地鐵維修工程部職責(zé)

地鐵維修工程部職責(zé)

維修工程部的主要任務(wù)是維護(hù)各種運營設(shè)施、設(shè)備在合理的成本下保證設(shè)備的可靠性與利用率確保對乘客和對車務(wù)運作的服務(wù)水平。在出現(xiàn)緊急故障時積極實施搶修盡快恢復(fù)使用。其主要職責(zé)是01.具體制定各項維修工作的服務(wù)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)包括維修所需的時間、人力與物料制定各項維修工作的復(fù)原時間目標(biāo)與成本目標(biāo)02.貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針以服務(wù)乘客和車務(wù)部為目標(biāo)制定各項維修工作的管理體系和規(guī)章制度03.配合車務(wù)部的運作要求制定各項維修計劃包括日常檢修、中修、大修的時間安排以及人力與物料需求計劃04.督促、檢查并確保有效的維修工作提供可靠的設(shè)備05.提出各維修車間、室的設(shè)置建議做好人力資源的合理配置和利用06.指導(dǎo)車務(wù)部操作人員正確使用設(shè)備07.按維修計劃實現(xiàn)預(yù)防性維護(hù)工作及維修工作08.在日常運作中提供輪值維修人員配合車務(wù)部進(jìn)行必要的維修工作09.向OCC派駐維修調(diào)度人員并配合車務(wù)部進(jìn)行管理10.出現(xiàn)故障情況時調(diào)動維修人員盡力在目標(biāo)復(fù)原時間和成本內(nèi)完成維修工作11.主動分析故障原因?qū)Ψ磸?fù)出現(xiàn)的設(shè)備故障要進(jìn)行總結(jié)分析以徹底解決問題12.控制成本優(yōu)化人員的工作安排合理使用物資做到有效管理、合理使用并具體組織實施內(nèi)部成本控制工作13.提供技術(shù)支持配合國產(chǎn)化工作14.負(fù)責(zé)做好與有關(guān)部門的配合、協(xié)調(diào)工作

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工程維保部職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)對物業(yè)項目的維修保養(yǎng)工作，組織疑難問題處理、技術(shù)把關(guān)、技術(shù)服務(wù)和維修維保，提高物業(yè)的完整、完好使用率，促進(jìn)物業(yè)保值升值。

2、適用部門

適用于本公司工程維保部

3、職責(zé)

3.1配合新入住樓宇工程的驗收接管，對驗收中發(fā)現(xiàn)的工程問題及時

報告開發(fā)公司，督促承建商整改。

3.2對新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對委

外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗收。

3.3審核各管理處設(shè)施設(shè)備更新改造方案和預(yù)算費用，主持外判工程

的招投標(biāo)活動。

3.4編制公司設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，負(fù)責(zé)各管理處

管理的設(shè)備維修的技術(shù)指導(dǎo)、安全運行，組織開展紅旗設(shè)備、技術(shù)能手評比工作。

3.5負(fù)責(zé)對工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、

立卷、存檔及檔案管理工作。

3.6組織對公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實施日常

維修計劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運行。

3.7審批客戶室內(nèi)裝修方案并負(fù)責(zé)裝修全過程的管理、監(jiān)督、檢查、

服務(wù)，辦理物業(yè)維保資金的申請、批交、使用、結(jié)案工作。3.8組織對各物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、事故的調(diào)查和鑒定工作，

負(fù)責(zé)向上級提交相關(guān)處理意見報告。

3.9指導(dǎo)各物業(yè)項目開展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評

工作，協(xié)助其整改完善。

3.10制訂承接物業(yè)管理項目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識標(biāo)牌選用方案，

向委托方提供建設(shè)性意見，參與討論。

3.11配合公司的每月樓檢工作，形成樓檢報告、樓檢講評、樓檢整改、

督查驗收中關(guān)于工程維修方面的工作報告，參與拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項目的管理方案和設(shè)施設(shè)備公共能源費用測算工作。3.12負(fù)責(zé)各小區(qū)設(shè)施設(shè)備運營、維護(hù)工作中安全工作的檢查、監(jiān)督、

指導(dǎo)，保證工程維護(hù)工作中無安全責(zé)任事故。3.13完成上級交辦的其他工作。

工程維保部經(jīng)理職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)對工程維保部門領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗收和設(shè)施更新改造，組織維修方案計劃實施、檢查、驗收，實現(xiàn)物業(yè)保值增值。

2、適用職位

適用于本公司工程維保部經(jīng)理3、職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及督促各專業(yè)工程師、技術(shù)員完成各自范

圍內(nèi)工作。

3.2負(fù)責(zé)組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項目入住前接管驗收，完善

整改返修。

3.3負(fù)責(zé)組織物業(yè)項目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案

討論。

3.4負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項目維修保養(yǎng)計劃、措施，落實檢查整改驗收工

作。

3.5負(fù)責(zé)組織拓展業(yè)務(wù)招投標(biāo)項目工程方面的討論和設(shè)施設(shè)備公共

能源費用測算工作。

3.6負(fù)責(zé)組織物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障事故的調(diào)查、鑒定工作并及

時上報。

3.7負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門的聯(lián)系、公共關(guān)系

工作。

3.8負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及

工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

3.9負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)項目工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、技術(shù)單據(jù)等整

理建檔工作。

3.10負(fù)責(zé)組織物業(yè)項目各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施安全運行和正常使用，負(fù)責(zé)

物業(yè)項目的節(jié)能降耗工作。

3.11負(fù)責(zé)組織物業(yè)項目定期樓檢、整改，完成樓檢報告。3.12完成上級交辦的其他工作。

工程維保部工程師職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)工程設(shè)施設(shè)備維修維保技術(shù)管理，審核維修技術(shù)方案，對重大維修組織課題調(diào)研和技術(shù)攻關(guān)。

2、適用職位

適用于本公司工程維保部工程師

3、職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)審核公司各物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備維修維保計劃、方案、技術(shù)可

行性，編制工程部維修維保技術(shù)規(guī)范、規(guī)程。

3.2負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對設(shè)施設(shè)備

的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運行。

3.3負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對物業(yè)項目交竣工圖紙、技術(shù)資料等實施

計算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫。3.4負(fù)責(zé)各物業(yè)項目節(jié)能降耗措施方案,設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完

善方案的審核。

3.5負(fù)責(zé)各物業(yè)拓展項目及參與招投標(biāo)項目設(shè)施設(shè)備名稱、數(shù)量、功

率、負(fù)荷等技術(shù)參數(shù)統(tǒng)計并測算公共能源分?jǐn)傎M用。

3.6協(xié)助公司對設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故

報告的技術(shù)性問題分析鑒定。

3.7負(fù)責(zé)審核物業(yè)項目客戶裝修圖紙、裝修方案，對重大技術(shù)問題組

織調(diào)研攻關(guān)。

3.8負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核，參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文件撰

寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。

3.9負(fù)責(zé)物業(yè)項目中的壓力、計量表具的校驗及特種設(shè)備的安全年審

安排。

3.10負(fù)責(zé)物業(yè)項目與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問題的

交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。3.11完成上級交辦的其他工作。

工程維保部技術(shù)員職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)工程維保部的技術(shù)力量，檢查執(zhí)行維修方案，計劃的落實，指導(dǎo)項目管理處維修保養(yǎng)。

2、適用職位

適用于本公司工程維保部技術(shù)員3、職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)配合、協(xié)助項目管理處完成設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、更新，完善

方案的實施及維修維保工作質(zhì)量的檢查。

3.2負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項目管理處日常設(shè)施設(shè)備正常運行、管理、保養(yǎng)

情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。

3.3參與物業(yè)項目的接管驗收，負(fù)責(zé)對驗收中的遺漏工程和不足問題

統(tǒng)計反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。

3.4參與物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備維修維保計劃及物業(yè)設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造、

更新，完善方案的討論、制訂。

3.5協(xié)助工程系統(tǒng)員工技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工作及參與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)文

件撰寫和內(nèi)審員培訓(xùn)工作。

3.6負(fù)責(zé)物業(yè)項目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整

理，定期匯報給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。

3.7負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范

施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù)問題。

3.8負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)填寫設(shè)施設(shè)備運行記錄、設(shè)施設(shè)備登記卡片，提

