物業(yè)小區(qū)參觀體會范文
10月14日一早,我們來到了中國的第一個經(jīng)濟特區(qū)深圳。高樓林立、車水馬龍的深圳,給人的第一印象就是繁華。
我們參觀了深圳海岸城、深圳半島城邦、京基與京東方、星海名城。感受到了深圳的繁華,深圳這座年輕城市的活力,深圳人民勇于創(chuàng)新的精神,特別是在參觀小區(qū)的過程中,深圳這個中國物業(yè)管理開展最早的地方。使我在物業(yè)管理方面的知識受益頗多。一.深圳海岸城。
海岸城由東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風情街組成,是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務、商業(yè)項目,也是迄今為止深圳市最大的室內(nèi)購物、休閑、娛樂中心。
海岸城很注重自己的建筑特色和設計,邀請了美國凱里森建筑事務所負責方案設計,并由深圳市城脈建筑設計有限公司負責深化設計。個人感覺它的整體設計風格現(xiàn)代、簡潔,充分演繹濱海風情,弘揚海洋文化,倡導全新的濱海體驗與時尚。
作為一個集辦公寫字樓物業(yè)與商業(yè)物業(yè)于一體的一個大型綜合物業(yè)。在管理上難度會相應的增加。在設計上,“萬國美食風情街”那長達710米,貫穿海岸城與周邊寫字樓、商務廣場、文化廣場、五星級酒店以及海雅商圈的二層步行高架橋,真正意義上的實現(xiàn)人車分流,方便了管理;海岸城購物中心二樓至五樓新穎別致的退臺式餐飲設計。在節(jié)省了人力的同時,更方便了管理。當然還有強調(diào)商業(yè)實效性的推出了“雙首層”的消費聚集模式。無不反映出設計者簡約時尚的現(xiàn)代設計理念。
物業(yè)人員禮貌熱情,面對客戶時始終微笑的表情。也給我留下了深刻的印象。專業(yè)知識過硬,并且能熟練使用計算機輔助工作。管理一個集辦公寫字樓物業(yè)與商業(yè)物業(yè)一體的綜合物業(yè),深圳市海岸商業(yè)管理有限公司產(chǎn)用的是套一體化的地產(chǎn)管理軟件產(chǎn)品。涵蓋了售樓管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、租賃管理系統(tǒng)等主要功能模塊;并有倉庫管理系統(tǒng)、設備管理系統(tǒng)等輔助功能。并能將日常工作中用到的硬件設備聯(lián)系集成在其中。如讀卡機、攝像頭、打印機、掃面議、PDA等。在體現(xiàn)了深圳市海岸商業(yè)管理有限公司專業(yè)管理的同時,更大大提高了員工的工作效率,節(jié)省了人力,也節(jié)省了成本。
二.深圳半島城邦
還未進入小區(qū),就不禁為它超高樓層所驚嘆,深圳半島城邦的超高樓層一直是它的賣點之一。據(jù)說,最高的樓層有48層之高。每個單位都能清楚地看到海,觀海率達80%。超高的樓層設計,使附近優(yōu)美的風景一覽無遺,且能遠眺香港。
超高的樓層設計,對消防的要求很高,為此我著重了解了一下,該樓盤的消防配置。每個建筑設有兩部疏散樓梯,一部消防電梯,并配置專業(yè)防火門,每戶入戶門均具有防火、防盜功能。滅火系統(tǒng)包括消火栓及自動噴淋系統(tǒng),有專用管井和風井,能有效改變火勢走向。公共部分均有消火栓,另在某些重要區(qū)域處還按規(guī)范采用自動報警、噴淋設施等。并且我還了解到,在收樓階段,深圳半城邦物業(yè)管理有限公司會邀請消防部門進行嚴格、科學的消防驗收,在消防驗收報告表示合格后,才驗收合格,這樣方便了自己的管理,更維護了業(yè)主的利益。
