發(fā)展、經(jīng)營戰(zhàn)略物業(yè)管理行業(yè)知識基礎(chǔ)公司規(guī)章制度與勞動紀(jì)律全員培訓(xùn)員工禮儀服務(wù)與服從意識團(tuán)隊精神勞動紀(jì)律參與意識節(jié)能與環(huán)保意識如何做一名優(yōu)秀的員工安全、消防知識培訓(xùn)總經(jīng)理講話管理人員應(yīng)具備的素質(zhì)人力資源管理政策與工作程序管理人員培訓(xùn)如何處理投訴員工違紀(jì)處理技巧計算機(jī)基礎(chǔ)知識公文寫作物業(yè)管理專業(yè)知識物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)ISO9001質(zhì)量體系知識、文件現(xiàn)代物業(yè)管理實務(wù)領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、協(xié)調(diào)與溝通中高級管理物業(yè)管理法規(guī)房地產(chǎn)基本政策與制度物業(yè)管理概論141011132111111411311221待定專業(yè)部總經(jīng)理人力資源部經(jīng)理人力資源部培訓(xùn)主管三季度外聘教師集中培訓(xùn)口試與筆試相結(jié)合持證上崗人力資源部培訓(xùn)主管一二季度集中培訓(xùn)口試與筆試相結(jié)合持證上崗專業(yè)部部門/項目總經(jīng)理總經(jīng)理助理辦公室主管50外出培訓(xùn)根據(jù)上級要求時間安排持證上崗3040第15頁共51頁人員房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)造與識圖30房屋設(shè)備基本知識30參加勞動局組織的復(fù)審、驗證特殊工種培訓(xùn)電梯運行、電工、水暖、電氣焊、空調(diào)維修、電梯維修、會計師、物業(yè)管理員等。根據(jù)勞動局課時安排根據(jù)勞動局規(guī)定時間安排外出培訓(xùn)集中培訓(xùn)持證上崗?fù)獬鰠⒂^學(xué)習(xí)編制：審核：批準(zhǔn)：
七、公司企業(yè)文化建設(shè)
物業(yè)管理是一個系統(tǒng)的工程，其規(guī)范化內(nèi)容包括：房屋修繕、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會治安、設(shè)備維保、家政服務(wù)等，要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平、規(guī)范化的標(biāo)準(zhǔn)，必須堅持以“服務(wù)為宗旨”的服務(wù)理念：
堅持“用戶至上，服務(wù)第一”的理念：充分體現(xiàn)在“急”字，即急用戶所急，想用戶所想，切實為用戶解決實際困難，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)滿足人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化和精神需求。
堅持“超前、無聲服務(wù)”的理念：充分體現(xiàn)在“無”字，即充分利用用戶休息或節(jié)假日時間提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，避開用戶工作時間，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)，讓客戶享受服務(wù)。
堅持“以人為本”的人性化管理理念：充分體現(xiàn)在“人”字，即加強(qiáng)與客戶的溝通和交流，多回訪、征求意見，及時整改，努力塑造一支“政治合格，技術(shù)過硬，作風(fēng)優(yōu)良，紀(jì)律嚴(yán)明，保障有力”的高素質(zhì)的服務(wù)隊伍。
堅持“與時俱進(jìn)，循序漸進(jìn)”的規(guī)范發(fā)展理念：充分體現(xiàn)在“嚴(yán)”字，即滿足深化發(fā)展需求，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，確保“社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益”全面開花。
堅持“5S”現(xiàn)場管理，逐步導(dǎo)入9000族質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的要求開展工作，全面實施“企業(yè)發(fā)展，質(zhì)量為本”的管理戰(zhàn)略：
一）、公司質(zhì)量方針：
誠信務(wù)實、科學(xué)規(guī)范、安全舒適、便捷周到，讓客戶享受服務(wù)。二）、公司質(zhì)量目標(biāo)：
1、公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)達(dá)到市級優(yōu)秀大廈（小區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)。
第16頁共51頁2、顧客投訴率低于5%03、設(shè)備完好率95%以上
4、保修及時處理率100%，返修率低于1%5、杜絕重大安全責(zé)任事故6、顧客滿意率95%以上
三）、公司核心價值觀：
不斷超越：超越過去，超越自我，領(lǐng)先市場。
追求完美：從點滴做起，重視每個細(xì)節(jié)，力求盡善盡美。四）、管理目標(biāo)：人盡其才，規(guī)章明確，成本得當(dāng)，效率突出，業(yè)績出眾。五）、管理理念：
寬松：暢所欲言，民主集中，信息暢通，資源共享。
開放：請進(jìn)來，送出去，不斷學(xué)習(xí)，盡情發(fā)揮，汲取先進(jìn)經(jīng)驗。自律：品德為本，制度為先，自律為上。
協(xié)作：自覺配合，橫縱協(xié)調(diào)，取長補(bǔ)短，共同進(jìn)步。六）、經(jīng)營理念：依法經(jīng)營，照章辦事有諾必踐，有信必守
提高技術(shù)水平，增加科技含量
引進(jìn)現(xiàn)代管理理念，實現(xiàn)企業(yè)管理創(chuàng)新七）、服務(wù)目標(biāo)（三心、十化）1、（三心）
安心：居住、使用有安全感
放心：各種設(shè)施、設(shè)備、應(yīng)急齊全，生活在這里放心舒心：綠化、衛(wèi)生、智能服務(wù)達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)
2、（十化）生活“文娛化”，管理“智能化”，衛(wèi)生“家庭化”，服務(wù)“人性化”環(huán)境“公園化”，設(shè)施“配套化”，建筑“現(xiàn)代化”，業(yè)主“主人化”保安“軍事化”，員工“服務(wù)化”八）、指導(dǎo)思想：
以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營為手段，以“保本微利，服務(wù)社會”為目的，堅持“以人為本”的服務(wù)理念。
八、公司在管項目和準(zhǔn)備接管項目
一）、公司在管項目
泗縣標(biāo)志性建筑虹都大廈二）、公司準(zhǔn)備進(jìn)入項目
1、泗縣標(biāo)志性商業(yè)樓盤文廟城市廣場。2、泗縣標(biāo)志性住宅樓東港花苑。
九、公司發(fā)展目標(biāo)：“一業(yè)為先，多業(yè)并舉”
即繼續(xù)加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理，在泗縣物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)獨占鰲頭，并適時開展多種
經(jīng)營服務(wù)：如快遞、派送、接送、家裝等一系列家政服務(wù)與房地產(chǎn)銷售、中介、汽車修理、美容等，與時俱進(jìn)，持續(xù)改進(jìn)，不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，努力提高經(jīng)營效益，確保在服務(wù)行業(yè)打造出康美物業(yè)的
第17頁共51頁品牌，逐步向周邊城市縱深！
十、規(guī)章制度建設(shè)
科學(xué)合理的規(guī)章制度是企業(yè)規(guī)范發(fā)展的必備輔助工具，企業(yè)沒有制度
建設(shè)，必將形同一盤散沙，談何管理？科學(xué)合理的規(guī)章制度能使“壞人變好，好人變得更好”！能夠提高企業(yè)參與行業(yè)的競爭力，我公司在長期的管理實踐中，適時貫徹5S現(xiàn)場管理和ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，摸索出了一套適合本企業(yè)發(fā)展的規(guī)范、合理的規(guī)章制度：
一）、公眾制度1、《物業(yè)服務(wù)管理合同》2、《小區(qū)住戶服務(wù)指南手冊》3、《裝飾裝修管理規(guī)定》4、《業(yè)主公約》5、《精神文明公約》6、《物業(yè)管理條例》7、《業(yè)主委員會章程》二）、內(nèi)部制度1、管理制度1）、《員工手冊》2）、《行政辦公管理制度》3）、《會議管理制度》4）、《出差管理制度》5）、《文書管理制度》6）、《保密管理制度》7）、《辦公用品管理制度》8）、《車輛管理制度》9）、《消防、安全管理制度》10）、《環(huán)境衛(wèi)生管理制度》11）、《計算機(jī)管理制度》12）、《電話管理制度》13）、《傳真管理制度》
14）、《考勤及休假管理制度》15）、《各部門崗位設(shè)置及人員編制規(guī)定》16）、《招聘管理制度》17）、《晉升及調(diào)配制度》18）、《員工培訓(xùn)管理制度》19）、《薪資管理制度》20）、《員工福利制度》21）、《績效考核管理制度》22）、《獎懲管理制度》23）、《合理化建議制度》24）、《員工離職管理制度》25）、《資金管理制度》26）、《財產(chǎn)管理制度》27）、《財務(wù)控制制度》
第18頁共51頁28）、《報銷管理制度》29）、《盤點管理制度》
2、作業(yè)制度1）、《變配電系統(tǒng)驗收、運行、巡檢、維修作業(yè)指導(dǎo)書》2）、《給排水系統(tǒng)驗收、運行、巡檢、維修作業(yè)指導(dǎo)書》3）、《電梯系統(tǒng)驗收、運行、巡檢、維修作業(yè)指導(dǎo)書》4）、《土建裝飾系統(tǒng)驗收、運行、巡檢、維修作業(yè)指導(dǎo)書》5）、《柴油發(fā)電機(jī)驗收、運行、巡檢、維修作業(yè)指導(dǎo)書》6）、《消防系統(tǒng)驗收、運行、巡檢、維修作業(yè)指導(dǎo)書》7）、《保安系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書》8）、《服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書》9）、《保潔作業(yè)指導(dǎo)書》
10）、《園林綠化作業(yè)指導(dǎo)書》11）、《音響燈光系統(tǒng)作業(yè)指導(dǎo)書》
12）、《樓宇自控驗收、運行、巡檢、維修作業(yè)指導(dǎo)書》3、程序管理1）、《文件控制程序》2）、《質(zhì)量記錄控制程序》3）、《不合格品控制程序》4）、《糾正措施控制程序》
5）、《預(yù)防措施控制程序》6）、《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》7）、《投標(biāo)和合同管理程序》8）、《人力資源控制程序》9）、《監(jiān)視和測量設(shè)備控制程序》10）、《服務(wù)過程監(jiān)視和測量控制程序》11）、《項目接管驗收控制程序》12）、《顧客滿意程度監(jiān)視和測量控制程序》13）、《物業(yè)管理回訪控制程序》14）、《項目日常服務(wù)檢查控制程序》15）、《數(shù)據(jù)統(tǒng)計管理控制程序》16）、《持續(xù)改進(jìn)管理控制程序》
第二章管理處組織結(jié)構(gòu)和人力資源管理
一、管理處負(fù)責(zé)人簡況
張道才男38歲，�？莆幕�，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，職業(yè)經(jīng)理人。先后在北京、溫州從事空軍機(jī)關(guān)、國家經(jīng)貿(mào)委、國家自然科學(xué)基金委、中德科學(xué)交流中心、空軍總醫(yī)院、知春里小區(qū)以及商業(yè)樓、商住樓、寫字樓、高檔住宅區(qū)等物業(yè)的開發(fā)和管理工作，參加了金融、管理、職業(yè)經(jīng)理、9000貫標(biāo)認(rèn)證、物業(yè)管理、A管理模式等培訓(xùn)，多次參與組織了物業(yè)招投標(biāo)等活動，積累了一定的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理理論和實際經(jīng)驗，為致力于地方物業(yè)管理工作打下了堅實的基礎(chǔ)。
二、項目概況
東方商城背依泗縣鬧市區(qū)，北臨汽車農(nóng)公交站,東接眾多生活小區(qū)及市民小廣場,南承成熟生活
第19頁共51頁區(qū)。5分鐘生活經(jīng)濟(jì)圈覆蓋了諸多配套設(shè)施。商城內(nèi)設(shè)9米寬近百米長的步行街更是成熟商業(yè)的保障！東關(guān)東方商城50年的產(chǎn)權(quán)商鋪使您一朝擁有保管五代富悠。
地處東關(guān)和鬧市口交接處的東方商城，以獨特的商業(yè)形式，適應(yīng)時代發(fā)展的規(guī)劃理念，為您打造出一處泗縣人民向往已久的商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)。是集文化教育、交通、醫(yī)院、休閑、購物環(huán)境環(huán)繞，首創(chuàng)步行街，周邊商業(yè)林立，商機(jī)無限，前景不可估量。東方商城將整合泗縣東關(guān)東向發(fā)展的戰(zhàn)略思想，頃力為泗縣人民打造一條集美食、休閑、娛樂于一體的特色商業(yè)社區(qū)！
商城總建筑面積約8千平方米，其中商鋪占地4545平方米，住宅樓占地約3011平方米。一層二層商鋪外，其余均為住宅建筑。一梯六戶設(shè)計，東西通道，日照充足。項目在建筑造型、色彩搭配、選材等建筑元素上，具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，充分顯示了高尚住宅的風(fēng)貌。
東方商城讓您坐擁財富寶典獨享現(xiàn)代品位生活��！
三、管理處組織結(jié)構(gòu)設(shè)置
四、項目人力資源管理
由于東方商城有一批特殊的客戶群，對物業(yè)服務(wù)管理工作提出了更
高的要求，需要我們提供一批“政治合格、業(yè)務(wù)過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、保障有力”的服務(wù)隊伍。這就要求我們在人才選拔上必須進(jìn)行嚴(yán)格的政審，擬從其他項目抽調(diào)一部分技術(shù)骨干，再補(bǔ)充一部分新鮮血液，確保我們“要就不做，做就要做泗縣最好”的管理目標(biāo)，確保讓客戶滿意------一）、人員配備：