出物業(yè)項目節(jié)能降耗合理化建議。3.9完成上級交辦的其他工作。

工程維保部資料員職責(zé)

1、目的

為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。

2、適用職位

適用于本公司工程維保及項目管理處資料員、文員3、職責(zé)

3.1負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、

利用及管理工作。

3.2負(fù)責(zé)對工程圖紙、文字資料、圖片、光碟、書籍進(jìn)行分類建帳，

編號存檔，負(fù)責(zé)對相關(guān)資料輸入計算機(jī)管理。

3.3負(fù)責(zé)技術(shù)資料的節(jié)約，內(nèi)外文件的傳閱、登記和管理工作，收發(fā)

往來文件、信件，做好會議記錄。

3.4負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接待

外來客戶。

3.5負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。3.6負(fù)責(zé)本部門辦公用品的計劃、領(lǐng)用、發(fā)放、員工的考勤工作。3.7完成上級交辦的其他工作。

設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書

1.目的：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。

2.適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個小區(qū)。3.引用文件：南京銀城物業(yè)管理有限公司的企業(yè)規(guī)定。

設(shè)施、設(shè)備分類的原則，需要用電的及用電附屬的屬于設(shè)

備類，不需要用電的屬于設(shè)施類。4.設(shè)施的分類

4.1房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻

面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報箱；

4.2機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)

房、信息機(jī)房；

4.3停車場：汽車庫與自行車庫，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗

戶、采光天窗、采光天井；

4.41.4道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、

各式雨篷、崗?fù)ぁ⒔ㄖ�小品、各類景觀橋、路阻、路樁。4.5清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場；4.6公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費使用的）、兒童游樂

設(shè)施（室內(nèi)、外的免費使用的）；

4.7特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎(chǔ)

部分；

4.8標(biāo)識：樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示

標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識、臨時標(biāo)識；

4.9室外排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、

管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑；4.10消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅

火器、大型消防箱、各式防火門；

4.11人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、

防爆地漏、各式密閉門；5.設(shè)備的分類

5.1配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、

電表箱、箱式變、母線橋架。

5.2消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、

消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門。

5.3供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管

道。

5.4排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排

水管道及浮球式限位控制開關(guān)等。

5.5風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門。5.6供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)。

5.7特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。

5.8照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附

屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。5.9弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、

攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。

5.10道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)。5.11空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。

5.12特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。

5.13綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)

設(shè)施）。

5.14通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）、網(wǎng)絡(luò)線路。5.15輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)。6、計量設(shè)備

萬用表、壓力表、接地電阻測試儀、兆歐表、溫度計、拉力計、鉗型電流表、噪聲儀。

設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)

一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備在

一個標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。

二、適用范圍：南京銀城物業(yè)管理有限公司托管服務(wù)的所有小區(qū)。三、引用標(biāo)準(zhǔn)：四、標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容1設(shè)施的完好標(biāo)準(zhǔn)

1.1房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺、外墻

面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報箱。

1.1.1物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室墻面及頂：表面平整，

無裂縫、表面無不明孔洞、無異物，無連續(xù)1平方米及以上的起皮和龜裂，無空鼓。表面為瓷磚的，無脫落、缺角，對于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。

1.1.2物業(yè)用房、景觀用房、樓梯間、地下室地面：地面平整，無

裂縫、空鼓、龜裂，不起沙，瓷磚地面無脫落、缺角，對于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。1.1.3樓梯間：a、扶手能夠正常使用，平整無斷裂，無脫落。b、

樓梯護(hù)欄固定牢固，無缺損，無斷裂。能夠正常使用。c、通風(fēng)窗開啟、關(guān)閉靈活，附件齊全，消防上有要求不能開啟的窗戶應(yīng)固定牢靠。玻璃無裂縫、無破損。d、窗前護(hù)欄安裝牢固，無斷裂，無銹蝕，油漆完好。e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。f、各類設(shè)備箱，箱蓋齊全，開關(guān)箱門靈

活，箱鎖完好，表面油漆完好，無脫落、銹蝕。

1.1.4外墻面：涂料層與里層因熱膨脹系數(shù)不同引起的涂料層龜裂不

進(jìn)行完好的評定。無大面積污染，無大面積脫落，墻體無開裂。1.1.5雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無堵塞，

外觀整潔無開裂破損。

1.1.6避雷接地：各連接點牢固可靠，避雷帶無斷裂，連接成整體。

用接地電阻測試儀測量時阻值應(yīng)低于10歐姆，并要符合規(guī)范要求。

1.1.7屋面：掛瓦斜屋面應(yīng)瓦片整齊，無缺片、破損。天溝排水通暢，

無堵塞。避雷帶連接可靠，油漆完好，避雷接地達(dá)到1.1.6的要求。平屋面女兒墻無裂縫、破損。屋面不滲水，保溫隔熱層完好。

1.1.8露臺：公用露臺的地平應(yīng)平整、不起沙、無空鼓，無裂紋。用

護(hù)欄進(jìn)行防護(hù)的，護(hù)欄固定牢靠，護(hù)欄油漆完好。

1.1.9信報箱：表面清潔，箱蓋無脫落，箱體不變形，固定牢靠。

1.2機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、配電間、消防泵房、

電梯機(jī)房、信息機(jī)房。

1.2.1墻面及頂：表面清潔平整，無連續(xù)1平方米及以上的起皮和龜

裂。無空鼓。頂面、墻角與墻底無滲水現(xiàn)象。各管道孔封堵嚴(yán)密無滲水。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無裸露的空盒。敷設(shè)

于表面的各類線纜安裝整齊，橫平豎直，沒有各種線纜拖掛。且各類線盒無滲水現(xiàn)象。無積塵、表面清潔、無大面積污染。1.2.2地面：水泥地面無空鼓、不起沙，無裂紋，表面平整。油漆地

面應(yīng)當(dāng)表面平整，油漆顏色、厚度均勻、不起皮、沒有超過0.1平方米以上的脫落。瓷磚的地面瓷磚無破損、無缺損，且瓷磚必須為防滑瓷磚。靜電地板地面的應(yīng)當(dāng)靜電地板牢固無缺損、無破損，表面沒有嚴(yán)重的污染。各類地面都應(yīng)當(dāng)沒有異物突起。配電房及配電間內(nèi)任何形式的地面不得有任何積水。其他機(jī)站房內(nèi)如果有水源，應(yīng)當(dāng)設(shè)有排水溝或排水槽或淌水溝引水至集水坑后排出機(jī)站房。排水溝或排水槽或淌水溝無堵塞，引水通暢。1.2.3各類機(jī)站房內(nèi)各類標(biāo)識：有機(jī)站房名稱標(biāo)識、消防標(biāo)識、設(shè)備

銘牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備運行狀態(tài)標(biāo)識，系統(tǒng)圖標(biāo)識、機(jī)站房布置標(biāo)識，擺放配件的區(qū)域，應(yīng)有標(biāo)識，如“配件區(qū)”等。

安裝于表面的標(biāo)示牌外觀完好、無破損、文字清晰、無錯誤，固定牢靠無翹曲變形，無磨損、松動、脫落，指示正確。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。

1.2.4各類機(jī)站房內(nèi)的消防滅火器：消防滅火器擺放在明顯和便于拿

取的地方。滅火器外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。噴嘴部分清潔無雜物堵塞。起保險作用的開口銷插入可靠。把手完整無開裂、破損。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。手推式滅火器的推動機(jī)械堅固，推動靈活。連接使用的

接駁器完整。

1.2.5各類機(jī)站房照明：照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無外

露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配�？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，無不亮和長亮的現(xiàn)象。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。1.2.6門和門鎖：油漆完好，無脫落。門開啟、關(guān)閉靈活。門能夠被

關(guān)閉嚴(yán)密，無阻塞與阻礙。門鎖完好，能夠?qū)㈤T鎖住鎖牢。1.2.7配電房門口應(yīng)配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房門口

