青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法

青島市物價局青島市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)《青島

市物價局物業(yè)服務收費管理辦法》的通知

各區(qū)、市物價局各區(qū)、市物業(yè)管理行政主管部門各物業(yè)服務企業(yè)各有關單位:

為規(guī)范物業(yè)服務收費行為維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益經(jīng)市政府同意現(xiàn)將青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局聯(lián)合制定的《青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法》印發(fā)給你們請遵照執(zhí)行。

二○一二年八月十三日

青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法

第一章總則

第二章第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《青島市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》【發(fā)改價格〔201*〕1864號】和《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》【魯價綜發(fā)〔201*〕185號】等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第四條市和各區(qū)、市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第二章物業(yè)服務收費方式

第六條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用，但業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務費用不得實行酬金制。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第七條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下內(nèi)容：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調(diào)和二次供水運行等費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第三章物業(yè)服務收費管理

第八條物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。

非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費和各類非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

為業(yè)主提供的代辦服務和其他特約服務項目收費，實行市場調(diào)節(jié)價，國家、省另有規(guī)定的除外。第九條普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設項目或物業(yè)管理區(qū)域；（一）經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；

（三）普通（限價）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；

（四）配建保障性住房（經(jīng)濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設項目；（五）其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設條件的建設項目。

第十條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費用應減免20%，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)。

第十一條普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務費用根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素實行分等級定價。

物業(yè)服務等級標準按照《物業(yè)服務規(guī)范第1部分住宅物業(yè)》（DB37/T1997.1-201*）執(zhí)行。

市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責制定并定期向社會公布市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準。

各縣級市的價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門制定并定期向社會公布本行政轄區(qū)內(nèi)實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準。

每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內(nèi)確定,下浮不限。

第十二條實行政府指導價的物業(yè)服務收費具體標準按照下列規(guī)定制定。

建設單位采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務等級并按本辦法規(guī)定擬定收費標準作為招標標底，具體收費標準在不超過標底范圍內(nèi)通過競標產(chǎn)生；建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務等級并按本辦法的規(guī)定擬定收費標準。

普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費標準在《前期物業(yè)服務合同》簽訂后應按照《山東省服務價格管理辦法》（山東省人民政府令第241號）的有關規(guī)定，到項目所在地價格主管部門辦理登記手續(xù)。

第十三條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費具體標準按照下列規(guī)定制定。業(yè)主大會成立前建設單位通過招投標形式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，其物業(yè)服務費用標準通過競標產(chǎn)生，并在前期物業(yè)服務合同中約定；建設單位通過協(xié)議的形式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務費用標準由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主大會成立后其物業(yè)服務費用標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在合同中約定。

第十四條物業(yè)服務收費按《房地產(chǎn)權證》載明的房屋建筑面積計算。未辦理《房地產(chǎn)權證》的，可暫按購房合同所載的建筑面積計算，《房地產(chǎn)權證》與購房合同所載明的房屋建筑面積有誤差的物業(yè)服務收費應當多退少補。

改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室等按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費用標準收取。

不能辦理《房地產(chǎn)權證》的物業(yè)（包括閣樓、儲藏室等）業(yè)主大會成立前，其物業(yè)服務費用應當按合同約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務費用由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費用。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。

業(yè)主或物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費用從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費用可以預收，預收時間不超過三個月。

第十六條業(yè)主大會成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期間的物業(yè)服務費用按實際運行費用適當減免，減免的具體費用由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。合同另有約定的，從其約定。

業(yè)主大會成立后，房屋空置期間的物業(yè)服務費用的減免由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第四章停車服務收費管理

第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。第十八條業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃配套停車場（庫），其停車服務費、車位租賃費實行政府指導價；非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費和各類非住宅物業(yè)的停車服務費、車位租賃費實行市場調(diào)節(jié)價。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。停車服務費歸提供停車服務的物業(yè)服務企業(yè)所有。

車位租賃費是指車位所有權人將車位出租給租賃人停車所收取的租金。車位租賃費歸車位所有權人所有。

停車服務費和車位租賃費應當按月收取。

市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責制定并公布市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)實行政府指導價的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費標準。