由于東方商城臨近我公司在管的《虹都大廈項目》和《東港花苑項目》，在項目管理上我們有得天獨厚的優(yōu)勢，可以實行三個項目互動管理，分工合作，便于公司統(tǒng)一管理，協(xié)調(diào)指揮和集中，能及時處理各種突發(fā)事件------
1、管理處人員配備部門崗/職位定員職責(zé)素質(zhì)要求備注第20頁共51頁在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)相關(guān)專業(yè)大專以上學(xué)歷，協(xié)主任1下，全面主持管理調(diào)組織能力強(qiáng)，執(zhí)有建設(shè)部處的工作。頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書，熟悉ISO9000運作，三年以上獨立管理項目經(jīng)驗。協(xié)助主任進(jìn)行物物業(yè)管理專業(yè)大專以上學(xué)業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)。歷，協(xié)調(diào)溝通能力強(qiáng)，執(zhí)有物業(yè)管理上崗證書，熟悉ISO9000運作，三年以上獨立管理項目經(jīng)驗。文檔資料、企業(yè)、文秘類大專以上學(xué)歷，協(xié)調(diào)社區(qū)文化宣傳等溝通能力強(qiáng)，文筆佳。的綜合管理及接待等工作。負(fù)責(zé)小區(qū)財務(wù)、收會計專業(yè)中專以上文化，有支工作。物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗。負(fù)責(zé)項目工程的機(jī)電專業(yè)中專以上學(xué)歷，中主管工程部維修工41運行、維護(hù)、檢修級以上技術(shù)職稱，組織協(xié)調(diào)和日常維修工作能力強(qiáng)，有責(zé)任心，三年以的統(tǒng)籌安排。上本崗位實際工作經(jīng)驗。負(fù)責(zé)小區(qū)一般水有操作證書，2年以上工作電維修和房屋維經(jīng)驗，綜合素質(zhì)高，責(zé)任心物業(yè)管理員辦公室1文員1會計1主管保潔員1修工作。強(qiáng)。負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)、保參加過服務(wù)、保潔培訓(xùn)，2潔綜合管理工作。年以上工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)初中以上文化，能吃苦耐勞，生工作。責(zé)任心強(qiáng)。負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)防、車輛管理工高，責(zé)任心強(qiáng)，有組織協(xié)調(diào)作。能力。負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心輛管理，24小時巡強(qiáng)。邏。4隊長安保部保安員112合計27二）、各部門崗位職責(zé)1、管理處主任1）、對總經(jīng)理負(fù)責(zé)；
2）、負(fù)責(zé)項目的前期介入策劃、實施工作；
3）、負(fù)責(zé)項目的接管驗收策劃、實施工作；4）、負(fù)責(zé)項目的業(yè)主入主的策劃、實施工作；
第21頁共51頁5）、負(fù)責(zé)項目的管理和服務(wù)的策劃、實施工作；6）、負(fù)責(zé)項目的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實施工作。
7）、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費用的收取，并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。2、各職能部門崗位職責(zé)
三）、員工培訓(xùn)
培訓(xùn)工作是公司人力資源管理的重要內(nèi)容，由公司人力資源部負(fù)責(zé)實施、指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和檢查。經(jīng)過不斷的時間和探索，我們公司充分認(rèn)識到了科學(xué)培訓(xùn)在企業(yè)管理中的重要地位，我們建立了公司、部門/項目、項目職能部門三級培訓(xùn)工作體系，制定了一套規(guī)范化、制度化、科學(xué)合理的培訓(xùn)程序。通過實踐，公司已培養(yǎng)了一批知識結(jié)構(gòu)全面、管理能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)技能高的中層干部和工作扎實肯干，具有敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。1、培訓(xùn)目標(biāo)
對管理處全員實施培訓(xùn)，確保員工素質(zhì)滿足各項服務(wù)質(zhì)量要求。各級人員持證上崗率達(dá)到100%。2、培訓(xùn)類型
1）、入職培訓(xùn)
所有新入中心員工應(yīng)該接受人力資源部的入職培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：（1）、公司的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員。
（2）、公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識。（3）、《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識、服務(wù)意識、服從意識的教育。（4）、公司有關(guān)規(guī)章制度。
2）、上崗培訓(xùn)
員工入職培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓(xùn)，特別對于消防人員、保安人員、電工、焊工、關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員及國家或客戶有特定資質(zhì)要求的人員，需要認(rèn)真進(jìn)行上崗培訓(xùn)。上崗前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)專業(yè)知識、業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，由有關(guān)部門負(fù)責(zé)組織；上崗前應(yīng)進(jìn)行崗位基本情況、崗位職責(zé)、人員配備及設(shè)備設(shè)施的分布、員工態(tài)度的要求等常規(guī)性上崗培訓(xùn)，由管理處負(fù)責(zé)組織。
3）、在崗培訓(xùn)
公司各部門負(fù)責(zé)本部門歸口管理員工的相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的在崗培訓(xùn)。管理處負(fù)責(zé)本管理處全員的常規(guī)性在崗培訓(xùn)；根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)，也可分工進(jìn)行培訓(xùn)；培訓(xùn)可采用授課、討論與現(xiàn)場操作方式。管理處常規(guī)性在崗培訓(xùn)內(nèi)容包括：（1）、員工職業(yè)道德、服務(wù)意識、工作態(tài)度；
（2）、工作職責(zé)、勞動紀(jì)律、規(guī)章制度、管理處狀況；
（3）、掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓(xùn)。如工作程序、工作方式、工作標(biāo)準(zhǔn)及時間、路線要求等崗位規(guī)范；（4）、工作銜接與相互協(xié)調(diào)；
（5）、圍繞公司與部門組織的培訓(xùn)進(jìn)行強(qiáng)化訓(xùn)練；（6）、管理處認(rèn)為有必要進(jìn)行的其他內(nèi)部培訓(xùn)。3、培訓(xùn)計劃
1）、接管過渡期的人員培訓(xùn)
為使東方商城一期管理處全體人員在接管過渡期中能迅速適應(yīng)新的管
理環(huán)境，消除調(diào)整期的各方面疑慮和不適，盡快進(jìn)入狀態(tài)，開展各項工作，接管前公司將組織強(qiáng)化性的集中上崗培訓(xùn)。具體計劃如下：序號1培訓(xùn)內(nèi)容公司發(fā)展目標(biāo)、質(zhì)量方針、項目的特殊性、管理處組織結(jié)構(gòu)及主培訓(xùn)師/機(jī)構(gòu)總經(jīng)理培訓(xùn)對象管理處全體成員培訓(xùn)時間第22頁共51頁要管理人員介紹。234567891011121314151617項目管理目標(biāo)及管理模式相關(guān)管理規(guī)章制度管理處崗位責(zé)任制項目概況及周邊環(huán)境項目接管工作須知前期便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序消防安全工作目標(biāo)及作業(yè)程序清潔衛(wèi)生及園林綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序“5S”基本知識ISO9000質(zhì)量管理體系知識服務(wù)意識、禮儀規(guī)范軍事訓(xùn)練應(yīng)急預(yù)案實施訓(xùn)練住戶裝飾裝修知識培訓(xùn)管理處主任人力資源部人力資源部管理處主任管理處主任管理處主任專業(yè)部專業(yè)部專業(yè)部專業(yè)部總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理人力資源部專業(yè)部專業(yè)部專業(yè)部管理處全體成員管理處全體成員管理處全體成員管理處全體成員管理處全體成員管理處全體成員管理處工程維修人員管理處保安員管理處全體成員管理處保潔員及綠化工管理處全體成員管理處全體成員管理處全體成員管理處保安員管理處全體成員管理處全體成員培訓(xùn)對象管理處全體成員管理處全體成員管理處全體成員管理處全體成員管理處2）、接管后人員培訓(xùn)序號培訓(xùn)內(nèi)容12345員工職業(yè)道德、服務(wù)意識、競爭意識培訓(xùn)文件記錄和檔案管理知識培訓(xùn)與住戶溝通的技巧住戶報修、投訴、違章等處理社區(qū)文化管理培訓(xùn)師/機(jī)構(gòu)人力資源部辦公室人力資源部人力資源部人力資源部第23頁共51頁
培訓(xùn)時間全體成員678商城創(chuàng)優(yōu)考評標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)ISO9000基礎(chǔ)知識培訓(xùn)消防演練、應(yīng)急知識培訓(xùn)管理處主任總經(jīng)理助理專業(yè)部管理處全體成員管理處全體成員管理處全體成員4、培訓(xùn)考核培訓(xùn)考核是檢驗培訓(xùn)效果的唯一手段，考核分為書面和實操考核兩種形式。建立培訓(xùn)檔案，記錄考核成績，作為公司用人參考依據(jù)。
四）、人員管理
在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。在東方商城一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動性，保證物業(yè)管理各項工作的順利展開。
1、人員管理的原則1）、按照聘用公正、公開、擇優(yōu)錄用，管理年輕化、知識化，人員結(jié)構(gòu)科學(xué)化的管理原則，對員工進(jìn)行聘用及管理。2）、全體員工均采用崗位競聘制度，做到因事設(shè)人，以崗定人，以崗定薪，崗移薪動的崗位績效工資制度，確保員工能上能下，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。3）、考評依據(jù)為國家、省、市優(yōu)秀大廈（小區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律法規(guī)、公司的各項規(guī)章制度、5S標(biāo)準(zhǔn)、ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)等。
2、員工錄用
公司人力資源部將遵照崗位責(zé)任制和各崗/職位任職要求和條件嚴(yán)格把關(guān)。由公司人力資源部組織用工部門組成招聘小組共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗等綜合素質(zhì)進(jìn)行考核、選擇，優(yōu)化企業(yè)人力資源，確保人盡其才，才盡其用。凡聘用者一律進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)（見員工培訓(xùn)制度），并根據(jù)崗位的特點和要求實行一至三個月的試用，試用期間有人力資源部配合用工部門負(fù)責(zé)跟蹤，根據(jù)素質(zhì)表現(xiàn)，確定能否提前轉(zhuǎn)正；試用期滿有人力資源部和用工部門再次考核，根據(jù)成績擇優(yōu)錄用，決定是否轉(zhuǎn)正或延長試用期。員工轉(zhuǎn)正后，有總經(jīng)理和員工簽定聘用合同。3、員工考核
1）、公司全員實行崗位管理目標(biāo)責(zé)任制度，對公司/項目整體目標(biāo)進(jìn)行量化分解，確保人人身上有擔(dān)子，人人肩上有壓力，人人有事做，事事有人做，對量化目標(biāo)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和考核。2）、員工考核內(nèi)容分為：服務(wù)質(zhì)量、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)技能、組織紀(jì)律、創(chuàng)新意識、團(tuán)隊紀(jì)律等綜合表現(xiàn)。建立與工資掛鉤的績效考評制度。4、激勵與懲罰
實施上述一系列的考評、考核辦法，評選出周、月、季、半年、全年優(yōu)秀員工和忠誠員工，作為年終獎和工資提升的依據(jù)，同時進(jìn)行末位淘汰，連續(xù)三次考評不達(dá)標(biāo)者予以淘汰，獎優(yōu)罰劣，鼓勵先進(jìn)、鞭策落后，提高員工的競爭意識和隊伍的整體素質(zhì)。5、協(xié)調(diào)管理
現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門組成，管理處在日常的服務(wù)管理過程中，經(jīng)常會發(fā)生公司與政府行政部門之間、上下級之間、部門與部門之間、員工與員工之間、項目部與業(yè)主委員會之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系，成立以業(yè)主委員會為代表的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)。鼓勵員工、業(yè)主、朋友對我們的服務(wù)管理工作提出合理化建議、批評、意見或投訴，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力及主人翁精神，利于我們及時改進(jìn)工作方法，及時把存在的問題暴露出來，防患于未然，從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。