都應(yīng)當(dāng)設(shè)有防鼠板，防鼠板的高度不低于30公分，既沒有變壓器也沒有電纜溝的配電房和配電間可以不設(shè)防鼠板。

1.2.8各機(jī)站房的窗戶：所有窗戶上的玻璃完整無缺損，無裂縫。窗

戶無缺扇現(xiàn)象，各窗扇推拉靈活，配件齊全，關(guān)閉時嚴(yán)密，不滲水，能夠防止小蟲子的進(jìn)入。

1.2.9配電房內(nèi)的絕緣地墊：分布于各類配電屏、配電柜的四周，表面平整，無開裂、無破損、無孔洞，寬度不得小于50公分，必須緊靠于各類配電屏、配電柜的底框，不得有間隙。

1.2.10各機(jī)站房的通風(fēng)：有百葉通風(fēng)的，百葉應(yīng)當(dāng)完好，無破損、

缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動物的進(jìn)入。有通風(fēng)孔的應(yīng)當(dāng)通風(fēng)孔通暢，無積塵，通風(fēng)孔應(yīng)當(dāng)加裝防護(hù)網(wǎng)，防止小動物的進(jìn)入。

1.2.11接地排：如果機(jī)站房內(nèi)設(shè)有接地排的（如配電房），有接地排

的應(yīng)當(dāng)明裝于各墻面的墻底，離地10公分至20公分之間，接地排寬度不小于3公分，表面應(yīng)當(dāng)刷有黃綠或黃黑相間的油漆，各技撐點和各連接點都應(yīng)當(dāng)牢固可靠連接可靠。用接地電阻測試儀測量時阻值應(yīng)低于10歐姆，并要符合規(guī)范要求。

1.3停車場：包括汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采

光井。

1.3.1汽車庫與自行車庫的墻面、頂：房屋結(jié)構(gòu)完好，無裂縫、無破

損、無不明洞口。墻面及頂清潔平整，無連續(xù)1平方米及以上起皮、龜裂。

1.3.2汽車庫與自行車庫的地面：平整，不起沙，無裂紋，不積水。1.3.3停車場內(nèi)的消防器材：按1.10的要求。消防滅火器擺放在明

顯和便于拿取的地方。。

1.3.4墻面與頂?shù)墓芫�走線整齊，無拖、掛現(xiàn)象，符合施工規(guī)范要求。1.3.5采光窗：窗扇齊全，開啟、關(guān)閉靈活，各小配件齊全，無滲水

現(xiàn)象。玻璃完好，無裂縫與破損。窗前防護(hù)欄應(yīng)固定牢靠，平整，無斷裂，能夠正常使用。油漆完好無銹蝕。

1.3.6采光井：井壁平整，無開裂，內(nèi)無雜物。排水通暢。

1.4道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、各類坡道、各

式雨篷、崗?fù)�、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。

1.4.1小區(qū)道路：路面平整，無破損，無積水。1.4.2路牙：平整，無碎裂，固定牢靠。

1.4.3小區(qū)圍墻：墻面平整無裂縫，表面涂料無污染。圍墻表面的瓷

磚粘貼牢靠，無脫落現(xiàn)象。采用圍欄形式的，欄桿整齊，無斷裂，固定牢靠，油漆完好，無銹蝕。

1.4.4小區(qū)門樓：門樓無裂縫，墻面平整，涂料表面無污染，瓷磚表

面粘貼牢靠，無脫落。門樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應(yīng)懸掛整齊，不歪斜。

1.4.5各類坡道：坡道平整，無開裂、破碎。1.4.6各式雨篷：不漏水，不開裂，固定牢靠，

1.4.7小區(qū)崗?fù)ぃ耗軌蛘�常使用，無破損，表面清潔，無滲水。外表

面粘貼的文字等整齊。崗?fù)��?nèi)桌子完好，崗?fù)らT開啟、關(guān)閉靈活。崗?fù)ご皯糸_啟靈活，玻璃完好。

1.4.8小區(qū)內(nèi)建筑小品：雕塑應(yīng)完好，固定平穩(wěn)，無安全隱患，表面

的文字清晰，無錯字、缺字、少字現(xiàn)象。長廊或木制品堅固，無松動，連接牢固，無安全隱患，無斷裂、腐爛現(xiàn)象。假石、假山固定牢靠，無安全隱患。

1.4.9各類景觀橋：水泥橋應(yīng)堅固，橋體無開裂，無裂縫、橋面平整，

木質(zhì)橋應(yīng)堅固，木材質(zhì)地細(xì)密不開裂，無腐爛，木質(zhì)表面平整，無破損和安全隱患。

1.4.10小區(qū)地面上的路阻、路樁：路阻無斷裂，無破損，安裝牢固。

固定路樁無破損，安裝整齊牢固。移動路樁無破損。

1.5清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場；1.5.1垃圾箱、垃圾筒：外觀無破損，油漆完好、無脫落，有蓋的能

夠正常使用。有聯(lián)動裝置的，聯(lián)動性能穩(wěn)定，工作可靠。1.5.2垃圾車：車體整潔，活動蓋板靈活，外觀油漆完好，車把手平

直，車輪轉(zhuǎn)動靈活，車胎氣壓充足，鋼絲無斷裂。1.5.3拖把池：瓷磚無破損、無脫落，排水暢通。1.5.4垃圾場：符合環(huán)保要求。

1.6公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費使用的）、兒童游樂

設(shè)施（室內(nèi)、外的免費使用的）。

1.6.1能夠正常使用，無斷裂，無異常聲響，起固定作用的部件固定

牢靠。起連接作用的部連接牢靠。各配件齊全，油漆完好。轉(zhuǎn)動處應(yīng)加注潤滑。

1.6.2周圍的警示牌和使用須知等標(biāo)牌：參照1.8標(biāo)識的要求。

1.7特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、

各類水景池（基礎(chǔ)部分）。

1.7.1消防水箱、蓄水池：池體本身無漏水、滲水現(xiàn)象。管道與水池

的連接處無滲水現(xiàn)象。浮球閥或水位控制器性能良好，活動正常。排污閥與進(jìn)水閥開啟、關(guān)閉靈活。

1.7.2泳池：池壁、池壁邊、池底的瓷磚完整無破損。無任何裂縫，

不滲水、不漏水。池壁周邊的排水溝排水通暢，排水溝上的溝蓋完整無斷裂、破損，鋪設(shè)平整。

1.7.3生活水箱：箱體完整且封閉，無滲水、漏水。箱體四周清潔無

雜物。箱體與各管道的連接可靠，無滲水、漏水。檢查口的蓋板封閉嚴(yán)密，用鎖鎖住。設(shè)備無銹蝕。在水箱水質(zhì)檢測達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的使用周期內(nèi)使用。

1.7.4水景池：池壁、池底完整無破損。不滲水、不漏水。采用大理

石或瓷磚的池壁、池底，完整無破損、瓷磚無松動、無脫落。

1.8標(biāo)識：樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、機(jī)站房標(biāo)識、指引標(biāo)識、交

通標(biāo)識、警示標(biāo)識、消防標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識、臨時標(biāo)識、移動式標(biāo)識牌；1.8.1各類固定標(biāo)識牌：安裝于室外的標(biāo)識牌文字清晰，無錯誤，安

裝平整、牢固，外觀無破損、油漆無脫落，具備防水性能。安裝于表面的標(biāo)示牌文字清晰，無錯誤，固定牢靠，無磨損、松動、脫落，指示正確。懸掛在設(shè)備上的標(biāo)示牌，清晰準(zhǔn)確，不歪斜。1.8.2臨時標(biāo)識牌：指“正在維修，請勿使用”、大理石道路上“雨

天路滑，請您當(dāng)心”、舉辦一些活動時的提示牌“XXX地方，請上X樓”或“辦理XX事項，向前左轉(zhuǎn)”等。這些標(biāo)識牌無破損，固定或粘貼牢靠，無錯字、字跡清晰、內(nèi)容明確。并且是針對正在發(fā)生的事情，在事情結(jié)束之后，這些標(biāo)牌將拆除。