小區(qū)周邊配套設施完善,附近交通、商業(yè)、教育、娛樂、金融、醫(yī)療資源豐富。小區(qū)不但有游艇會,更有全國首創(chuàng)社區(qū)配套--潛水基地。住戶定位相對高端。深圳半城邦物業(yè)管理有限公司獨推大堂管家服務,為客戶提供一站式居家服務。對服務人員的形象,服務意識,服務標準都有詳細明確的要求。如在車輛管理中要敬禮問候,熟悉車主稱謂姓氏,短時間內(nèi)辦完放行手續(xù),指揮車輛停泊,主動提供協(xié)助服務等。對環(huán)境管理,安全管理,車輛管理,治安管理等都提出了非常詳細的要求,明確每一個步驟。三.京基御景東方
京基御景東方在周邊配置上與前兩個樓盤有一定差距,且有兩面靠近城中村的農(nóng)民房,這也是本小區(qū)無可避免的一塊硬傷。周邊交通也不是很方便是,做車要到白石洲路段。不過小區(qū)內(nèi)配置非常完善,其中車位戶數(shù)比就高達1.91:1是片區(qū)內(nèi)最高的,解決了業(yè)主停車難的問題;大落差、雙平臺架空的平臺花園;創(chuàng)新的戶型設計;以及片區(qū)最大的商業(yè)中心。都給業(yè)主的生活帶來了方便。
物業(yè)管理方面,極盡細致,善于從細節(jié)出發(fā)。但相對以上兩個樓盤來說特點不是很明顯,但小區(qū)設計的細節(jié)無不體現(xiàn)開發(fā)商長遠的目光。如室內(nèi)裝修的墻體方面。京基御景東方采用防裂鋼絲網(wǎng),就是用防裂鋼絲網(wǎng)全部覆蓋整個填充墻體以及臨近的混凝土墻體。這樣一來,墻壁的防開列性能就將大幅度提高。在我看過的大多數(shù)樓盤中,這種做法還是第一次看到,看起來初期成本高了,但是其后續(xù)維護成本卻大大下降了,提示樓盤品質(zhì)也維護了業(yè)主的利益。四.星海名城
星海名城的物業(yè)管理非常重視客戶價值的提升。把與客戶一起成長作為最終目標,將客戶的肯定作為服務產(chǎn)品的合格證。在全體員工中牢固樹立以客為尊的理念,每個員工都能自覺維護客戶關系,不僅關注質(zhì)量更關注客戶在服務中獲得的價值增長。更建立了客戶購買誠意的評價體系,以信譽度、成功率、經(jīng)濟實力等因素對客戶進行分類管理和服務,降低服務營銷成本。
為配合“服務績效審計”,建立的一套行之有效的綜合管控體系。涵蓋公司服務的所有節(jié)點和所有流程。設立多個無邊界組織,作為公司的服務產(chǎn)品的研發(fā)、測試、跟蹤和評價的技術平臺。如設立服務產(chǎn)品研發(fā)課題組,針對擬推出的各種服務,設計服務方案,維護相關服務的標準,并通過多種途徑進行服務測試,確保服務產(chǎn)品的可操作性和可接受性。設立服務產(chǎn)品跟蹤課題組,收集客戶反饋意見,并進行分析處理,將有關的經(jīng)驗、結(jié)論提交研發(fā)小組供改進。設立服務績效測評課題組冶,設計服務績效評價的指標體系,組織對公司各服務單位的測評。
星海名城的物業(yè)管理,從理念到實際都有了一套詳細合理的規(guī)定,使之真正做到了聚焦客戶價值,提升經(jīng)營質(zhì)量。從而實現(xiàn)了內(nèi)生的成長。