第24頁共51頁1）、對外協(xié)調(diào)（1）、與政府有關(guān)部門建立長期友好的關(guān)系，確保物業(yè)管理各項工作協(xié)調(diào)、順利開展。（2）、建立業(yè)主信箱、小區(qū)宣傳欄。
（3）、設(shè)立投訴專用熱線電話。（4）、定期或不定期與業(yè)主召開座談會，共同探討物業(yè)工作改進(jìn)方法。
（5）、定期走訪、回訪客戶，聽取意見和建議，與時俱進(jìn)，持續(xù)改進(jìn)，確保住戶滿意指標(biāo)。2）、內(nèi)部協(xié)調(diào)（1）、設(shè)立總經(jīng)理信箱，及時搜集各方面信息，便于拓展思路，改進(jìn)方法。（2）、設(shè)立員工合理化建議箱。（3）、定期開展管理干部民主測評。
（4）、建立班組早晚例會、項目/部門周例會制度。（5）、搞好企業(yè)文化建設(shè)，經(jīng)常開展各種有益的活動。
6、培養(yǎng)員工服務(wù)意識
隨著社會各級政府機(jī)關(guān)“行政管理向服務(wù)管理”職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理這個純服務(wù)行業(yè)服務(wù)職能發(fā)揮的好壞，直接體現(xiàn)一個公司的整體素質(zhì)和發(fā)展前景。因此，培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中我們著重培養(yǎng)員工如下服務(wù)意識和觀念：
1）、樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識。為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務(wù)是公司每一位員工的行為準(zhǔn)則。
2）、牢固樹立“關(guān)心人、理解人、尊重人”的換位思考觀念。只有學(xué)會關(guān)心人，才能從業(yè)主角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會理解人，才能對業(yè)主提出的任何細(xì)微、瑣碎的事情采取負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真對待；只有學(xué)會尊重人，才能熱情耐心地傾聽業(yè)主的要求而不厭其煩。
3）、樹立“勿以惡小而為之，勿以善小而不為”的行為觀念。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)主解除后顧之憂，達(dá)到保值增值的效果，工作比較瑣碎。業(yè)主無小事，這就要求我們工作人員在細(xì)微之處見真情，從點滴中體現(xiàn)出物業(yè)工作的人文關(guān)懷和公司的整體素質(zhì)。
4）、培養(yǎng)員工“化解矛盾，協(xié)調(diào)溝通”的技巧。物業(yè)管理面對的是享受服務(wù)的群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的生活方方面面。日常繁雜的工作常常需要理解和溝通，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的理解和和諧。
第三章、物業(yè)服務(wù)管理指標(biāo)承諾及計劃方案
一、前言
今天的物業(yè)市場，已經(jīng)進(jìn)入了陽光下的微利潤時代，特別是中國入世后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的騰飛，隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步完善，信息領(lǐng)域的暢通，國內(nèi)外規(guī)范、品牌物業(yè)的加入，物業(yè)市場的競爭將越來越激烈，物業(yè)行業(yè)將受到空前的沖擊，康美物業(yè)公司應(yīng)時代之大運而生，敢于迎接挑戰(zhàn)，靠的是不朽的事業(yè)心和頑強(qiáng)拼搏，敢于競爭的信念，靠的是誠信和務(wù)實的工作作風(fēng)，靠的是“服務(wù)別人用心做起”的服務(wù)理念，靠的是科學(xué)規(guī)范的管理------康美物業(yè)公司自成立之日，便以清醒的頭腦保持穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，這其中必然涵蓋企業(yè)豐富的管理經(jīng)驗，超前的思維能力，敏銳的市場洞察力，先進(jìn)的經(jīng)營管理理念和拼搏勇氣。
面對發(fā)展前景，我們充滿信心，我們會按照市場規(guī)律，促進(jìn)企業(yè)更加專業(yè)化、不斷完善運行機(jī)制和管理模式，提高管理層次和管理質(zhì)量，堅持“貢獻(xiàn)社會，美化環(huán)境，造福人民”的服務(wù)宗旨，以質(zhì)量為基礎(chǔ)，以服務(wù)為紐帶，以創(chuàng)新為先導(dǎo)，以市場為目標(biāo)，滿足客戶的需求，同時秉承“質(zhì)量第一、員工第一、服務(wù)第一、客戶第一”為發(fā)展方向，為尋常百姓創(chuàng)造更加完美的生活、購物空間，才能真正使企業(yè)在市場競爭中不斷地增強(qiáng)核心競爭力，才能使企業(yè)做得更強(qiáng)、更具規(guī)模------
二、服務(wù)管理指標(biāo)承諾及實施措施
第25頁共51頁一）、時間承諾為24小時服務(wù)：1、在接警后，規(guī)定我們的安保人員保證于5分鐘內(nèi)出現(xiàn)在現(xiàn)場，并采取有效措施及時處理妥當(dāng)。
2、接到住戶報修要求后，一般情況要求有關(guān)人員保證在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場解決問題；緊急情況10分鐘到場妥善處理。
二）、房屋完好率不低于98%。
項目工程部設(shè)專人負(fù)責(zé)房屋維修，嚴(yán)格按照國家、省、市、縣相關(guān)文件執(zhí)行。保修期內(nèi)，加強(qiáng)與維保單位和開發(fā)商的溝通和聯(lián)系，在內(nèi)部加強(qiáng)巡檢力度的同時，做好開發(fā)商的有力助手，確保房屋完好率指標(biāo)。
三）、房屋零修及時處理率99%，急修及時處理率100%
項目工程部在接到急修報修后，10分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場緊急處理，必要時有公司專業(yè)部提供技術(shù)和人力支持。在保修期內(nèi)，做好開發(fā)商和業(yè)主的橋梁，及時協(xié)調(diào)開發(fā)商和業(yè)主的關(guān)系，保持溝通渠道的暢通。
四）、維修工程質(zhì)量合格率不低于100%，返修率低于1%0
對維修工程不管是外分包，還是公司或管理處工程部自己承擔(dān)，一律簽定施工協(xié)議，對現(xiàn)場要求嚴(yán)格執(zhí)行“5S”現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)，在確保施工質(zhì)量的前提下，保證現(xiàn)場干凈、整潔。
五）、綠化完好率不低于98%六）、清潔、保潔綠不低于99%
針對商城特殊的客戶群，公司將在管理處組建服務(wù)意識強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔隊伍，嚴(yán)格執(zhí)行《服務(wù)保潔作業(yè)指導(dǎo)書》的要求。并注意作業(yè)時間的安排，盡量不影響住戶正常的生活秩序。同時充分發(fā)揮“互動式物業(yè)管理”的優(yōu)勢，“環(huán)境你我他，維護(hù)靠大家”，力爭通過嚴(yán)格管理、社區(qū)文化和宣傳教育使全體住戶能自覺維護(hù)商城的清潔環(huán)境。
七）、道路完好率不低于96%
根據(jù)高檔商城的標(biāo)準(zhǔn)，我公司擬在商城配備環(huán)境標(biāo)識和交通標(biāo)識，安排保安人員和維修人員負(fù)責(zé)交通管理和道路維修，在確保道路暢通、停車有序的前提下，實現(xiàn)道路完好率的指標(biāo)承諾。
八）、化糞池、雨水井、污水井完好率不低于100%
項目工程部在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定二次/每年疏通計劃和雨季特別檢查計劃，保證設(shè)施的完好率和正常使用。
九）、給排水管完好率不低于100%
要求項目工程部從技術(shù)和管理的角度對住戶和商鋪的給排水給予正確指導(dǎo)，并嚴(yán)格執(zhí)行驗收、巡視、檢查和維修制度，保證完好率指標(biāo)。
十）、路燈完好率不低于100%
要求項目工程部堅持每晚巡視、檢查、更換路燈一次，并安排當(dāng)值保安發(fā)現(xiàn)問題及時報告工程部維修人員處理。鑒于東方商城項目特殊的地理環(huán)境，公司將與市政有關(guān)部門協(xié)商，加做燈光工程，成為泗縣經(jīng)濟(jì)中心的一道風(fēng)景線。
十一)停車場完好率不低于100%
加強(qiáng)商城交通和車輛停放的指引、指揮管理是保證停車場完好率的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上對停車場進(jìn)行日常維修保養(yǎng)是達(dá)到上述完好率的保證。
十二）公共休閑設(shè)施、文化設(shè)施完好率100%
“互動式物業(yè)管理”的關(guān)鍵在于住戶和管理處目標(biāo)一致，同心協(xié)力，共創(chuàng)文明，該項設(shè)施除了管理處日常巡查、維修養(yǎng)護(hù)的工作外，必須依賴住戶的關(guān)心和配合。有了上述條件，該項設(shè)施完好率100%是很容易實現(xiàn)的。
十三）公用設(shè)備完好率99%
東方商城是集多層住宅為一體的大型高尚住宅區(qū)，公用設(shè)備較多，智能化水平較高，所以要
第26頁共51頁保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)制度，除充分發(fā)揮本物業(yè)的技術(shù)實力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式與其它專業(yè)隊伍的協(xié)作，并以每臺設(shè)備責(zé)任到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率99%。
十四）消防設(shè)施設(shè)備完好率100%
東方商城管理處將按照《消防管理工作手冊》的要求對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。除配合上級主管單位的檢查、監(jiān)督外，還要編制計劃進(jìn)行每年兩次的全面檢查維修工作，以保證消防設(shè)施設(shè)備隨時處于完好狀態(tài)。
十五）責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0
東方商城管理處在開辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶說明，在住戶裝修時嚴(yán)格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶的消防安全意識，加強(qiáng)重點部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。
十六）責(zé)任治安案件發(fā)生率0
東方商城管理處配備一支訓(xùn)練有素的安保隊伍，實行全封閉式24小時治安管理制度，加上東方商城先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)以及住戶自覺防范意識，我們保證在接到報警后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，以有效預(yù)防、防止治安案件的發(fā)生。
十八）、違章發(fā)生率為0
充分利用商城宣傳欄和業(yè)主大會等形式宣傳各項規(guī)章制度，爭取廣大業(yè)主的積極參與和配合，確保違章率指標(biāo)。
十九）、住戶有效投訴率控制在1%0，投訴處理率100%，確保住戶滿意率指標(biāo)。
二十）、維修服務(wù)回訪率高于30%
堅持公司服務(wù)回訪制度，定期或不定期對住戶進(jìn)行回訪，不斷征求住戶意見和建議，及時改進(jìn)我們的工作方式和方法，確保住戶滿意率指標(biāo)。
二十一）、物業(yè)管理相關(guān)費用收費率高于98%根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理費用的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，在貫徹““互動式物業(yè)管理”的管理理念的同時，建立“互動管理，共同受益”的管理模式；在充分讓住戶享受服務(wù)的同時，引導(dǎo)住戶自覺、自愿地履行交費義務(wù)，確保收費指標(biāo)順利完成。
二十二）、住戶對物業(yè)服務(wù)管理滿意率高于96%
通過以上各項服務(wù)指標(biāo)的承諾和“互動式物業(yè)管理模式”的運作，確保住戶滿意率指標(biāo)。三、服務(wù)管理要求一）、項目全面體現(xiàn)出物業(yè)管理現(xiàn)代化的氛圍：
隨著改革開放的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)的逐步完善，人們越來越認(rèn)識到市場的競爭，歸根到底是商品和服務(wù)質(zhì)量的競爭，而商品和服務(wù)質(zhì)量的競爭，歸根到底是技術(shù)的競爭、人才的競爭。當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時代，物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，要創(chuàng)一流水平，體現(xiàn)一流質(zhì)量，實現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢在必行。具體體現(xiàn)在：
1、高效率
物業(yè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，管理范圍大、內(nèi)容廣，沿用舊的房產(chǎn)管理方法和手段，不僅耗費了大量的人力、物力、財力，而且效益十分低下。如果推行現(xiàn)代化管理手段，尤其將一些高科技用于物業(yè)管理上，將大大提高效率。比如，如果商城內(nèi)采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)來管理治安，只需要安排保安坐在熒光屏前，就可以觀察到商城主要出入口和重點部位的人員活動及治安狀況，并有錄像帶自動記錄下來。發(fā)現(xiàn)隱患能及時出警處理。既提高了管理水平，又節(jié)約了大量的人力。2、高質(zhì)量