1.8.3移動式標(biāo)識牌：指張貼通知、告示、警示、禁止等使用的金屬

或非金屬支架、標(biāo)牌、展板，有機(jī)玻璃板、易拉寶等。移動式標(biāo)識牌本體堅固，無翹曲變形。外觀完好，無破損、有油漆的油漆保持完好。

1.9室外給排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、

管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑；1.9.1外排管道：通暢、無淤積、無堵塞。

1.9.2化糞池：無堵塞、少淤積、無漫溢、井蓋無缺損。

1.9.3雨、污管井：無堵塞、少淤積、井圈無破損，井蓋無缺損。井

壁井底無嚴(yán)重?fù)p壞，無嚴(yán)重漏水。

1.9.4管井蓋：完整，無開裂。在草坪中的管井蓋外表面應(yīng)油漆成綠

色。路面的管井蓋油漆成黑色。

1.9.5明暗溝：進(jìn)出水通暢、溝內(nèi)無積水和淤泥、無鼠洞，無塌陷。

溝蓋無缺損，無斷裂，無嚴(yán)重銹蝕。

1.9.6集水坑：坑體無塌陷，坑體四壁平整�？觾�(nèi)無碎石，無雜物和

淤泥淤集。位于地表面的應(yīng)加裝蓋板，蓋板完好，封閉嚴(yán)密。1.9.7給水管道：公共場所的所有給水總管、支管、水閥，無跑、冒、

滴、漏現(xiàn)象。給水通暢。各閥門無銹蝕，開、關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密。對于露出地表的給水管道在冬季（12月、1月、2月）有防凍措施。對于業(yè)主的生活用水，表前由市政供水公司負(fù)責(zé)，表后由業(yè)主負(fù)責(zé)。

1.10消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅

火器、大型消防箱、各式防火門；

1.10.1室外消防接合器、消火栓（室外）：外觀完好，安裝牢固，表

面紅色油漆完好，無銹蝕。用消防扳手打開關(guān)閉的閥門后能迅速打出有一定壓力的水流。

1.10.2消防栓（室內(nèi)）、大型消防箱：普通消防箱體內(nèi)消防器材完整，

無缺損，應(yīng)含有水槍頭，接駁器，水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象。箱體外殼完整無破損，箱門開啟關(guān)閉靈活，門鎖完好。箱門玻璃完整無破損。水管閥門開啟、關(guān)閉靈活，無銹死現(xiàn)象。整個消防箱安裝牢固。大型消防箱內(nèi)消防器材完整，無缺損，應(yīng)含有水槍頭，接駁器，消防板斧、小沙桶、小鐵鍬、水龍帶，水龍帶整齊盤起，無發(fā)霉現(xiàn)象，有2~4瓶消防滅火器，消防滅火器應(yīng)達(dá)到1.10.3的要求。箱體外殼完整無破損，箱門開、閉靈活，門鎖完好。放置的地點應(yīng)明顯。

1.10.3滅火器：外殼完好無破損，必須為紅色油漆，油漆無脫落。

噴嘴部分清潔無雜物堵塞。起保險作用的開口銷插入可靠。把手完整無開裂、破損。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。手推式滅火器的推動機(jī)械堅固，推動靈活。連接使用的接駁器完整。

1.10.4各式防火門：開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，帶閉門器的應(yīng)當(dāng)能夠自

動關(guān)閉。

1.11人防設(shè)施：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、

防爆地漏、各式密閉門；

1.11.1集氣室、進(jìn)、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間：墻面、地面、頂

表面平整，無裂縫。有瓷磚的表面，瓷磚無脫落、無破損。室內(nèi)沒有人防規(guī)定以外的其他管線洞口。室內(nèi)無雜物。有燈光照明的按設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)2.8的要求。

1.11.2密閉門：門開關(guān)轉(zhuǎn)輪上都抹有黃油進(jìn)行潤滑，把手轉(zhuǎn)動靈活，

把手定、限位上都裝有開口銷，門轉(zhuǎn)動靈活，能夠密閉。要求找開的密閉門，其外角下都有木塊進(jìn)行支撐。都用油漆刷成黃色，油漆無脫落、平整。

1.11.3防爆地漏：地漏完整，無開裂、斷裂現(xiàn)象，無缺損，無雜物

堵塞，排水通暢。

1.11.4各式密閉門：油漆完好，關(guān)閉嚴(yán)密可靠。大型門處于開啟狀

態(tài)時，門下應(yīng)當(dāng)有木料墊住，防止過重變形。帶有活動蓋板的密閉門，活動蓋板應(yīng)當(dāng)靈活。

二、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn)

2.1配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電

氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變；

2.1.1高、低壓配電柜：進(jìn)線柜、計量柜、聯(lián)絡(luò)柜、出線柜、電容柜、

配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜表面的各類元器件完好無缺損。電壓、電流、功率因素等儀表顯示正常，指示

燈能準(zhǔn)確指示工作狀態(tài)。柜內(nèi)空氣開關(guān)、計量儀表、指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器工作正常。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠。與供電回路操作有關(guān)的指示明顯準(zhǔn)確，如“開”、“�！�、“ON”、“OFF”、“嚴(yán)禁合閘”及回路的標(biāo)簽。2.1.2配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完好。柜表

面的各類元器件完好無缺損。電壓、電流表顯示正常。有指示燈的指示明亮正確。柜內(nèi)空氣開關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、接觸器工作正常。電氣連接可靠，導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠�？諝忾_關(guān)上回路標(biāo)簽正確、明顯。

2.1.3電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無雜物，箱門鎖完

好。柜表面各類元器件完好無缺損。柜內(nèi)空氣開關(guān)、保護(hù)裝置、主回路接觸器、控制線路、輔助工作回路電氣連接可靠，動作靈敏、準(zhǔn)確。導(dǎo)線絕緣良好。保護(hù)接零可靠。

2.1.4照明箱：外觀清潔，箱蓋完整，箱門鎖完好。各開關(guān)標(biāo)志清楚，

動作靈活。

2.1.5電表箱：外觀清潔，玻璃完整，箱門鎖完好，箱內(nèi)布線整齊，

電表上鉛封完好清晰。計量準(zhǔn)確。

2.1.6箱式變：運行正常。無異常聲響，無異常氣味。封閉嚴(yán)密，箱

鎖牢固。警示明顯。

2.2消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、

消防增壓泵系統(tǒng)；防火卷簾門

2.2.1消防噴淋系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。電機(jī)和水泵啟動后運轉(zhuǎn)平

穩(wěn)，無異常聲響，運行中電機(jī)不發(fā)燙。主泵啟動后，可以將水壓打到額定壓力。主泵停機(jī)后管道能夠保壓，當(dāng)壓力低于0.2MP時，增壓泵自動補(bǔ)壓。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流關(guān)閉。管道上的壓力表完好，在檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。系統(tǒng)末端完全打開放水閥后消防警鈴能夠報警。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按2.1的要求。

2.2.2消防自動報警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。各煙感探頭、區(qū)域報

警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。報警蜂鳴器報警鳴響時聲音響亮。消防報警控制柜上顯示屏清晰，各按鍵靈敏，無損壞。消防報警控制柜上輸出電壓和電流達(dá)到規(guī)定的要求。獨立的24V電源完好。蓄電池充電完好。

2.2.3消防泵供水系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運行。電機(jī)啟動后運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，

無異常聲響，不發(fā)燙。主泵啟動后，根據(jù)不同的控制區(qū)域可以將水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點能夠保持壓力在0.2MP以上。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。止回閥能夠回流關(guān)閉。壓力表完好，處于檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制柜按2.1的要求。

2.2.4消防增壓泵系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入運行。電機(jī)啟動后運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，

無異常聲響，不發(fā)燙。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣

控制柜按2.1的要求。

2.2.5防火卷簾門：固定牢靠。電氣控制開啟、關(guān)閉靈活。無卡住現(xiàn)

象。有消防自動報警系統(tǒng)的，應(yīng)和消防自動報警系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動，受控準(zhǔn)確、靈敏。手動拉鏈完整，能卷開啟與關(guān)閉簾門。卷簾門的滑動軌道平整，門滑動無妨礙。