參觀的4個小區(qū),每個小區(qū)都擁有自己的特色,在規(guī)劃設計和管理上都給我留下了極其深刻的印象�?偟膩碚f,每個小區(qū)在物業(yè)管理方面,都很重視配套的設施設備,以及一套行之有效的管理方法;從細節(jié)出發(fā),以客戶為中心,來進行小區(qū)的規(guī)劃和管理;注重客戶價值的提升,樹立服務意識和理念;建立一支高素質(zhì)的物業(yè)隊伍,注重以科學的方法提升工作效率。我將時刻記住此次參觀的寶貴經(jīng)驗,并將其與我的實際工作相結(jié)合,力爭創(chuàng)造更好的成績。
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參觀小區(qū)有感
XX年XX月XX日下午13:30,我們管理處一行9人冒著淅瀝瀝的小雨從售樓處出發(fā),到位于XX的XX小區(qū)參觀學習。我們的車子徑直開進小區(qū)內(nèi),直接開進地下車庫,當時的第一反應是為什么門崗都沒有任何詢問直接放行,到管理處的短短2個月,已經(jīng)完全習慣了我們門崗對于任何車輛都要循例問詢之后再放行的流程。從車子上下來,就開始仔細觀察小區(qū)的地下車庫,相對我們地下車庫清爽敞亮的環(huán)氧地坪,小區(qū)的車庫地面顯然有些簡陋灰暗。每一處停車位上方都掛著一塊塑料板,塑料板上貼著一張A4紙,紙上印有車牌號碼,便是一張簡易告示牌。停車位車檔都已經(jīng)被撞變形。所有的日光燈只有空空的燈架,照明全部用節(jié)能燈代替。可見,小區(qū)的硬件條件其實一般,但是衛(wèi)生狀況還可以,整個地庫沒有任何明顯的垃圾。
從地下車庫出來,我們來到小區(qū)物業(yè)管理處。管理處所有的辦公室都在2層,并沒有客服前臺,辦公室除了最基本的辦公設備,并無任何其他設施。管理處的領導很熱情的把我們迎到了會議室,跟我們交流起了后期物業(yè)很多的情況。我聽完最大的感受就是做物業(yè)真心不容易。作為一個成熟的物業(yè)小區(qū),小區(qū)201*年開盤201*年交付,相較于我們小區(qū)2.3元/月/平方的物業(yè)費,小區(qū)0.65元/月/平方的物業(yè)費顯然有些低,日子過得也不免窘迫,但盡管如此小區(qū)仍保持80%的物業(yè)費收繳率真的很不簡單,以下幾點給我體會頗深。
1.辦公室裝修簡單,辦公設備簡陋,會議室只配備一臺1.5匹空調(diào)甚至連投影儀都沒有。
回想起咱們物業(yè)辦公室即使是小會議室都是設施齊全四季恒溫(雖然位于B區(qū)的物業(yè)
辦公室還在趕工中,但條件肯定不會差只會更好)。會議室墻上張貼著物業(yè)員工自己制作的簡易“物業(yè)費收繳進度表”、“各小區(qū)專項檢查考核圖”,雖然算不上精美跟專業(yè)但是很用心。會議室墻上還懸掛著3張獎狀,分別是“09年保潔隊技能操作團體第一”、“09年秩序維護隊知識操作技能團體第一”、“08年物管處優(yōu)秀團隊”。在這樣的條件下可以做出這樣的成績確實很讓人驚訝。
2.小區(qū)的主任在與我們的交流中表示,成熟小區(qū)物業(yè)費難收,而且一年比一年難收。主要
有以下幾點原因:第一,小區(qū)本身硬件條件的限制。小區(qū)內(nèi)部的智能化及電梯幾乎一直在維修,這給物業(yè)管理加大了困難;第二,安置戶多。小區(qū)住戶中安置戶不在少數(shù),房屋未拆遷之前經(jīng)濟條件比較差,搬進小區(qū)后依然從事較為簡單的體力勞動維持生計,思想觀念落后態(tài)度偏執(zhí)不肯交物業(yè)費;第三,隨著時間的推移,開發(fā)商遺留的房屋質(zhì)量問題逐漸顯現(xiàn),很多房屋問題得不到及時整改,城門之火直接殃及物業(yè)公司這條池魚。這時候許多住戶就選擇用裝修押金抵物業(yè)費。等到裝修押金抵完,物業(yè)費就直接不交了。3.物業(yè)員工年齡普遍偏大。6毛5的物業(yè)費要支撐起整個小區(qū)的物業(yè)管理運作,再加上物