傳統(tǒng)的服務(wù)管理對一般化管理還可以，對設(shè)計超前、規(guī)模領(lǐng)先、功能齊全的東方商城項目復(fù)雜的系統(tǒng)管理，就顯得力不從心。這就需要我們把管理建成一個完備的系統(tǒng)，具有數(shù)據(jù)采集、整理和及時分析的全過程，減少信息在中間傳遞過程的流失，保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，提高決策的可靠性，在
第27頁共51頁項目建立計算機(jī)系統(tǒng)管理，在保證工作質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量方面提供了依據(jù)，確保高質(zhì)量完成各項工作。3、方便
隨著計算機(jī)運用的擴(kuò)展與聯(lián)網(wǎng)，公司電腦系統(tǒng)可以根據(jù)工作的需要，條件允許的前提下，與銀行系統(tǒng)、自來水公司、供電公司等有關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)，及時掌握信息和第一手資料，這給物業(yè)管理和費用交納提供了極大的方便。
四、對開發(fā)商的有關(guān)建議
根據(jù)我公司對本地文化的理解和對商城的多次實際考察，結(jié)合我們實際管理經(jīng)驗，特提出如下建議，供貴公司參考。一）、我們合作的宗旨
友好合作、共同發(fā)展、實現(xiàn)雙贏甚至多贏。
二）、建議增設(shè)保安監(jiān)控系統(tǒng)
由于商城背依鬧市區(qū)，北臨汽車農(nóng)公交站，東接眾多生活小區(qū)及市民小廣場，南承成熟生活區(qū)，周邊商業(yè)林立，人流量比較大，加上緊靠環(huán)城公路和護(hù)城河，容易出現(xiàn)管理漏洞，再加上商城內(nèi)一些特殊的客戶群，建議安裝保安監(jiān)控系統(tǒng)，對商城各出入口和重點部位實施24小時監(jiān)控，確保商城安全不留隱患。三）、配備必要的安全管理設(shè)備
另在適當(dāng)?shù)奈恢梅胖梅侠诸愐蟓h(huán)保的垃圾桶。五）、提前固定空調(diào)位置，配置空調(diào)排水管
隨著人們生活水平的提高，空調(diào)成為了人們生活中必不可少的享受工具，提前固定空調(diào)位置，配置空調(diào)排水管，有利于商城的整體美觀和空調(diào)冷凝水的再利用。
六）、園林綠化，人文關(guān)懷
建議在園林綠化帶中安裝自動澆水裝置，為以后的園林護(hù)理提供方便。五、工作計劃
商城管理處實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，各職能部門實行“A”管理模式的逐級負(fù)責(zé)制，上級領(lǐng)導(dǎo)只有越級檢查的權(quán)力，沒有越級指揮的權(quán)力；下級只有越級申訴的權(quán)力，沒有越級報告的權(quán)力，全面實行5S現(xiàn)場管理，嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)開展工作，確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)和服務(wù)指標(biāo)承諾的落實和提升：一）、前期介入階段
1、與開發(fā)商簽定《東方商城物業(yè)管理服務(wù)委托合同》
2、組建東方商城物業(yè)管理處。合同簽定后十天內(nèi)，前期介入人員約3人（管理處主任、水電工程師、土建工程師）在管理處成立后一周內(nèi)到位。3、管理處人員培訓(xùn)（見培訓(xùn)計劃表）
4、組織有關(guān)技術(shù)人員向開發(fā)商有關(guān)人員學(xué)習(xí)、交流、研究項目規(guī)劃、設(shè)計方案及給排水、變配電等管路、管線的布局、走向（管理成立前后）。5、配合開發(fā)商對項目開展的展銷工作，展示康美物業(yè)管理服務(wù)形象和職能。
6、參加現(xiàn)場施工管理，全面了解施工過程、工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況，提出合理化建議。7、參與項目機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試。
8、參與項目大的分批竣工驗收工作，建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進(jìn)行復(fù)檢。
9、配合開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的接管驗收，按建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，包括：施工驗收，工程設(shè)備驗收，消防設(shè)備驗收，園林綠化驗收，智能化驗收，保安監(jiān)控驗收------
10、資料交接：包括產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料等。
11、建立項目業(yè)主資料檔案：包括產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份、聯(lián)系方式、使用人資料、待定資料等。二）、入住階段1、辦理入伙手續(xù)，并組織策劃交接活動儀式：
第28頁共51頁這是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸，他標(biāo)志著物業(yè)管理工作
將“以人為中心”而逐步展開，標(biāo)志著物業(yè)管理工作進(jìn)入24小時服務(wù)階段。由于我公司對前期物業(yè)工作的深入，對整個物業(yè)的性能、功能、布局、質(zhì)量等有了清楚的了解，在全面接管驗收的基礎(chǔ)上，完全能負(fù)責(zé)向業(yè)主進(jìn)行物業(yè)移交和提供優(yōu)質(zhì)的人文服務(wù)。2、舉辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”1）、物業(yè)管理法規(guī)知識：2）、垃圾分類環(huán)保知識3）、裝飾裝修管理培訓(xùn)三）、日常管理階段
第四章物業(yè)管理的前期介入與客戶入住、裝修管理
一、物業(yè)管理的前期介入
一）物業(yè)管理前期介入的含義
從時間概念上講，在物業(yè)管理公司代表業(yè)主會同發(fā)展商進(jìn)行接管驗收之前，物業(yè)管理公司參與的任何工作都是前期介入。從技術(shù)意義上講，物業(yè)管理公司參與的任何工作都是前期介入，物業(yè)管理公司對物業(yè)的使用和日常運作的認(rèn)識專業(yè)性強(qiáng)，實用性強(qiáng)，前期介入可以給發(fā)展商一定的建議，這些建議往往是發(fā)展商的已有客戶或潛在客戶的要求，所以前期介入對發(fā)展商的銷售工作會帶來效益。其次，前期介入可以使物業(yè)公司本身受益，物業(yè)管理公司通過前期介入可以提前對物業(yè)全方位了解，有利于在入住階段開始就對小區(qū)進(jìn)行有效的管理服務(wù)。當(dāng)然，前期介入最終的受益人是業(yè)主本人。由此可見前期介入工作意義之重大。
二）東方商城物業(yè)管理前期介入
1、東方商城物業(yè)管理處的規(guī)劃、設(shè)計階段的介入
東方商城的規(guī)劃、設(shè)計階段已基本完成，東方商城物業(yè)管理處將補(bǔ)課學(xué)習(xí)，并全面細(xì)致反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，結(jié)合在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計上的問題或缺陷，并以物業(yè)管理報告的形式提交開發(fā)商有關(guān)部門考慮。具體從以下幾個方面入手：
1）、配套設(shè)施、設(shè)備的完善。2）、變配電容量及走向。3）、給排水容量及走向。4）、消防、安全、保衛(wèi)系統(tǒng)。5）、垃圾分類處理。6）、園林綠化布置。7）、建筑材料選用。
8）、其它。2、東方商城物業(yè)管理處在施工階段的介入
東方商城物業(yè)管理處在施工階段介入，有利于確保東方商城物業(yè)工程的施工質(zhì)量和竣工驗收、移交
和日后物業(yè)管理的連續(xù)性，具體要點包括：
1）、由管理處主任親自帶領(lǐng)相關(guān)專業(yè)人員在施工階段參與各項工作。
2）、全面收集各種資料，同時熟悉各個部位，為日后的管理作充分的準(zhǔn)備。3）、按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計與施工單位、開發(fā)商現(xiàn)場管理人員一起進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會審。
4）、工程施工中不斷檢查了解工程情況。3、東方商城物業(yè)管理處在竣工驗收中的介入
東方商城物業(yè)管理處作為日后服務(wù)管理單位，直接參與竣工驗收，并充分發(fā)揮自己的作用，配合開發(fā)商嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，并為下步接管驗收打好基礎(chǔ)。
第29頁共51頁二、住戶入住管理
東方商城物業(yè)管理處在住戶入住前做好以下準(zhǔn)備工作：
1、
對建筑規(guī)劃圖紙、文字資料、竣工驗收資料（竣工圖紙、
占地面積、建筑面積、道路面積、綠化面積、清潔面積等）了解并存檔，以盡快掌握設(shè)施、設(shè)備的操作方法、性能及方便日后解決隱患。
2、3、
明確管轄區(qū)域范圍劃分，相臨道路名稱和四周大型建筑物名稱。清楚了解管轄區(qū)域主干道走向、大門方向、停車場位置、
室外公共場所設(shè)施配套等現(xiàn)場資料。
4、掌握管轄區(qū)域建筑物具體數(shù)量、方向座次、戶型、戶數(shù)及每戶建筑、使用面積。
5、清楚明確工程各項目承建（包）單位所負(fù)責(zé)工程范圍，工
程負(fù)責(zé)人，聯(lián)系電話，為方便保修期內(nèi)的保修工作。
6、請開發(fā)商或銷售商對房產(chǎn)二次裝修提交意向文字宣傳資
料及可可行性規(guī)范制度。
7、確定入住時間，提前一周通過新聞媒體和現(xiàn)場張貼住戶入
住手續(xù)的辦理程序。
二）、入住儀式
征求開發(fā)商意見，配合、協(xié)助開發(fā)商搞好入住儀式，完成辦公
現(xiàn)場布置，完成廣告牌、彩旗、宣傳橫幅的布置，同時邀請主管領(lǐng)導(dǎo)、住戶代表參加入住儀式，為共同營造安寧、祥和、積極向上的氣氛和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得良好開端。管理處開始掛牌服務(wù)，現(xiàn)場辦公：
1、2、
3、4、5、6、
有開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣布入住儀式開始。
升國旗、奏國歌、物業(yè)儀仗隊象征性進(jìn)入。
開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話并宣布“金鑰匙”交給康美物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)，以示物業(yè)正式接管東方商城物業(yè)。
由康美物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)將象征住戶房門的“金鑰匙”交給住戶代表。業(yè)主簽定《業(yè)主公約》儀式。業(yè)主代表講話。
7、其它活動。
三、住戶裝修管理。
為了加強(qiáng)商城裝修工程的管理和監(jiān)督，有效防止違章裝修行為，保障
住宅結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)居民的正常生活秩序，根據(jù)建設(shè)部《家庭居室裝修管理試行辦法》、《宿州市住宅裝修管理規(guī)定》、泗縣裝修辦等有關(guān)規(guī)定，我們將采取有效措施加強(qiáng)住戶裝修管理。
一）、商城入伙時，管理處將組織35家符合裝修資質(zhì)要求的家裝公司在指定地點提供承攬裝修服務(wù)，不允許其他公司隨便進(jìn)入商城。二）、業(yè)主裝修居室必須通知家裝施工單位提前三天到管理處申請裝修手續(xù)：
1、2、3、4、5、
領(lǐng)取《住戶手冊》，參加“業(yè)主培訓(xùn)班”學(xué)習(xí)有關(guān)規(guī)定，了解辦事及管理程序。詳細(xì)填寫《裝修申請表》、《保證書》，裝修內(nèi)容如實填寫。出示裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、施工方案及圖紙。
經(jīng)管理處審批后，到財務(wù)部繳納裝修管理押金。憑財務(wù)收費單到管理處辦理臨時出入證、《裝修許可證》（要求其中一份必須貼于裝修單位門上，以便檢查）。
三）、裝修施工不能按期完成或增加內(nèi)容時，須提前兩天到管理處辦理延期或增加裝修內(nèi)容申
第30頁共51頁報手續(xù)，否則不得繼續(xù)施工。四）、裝修施工時間為上午8：00至12：00，下午2：006：00，超時施工，不許使用任何電動工具和發(fā)出敲打聲影響其他業(yè)主。否則，管理處有權(quán)責(zé)令停工。住戶入住率不到30%時，經(jīng)管理處批準(zhǔn)，可適當(dāng)調(diào)整施工時間。五）、嚴(yán)禁改動或損壞室內(nèi)外的柱、梁、樓板、承重強(qiáng)、消防通道、外墻等主要建筑。未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁加設(shè)附加建筑物或屋外廣告。
六）裝修施工用電，應(yīng)申報并說明電器工具的品種、負(fù)荷。不得私自在戶外更改或接水、電。七）裝修廚房、衛(wèi)生間、地面和墻圍必須先做防水處理，并由管理處進(jìn)行24小時特別試驗，確認(rèn)不漏、滲水后，才允許鋪地磚，免留后患和糾紛。
八）、空調(diào)機(jī)必須按指定位置安裝，不得影響樓宇外觀；空調(diào)機(jī)冷凝水必須引入雨水管或地漏內(nèi)。九）、裝修施工只能在住宅內(nèi)進(jìn)行，不得占用公共場所作業(yè)、堆放材料。裝修現(xiàn)場施工單位必須統(tǒng)一配備滅火器，有燒焊作業(yè)必須出示特種行業(yè)操作證。十）、管理處對裝修施工單位實行巡查監(jiān)督管理，每天不少于三次進(jìn)入施工現(xiàn)場查驗，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正和處理。十一）、裝修垃圾按指定位置袋裝堆放（裝修垃圾由管理處統(tǒng)一清運）。十二）、工程完工后，須經(jīng)管理處驗收，交回《住戶手冊》、申請、許可證、臨時出入證等全部資料，若無違章或損壞設(shè)施、垃圾按規(guī)定袋裝堆放，則原數(shù)退回押金（不計利息）。十三）、管理處對違反本規(guī)定者，根據(jù)情節(jié)和后果可作如下處理：1、2、3、4、5、6、7、8、