各縣級市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責制定并公布本行政轄區(qū)內(nèi)的實行政府指導價的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費標準。

第十九條實行政府指導價的停車服務費、車位租賃費的具體收費標準，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府規(guī)定的停車服務費和車位租賃費指導標準范圍內(nèi)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定。

實行市場調(diào)節(jié)價的停車服務費、車位租賃費具體收費標準的制定。業(yè)主大會成立前，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，停車服務費具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會協(xié)商確定，車位租賃費具體標準由車位所有權人與業(yè)主大會協(xié)商確定。

第二十條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場（庫）所有權屬于建設單位或其他單位的，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費和車位租賃費。

第二十一條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場（庫）所有權或合法使用權屬于全體業(yè)主的，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費和車位使用費。業(yè)主大會成立前，車位使用費應按前期物業(yè)服務合同的約定收�。粯I(yè)主大會成立后，車位使用費的收取及標準的制定與調(diào)整，由業(yè)主大會自行確定。

車位使用費是指車位所有權人或合法使用權人將車位提供給部分業(yè)主或物業(yè)使用人停車所收取的費用。車位使用費歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十二條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主獨立擁有所有權或合法使用權的車位，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費。已購買車位但未停放車輛的，其空置期間的停車服務費減免幅度由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十三條經(jīng)業(yè)主大會同意占用住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他場地停車的停車的業(yè)主或物業(yè)使用人應按業(yè)主大會的決定交納公共場地使用費。公共場地使用費的收取及標準的制定與調(diào)整由業(yè)主大會自行確定。公共場地使用費屬于全體業(yè)主共有主要用于補充專項維修資金。公共場地停車需委托物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的物業(yè)服務企業(yè)可以從公共場地使用費中提取一定比例的停車服務費具體比例由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十四條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取任何費用。

除前款規(guī)定以外，業(yè)主或業(yè)主大會若允許其他外來車輛進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停放的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定收取一定費用。

第二十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人另行約定。停車看管責任按照約定執(zhí)行。

第五章其他管理

第二十六條業(yè)主或物業(yè)使用人對其房屋進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，委托物業(yè)服務企業(yè)代為清運的，應當承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。

裝修保證金應按國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當就裝修保證金的收取標準和退還等相關事宜與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)不得收取裝修管理費等費用。

第二十七條住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口按照設計實行門禁智能化管理或出入證管理的（包括車輛）應當為業(yè)主或物業(yè)使用人每戶免費配置4張門禁卡或出入證。業(yè)主大會成立前因遺失、損壞需要補辦門禁卡或出入證的，可按工本費收取，工本費每張不超過10元；業(yè)主大會成立后工本費由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)對裝修人員實行出入證管理的，出入證工本費可按不超過1元收取業(yè)主大會成立后，出入證工本費由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十八條電梯運行費包括相關日常管理、維護保養(yǎng)、直接物質(zhì)消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業(yè)服務企業(yè)應當單獨立賬、�？顚Ｓ貌�按照業(yè)主大會的要求，定期公布收支賬目。

業(yè)主大會成立前，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運行費；業(yè)主大會成立后，免收電梯運行費的范圍由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十九條二次供水運行維護費在未計入城市公共供水總成本之前，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)或供水企業(yè)繳納二次供水運行費。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的二次供水運行費暫按每噸水0.4元收取。

第三十條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應當向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托收取費用的，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策嚴格履行物業(yè)服務合同服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。

第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。

第三十三條物業(yè)服務企業(yè)應當按照業(yè)主大會的要求定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第三十四條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費用，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

第三十五條政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度，物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第六章監(jiān)督管理

第三十六條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰。

第三十七條價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第七章附則

第三十八條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同（包括前期服務合同）尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定或有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十九條其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第四十條本辦法自201*年9月15日起施行，有效期至201*年9月14日�！蛾P于印發(fā)〈青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局物業(yè)服務收費管理暫行辦法〉的通知》（青價房〔201*〕13號）、《關于印發(fā)〈住宅物業(yè)服務分等收費標準〉的通知》（青價房〔201*〕14號）、《關于印發(fā)〈住宅小區(qū)停車服務收費指導標準〉的通知》（青價房〔201*〕15號）同時廢止。附件1：