業(yè)費收繳困難,為了減少用工成本,不得不選擇年紀偏大的員工。正如小區(qū)物管處主任所說,任何事情都是有利有弊,我們星河國際的員工學歷較高,能熟練運用辦公自動化軟件的人自然比較多,但是缺乏經(jīng)驗,雖然年輕有活動但是做事比較浮躁。而年紀偏大的員工雖然沒有現(xiàn)在的年輕人有活力有想法,但是不論是工作經(jīng)驗亦或是與人相處的經(jīng)驗都豐富。
4.物業(yè)員工責任心強,一人多職,分職不分家。據(jù)小區(qū)物管處主任所說,為了節(jié)約成本,小區(qū)地下車庫是不配備保潔的,整個地庫的環(huán)境衛(wèi)生都由車庫安管負責,把車庫劃分成
幾個區(qū)域,實行包干制。雖然地下車庫不配備保潔,但是衛(wèi)生狀況其實還可以并無任何明顯垃圾。另外還有一個事例,今年8月“�?迸_風過后,小區(qū)內(nèi)的很多樹木被刮倒,因為小區(qū)物管處人員不足,所以扶正樹木的任務都是由安管完成,每名安管分配每人每天需扶正5棵樹的任務,用了一段時間才把所有樹木扶正。小區(qū)主任說,做物業(yè)不易,尤其是收物業(yè)費的時候,業(yè)主是不可能自覺自愿的主動交物業(yè)費的。為了達到收繳率,
小區(qū)物管處所有員工在下班之后,由主任帶頭,所有員工分組上門向業(yè)主收物業(yè)費。主動找上門業(yè)主把物業(yè)費交給你是萬幸,但其實很多時候業(yè)主都在跟物業(yè)員工打游擊戰(zhàn)。由此可見,小區(qū)物管人員都是很有責任心的,力所能及的事情都竭力完成,不計較不自私,這是很值得我們學習的。
在跟小區(qū)物管處員工的交流中我們得知,物管處直到小區(qū)交付前才匆匆建立,事先的很多準備工作都未完善。業(yè)主檔案的建立與管理體質(zhì)都不健全,很多資料都不齊全給物業(yè)后續(xù)工作帶來很多麻煩。在這一點方面,我們做得還是比較到位的。未交付前,我們就特地找置業(yè)顧問們溝通,大概了解了別墅業(yè)主們的脾氣與性格,這也為后期物管工作的展開起到了良好作用。C區(qū)交付后,這樣的工作并沒有停止,因為有了跟地產(chǎn)營銷相處融洽這一基礎,所以每個星期房屋的銷售情況營銷都會及時與物業(yè)銜接,于是每個星期房屋動態(tài)表都會得到及時更新,C區(qū)如是,A區(qū)、B區(qū)亦然。另外,我們業(yè)主檔案都是每戶一個檔案盒,明細清楚一目了然。
這次參觀小區(qū)花苑小區(qū)的經(jīng)歷還是很特別的,對小區(qū)物管處來說,硬件設施存在的缺陷不可避免的會影響到后期物業(yè)工作的展開,但是怎樣在“先天不足”的劣勢下充分利用人力物力資源,最大化的為業(yè)主及物業(yè)公司本身帶來利益確實是一個很深奧的課題。作為XXX一份子,開發(fā)商為業(yè)主提供的硬件設施是扎實的先進的,這樣的先天優(yōu)勢勢必為后期物業(yè)工作助力,但真正要把物業(yè)工作做好讓業(yè)主滿意、物業(yè)費能正常收繳并支撐起整個物業(yè)公司的運作其實要靠我們自己,這也是我們所有物業(yè)員工應該思考的。
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