責(zé)令停工整改。責(zé)令恢復(fù)原狀�？哿艋驔]收工具。停水、停電。
賠償經(jīng)濟(jì)損失。
按《保證書》沒收裝修押金。采取法律手段。
重新參加“業(yè)主入住培訓(xùn)班”學(xué)習(xí)。
第五章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理
一、前言
公共設(shè)施、設(shè)備和房屋主體的維修養(yǎng)護(hù)是東方商城物業(yè)管理工作中的
重要內(nèi)容�？得牢飿I(yè)在物業(yè)管理實踐中，十分注重這項工作，充分發(fā)揮工程部各專業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)化優(yōu)勢，積累了豐富的公共設(shè)施房屋養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗，既保障了廣大業(yè)主的利益，起到了保值增值的功效，也樹立了良好的企業(yè)信譽(yù)。
對設(shè)備、設(shè)施的管理，我們的目標(biāo)承諾是：房屋設(shè)施完好率98%公共設(shè)備完好率99%房屋零修及時處理率100%急修及時處理率100%
在長期的設(shè)備、設(shè)施運行與管理實踐中，我公司總結(jié)和制定了一套行之有效的管理方法，概括為：“一清、二能、三好、四會、五化、六查、七無”即：
一清：對設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)章制度、操作規(guī)程要清楚。二能：對各種設(shè)備的功能、性能要明白。
三好：對各種設(shè)施要做到管好、用好、修好。
第31頁共51頁四會：對各種設(shè)施會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。
五化：設(shè)備圖紙檔案化、住戶檔案分類化、維修保養(yǎng)智能化、施工管理規(guī)范化、運行經(jīng)濟(jì)化。六查：對設(shè)備、設(shè)施及施工管理做到日查、巡查、檢查、督查、核查、復(fù)查。
七無：機(jī)電設(shè)備無塵化、設(shè)施運行無故障、安全運行無隱患、房屋外觀無妨礙、設(shè)施結(jié)構(gòu)無損壞、居住環(huán)境無障礙。
二、維修基金的建立與使用
在維修基金的使用管理上，我們依據(jù)市房管局頒發(fā)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合
東方商城的實際情況，堅持“取之于民、用之于民、專款專用、專人負(fù)責(zé)”的原則，實行房屋維修基金負(fù)責(zé)制，即由管理處主任負(fù)責(zé)，定期向業(yè)主委員會匯報執(zhí)行情況，使維修基金發(fā)揮最大效用，保障房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的，實現(xiàn)住戶滿意、社會滿意、企業(yè)滿意。
三、房屋維修養(yǎng)護(hù)計劃
按規(guī)定要求東方商城物業(yè)管理處負(fù)責(zé)住宅區(qū)房屋共用部位的維護(hù)、養(yǎng)
護(hù)，其費用從維修基金中支出。共用部位包括房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、上下水主管道、共用智能化等防盜監(jiān)控設(shè)施等。為更好地保護(hù)業(yè)主的利益，我們結(jié)合以往管理經(jīng)驗，對房屋共用部位制定詳實的維修養(yǎng)護(hù)計劃。該計劃分為日常維修和定期維護(hù)兩個方案，每個方案均從維修計劃、實施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、實施效果四個方面進(jìn)行科學(xué)的安排，具體內(nèi)容如下：
一）、房屋共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案序號1項目維修類別劃分日常維修計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施1由于使用不當(dāng)1房屋修繕標(biāo)1、使用造成結(jié)構(gòu)部分受準(zhǔn)正常、安損較輕，由管理處2有關(guān)工程施全。工程部按房屋修工技術(shù)規(guī)范繕規(guī)定實施維修；2、功能完好。1、局部受損日常每周巡2、施工質(zhì)量原因查一次，特別造成的結(jié)構(gòu)問題。是入住裝修房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理、如局部受損較重，維修。應(yīng)請專家“會診”提出方案，由公司專業(yè)部組織實施3如因施工質(zhì)量原因，應(yīng)報請開發(fā)單位處理21、外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)。2、外墻面局部滲漏。外墻面3、外墻面大面積滲漏。4、外墻面的全面維修（2-5年周期）每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修由管理處工程部負(fù)責(zé)實施。1、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)2、外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無鼓無脫無滲水無違章、整潔統(tǒng)一3公共屋面1、隔熱層破損2、防水層破損每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題由管理處工程部1、房屋修繕1、無積負(fù)責(zé)實施；維修費標(biāo)準(zhǔn)水，防水用按逐年遞增2、相應(yīng)修繕層正常，3、避雷網(wǎng)脫焊、及時維修第32頁共51頁間斷4、屋面積水20%作業(yè)規(guī)程。無滲漏。2、隔熱層完好。3、避雷系統(tǒng)完好。4機(jī)電設(shè)備5防盜監(jiān)控郵政1、機(jī)電設(shè)備的維每天檢查一護(hù)保養(yǎng)2、日常機(jī)遍，發(fā)現(xiàn)問題電設(shè)備的零部件及時維修易耗品維修、更換1系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)每周檢查一2、線路的檢修遍，發(fā)現(xiàn)問題3、防盜門及郵政及時維修由管理處工程部負(fù)責(zé)實施各項機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程防盜系統(tǒng)及智能系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程運轉(zhuǎn)正常、安全1、系統(tǒng)、線路持續(xù)有效使用2、線路無亂搭亂接1、由管理處工程部負(fù)責(zé)實施信箱等信箱的維修養(yǎng)護(hù)6公用照明1線路的檢修維護(hù)每周檢查一2燈具的維修更新遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修1、由管理處工程部負(fù)責(zé)實施公用照明維修保養(yǎng)規(guī)程1線路無亂搭接2照明燈具正常，使用完好。71疏散標(biāo)志的維修每周檢查一及維護(hù)遍，發(fā)現(xiàn)問題2消火栓（箱）的及時維修有效維護(hù)及檢修3報警系統(tǒng)的故障排除及維護(hù)1、由管理處工程部負(fù)責(zé)實施1消防法規(guī)1設(shè)施有消防設(shè)施2消防設(shè)施保效標(biāo)準(zhǔn)清養(yǎng)規(guī)程楚完好3消防報警系2報警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)靈敏有規(guī)程。效1房屋修繕標(biāo)1美觀無準(zhǔn)缺損銹跡2相應(yīng)建筑部2扶手完分修繕技術(shù)規(guī)程。好，無張貼痕跡排煙暢通、不回?zé)�、不串煙、不漏�?公共通道門廳樓梯間1公用地面的維修每周檢查一改造遍，發(fā)現(xiàn)問題2公共通道門廳的及時維修墻3樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)1排煙口封閉不當(dāng)住戶隨報隨造成漏煙。修共用排2又煙道內(nèi)隔板損煙管道壞或?qū)Я靼灏惭b不當(dāng)造成的回串煙1由管理處工程部負(fù)責(zé)實施9由管理處工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施10上下水主管1接口及砂眼漏水每天檢查一2管道堵塞、破裂遍，發(fā)現(xiàn)問題3固定碼松脫及時維修由管理處工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施給排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)上下水暢通，無滲漏二）、房屋共用部位定期維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案
第33頁共51頁序號1項目房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位維修類別劃分3、局部受損4、施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。日常維修計劃1、每年對方案1、由專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建筑物符合實施3、使用正常，結(jié)構(gòu)安全。4、結(jié)構(gòu)性能完好。房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次部負(fù)責(zé)實等級標(biāo)準(zhǔn)檢查，防止白蟻及施腐蝕性液體的侵害2、及時了解2、維修費用每年遞住戶家庭情況，做增10%到早發(fā)現(xiàn)，早處理。2外墻面5、外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)。6、外墻面局部滲漏。7、外墻面大面積滲漏。8、外墻面的翻新1、每2年對于較大1、由專業(yè)1、房屋修繕1、外墻面面積滲漏外墻久修部負(fù)責(zé)實標(biāo)準(zhǔn)平整，無無效的，應(yīng)局部翻施。2、外墻面修滲水。新，防止面積繼續(xù)2、外墻面繕作業(yè)規(guī)程。2、整潔統(tǒng)擴(kuò)大及污染墻面，每年全面一。并清洗一次。維修一次。2、每年雨季前對住戶窗戶進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。3公共屋面1、隔熱層破損2、防水層破損1、避雷網(wǎng)每年刷一1、由專業(yè)1、房屋修繕1、無積次防銹漆，防止銹部負(fù)責(zé)實標(biāo)準(zhǔn)水，防水施。2、相應(yīng)修繕層正常，2、屋面防作業(yè)規(guī)程。無滲漏。水、隔熱層每15年全2、隔熱層完好。3、避雷系統(tǒng)完好。1、運轉(zhuǎn)正常、安全2、設(shè)備完好率99%以上3、避雷網(wǎng)脫焊、蝕間斷2、每半年疏通一次4、屋面積水屋面雨水口3、每年對屋面防水層檢修一次；每5面翻新一年翻新更換老化部次分4機(jī)電設(shè)備1、機(jī)電設(shè)備的維1、月檢驗控制設(shè)備護(hù)保養(yǎng)。一次1、由專業(yè)各項機(jī)電設(shè)部負(fù)責(zé)實備維修保養(yǎng)2、日常機(jī)電設(shè)備2、季檢驗開關(guān)靈敏施。規(guī)程的零部件易耗品度及開關(guān)緊固件一2、重大設(shè)維修、更換次3、年檢驗電源切換及自動保護(hù)裝置備每2.5年大修一次3、風(fēng)機(jī)、水箱每15年更換一次5共用防盜監(jiān)控及郵政1、系統(tǒng)的維護(hù)保1、每月對系統(tǒng)進(jìn)行養(yǎng)一次維護(hù)檢修2、線路的檢修2、每年對防盜門維1、由管理防盜系統(tǒng)及處工程部智能系統(tǒng)維負(fù)責(zé)實施2、每20年更換一次護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1、系統(tǒng)、線路持續(xù)有效使用2、設(shè)施美觀整潔信箱等3、防盜門及郵政護(hù)一次信箱的維修養(yǎng)護(hù)3、每年對防盜門及信箱進(jìn)行一次緊固第34頁共51頁6公用照明1線路的檢修維護(hù)每年檢修一次線路1、由管理公用照明維2燈具的維修更新和燈具，更換老化處工程部修保養(yǎng)規(guī)程線路和損壞燈具負(fù)責(zé)實施2、照明燈具每15年更換一次1線路無老化2照明燈具正常，使用完好。7消防設(shè)施1疏散標(biāo)志的維修1每月檢查一次報1由消防、1消防法規(guī)1設(shè)施完及維護(hù)警系統(tǒng)完好情況機(jī)電、維修2消防設(shè)施保好率2消火栓（箱）的2每年對消防箱油專業(yè)人員養(yǎng)規(guī)程有效維護(hù)及檢修排除及維護(hù)漆一遍，并將消防負(fù)責(zé)實施3報警系統(tǒng)的故障帶涼曬一次100%3消防報警系2報警系統(tǒng)靈敏有效2消防系統(tǒng)統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)3每年對消防疏散主要設(shè)施規(guī)程。標(biāo)志進(jìn)行一次維護(hù)設(shè)備每20年更換一次8公共通1公用地面的維修1每半年對公共地1由管理處1房屋修繕標(biāo)美觀完道門廳改造面進(jìn)行維護(hù)一次，工程部負(fù)準(zhǔn)好，整潔、樓梯間2公共通道門廳的補(bǔ)換損壞或空鼓地責(zé)實施2相應(yīng)建筑部清爽。墻踏步的維護(hù)磚。2每20年對分修繕技術(shù)3樓間墻面、扶手、2每年全面維護(hù)一墻面翻新規(guī)程。次樓梯踏步，消除一次�？展�、開裂、破損等進(jìn)行修復(fù)。排煙暢通、安全，使用正常。9共用排1排煙口封閉不當(dāng)每半年對屋面出煙由管理處煙管道造成漏煙�？谏w板及防護(hù)罩進(jìn)工程部按2又煙道內(nèi)隔板損行一次維護(hù)壞或?qū)Я靼灏惭b不當(dāng)造成的回串相關(guān)作業(yè)規(guī)程實施10上下水主管煙1接口及砂眼漏水1每年對管道油漆由管理處給排水管維2管道堵塞、破裂維護(hù)一次工程部按護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)3固定碼松脫2每年檢修一次，并相關(guān)作業(yè)緊固管道固定碼規(guī)程實施每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格部分1美觀完好2上下水暢通3無滲漏四、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃
為更好地保障公用設(shè)施的使用功能，延長各種公用設(shè)施的使用壽命，
根據(jù)實際管理經(jīng)驗制定了東方商城公用設(shè)施日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案：包括商城內(nèi)道路、溝渠池井、園林綠化、文娛場所、停車場、消防設(shè)施及排水管網(wǎng)等項內(nèi)容，每一項均從工作計劃、實施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、實施效果等方面細(xì)述，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)科學(xué)性和實操性的高度統(tǒng)一。具體方案包括：
一）、公用設(shè)施日常維修計劃及實施方案序類別項目日常維修第35頁共51頁號1小區(qū)內(nèi)道路計劃方案標(biāo)準(zhǔn)實施干整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上燈泡正常使用，燈罩完好清潔，每天檢查二由工程技術(shù)部門1）路面修繕質(zhì)遍，隨壞隨修專業(yè)維修工按項量標(biāo)準(zhǔn)；2）人目維修規(guī)程實施行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)。2室內(nèi)照明每天檢查一由工程技術(shù)部門1）電氣遍，隨壞隨修專業(yè)維修工按專作業(yè)安全操作業(yè)操作規(guī)程實施規(guī)程；2）燈具燈桿及燈座無破施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；損，完好率達(dá)99%以上3溝渠池井每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程技術(shù)部門1）井內(nèi)無積物，1）井蓋完好率達(dá)專業(yè)維修工按作井壁無脫落；2）100%；2）無缺損、業(yè)規(guī)程實施維化糞池出口及無污積；3）無堵。修。分隔地?zé)o堵塞；四3）井蓋上標(biāo)志清晰。由工程技術(shù)部門設(shè)施完好，使用專業(yè)維修工按作正常業(yè)規(guī)程實施維修。1整潔、安全、功能正常有效2設(shè)施設(shè)備完好，使用正常平整、無積水、缺損4文娛場所居民會所每天檢查一活動中心遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。5停車場每天檢查二由工程技術(shù)部門停車場地面修遍，隨壞隨修專業(yè)維修工按作繕標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程實施維每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題修。由工程技術(shù)部門1排水管施工技專業(yè)維修工按作術(shù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程實施維2消防設(shè)施施工修。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)由工程技術(shù)部門1標(biāo)識清楚無破專業(yè)維修工按作損業(yè)規(guī)程實施維2安放牢固修。由工程技術(shù)部門1墻地面整潔無專業(yè)維修工按作損壞業(yè)規(guī)程實施維2走廊暢通修。由工程技術(shù)部門無破損、無脫專業(yè)維修工按作落、泄水暢通業(yè)規(guī)程實施維修。6消防設(shè)施及排排水管消防栓1管道暢通無阻塞、泄漏2消防設(shè)施正常有效無損壞水管網(wǎng)水泵結(jié)合及時維修。器7公用標(biāo)標(biāo)識牌志設(shè)施警示牌8走廊每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。9其他公垃圾中轉(zhuǎn)每周檢查一1無亂搭建2整潔暢通3墻面無破損或污跡1圍欄擋土墻安全使用2垃圾停放、轉(zhuǎn)運正常共設(shè)施站、圍欄遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。第36頁共51頁10管理及商業(yè)用房管理用房每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程技術(shù)部門1相應(yīng)建筑部分專業(yè)維修工按作維修保養(yǎng)規(guī)程業(yè)規(guī)程實施維2相應(yīng)電氣、設(shè)修。備維修保養(yǎng)規(guī)程定期維護(hù)1正常安全使用2各項設(shè)施設(shè)備完好3無改建二）、公用設(shè)施定期維護(hù)計劃及實施方案序號1類別商城內(nèi)道路項目路面、人行道計劃1杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴(yán)禁在路面上堆沙拌水泥等污染路面2每年對局部損壞嚴(yán)重重的進(jìn)行修補(bǔ)3路面翻新面積應(yīng)控方案1、翻新由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按項目維修規(guī)程實施2、加強(qiáng)裝修工程督查，嚴(yán)禁超重標(biāo)準(zhǔn)量標(biāo)準(zhǔn)；實施污損和破壞1路面施工質(zhì)1減少不必要2人行道鋪設(shè)2保持均衡使技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。用功能3小區(qū)道路使用管理規(guī)定車輛進(jìn)入小區(qū)道制在1%0/每年，其他控路制在5%0/每年，逐年遞增1110%2室內(nèi)照明道路1燈桿每年維護(hù)一次2每月清潔燈具一次3每季檢修線路一遍1由工程技術(shù)部按專業(yè)操作規(guī)程1線路無老化1燈具外觀良2燈具施工技好2照明系統(tǒng)有效使用3線路完好燈、庭院燈、其他照明燈3溝渠池井雨水口雨水井污水井化糞池閥門井維護(hù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；2破損老化及時更換由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作1化糞池每半年清理一次2井蓋每年刷一次防銹漆3每季清理井內(nèi)雜物一次4每年全面維修一次1井內(nèi)無沉積1化糞池內(nèi)無物沉積物規(guī)程3井蓋上標(biāo)志清晰。3井蓋正常使用業(yè)規(guī)程實施維修。2化糞池作業(yè)2流水暢通4文娛場所設(shè)施設(shè)備線路檢修及其建筑部分維護(hù)修理由工程技術(shù)部門1修繕質(zhì)量標(biāo)設(shè)施完好，使專業(yè)維修工按作準(zhǔn)用正常業(yè)規(guī)程實施維修。2電氣設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由工程技術(shù)部門停車場地面場地平整，功能正常5停車場1每年對道牙修補(bǔ)更新一次專業(yè)維修工按作修繕標(biāo)準(zhǔn)2、每5年翻新一次，業(yè)規(guī)程實施維修。6消防設(shè)施及排水管網(wǎng)翻新量控制在5%01消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2消防栓每半年排水一次，檢修一次由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作1排水管施工1開啟靈活、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不滲漏，正常工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)規(guī)程實施維修。2消防設(shè)施施有效使用第37頁共51頁7公用標(biāo)志設(shè)施1每月清潔標(biāo)識一次2每半年對標(biāo)識維護(hù)一次由工程技術(shù)部門住宅區(qū)標(biāo)識、1標(biāo)識清楚無破損2安放牢固1墻地面整潔無損壞2走廊暢通專業(yè)維修工按作警示牌制作業(yè)規(guī)程實施維修。安裝及管理由工程技術(shù)部門規(guī)定建筑修繕質(zhì)8走廊1每年維護(hù)護(hù)欄一次2每半年檢修一次照專業(yè)維修工按作量標(biāo)準(zhǔn)明線路業(yè)規(guī)程實施維修。3每2年全面維護(hù)一次9其他公垃圾中1每季度檢查一次2每年全面維護(hù)一次1每月檢修一次2每半年檢查一次電氣線路3每兩年維護(hù)粉刷一次4每年維護(hù)一次五、各系統(tǒng)巡視檢查及維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)由工程技術(shù)部門專業(yè)維修工按作業(yè)規(guī)程實施維修。無破損、無脫落、泄水暢通用設(shè)施轉(zhuǎn)站10管理及商業(yè)用房由工程技術(shù)部門1相應(yīng)建筑部整潔、安全、專業(yè)維修工按作分維修保養(yǎng)正常使用，設(shè)業(yè)規(guī)程實施維修。規(guī)程施設(shè)備完好2相應(yīng)電氣、設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程一）、變配電系統(tǒng)
變配電系統(tǒng)執(zhí)行24小時運行、操作、巡視、監(jiān)控、維護(hù)保養(yǎng)、記錄，嚴(yán)禁超負(fù)荷運行。維修人員全部持證上崗，認(rèn)真執(zhí)行變配電系統(tǒng)安全操作規(guī)程，完善維修、服務(wù)、管理等工作，杜絕安全責(zé)任事故的發(fā)生。同時完善變配電系統(tǒng)故障應(yīng)急、搶修方案及措施，熟練操作。
1、電氣系統(tǒng)設(shè)備巡視檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)檢查設(shè)備檢查內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)元器件齊全、顯示正常、各種開關(guān)運行聲音正常、動配電設(shè)施作準(zhǔn)確可靠、接地良好、變壓器、避雷裝置、配無過熱和異味、電柜、配電盤、配電箱變壓器運行正常，無過熱現(xiàn)象、避雷裝置接地良好運轉(zhuǎn)正常、接地可靠無噪音、無異味溫度及震動在規(guī)定范圍內(nèi)、軸承潤滑良好通風(fēng)、散熱、清潔、運行情況良好動作準(zhǔn)確、靈敏、可靠、元器件齊全、完好控制柜標(biāo)識清楚、顯示、指示系統(tǒng)正常繼電保護(hù)整定正常接線牢固、無氧化、松動接地良好室內(nèi)設(shè)備閘具、插座、開關(guān)、照接線端子壓接牢固、動作可靠、無過熱、無異味明器具導(dǎo)線、線管、接線盒標(biāo)識清晰、元器件的使用和安裝符合規(guī)范安裝規(guī)范、載流量安全、可靠溫度正常線路絕緣、管路接地良好第38頁共51頁
電機(jī)電控系統(tǒng)配電線路交接班及運行記錄操作票、工作票供配電管理停送電程序和措施備用發(fā)電機(jī)2、變配電系統(tǒng)主要年檢項目安排設(shè)備名稱年度檢測項目清掃、檢修、緊固高低壓成套配電設(shè)絕緣電阻測試備及主要元器件交流耐壓試驗繼電保護(hù)整定交流耐壓試驗電力變壓器絕緣電阻測試定期清掃檢修緊固閥型避雷器電力電纜真空斷路器工頻放電試驗直流耐壓試驗真空度絕緣電阻測試交流耐壓試驗電容值電容器設(shè)備名稱交流電動機(jī)蓄電瓶電工安全用具配電室接地裝置變壓器工作接地重復(fù)接地防雷保護(hù)接地絕緣電阻測試年度檢測項目絕緣電阻測試活化試驗及檢修交流耐壓試驗接地電阻接地電阻接地電阻接地電阻記錄準(zhǔn)時、清晰、無誤、責(zé)任明確填寫正確、保存完好保證正常供電停送電程序明確、按規(guī)程操作有臨時供電管理辦法和應(yīng)急停電的處理措施可隨時啟動、定期試運轉(zhuǎn)年檢周期1次/年1次/3年1次/3年1次/3年1次/1-3年柜內(nèi)：1次/3年室外：1次/年1次/3年有條件時進(jìn)行1次/3年實施單位項目部公司專業(yè)部公司專業(yè)部項目部公司專業(yè)部公司專業(yè)部公司專業(yè)部實施時間1次/3年項目部實施時間年檢周期實施單位大中小修及停用三項目部個月后再用1次/1-3年1次/6個月1次/年1次/年1次/2年1次/2年1次/年公司專業(yè)部公司專業(yè)部統(tǒng)一安排項目部/專業(yè)部項目部/專業(yè)部項目部/專業(yè)部項目部/專業(yè)部注：由項目部將年檢的具體工作計劃于開始檢修前一個月報公司專業(yè)部審核，檢測按照行業(yè)二）、給排水系統(tǒng)
堅持24小時運行的操作、監(jiān)控記錄，發(fā)現(xiàn)或接報修后及時處理。工人一律持證上崗，嚴(yán)格
規(guī)定及維修手冊執(zhí)行。
執(zhí)行給排水系統(tǒng)安全、衛(wèi)生檢查、檢測、檢驗規(guī)定及安全操作規(guī)程，確保給排水安全、暢通，二次供水衛(wèi)生、可靠。
1、給排水系統(tǒng)巡視檢查內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備檢查項目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)生運轉(zhuǎn)運轉(zhuǎn)正常、無雜音第39頁共51頁
檢查方法觀、聽活水泵消噴穩(wěn)火淋壓栓裝泵泵置污水泵（潛污泵）軸承溫度軸頭滴水軸承加油水口壓力檢查電源試運行檢查水口壓力檢查不超過75C符合規(guī)定要求潤滑良好壓力表指示在正常范圍內(nèi)轉(zhuǎn)動靈活電源正常、控制柜正常壓力正常、無漏水、無雜音運轉(zhuǎn)正常、無雜音壓力表指示在正常范圍內(nèi)運轉(zhuǎn)正常、無雜音牢固可靠散熱良好、溫度正常無銹蝕、滲漏、撞擊，潤滑、開關(guān)良好性能可靠無銹蝕、跑、冒、滴、漏。保溫良好，無破損、無脫落無銹蝕、無折損測試直觀直觀直觀手攀直觀每月試運行一次觀、聽直觀觀、聽直觀測試直觀、手試手試、測試直觀直觀直觀水泵電機(jī)接地機(jī)體溫度閥門檢查逆止閥管體保溫支吊架管道消火栓箱消防水系統(tǒng)消火栓閥報警按鈕濕式報警閥水流指示器噴淋頭噴淋末端裝置自動噴水系統(tǒng)泵房污水系統(tǒng)閥門、管件水位、浮球控制柜箱體高低位水箱爬梯入口蓋進(jìn)水浮球閥液位顯示器衛(wèi)生設(shè)備閥門閥件地漏配件完好無缺處于關(guān)閉位置，無滲漏，功能正常功能正常閥體無異常，壓力表指示正常漿片復(fù)位，接線正常噴淋滅火無影響壓力表指示正常，水閥無滴漏雨淋閥、開式噴頭、淋水器等功能正常無雜物堆放無銹蝕、跑、冒、滴、漏，使用正常功能正常功能正常無銹蝕、跑、冒、滴、漏無銹蝕、牢固無銹蝕、上鎖功能正常功能正常無破損，各部件、零件齊全無銹蝕、跑、冒、滴、漏，使用正常無堵塞，水封不缺水無銹蝕、跑、冒、滴、漏，使用正常第40頁共51頁