普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務分等收費指導標準服務等級一星級二星級三星級四星級五星級收費標準元/建筑平方米.月未配備電梯0.390.550.741.162.08配備電梯0.830.981.181.592.52注1、服務等級是按照山東省地方標準DB37/T1997.1-201*《物業(yè)服務規(guī)范第1部分：住宅物業(yè)》劃分

的，根據(jù)服務質(zhì)量從低級到高級分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級。

2、每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內(nèi)確定下浮不限。

附件2：

普通住宅物業(yè)管理區(qū)域停車服務費、車位租賃費指導標準車型中型車小型車三輪摩托小型摩托停車服務費（元/月）露天停車50301510室內(nèi)停車70503020車位租賃費（元/月）35030010050

注1、每種車型對應的收費指導標準為最高標準，下浮不限

2、車型分類說明

根據(jù)公安部《關于印發(fā)和的通知》（公安管[201*]115號確定。

中型車：車長小于6米，乘坐人數(shù)（含駕駛員）大于9人且小于20人的載客汽車和車長大于等于6米總質(zhì)量大于等于4500千克且小于1201*千克的載貨汽車。

小型車：車長小于6米乘坐人數(shù)小于等于9人的載客汽車和車長小于6米，總質(zhì)量小于4500千克的載貨汽車。

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青島市物價局青島市國土資源和房屋管理局關于印發(fā)《青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法》的通知

各區(qū)、市物價局，各區(qū)、市物業(yè)管理行政主管部門，各物業(yè)服務企業(yè)，各有關單位：

為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局聯(lián)合制定的《青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○一二年八月十三日青島市物價局物業(yè)服務收費管理辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《青島市物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格〔201*〕1864號）和《山東省住宅物業(yè)服務收費管理辦法》（魯價綜發(fā)〔201*〕185號）等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

第三條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第四條市和各區(qū)、市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。第二章物業(yè)服務收費方式

第六條業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用，但業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務費用不得實行酬金制。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第七條實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下內(nèi)容：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調(diào)和二次供水運行等費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用；（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

第三章物業(yè)服務收費管理

第八條物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。

非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費和各類非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。

為業(yè)主提供的代辦服務和其他特約服務項目收費，實行市場調(diào)節(jié)價，國家、省另有規(guī)定的除外。第九條普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設項目或物業(yè)管理區(qū)域：（一）經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域；（二）公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域；（三）普通（限價）商品住房物業(yè)管理區(qū)域；

（四）配建保障性住房（經(jīng)濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設項目；（五）其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設條件的建設項目。

第十條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設施和綠化環(huán)境未能達到購房合同約定標準的，物業(yè)服務費用應減免20%，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)。第十一條普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務費用根據(jù)物業(yè)服務的等級、服務質(zhì)量、服務成本等因素，實行分等級定價。

物業(yè)服務等級標準按照《物業(yè)服務規(guī)范第1部分：住宅物業(yè)》（DB37/T1997.1-201*）執(zhí)行。市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責制定并定期向社會公布市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準。

各縣級市的價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門制定并定期向社會公布本行政轄區(qū)內(nèi)實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準。

每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內(nèi)確定,下浮不限。

第十二條實行政府指導價的物業(yè)服務收費具體標準按照下列規(guī)定制定。

建設單位采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由建設單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務等級并按本辦法規(guī)定擬定收費標準作為招標標底，具體收費標準在不超過標底范圍內(nèi)通過競標產(chǎn)生；建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務等級并按本辦法的規(guī)定擬定收費標準。

普通住宅物業(yè)管理區(qū)域的前期物業(yè)服務收費標準在《前期物業(yè)服務合同》簽訂后，應按照《山東省服務價格管理辦法》（山東省人民政府令第241號）的有關規(guī)定，到項目所在地價格主管部門辦理登記手續(xù)。第十三條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費具體標準按照下列規(guī)定制定。