2.3供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門及供水管

道；

2.3.1供水系統(tǒng)：自動供水系統(tǒng)能夠自動正常運行。2.3.2供水系統(tǒng)的供水泵：運行平穩(wěn)，不發(fā)熱、無異常響聲2.3.3供水系統(tǒng)的管道閥門：無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。油漆完好。止

回閥能夠起到回流關(guān)閉的作用。

2.3.4供水系統(tǒng)的壓力達(dá)到設(shè)計的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，

處于檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。

2.3.5供水系統(tǒng)的電源控制柜：電氣控制柜按2.1的要求。

2.4排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排

水管道及限位控制開關(guān)等；

2.4.1潛水泵、排污泵：能夠正常運行。各類泵體運轉(zhuǎn)無異常響聲，

排水過濾器不堵塞，排水通暢。

2.4.2潛水泵、排污泵附屬的各種閥門、接頭、管道、浮球限位：接

頭連接可靠，管道無銹蝕，管道與閥門的油漆分色，油漆完好，

管道及閥門固定牢固。有止回閥的止回閥能夠回水關(guān)閉。浮球限位動作靈敏、可靠。

2.4.3電氣控制箱：按照2.1的要求。

2.5風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門；2.5.1風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動電機(jī)運行正常。啟動后運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，

無異常聲響，電機(jī)不發(fā)燙。

2.5.2風(fēng)機(jī)管道及閥門：風(fēng)管無抖動，無異常聲音，無瀉漏。風(fēng)閥開

啟靈活，零配件齊全。

2.5.3支架：電機(jī)和風(fēng)管的固定支架應(yīng)牢靠，油漆完好，無銹蝕。2.5.4電氣控制系統(tǒng)：額定電流在正常范圍。電氣控制柜按2.1的要

求。

2.6供氣系統(tǒng)：煤氣供氣系統(tǒng)

2.6.1煤氣供氣系統(tǒng)：由煤氣公司負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。小區(qū)內(nèi)的所有室外

煤氣管道沒有漏氣現(xiàn)象。小區(qū)內(nèi)有煤氣調(diào)壓站的，應(yīng)保持煤氣調(diào)壓站四周無雜物，門鎖完好。

2.7特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)

2.7.1電梯系統(tǒng)機(jī)房部分：（1）、機(jī)房內(nèi)的消防標(biāo)識、機(jī)站房標(biāo)識、

設(shè)備運行狀態(tài)標(biāo)識完好按照1.8的要求，照明完好按照2.8的要求。同時電源插座齊全，通風(fēng)良好。救援操作及轎廂平層標(biāo)志齊

全。制動器手動松閘扳手應(yīng)掛在容易接近的墻上標(biāo)志明顯。（2）、機(jī)房與滑輪間不得放置非電梯用的物品。通道應(yīng)保持通暢�；�輪間的入口處，急停開關(guān)動作可靠。（3）、供電相序改變會或錯相不會改變電梯運行和開關(guān)門方向等功能的，可不采用錯相保護(hù)裝置。供電相序改變會或錯相會改變電梯運行和開關(guān)門方向等功能的，必須采用錯相保護(hù)裝置。且保護(hù)裝置能夠正常工作。必須安裝斷相保護(hù)裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運行中應(yīng)起保護(hù)作用。（4）、電氣設(shè)備金屬外殼（安全電壓的除外）均應(yīng)接地良好。接地線必須并接至接地線柱上。（5）、曳引機(jī)應(yīng)設(shè)有適量潤滑油，油標(biāo)應(yīng)齊全，油位顯示應(yīng)清晰。減速箱運行時無異常聲音和振動。（6）、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。制動器動作靈活，各部件齊全、可靠。（7）、制動器閘瓦與制動輪工作表面應(yīng)清潔。線圈鐵芯無油污、銹及積塵。制動時兩側(cè)閘瓦應(yīng)緊密、均勻地貼合在制動輪的工作面上，松閘時應(yīng)同步離開，限速器各活動潤滑部位應(yīng)有可靠潤滑，運行時無異常聲音。（8）、限速器運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，其調(diào)節(jié)部位整定標(biāo)記應(yīng)完好，無拆動痕跡，校驗期有效，當(dāng)與安全鉗聯(lián)動時，無顫動現(xiàn)象。（9）、上、下限位裝置動作可靠。上、下限位保護(hù)開關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態(tài)。

2.7.2電梯系統(tǒng)井道、轎廂與層站部分：（1）、電梯以檢修速度運行，

人為動作轎頂緊急停止開關(guān)，電梯均應(yīng)立即停止運行。轎頂檢修

操縱時，機(jī)房、井道及轎廂內(nèi)除急停止開關(guān)外的各按鈕操作應(yīng)無效。導(dǎo)靴固定螺栓無松動，靴襯磨損量未超過其厚度的1/3。（2）、對重塊應(yīng)可靠固定。對重設(shè)有反繩輪時，其潤滑良好，護(hù)罩及擋繩裝置功能可靠。（3）、導(dǎo)軌支架無松動，壓板牢固。采用封閉式井道時，所設(shè)置的照明正常。（4）、層門鎖鉤、鎖臂及動接點動作靈活，在電器安全裝置動作之前，鎖緊元件的最小嚙合長度為7mm。（5）、由轎門自動驅(qū)動層門情況下，當(dāng)轎廂在開鎖區(qū)域外時，無論層門由于任何原因被開啟，都應(yīng)有一種裝置能確保層門自動關(guān)閉。如果轎門（在多扇門中任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動或繼續(xù)正常運行。（6）、在正常運行和轎廂未停止在開鎖區(qū)域內(nèi)，層門應(yīng)不能打開。如果一個層門（在多扇門在任何一扇門）打開，電梯應(yīng)不能正常啟動或繼續(xù)正常運行。（7）、門鎖固定后，以150N的力施加在一個最不利的點上時，門扇之間的間隙不能超過30mm。層門手動開鎖裝置應(yīng)靈活可靠，動作后應(yīng)自動復(fù)位。層門滑塊磨損量未達(dá)到其厚度的1/3，鑲?cè)氲乜驳纳疃葢?yīng)大于5mm。（8）、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運行，人為打開安全窗2次，電梯均應(yīng)立即停止運行。（9）、轎頂及各層廳門門頭的衛(wèi)生應(yīng)清潔，無積塵、油泥及雜物。轎頂設(shè)有反繩輪時，其護(hù)翼和擋繩裝置功能可靠，且潤滑良好。（10）、曳引繩頭組合無缺陷，符合GB7588-959.2.3的要求。曳引鋼絲繩未出現(xiàn)斷股、超標(biāo)斷絲、磨損等報廢現(xiàn)象。每個繩頭應(yīng)有鎖緊螺母且安裝有鎖緊銷。曳引繩表面清潔不粘有雜質(zhì)。（11）、安全鉗聯(lián)動

機(jī)構(gòu)各部件活動正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。（12）、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動作靈活可靠，信號應(yīng)齊全清晰。（13）、不需專人駕駛的電梯，轎廂內(nèi)的緊急照明能正常。不需專人駕駛的電梯，轎門安全觸板或光電保護(hù)裝置動作可靠。（14）、轎廂、轎門無影響乘客安全的嚴(yán)重銹或磨損。轎內(nèi)報警裝置功能正�？煽�。層站指示信號清晰明亮，按鈕動作正確無誤。（15）、火災(zāi)時供消防員專用的電梯，消防開關(guān)工作可靠。（16）、層門前候梯廳應(yīng)有足夠的照明，即使轎廂照明出現(xiàn)故障也應(yīng)能分辨層門打開和轎廂平層情況。在門關(guān)至行程1/3后，阻止關(guān)門的力≤150N。

2.7.3電梯的呼叫警鈴、對講系統(tǒng)、應(yīng)急照明：呼叫警鈴與對講電話

完好。在轎廂內(nèi)按下警鈴鍵后，能及時與小區(qū)監(jiān)控中心能通話。對講通話清晰。停電時備用電源能夠正常投入工作，保證對講通話通暢和轎廂內(nèi)有適合的照度。