直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀直觀衛(wèi)生間清潔間室外管網(wǎng)室外水表井污水井、雨水井化糞池?zé)o堵塞，井蓋，井體、井圈不缺，無損壞，直觀排水暢通定時清掏，池體、池蓋完好無損壞保養(yǎng)內(nèi)容擦洗、除污不正常更換測試、檢查、緊固如滲漏、更換盤根填料加0#號黃油如漏水緊固螺絲；如銹蝕，除銹潤滑直觀周期半月不定期半年不定期半年不定期2、給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)項目外觀清潔壓力表指示水泵機(jī)組及附件電機(jī)主回路，控制回路水泵機(jī)械潤滑管道閥門3、記錄表格
略三）、土建裝系統(tǒng)巡檢項目及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表區(qū)域巡檢項目防水卷材質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表面平整，不滲漏不得折皺、空鼓、汽泡不得有積水不得滲漏樓頂屋面玻璃幕墻區(qū)域如滲漏，補(bǔ)漏；如銹蝕，除銹刷漆不定期巡檢項目幕墻立柱幕墻玻璃幕墻密封膠幕翻墻無破裂質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無腐朽、無變曲密封膠不老化、開膠活動開扇不得下垂、彎曲小五金件不得脫落、松動風(fēng)雨天要及時關(guān)閉鋁合金結(jié)構(gòu)與預(yù)埋件焊上人屋面表面平整，無裂紋不得有積水幕墻預(yù)埋件接要牢固小五金配件不得松動水泥地面釉面磚地面石材地面地面活動地板木地板表面平整，無空鼓、裂紋表面平整，無空鼓、裂縫，鉤縫一致表面平整，無空鼓、裂紋表面平整，縫口安裝一致，小五金安裝牢固表面平整，縫口安裝一致，接縫無高差表面平整，無破壞，無裂縫現(xiàn)象表面、接口平整，無高差、開裂，安裝牢固水磨石踢腳板石膏板吊頂表面、接口平整，無高差、開裂、空鼓，表面平整，接縫高低一致鋁合金龍骨安裝牢固廣告牌鋼結(jié)構(gòu)與主體墻結(jié)合牢固鋼結(jié)構(gòu)與預(yù)埋件焊接牢固外墻釉面磚表面平整、無空鼓、無脫落外墻干掛石材水泥墻內(nèi)墻涂料無斷裂、脫落、老化、表面平整、密封無腐蝕表面平整，無空鼓開列表面平整，無空鼓、起皮和裂紋和裂紋內(nèi)墻石材墻面隔斷裝飾墻面表面平整，無空鼓、脫落和裂紋表面平整、小五金安裝牢固，無開膠、無起泡踢腳板頂面墻體木磨石地面木制踢腳板釉面磚墻面表面平整，無空鼓、脫落第41頁共51頁wenku_42({"font":{"f2b46a49767f5acfa1c7cdaf001002a":"黑體","f2b46a49767f5acfa1c7cdaf00201*a":"黑體","f2b46a49767f5acfa1c7cdaf003002a":"TimesNewRoman","f2b46a49767f5acfa1c7cdaf004002a":"宋體","f2b46a49767f5acfa1c7cdaf005002a":"TimesNewRomanBold","f2b46a49767f5acfa1c7cdaf006002a":"宋體","f2b46a49767f5acfa1c7cdaf008002a":"Arial"},"style":[{"t":"style","c":[1,2,4,5,6,13,14,15,16,0],"s":{"font-size":"15.75"}},{"t":"style","c":[1],"s":{"letter-spacing":"0.037"}},{"t":"style","c":[1,5,6,14,2],"s":{"font-family":"f2b46a49767f5acfa1c7cdaf004002a"}},{"t":"style","c":[0,1,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,3],"s":{"color":"#000000"}},{"t":"style","c":[4],"s":{"font-family":"f2b46a49767f5acfa1c7cdaf003002a"}},{"t":"style","c":[5],"s":{"letter-spacing":"0.031"}},{"t":"style","c":[6],"s":{"letter-spacing":"0.02"}},{"t":"style","c":[8,11,7],"s":{"font-size":"23.662"}},{"t":"style","c":[8],"s":{"font-family":"f2b46a49767f5acfa1c7cdaf001002a"}},{"t":"style","c":[7,8,10,11,12,13,14,15,17,18,19,9],"s":{"bold":"true"}},{"t":"style","c":[8,18,10],"s":{"font-family":"f2b46a49767f5acfa1c7cdaf001002a"}},{"t":"style","c":[11],"s":{"font-family":"f2b46a49767f5acfa1c7cdaf005002a"}},{"t":"style","c":[11,15,12],"s":{"font-family":"f2b46a49767f5acfa1c7cdaf005002a"}},{"t":"style","c":[14,15,13],"s":{"bold":"true"}},{"t":"style","c":[14],"s":{"bold":"true"}},{"t":"style","c":[15],"s":{"font-size":"15.75"}},{"t":"style","c":[16],"s":{"font-family":"f2b46a49767f5acfa1c7cdaf008002a"}},{"t":"style","c":[18,19,5、6、
宣傳“浪費可恥，節(jié)約光榮”的節(jié)約意識，提高業(yè)主節(jié)水、節(jié)電、節(jié)約能源的良好習(xí)慣。
號召業(yè)主提高自我環(huán)保意識，勇于同一切破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為作斗爭，勇于制止一
切破壞行為。
二）、環(huán)境管理要求
序號1項目環(huán)境整潔1、無亂張貼、亂搭建2、無蟲害、鼠害等3、無黃土裸露23456789環(huán)境綠化環(huán)境的安靜公共設(shè)施管理給排水管理垃圾分類處理裝修管理車場管理節(jié)約能源鼓勵家庭綠化，倡導(dǎo)立體綠化控制區(qū)內(nèi)喧嘩、施工噪音由專人負(fù)責(zé)巡視、檢查排水、污水管分流，每年對儲水池進(jìn)行二次專業(yè)清洗，并送檢合格。垃圾投放袋裝化。具有充足、標(biāo)準(zhǔn)的垃圾分類投放箱和投放點，垃圾分類日清兩次嚴(yán)格審批，加強(qiáng)監(jiān)管，控制施工時間，裝修垃圾日產(chǎn)日清小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁亂停亂放，嚴(yán)禁試車、鳴笛，嚴(yán)禁尾氣冒煙車輛在小區(qū)內(nèi)行駛在滿足用戶需求的基礎(chǔ)上，合理調(diào)配能源二、清潔管理
清潔工作是物業(yè)管理工作中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，是物業(yè)管理的門面，清潔工作的好壞，直接反映物業(yè)公司的整體素質(zhì)和小區(qū)的整體外貌，是住戶最能直接感受的內(nèi)容。為了做好商城的清潔工作，我們選調(diào)了一批思想穩(wěn)定、工作踏實、溫和的清潔隊伍，并加強(qiáng)培訓(xùn)，提高員工的自覺意識和主人翁意識，同時加強(qiáng)與住戶間的溝通和交流，“環(huán)境你我他，維護(hù)靠大家”，發(fā)動區(qū)內(nèi)群眾，共同維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，努力創(chuàng)造一個安全、整潔、環(huán)保的人文環(huán)境。
一）、清潔衛(wèi)生工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項目樓道清潔作業(yè)頻率1、每日清掃一次2、每周拖抹一次3、每日清運垃圾兩次樓梯扶手、欄桿的清潔墻面、開關(guān)按鈕清潔消防栓、消防管道燈具清潔宣傳欄、標(biāo)識牌清潔1、扶手每日擦抹二次2、欄桿每周擦抹二次每周兩次每周一次每月一次每日一次質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無雜物、無黑塵、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼廣告、無亂堆放、扶手無塵、地面無污染。無黑塵、無污跡、無死角、死皮、無蜘蛛網(wǎng)無蜘蛛網(wǎng)、無廣告紙、無灰塵、無污跡無蜘蛛網(wǎng)、無積塵、無污跡無蜘蛛網(wǎng)、無灰塵、無污跡、無蚊蟲，保持明亮潔凈無污跡、無積塵、無斑點表面光亮可映人影99%以上99%以上99%以上保潔率99%以上要求備注天臺、平臺清潔每周一次無垃圾、無積水、無死皮、無雜物、99%以上無堵塞第43頁共51頁停車場公共場所和馬路的清潔垃圾站、垃圾桶污水井、化糞池業(yè)主家督導(dǎo)方式每日一次每日兩次1、每日一次清掃2、每周兩次消殺無垃圾、果皮、紙屑、雜物、灰塵、積水，車輛停放有序無泥沙、無垃圾、雜物、積水、死99%以上角、雜草無積水、無蚊蟲滋生、無異味、無張貼廣告、日清潔少蚊、蠅、蟑螂，無鼠，清潔少蚊、蠅、蟑螂，無鼠，清潔少蚊、蠅、蟑螂，無鼠，清潔99%以上排水溝、排污管、每月一次每半年清掏疏通一次每年發(fā)藥兩次分片包干，專人負(fù)責(zé)，主管（班組長）天天巡查，管理處主任不定期抽查，公司不定期抽查，按計劃講評。二）、天臺管理
為保障樓宇天臺的完好使用，對天臺管理提出以下要求：1、2、3、4、5、
嚴(yán)禁對天臺進(jìn)行違章鑿拆、搭建。
保持天臺整潔，嚴(yán)禁亂拋雜物、垃圾。嚴(yán)禁攜帶貓、狗等寵物進(jìn)入天臺。嚴(yán)禁三無人員留宿天臺。天臺上嚴(yán)禁玩球、嬉戲。
6、天臺嚴(yán)禁堆放私人物品。
對違反本規(guī)定的住戶，管理處有權(quán)制止，造成直接經(jīng)濟(jì)損失，管理處將根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》及相關(guān)法規(guī)、規(guī)定進(jìn)行處理。三）、飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物的管理。
為美化凈化商城居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障居民合法權(quán)益不受侵犯，對飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物的管理提出如下要求：1、2、3、4、
嚴(yán)禁飼養(yǎng)以食肉或觀賞為目的的家畜、家禽。
飼養(yǎng)觀賞鳥、信鴿，不得占用樓道、樓梯間、天臺等共用地方，不得在外墻和防盜網(wǎng)外部掛放鳥籠，不得妨礙他人休息和生活，不得污染環(huán)境。
嚴(yán)禁攜帶犬只進(jìn)入公共場所，居民養(yǎng)犬不得妨礙他人休息和生活。
犬只咬傷人時，飼養(yǎng)人應(yīng)立即帶傷者去附近衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)或醫(yī)院治療，注射狂犬疫苗，
受傷人的有關(guān)醫(yī)療費、、交通費、誤工費由飼養(yǎng)人承擔(dān)。
5、飼養(yǎng)人對病犬、傷犬、死犬應(yīng)當(dāng)妥善處理，禁止隨意遺棄或埋在商城內(nèi)。商城住戶有義務(wù)和責(zé)任遵守上述規(guī)定，歡迎到管理處舉報。四）、生活垃圾分類管理
為了減輕環(huán)境污染，加強(qiáng)環(huán)保觀念，親和自然，達(dá)到天、地、人、社會和諧，我們建議開發(fā)商對垃圾分類處理，倡導(dǎo)“環(huán)保社區(qū)，綠色家園”理念，在保持商城文明清潔的基礎(chǔ)上，力爭在物業(yè)管理的各個工作環(huán)節(jié)提供環(huán)保意識，落實環(huán)保措施，建議將生活垃圾分類排放，分類收集做如下規(guī)定：1、可回收垃圾：報紙、瓶、塑料制品、衣服等。2、3、
不可回收垃圾：無法再利用的垃圾。有毒或有危害垃圾：如廢電池等。
三、綠化管理（略）
第七章消防安全管理
第44頁共51頁一、消防安全管理原則：“四個三”的原則1、三定：定人、定崗、定責(zé)。2、3、4、
三防：人防、技防、物防。
三機(jī)制：激勵機(jī)制、競爭淘汰機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制三參與：員工參與、住戶參與、聯(lián)警參與。
二、安全服務(wù)承諾1、控制和減少各種事故的發(fā)案率，把治安、消防、車輛管理等重大案件的發(fā)案率壓縮為零，2、3、
為客戶營造一個舒適、安全的生活、購物環(huán)境。
配合轄區(qū)警務(wù)人員維護(hù)商城安全，杜絕治安案件、刑事案件、責(zé)任事故。消防設(shè)施設(shè)備完好率100%
三、安全管理實施方案一）、崗位設(shè)置依據(jù)1、2、
定人定編：
定崗：固定崗、巡邏哨和車管員結(jié)合
3、定責(zé)：各負(fù)其責(zé)，按分工和崗位工作流程值勤。二）、智能化監(jiān)控系統(tǒng)的管理（建議設(shè)置）1、人防：1）、人人監(jiān)控（結(jié)合四個三原則）2）、重點監(jiān)控：3）、24小時監(jiān)控和巡邏：2、
技防：智能化網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)，即紅外線監(jiān)控、閉路電視監(jiān)控等。
3、監(jiān)督機(jī)制：發(fā)動住戶實行全員監(jiān)督。三）、安全管理措施
成立快速應(yīng)急分隊，及時處理各種突發(fā)事件：1、2、3、
保護(hù)商城業(yè)主人身和財產(chǎn)安全，并結(jié)合技防、人防、物防，突出重點，明哨和暗哨相結(jié)合，定時和不定時打伏擊，檢查可疑點，實行全天候監(jiān)視、巡邏。
發(fā)生突發(fā)情況時，應(yīng)急分隊要在第一時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，按照分工，各負(fù)其責(zé)，機(jī)智、靈活、勇敢、果斷地處理各種案例并做好請示匯報。
防盜措施：根據(jù)我們的管理經(jīng)驗，盜竊常發(fā)生在業(yè)主上班期間或夜間進(jìn)行，為此，對重
點部位安排人員伏擊。
四）、建立三參與的安全網(wǎng)絡(luò)1、2、3、