業(yè)主大會成立前，建設單位通過招投標形式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，其物業(yè)服務費用標準通過競標產(chǎn)生，并在前期物業(yè)服務合同中約定；建設單位通過協(xié)議的形式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務費用標準由建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務費用標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在合同中約定。第十四條物業(yè)服務收費按《房地產(chǎn)權證》載明的房屋建筑面積計算。未辦理《房地產(chǎn)權證》的，可暫按購房合同所載的建筑面積計算，《房地產(chǎn)權證》與購房合同所載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務收費應當多退少補。

改變設計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室等按相應的經(jīng)營性用房物業(yè)服務費用標準收取。不能辦理《房地產(chǎn)權證》的物業(yè)（包括閣樓、儲藏室等），業(yè)主大會成立前，其物業(yè)服務費用應當按合同約定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，其物業(yè)服務費用由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人應當自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務費用。已納入物業(yè)服務范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位交納。

業(yè)主或物業(yè)使用人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費用從建設單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。

物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務費用可以預收，預收時間不超過三個月。

第十六條業(yè)主大會成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期間的物業(yè)服務費用按實際運行費用適當減免，減免的具體費用由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。合同另有約定的，從其約定。業(yè)主大會成立后，房屋空置期間的物業(yè)服務費用的減免由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第四章停車服務收費管理

第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

第十八條業(yè)主大會成立前的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃配套停車場（庫），其停車服務費、車位租賃費實行政府指導價；非普通住宅、業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費和各類非住宅物業(yè)的停車服務費、車位租賃費實行市場調(diào)節(jié)價。

停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。停車服務費歸提供停車服務的物業(yè)服務企業(yè)所有。車位租賃費是指車位所有權人將車位出租給租賃人停車所收取的租金。車位租賃費歸車位所有權人所有。

停車服務費和車位租賃費應當按月收取。

市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責制定并公布市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)實行政府指導價的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費標準。各縣級市價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責制定并公布本行政轄區(qū)內(nèi)的實行政府指導價的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車服務費、車位租賃費標準。

第十九條實行政府指導價的停車服務費、車位租賃費的具體收費標準，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府規(guī)定的停車服務費和車位租賃費指導標準范圍內(nèi)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的停車服務費、車位租賃費具體收費標準的制定。業(yè)主大會成立前，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定；業(yè)主大會成立后，停車服務費具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會協(xié)商確定，車位租賃費具體標準由車位所有權人與業(yè)主大會協(xié)商確定。

第二十條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場（庫）所有權屬于建設單位或其他單位的，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費和車位租賃費。

第二十一條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場（庫）所有權或合法使用權屬于全體業(yè)主的，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費和車位使用費。業(yè)主大會成立前，車位使用費應按前期物業(yè)服務合同的約定收�。粯I(yè)主大會成立后，車位使用費的收取及標準的制定與調(diào)整，由業(yè)主大會自行確定。

車位使用費是指車位所有權人或合法使用權人將車位提供給部分業(yè)主或物業(yè)使用人停車所收取的費用。車位使用費歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十二條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主獨立擁有所有權或合法使用權的車位，業(yè)主或物業(yè)使用人停車且物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，應當交納停車服務費。已購買車位但未停放車輛的，其空置期間的停車服務費減免幅度由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十三條經(jīng)業(yè)主大會同意，占用住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他場地停車的，停車的業(yè)主或物業(yè)使用人應按業(yè)主大會的決定交納公共場地使用費。公共場地使用費的收取及標準的制定與調(diào)整，由業(yè)主大會自行確定。

公共場地使用費屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金。公共場地停車需委托物業(yè)服務企業(yè)提供停車服務的，物業(yè)服務企業(yè)可以從公共場地使用費中提取一定比例的停車服務費，具體比例由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十四條物業(yè)服務企業(yè)不得向進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取任何費用。

除前款規(guī)定以外，業(yè)主或業(yè)主大會若允許其他外來車輛進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停放的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定收取一定費用。

第二十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人對車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人另行約定。停車看管責任按照約定執(zhí)行。

第五章其他管理

第二十六條業(yè)主或物業(yè)使用人對其房屋進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，委托物業(yè)服務企業(yè)代為清運的，應當承擔清運費用，具體收費標準由雙方協(xié)商確定。