2.7.4電梯系統(tǒng)底坑部分：（1）、電梯以檢修速度運行，人為動作底

坑緊急停止開關(guān)，電梯應(yīng)立即停止運行。（2）、設(shè)有補(bǔ)償鏈的電梯，補(bǔ)償鏈運行時與其它裝置及底坑地面無碰撞，二次保護(hù)裝置齊全可靠。隨行電纜兩端應(yīng)可靠固定，不應(yīng)有打結(jié)和扭曲現(xiàn)象，當(dāng)轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。（3）、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。（4）如采用液壓緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹。其電氣安全開關(guān)動作可靠。（5）、底坑清潔，無積水、雜物。

2.7.5電梯要達(dá)到“四清”、“六正�！保簷C(jī)房清、井道清、地坑清、

轎頂清，機(jī)器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器安全正常、信號照明正常。

2.7.6升降式立體停車系統(tǒng)的基本要求：運轉(zhuǎn)部位的零部件應(yīng)保持潤

滑良好，無卡阻現(xiàn)象。減速箱、潤滑裝置、液壓主機(jī)內(nèi)應(yīng)有足夠的油量。各部件與部件之間聯(lián)接緊固件應(yīng)固定可靠，無松動現(xiàn)象。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無滲漏現(xiàn)。

2.7.7升降式立體停車系統(tǒng)的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制裝

置、升降橫移安全裝置設(shè)置準(zhǔn)確，各裝置動作狀態(tài)正確。2.7.8升降式立體停車系統(tǒng)的機(jī)械部份：減速箱運轉(zhuǎn)正常，油量適當(dāng)，

無異常振動，無漏油現(xiàn)象。各轉(zhuǎn)動的軸承應(yīng)保持良好的潤滑，轉(zhuǎn)動時無異常聲音和明顯跳動。滾珠絲桿和螺母間的運動應(yīng)自如，滾動摩擦的聲音正常。滾珠絲桿表面應(yīng)保持清潔，不粘雜物，不銹蝕，表面無機(jī)械損傷。

2.7.9升降式立體停車系統(tǒng)的電氣部分：配電箱、控制箱接照2.1的

要求，箱內(nèi)各空氣開關(guān)、接觸器、繼電器動作正常，電氣連接可靠，接觸良好，指示燈和信號燈指示明亮、正確。各電動機(jī)運轉(zhuǎn)正常，無異常發(fā)熱，無雜音和氣味，系統(tǒng)的各保護(hù)接零點清晰、連接可靠。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波浪扭曲現(xiàn)象。制動器不應(yīng)有過大的摩損，工作表面不應(yīng)有油污。

2.7.10升降式立體停車系統(tǒng)的車臺板：車臺板、保險架應(yīng)聯(lián)接牢固，

不應(yīng)有嚴(yán)重銹蝕。

2.7.11升降式立體停車系統(tǒng)的導(dǎo)軌壓緊螺栓應(yīng)無松動。接頭處臺階

應(yīng)不大于0.5mm。無油垢、積灰、銹斑。緩沖器的緩沖座、緩沖膠墊不得缺損�；瑝K無磨損，運動正常、靈活。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平整，潤滑良好，表面油漆平整，無銹蝕。

2.8照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)站房照明、車庫照明、景觀照明、其他

附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。2.8.照明燈及燈具：光線明亮，受控靈敏。無外露線頭，燈光明亮程

度與燈源功率相匹配�？刂崎_關(guān)開啟和關(guān)閉靈活，具有延時功能的開關(guān)達(dá)到1至3分鐘的延時要求，無不亮和長亮的現(xiàn)象。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。

2.9弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警主控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、

攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；

2.9.1周界報警系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠投入正常使用。隨時采用木板模擬翻

越時，監(jiān)控中心能夠立即報警，電腦上閃爍顯示報警區(qū)域，模擬顯示屏上的指示燈與報警信號聯(lián)動紅燈閃爍。每個防區(qū)都能夠隨時進(jìn)行布防與撤防。室外紅外發(fā)射與接收器件無損壞或缺失，超出小區(qū)圍墻頂部30公分至50公分，固定牢靠，無松動現(xiàn)象。2.9.2紅外報警系統(tǒng)：小區(qū)監(jiān)控中心的公共紅外報警主控系統(tǒng)能夠正

常運行。及時收到業(yè)主家中的報警，并在電腦上及時反映出來。

工作可靠。

2.9.3門禁對講系統(tǒng)：聯(lián)絡(luò)通暢，能夠正常使用。各對講總機(jī)、主機(jī)、

分機(jī)振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無損壞或缺少。監(jiān)控室對講總機(jī)能夠打開單元門。

2.9.4攝像監(jiān)控系統(tǒng)：監(jiān)控中心內(nèi)的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。

任何一部攝像機(jī)的圖像都可以進(jìn)行大屏幕顯示。攝像探頭無損壞或缺失。云臺攝像機(jī)角度和焦距能夠進(jìn)行靈活地調(diào)整。室外安裝監(jiān)控探頭的固定裝置安裝牢固。線纜無拖掛現(xiàn)象。

2.9.5巡更系統(tǒng)：能夠及時輸入巡更數(shù)據(jù)。各巡更點安裝牢固。巡更

器外觀完好，能夠采集數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)錄入器能夠?qū)⒀哺�器上的�?shù)據(jù)輸入電腦。

2.9.6緊急求救系統(tǒng)：緊急求救的公共主機(jī)完好，能夠及時收到業(yè)主

家中的求救信號。

2.9.7小區(qū)背景音樂和廣播系統(tǒng)：音箱無缺失或損壞，播放清晰無雜

音，音量大小受控制。音源如VCD、話筒和功放完好。隨時都能放音和廣播。

2.9.8刷卡系統(tǒng)：刷卡靈敏，反映迅速。與聯(lián)動的閘臂系統(tǒng)或門禁系

統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號能夠立即啟動閘臂或受控門。外觀完好，固定牢靠。

2.10道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)

2.10.1伸縮式電動門：移動開啟或關(guān)閉靈活，使用正常�？刂崎_關(guān)

和控制箱的電氣連接可靠。保護(hù)接零牢靠。伸縮門柵欄無斷裂，無破損。油漆完好。伸縮門各配件齊全，完好。

2.10.2閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。外殼油漆完好。

電氣連接可靠。閘臂完好醒目。

2.11空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。

2.11.1集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：系統(tǒng)能夠正常運行。循環(huán)泵、冷卻塔

電機(jī)、熱泵均正常工作，運行中無異常響聲，不發(fā)燙。管道油漆完好，無銹蝕，無滲漏。系統(tǒng)各閥門開啟、關(guān)閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，開啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。管道與閥門連接緊密。冷卻塔安裝牢固，電機(jī)運轉(zhuǎn)時無異常振動，進(jìn)出水通暢，冷卻裝置水流通暢�？刂乒裆想娫粗甘緶�(zhǔn)確，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按2.1的要求。保護(hù)接零牢靠。輔助配件能夠正常工作，油位計、進(jìn)、出口測量水溫的溫度計、壓力表完好，在檢測合格的周期之內(nèi)，顯示正常。

無壓燃油鍋爐：能夠正常運行。供油管路通暢，保證供油。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。燃燒器、化油器工作正常。出水能夠達(dá)到設(shè)定值。爐膛完好。

2.12特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備

2.12.1中水處理系統(tǒng)：設(shè)備能夠正常運行。蓄水池?zé)o滲漏。過濾設(shè)

備的流程標(biāo)識按1.8的要求。

2.12.2泳池過濾設(shè)備：每天檢測泳池水質(zhì)的PH值，達(dá)到7-7.6的范

圍內(nèi)。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運行。水系統(tǒng)運轉(zhuǎn)無誤，預(yù)過濾、過濾、加藥、消毒、循環(huán)泵各工序設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。每年試用前必須由電工對水處理設(shè)備進(jìn)行安全檢查一次。

2.13綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)

設(shè)施）

2.13.1草坪機(jī)：啟動靈活，能夠正常運行。機(jī)油加注在“add”、“full”

之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。化油器通暢。空氣濾芯不臟污�；鸹ㄈ�連接緊固，四周無積碳，不跳火。2.13.2電動綠籬機(jī)：電機(jī)運轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。充電正常�？�

制開關(guān)操作靈活。甩繩能夠用力拉出，工作時保持固定長度。2.13.3電動割灌機(jī)：電機(jī)運轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。充電正常�？�

制開關(guān)操作靈活。刀片平整完好。保護(hù)外殼完好。

2.13.4機(jī)動噴霧機(jī)：啟動靈活，能夠正常運行。空氣冷卻通道通暢。

油門控制桿和阻風(fēng)門動作可靠。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)�？諝鉃V芯不臟污�；鸹ㄈ�連接緊固，四周無積碳，不跳火。水容器無水垢，噴頭不堵塞。

2.14通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）

2.14.1對講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無

破損，附件齊全，編號清楚。

2.15輔助設(shè)備：空壓機(jī)、管道疏通機(jī)

2.15.1空壓機(jī)：壓縮機(jī)電機(jī)運轉(zhuǎn)正常，無異常響聲，儲氣罐和減壓

閥氣壓正常，空氣濾網(wǎng)干凈，安全閥性能完好，氣壓低時能自動補(bǔ)氣。

2.15.2管道疏通機(jī)：能夠正常使用，電氣連接可靠，機(jī)頭和底盤支

撐固定牢靠，疏通彈簧表面無雜物，機(jī)械傳動部位潤滑良好。

維修人員上門處理業(yè)主報修的作業(yè)程序

1、目的：對維修人員上門進(jìn)行維修服務(wù)的過程進(jìn)行規(guī)定，使維修人

員在上門服務(wù)的全過程中都按照公司的要求進(jìn)行作業(yè)。2、適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于

上門維修服務(wù)的過程。3、職責(zé)：

3.1、公司工程部：負(fù)責(zé)制定作業(yè)程序，對管理處管理人員及維修人

員進(jìn)行培訓(xùn)，督促、檢查、考評管理處執(zhí)行的情況。每半年收集一次意見，通過評審對作業(yè)程序進(jìn)行改進(jìn)。

3.2、各管理處：接受工程部的培訓(xùn)，按照制定的作業(yè)程序?qū)�維修人

員不斷地進(jìn)行培訓(xùn)，監(jiān)督維修人員的作業(yè)過程，并對維修人員的作業(yè)過程進(jìn)行考核，接受工程部的檢查與考評。

3.3、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序

進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評。4、作業(yè)程序

4.1、按公司員工手冊規(guī)定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修

工具和鞋套上業(yè)主家，并按照公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語敲門與業(yè)主打招呼。并告知業(yè)主上門打擾的原因是管理處接到業(yè)主的報修，安排維修人員前來進(jìn)行維修。

4.2、在業(yè)主分戶門外和業(yè)主確認(rèn)需要維修的信息。必須對業(yè)主需要

進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對，核對的內(nèi)容包括房號、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報或誤修。維修信息得到確

認(rèn)后，在得到業(yè)主允許的情況下穿戴鞋套進(jìn)入業(yè)主家中。4.3、對需要維修的項目進(jìn)行檢查。業(yè)主報修時只是描述故障發(fā)生后

的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內(nèi)容準(zhǔn)確，因此維修人員應(yīng)當(dāng)對故障進(jìn)行仔細(xì)檢查。檢查分為四種類型：

4.3.1、第一種是通過目視或使用測量工具或采取簡單的試驗方法就

可以查出故障；

4.3.2、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，

但不會造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣；

4.3.3、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會造

成家具或裝潢受損，恢復(fù)時不一定能夠恢復(fù)原樣。

4.3.4、第四種是利用公司現(xiàn)有的資源采取相應(yīng)的辦法仍無法確定故

障原因。

4.3.5、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進(jìn)入下一個工作步驟，

即向業(yè)主告知檢查后的結(jié)果。

4.3.6、第三種和第四種類型的檢查，維修人員應(yīng)當(dāng)在實施檢查前，

向業(yè)主告知，向管理處匯報，在沒有達(dá)成相關(guān)的協(xié)議或沒有形成書面的文字記錄之前，不可以操作，只有在管理處和業(yè)主共同協(xié)商方案并得到業(yè)主確認(rèn)的條件下，首先對現(xiàn)場進(jìn)行各類方式的記錄，包括拍照、方字記錄、攝像等，現(xiàn)場得到確認(rèn)后方可按照約定的方案進(jìn)行檢查操作。

4.4、將檢查的結(jié)果向業(yè)主告知。首先要告知業(yè)主通過仔細(xì)檢查，故

障可能發(fā)生的各處環(huán)節(jié)以及將要采取的維修方式，同時告知業(yè)主根據(jù)管理處公示的收費項目，此次維修需要進(jìn)行的收費情況，在業(yè)主同意的情況下方可實施維修操作。

4.4.1、向業(yè)主告知收費情況時，不要和業(yè)主協(xié)商價格，告訴業(yè)主公

司有規(guī)定維修人員無權(quán)對收費價格進(jìn)行變動，如果業(yè)主認(rèn)為價格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進(jìn)行協(xié)商。4.4.2、對于需要更換的元器件或材料，由于目前市場上各種元器件

和材料在不同的商店內(nèi)或不同的時間內(nèi)價格各不相同，各種元器件和材料的質(zhì)量物業(yè)公司不能替供應(yīng)商作擔(dān)保承擔(dān)風(fēng)險。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購的義務(wù)，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號和要求。

4.5、實施維修作業(yè)前的再次確認(rèn)。在業(yè)主同意維修后將要進(jìn)行維修

前，維修人員應(yīng)當(dāng)詢問業(yè)主對于需要維修的部位有無特殊情況，有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修人員應(yīng)當(dāng)注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來不必要的損失。

4.6、實施維修作業(yè)。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登

高及會落灰塵的地方應(yīng)鋪報紙，物品移動時輕拿輕放，會造成污染的要預(yù)先采取措施。維修過程中需要業(yè)主協(xié)助的，應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語。

4.6.1、特殊情況的應(yīng)急處理，如滲水嚴(yán)重造成局部淹水、供水管嚴(yán)

重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴(yán)重影響業(yè)主

生活的事情，應(yīng)當(dāng)立即向管理處匯報情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時進(jìn)行現(xiàn)場記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場的相關(guān)證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復(fù)的情況下可以采取臨時供電、臨時供水、臨時應(yīng)急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應(yīng)當(dāng)立即關(guān)閉煤氣的閥門，切斷氣源，打開窗戶通風(fēng)，如果煤氣主管道有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應(yīng)當(dāng)立即報告相關(guān)單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財產(chǎn)損失不擴(kuò)大。之后配合管理處共同幫助業(yè)主處理。

4.6.2、維修后達(dá)到的效果�；謴�(fù)原樣、恢復(fù)原有的功能、能夠使用

但存在非維修可以改變的缺陷。

4.6.3、業(yè)主新增加的要求處理。短時間內(nèi)（半小時以內(nèi)）能夠完成、

不涉及到增加管理處維修材料的成本、不會意外損壞業(yè)主財產(chǎn)、能夠滿足業(yè)主要求的工作可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行維修工作。4.7、維修工作完成后清理現(xiàn)場。故障排除維修工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)清

理工作現(xiàn)場，有業(yè)主提供的工具應(yīng)當(dāng)歸還業(yè)主，自已的工具應(yīng)當(dāng)點清收好，現(xiàn)場有維修后留下的雜物應(yīng)當(dāng)清理，更換下來的元器件或材料請業(yè)主收好，維修人員不得私自收留。對于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行清除�，F(xiàn)場達(dá)到?jīng)]有維修前的原樣。

4.8、完成維修任務(wù)后請業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。請業(yè)主查看維修單上的內(nèi)容，

請業(yè)主在維修單相應(yīng)的欄內(nèi)進(jìn)行填寫，需要收費時請業(yè)主在維修

單上寫清楚收取的準(zhǔn)確費用。業(yè)主如果需要收費票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在3天之內(nèi)送上門。最終請業(yè)主對本次維修提出意見并簽字確認(rèn)。4.9、離開業(yè)主家時應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌。4.10、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時間內(nèi)，業(yè)主有時會詢