根據(jù)“互動式物業(yè)管理”的管理理念，與住戶建立安全公約，全體住戶參與安全管理，
群防群力，發(fā)生可疑情況，監(jiān)控中心立即指揮相關(guān)人員趕赴現(xiàn)場處理。
管理處全體員工聯(lián)合參與安全管理工作，一旦發(fā)現(xiàn)可疑人員、物品，立即報警，及時處理、控制。
與轄區(qū)派出所、公安局、消防大隊建立安全網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動機(jī)制，公司為安全指揮中樞，商城安保部為基礎(chǔ)，及時有效控制各類事故案件的發(fā)生。
五）、制定科學(xué)的安防內(nèi)部管理方式貫徹“有了安全不一定什么都有，沒有了安全則什么都沒有”的理念，嚴(yán)格執(zhí)行國家《消防法》和公安部61號令即《國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》，實行專職安全隊伍和義務(wù)應(yīng)急隊伍相結(jié)合的原則，堅持巡檢制度，健全消防安全應(yīng)急程序，將隱患消滅在萌芽狀態(tài)。
1、2、3、
嚴(yán)格目標(biāo)管理，堅持誰主管誰負(fù)責(zé)的原則，一級抓一級，層層抓落實，建立健全各
項規(guī)章制度。
嚴(yán)格執(zhí)行考核、獎懲、升降、辭退制度，多樣化激勵隊員的工作熱情和責(zé)任心。開展經(jīng)常性的思想教育工作和經(jīng)常性的管理教育工作，確保隊伍的穩(wěn)定，確保治安
第45頁共51頁4、5、6、
工作秩序的正常。
嚴(yán)格進(jìn)行培訓(xùn)考核，努力造就一支“政治合格、軍事過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明”的保安隊伍，確�！皝碇軕�(zhàn)，戰(zhàn)之能勝”。
加強(qiáng)對案件多發(fā)時段的巡邏力度。
堅持“顧客是上帝，信譽(yù)是生命”的企業(yè)服務(wù)理念，保護(hù)顧客利益，維護(hù)公司整體
形象。
消防安全工作任重而道遠(yuǎn)，但我公司有信心、有能力在相關(guān)職能部門和廣大住戶的配合下消除各種不安全隱患，維護(hù)商城正常的治安秩序，保護(hù)住戶的利益。
第八章綜合配套服務(wù)
為業(yè)主提供全方位的便民利民服務(wù)，既是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，又是
檢驗物業(yè)管理服務(wù)水平的杠桿，反映服務(wù)觀念的試金石，又是企業(yè)經(jīng)營創(chuàng)收的最佳途徑。為住戶解決后顧之憂，這正是康美的服務(wù)宗旨，“住戶想到的，我們要做到，住戶沒想到的，我們也要做到”。我們將結(jié)合商城特點，充分利用管理處人力、物力資源，為業(yè)主提供無所不至，無所不能的綜合配套服務(wù)：
1、家居設(shè)施維修
包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)保養(yǎng)等。
2、家居清潔服務(wù)
包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。3、家居殺蟲服務(wù)
包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。4、家政服務(wù)
包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。5、銷售、租賃服務(wù)
包括：物業(yè)銷售、中介、出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。
第九章住宅區(qū)檔案資料的建立與管理
一、住宅區(qū)檔案的建立
一）、檔案的建立執(zhí)行以下流程：
收集整理分類編號登記輸入電腦入柜利用檢查
二）、明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理1、設(shè)施、設(shè)備檔案：建筑工程資料、圖紙，公用設(shè)施資料、圖紙，室外管網(wǎng)資料、圖紙，安裝、2、3、4、
維修、運行、改造、擴(kuò)建等項目資料、圖紙。
住戶檔案：業(yè)主登記表，購（租）房合同，入伙通知書、證件、業(yè)主公約、裝修申請表等資料。
管理檔案：文秘檔案、人事檔案、財務(wù)檔案和榮譽(yù)檔案。其它檔案
三）、建檔要求：
電腦化、集中化、有序化、信息化。二、住宅區(qū)檔案管理一）、檔案室、管理處雙檔管理制：
為避免檔案的損壞、遺失，使重要檔案能永久性保存，而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率較高的
第46頁共51頁檔案實行檔案室對重要原始檔案進(jìn)行嚴(yán)密管理，管理處則保存復(fù)印件的存檔管理制。二）、檔案室檔案管理要求1、2、3、4、5、6、7、
按照檔案對濕度、溫度和照明的要求，建立標(biāo)準(zhǔn)化的檔案資料室，配備檔案專業(yè)管理人員，實行電腦化系統(tǒng)管理。
采用多種形式的信息儲存方式，如電腦磁盤、光盤、膠卷、照片、圖片等，并采用適當(dāng)?shù)谋４娣椒ā?/p>
貫徹國家保密法，確保檔案在使用過程中的安全、不丟失、不泄密。
加強(qiáng)檔案室的管理，配置消防器材和防盜門、網(wǎng)、檔案柜、鎖等，符合防火、防蟲、防鼠、防潮的要求。
堅持檔案資料收集的系統(tǒng)化。
堅持檔案組卷科學(xué)化：檔案組卷按內(nèi)容分類，逐年編號、登記造冊、目錄，按性質(zhì)、用途、工作部門分柜保存。
實行檔案管理工作檢查經(jīng)�；好考緦n案文件的形成、積累、整理進(jìn)行一次全面的檢查。
三、檔案資料的內(nèi)容
內(nèi)容1、規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文2、建筑許可證、開工許可證3、拆遷安置資料1、紅線圖、總平面圖2、地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告3、工程合同、工程預(yù)決算4、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核算單5、竣工圖：1）、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖工程技術(shù)資料2）、消防、等工程及地下管網(wǎng)竣工圖3）、給排水、變配電等系統(tǒng)竣工圖4）、綠化竣工圖6、房屋、消防等竣工驗收證明7、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。8、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書9、供水、供電、消防等設(shè)備的檢驗合格證書。10、11、二）、管理檔案資料名稱驗收表、費用托收協(xié)議等）2、業(yè)主、客戶人員檔案3、業(yè)主、客戶維修檔案1、裝修申請表（附圖紙）裝修資料2、裝修工程隊安全保證書。3、臨時施工人員登記表。4、施工單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書第47頁共51頁
一）、接管移交資料：
名稱工程建筑產(chǎn)權(quán)資料砂漿、混凝土塊試壓報告。其他技術(shù)資料。內(nèi)容1、業(yè)主、客戶管理資料（購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修申請、業(yè)主客戶資料1、維修申請表維修資料2、維修服務(wù)工作單3、維修回訪記錄表4、公共設(shè)施維修記錄1、日常巡查記錄2、交接班記錄3、值班記錄4、查崗記錄5、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶6、物資搬運放行記錄。7、緊急事件應(yīng)急處理記錄8、車輛詳細(xì)資料9、車輛管理記錄1、公用設(shè)施維修保養(yǎng)記錄設(shè)備管理資料2、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)運行記錄3、設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄4、設(shè)備檢查記錄1、活動計劃實施方案、總結(jié)記錄社區(qū)文化資料2、文化活動圖片及錄像記錄3、傳媒報導(dǎo)4、文化場所設(shè)施使用情況1、員工個人資料、入職申請表2、員工業(yè)績考核及獎懲記錄3、員工培訓(xùn)計劃和個人成長記錄4、員工其他資料1、服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表2、政府意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄3、業(yè)主投訴及處理記錄1、管理處值班及督查記錄2、政府部門及主管領(lǐng)導(dǎo)部門發(fā)文、批文行政文件資料3、規(guī)章制度、通知、通報等文件4、接待來訪記錄表5、管理處榮譽(yù)一覽表1、籌備成立文件2、成立后運行文件治安交通管理資料員工管理資料業(yè)主反饋資料業(yè)主委員會資料
第十章項目啟動資金預(yù)算
一、管理用房及商業(yè)用房
按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及地方政府相關(guān)文件，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房及商業(yè)用房（具體事宜由雙方另行協(xié)商）二、物資裝備計劃(略)三、清潔綠化工具(略)四、安全裝備(略)
第48頁共51頁五、辦公用品(略)
六、辦公室裝修費用(略)七、不可預(yù)測費用(略)
八：物資裝備(略)
九、建議納入建造成本的物資裝備(略)
第十一章項目綜合管理費用測算
一、收費計算依據(jù)1、市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)、市房管局、物價局及縣物價局有關(guān)文件規(guī)定。2、3、4、
根據(jù)開發(fā)商所提供的資料。結(jié)合泗縣實際生活水平。參照物業(yè)管理的實際經(jīng)驗。
二、收支預(yù)算一）、支出測算表1、人力資源工資及福利序號123456小計社會保險工會經(jīng)費福利教育培訓(xùn)月支出（元）201*00106471年支出（元）2850(養(yǎng)老20%,工傷4500×27.8%=0.8%,醫(yī)療6%,失業(yè)1%)工資總額的2%工資總額的8%工資總額的6%4500×2%=4500×8%=4500×6%=745001251保潔部清潔工安保部保安員450600239001800部門項目測算依據(jù)（元/月人）1000數(shù)量（人）1月支出（元）1000年支出（元）辦公室管理處主任工程部水電工8001800789合計903602702、辦公費序號123電話對講機(jī)書報費項目測算依據(jù)200元/部800元/部綜合測算13數(shù)量第49頁共51頁45服裝費600元/年人4201*01*10業(yè)務(wù)費及其他管理費1.5%支出小計63、公共設(shè)施維護(hù)費5、公用部分水電費6、環(huán)境管理費
4、機(jī)電設(shè)備維護(hù)及智能網(wǎng)絡(luò)維護(hù)
7、其他支出
8、支出總計:7281.00元
二、收入測算表(三級住宅樓按0.20元/平方米,商業(yè)樓盤按市場調(diào)節(jié)價1.00元/平方米)
序號12合計
三、收支預(yù)算結(jié)果:收入/月：5147.00元;支出/月:7281.00元,虧損/月:2134.00元.(按入住率100%計算)
四、收支預(yù)算經(jīng)費分析說明
根據(jù)東方商城特殊客戶群的需要，結(jié)合商城的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展商的
要求，我公司擬將商城按高檔商城服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實施服務(wù)，按普通住宅商城低收費水平實施收費，依據(jù)物業(yè)管理工作的經(jīng)驗，入住率達(dá)到100%，在前期是不可能的，這就難免會出現(xiàn)收支失衡，針對超支部分，擬采取以下措施彌補(bǔ)：
1、請發(fā)展商考慮給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，以確保前期物業(yè)管理工作能正常運行。
2、請按《物業(yè)管理條例》要求提供配套管理用房和經(jīng)營用房，由物業(yè)公司開展經(jīng)營自救工作，
以貼補(bǔ)物業(yè)支出部分，確保物業(yè)管理工作運行正常。
3、大力開展增收節(jié)支措施，開展多種配套經(jīng)營創(chuàng)收服務(wù)（見綜合配套服務(wù)），降低成本，減少
人為損壞，提高經(jīng)營效益，維護(hù)物業(yè)管理工作的正常運轉(zhuǎn)。
商鋪住宅樓項目454530107555面積/平方米月收入4545.00元602.00元5147.00元第十二章招商租賃管理方案
一、招商優(yōu)勢
1、政府誠信為本，眾多商家云集
泗縣東方商城項目新生于建設(shè)“誠信泗縣，信譽(yù)泗縣”的豐厚土壤中。在政府親商、優(yōu)商、愛商、助商的一系列優(yōu)惠政策指引下，眾多商家接踵而至，安家立業(yè)，促進(jìn)泗縣經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。泗縣東方商城應(yīng)時代之大運而生，增值前景不容估量！
2、地杰人靈，富裕之所
泗縣位于安徽省東北部，黃淮海平原南端，地處蘇皖兩省五縣交界地帶，地近沿海，背靠中原，位于淮海戰(zhàn)役的前哨，歷來是兵家必爭之地。全縣轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積1787平方公里，耕地180萬畝，人口85萬，是全省畜牧水產(chǎn)養(yǎng)殖“十強(qiáng)縣”。泗縣工業(yè)發(fā)展迅猛，已形成糧棉加工、山芋加工、木材加工、服裝制鞋、建筑建材等頗具規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景廣闊。
東方商城地利優(yōu)勢，對外交通非常便利，毗鄰徐州觀音機(jī)場，相距僅一小時車程。公路四通八達(dá)，104國道、303、329省道貫穿全境，周邊市縣班車往返迅捷，三十分鐘一班，東距寧宿徐高速
第50頁共51頁
友情提示：本文中關(guān)于《東譽(yù)特商城方案》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，東譽(yù)特商城方案：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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