裝修保證金應按國家、省有關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主或者物業(yè)使用人應當就裝修保證金的收取標準和退還等相關事宜與物業(yè)服務企業(yè)簽訂協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)不得收取裝修管理費等費用。

第二十七條住宅物業(yè)管理區(qū)域出入口按照設計實行門禁智能化管理或出入證管理的（包括車輛）應當為業(yè)主或物業(yè)使用人每戶免費配置4張門禁卡或出入證。業(yè)主大會成立前，因遺失、損壞需要補辦門禁卡或出入證的，可按工本費收取，工本費每張不超過10元；業(yè)主大會成立后，工本費由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)對裝修人員實行出入證管理的，出入證工本費可按不超過1元收取；業(yè)主大會成立后，出入證工本費由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十八條電梯運行費包括相關日常管理、維護保養(yǎng)、直接物質(zhì)消耗費用及其他相關檢測檢驗費用。物業(yè)服務企業(yè)應當單獨立賬、�？顚Ｓ�，并按照業(yè)主大會的要求，定期公布收支賬目。

業(yè)主大會成立前，電梯起始層為住宅的，免收電梯起始層住宅業(yè)主或物業(yè)使用人的電梯運行費；業(yè)主大會成立后，免收電梯運行費的范圍由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第二十九條二次供水運行維護費在未計入城市公共供水總成本之前，由業(yè)主或物業(yè)使用人向物業(yè)服務企業(yè)或供水企業(yè)繳納二次供水運行費。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的二次供水運行費暫按每噸水0.4元收取。第三十條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應當向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托收取費用的，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)�業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質(zhì)價相符。

第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。第三十三條物業(yè)服務企業(yè)應當按照業(yè)主大會的要求定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第三十四條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。

物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費用，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

第三十五條政府價格主管部門對物業(yè)服務實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度，物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

第六章監(jiān)督管理

第三十六條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰。

第三十七條價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第七章附則

第三十八條本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同（包括前期服務合同）尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定或有關規(guī)定執(zhí)行。第三十九條其他管理人的物業(yè)服務收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第四十條本辦法自201*年9月15日起施行，有效期至201*年9月14日�！蛾P于印發(fā)〈青島市物價局、青島市國土資源和房屋管理局物業(yè)服務收費管理暫行辦法〉的通知》（青價房〔201*〕13號）、《關于印發(fā)〈住宅物業(yè)服務分等收費標準〉的通知》（青價房〔201*〕14號）、《關于印發(fā)〈住宅小區(qū)停車服務收費指導標準〉的通知》（青價房〔201*〕15號）同時廢止。附件1：普通住宅物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務分等收費指導標準

收費標準（元/建筑平方米.月）服務等級未配備電梯一星級二星級三星級四星級五星級0.390.550.741.162.08配備電梯0.830.981.181.592.52注：1、服務等級是按照山東省地方標準DB37/T1997.1-201*《物業(yè)服務規(guī)范第1部分：住宅物業(yè)》劃分的，根據(jù)服務質(zhì)量從低級到高級分為一星級、二星級、三星級、四星級和五星級。

2、每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準可在上浮不超過20%的浮動幅度內(nèi)確定，下浮不限。附件2：

普通住宅物業(yè)管理區(qū)域停車服務費、車位租賃費指導標準

停車服務費（元/月）車型露天停車中型車小型車三輪摩托小型摩托50301510室內(nèi)停車70503020（元/月）35030010050車位租賃費注：1、每種車型對應的收費指導標準為最高標準，下浮不限2、車型分類說明：

根據(jù)公安部《關于印發(fā)和的通知》（公安管[201*]115號確定。

中型車：車長小于6米，乘坐人數(shù)（含駕駛員）大于9人且小于20人的載客汽車和車長大于等于6米，總質(zhì)量大于等于4500千克且小于1201*千克的載貨汽車。小型車：車長小于6米，乘坐人數(shù)小于等于9人的載客汽車和車長小于6米，總質(zhì)量小于4500千克的載貨汽車。

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