問維修人員關(guān)于管理處或物業(yè)公司的情況，維修人員應(yīng)當(dāng)按照管理處給出的相關(guān)內(nèi)容回答問題，不得告知業(yè)主有關(guān)于物業(yè)公司或管理處內(nèi)部的事情，這些事情包括人事變動，公司內(nèi)部事情的處理方案，員工的收入，對其他員工的評價，管理處經(jīng)營情況等，也不得告知業(yè)主其他業(yè)主家中的情況�？梢韵驑I(yè)主宣傳物管知識，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒有權(quán)利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說一些問題。

4.11、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時間內(nèi)，業(yè)主為了使維

修人員能夠更加負(fù)責(zé)地進(jìn)行維修，有時會向維修人員贈送一些小的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時告知業(yè)主，物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會受到公司嚴(yán)厲的處分。

4.12、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財產(chǎn)損失的情況，維修人員

嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對財產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)姆桨�。個人私自處理都是嚴(yán)重違反公司規(guī)定的行為，防止業(yè)主一旦對管

理處有意見將這些事情向其他業(yè)主作負(fù)面宣傳，造成管理處工作的被動。

4.13、維修過程中，業(yè)主對維修方式、維修結(jié)果、維修收費價格不滿

意，維修人員不得與業(yè)主進(jìn)行爭論或討論，應(yīng)當(dāng)將投訴電話告知業(yè)主，請業(yè)主或使用電話或到管理處進(jìn)行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進(jìn)行解釋。維修人員只負(fù)責(zé)按照維修單認(rèn)真做好維修工作，適當(dāng)時可以向業(yè)主宣傳物管知識，但不得與業(yè)主進(jìn)行爭論。

4.14、業(yè)主對維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一

定的時間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費用，遇到這些問題時，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個人進(jìn)行現(xiàn)場處理，現(xiàn)場必須達(dá)到管理處2人或2人以上（含維修人員）進(jìn)行處理，保證至少有一個見證人�；氐焦芾硖幒髮⑹虑橄蚬こ讨鞴埽ɑ蚬芾砣藛T）和前臺工作人員反映，由管理處留下記錄。4.15、維修作業(yè)的過程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開業(yè)主家

時，向業(yè)主簡單說明情況，并約定多少時間后重新再來進(jìn)行維修。并且使用公司員工手冊規(guī)定的文明禮貌用語向業(yè)主道歉。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場，留下管理處電話，請業(yè)主另約時間再行維修工作。嚴(yán)格禁止維修人員在管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現(xiàn)場，此類事情的處理由管理處負(fù)責(zé)，維修人員服從管理處的安排。

4.16、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否

需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)。如果業(yè)主同意繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。對業(yè)主的客人按公司員工手冊規(guī)定的禮貌用語打招呼。

設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求作業(yè)指導(dǎo)書

一、工作方式：

巡檢：工作人員對設(shè)施、設(shè)備目視查看。

檢查：工作人員對設(shè)施、設(shè)備采取目視、手動試驗、測量等方法查看。檢修：工作人員對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查、維修。保養(yǎng)：工作人員對設(shè)備進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整。維保：工作人員對設(shè)施、設(shè)備全面檢查、維修、保養(yǎng)。年檢：對有要求的項目向相應(yīng)的部門申請檢測，并得到結(jié)論。

二、設(shè)施維護(hù)的要求：

1、房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、屋面、露臺、樓梯間、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、空置房。物業(yè)用房、景觀房：每年檢查1次屋面、露臺：每半年檢查1次。

樓梯間：每天巡檢1次，每年秋季檢查1次，維保1次，5年粉刷1

次。

外墻面：每半年檢查1次。雨落水管：每季度巡檢1次。避雷接地：每年測試1次。地下室：每季度巡檢1次。空置房：每周戶外巡檢1次。信報箱：每周巡檢1次

2、機(jī)站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房。

監(jiān)控室：每天巡檢1次，衛(wèi)生保潔1次，每月檢查1次。風(fēng)機(jī)房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。水泵房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。配電房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。消防泵房：每天巡檢1次，每周檢查1次，每周衛(wèi)生保潔1次。電梯機(jī)房：每周巡檢1次。每周保潔1次。

3、停車場：汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢1次汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢1次

4、道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗?fù)�、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。

小區(qū)道路、圍墻、門樓、崗?fù)�、建筑小品、路阻、路樁：每季度檢查

1次。

5、清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場。垃圾箱、垃圾筒：每季度檢查1次，每年維保1次。垃圾車：每季度檢查1次，每年維保1次。

拖把池：每季度檢查1次，每年維保1次。垃圾場：每季度檢查1次，每年維保1次。

6、公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外免費使用的）。

體育健身器材（室內(nèi)、外的免費使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費使用的）：每周檢查1次，每年維保1次。

7、特殊給排水：消防水箱、蓄水池、泳池、水景、生活水箱的基礎(chǔ)部分；

消防水箱、蓄水池、泳池、水景：每季度檢查1次，每月檢查1次。生活水箱：每天巡檢1次，每年檢測1次。

8、標(biāo)識：樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識、臨時標(biāo)識、移動式標(biāo)識牌。

樓宇及單元標(biāo)識、景觀標(biāo)識、指引標(biāo)識、交通標(biāo)識、警示標(biāo)識、車號牌標(biāo)識、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運行標(biāo)識、流程標(biāo)識、制度標(biāo)識：每月檢查1次。

移動式標(biāo)識牌、臨時標(biāo)識：每天巡檢1次。

9、室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管

井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑�；�糞池：根據(jù)實際情況進(jìn)行清理，每季度巡檢1次。

外排管道（包括雨、污）、管井：每季度檢查1次，每年疏通1次。明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）：每月檢查1次。

集水坑：每季度檢查1次。

10消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱。

室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢1次，每月檢查1次。

11、人防：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門。

集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門每季度檢查1次，每年檢測1次。

三、設(shè)備維護(hù)的要求

1、配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。

高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變：

每日巡檢1次，每半年檢修1次。

2、消防系統(tǒng)：消防自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)、防火卷簾門。

消防自動報警系統(tǒng)：每日巡檢1次，使用過程中采取應(yīng)急維修方式。消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)：每天巡檢1次，每半年試機(jī)檢修1次。

防火卷簾門：每月檢查1次，每年維保1次。

3、供水系統(tǒng)：包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。

二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢1次，每年維保1次。分戶家中的給水由業(yè)主負(fù)責(zé)，分戶外直給水公共部分由市政自來水公司負(fù)責(zé)。

4、排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等。

潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等：每天巡檢1次，每月檢查1次，每年維保1次。

5、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道。風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢1次，每月檢查1次，每年維保1次。

6、供氣系統(tǒng)：煤氣。

煤氣：每月巡檢1次，維保、急修都由市政煤氣公司負(fù)責(zé)。

7、特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。

電梯系統(tǒng)：每天巡檢1次，每月維保2次，每年檢測1次。升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保1次，每年檢測1次。

8、照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。

樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）：每日巡檢1次。采取應(yīng)急維修的工作方式。

9、弱電系統(tǒng)：周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)；

周界報警系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、單元門禁對講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)：每月檢查1次，維保采取外委方式。

10、道閘系統(tǒng)：伸縮式電動門、閘臂系統(tǒng)

伸縮式電動門：每月月檢修1次。閘臂系統(tǒng)：每月檢修1次。

11、空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。

集群式中央空調(diào)系統(tǒng)：運行時間每天巡檢1次，每年維保兩次（外委）。

12、特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備、泳池過濾設(shè)備。中水處理設(shè)備：每次使用前檢查1次。泳池過濾設(shè)備：每次使用前檢查1次。

13、綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）

草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動噴霧機(jī)：每次使用前檢查1次，使用完后保養(yǎng)1次。

14、通訊設(shè)備：對講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）。對講機(jī)：使用前檢查1次。采取應(yīng)急維修的方式。

15、輔助設(shè)備：空壓機(jī)，管道疏通機(jī)�？諌簷C(jī)：每季度檢查1次。每年維保1次。

管道疏通機(jī)：每次使用前檢查1次。使用完后保養(yǎng)1次。

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