房地產(chǎn)估價(jià)—市場(chǎng)比較法總結(jié)
一、市場(chǎng)比較法：難點(diǎn)是交易修正。
1、適用對(duì)象和條件：適用對(duì)象是經(jīng)常性交易的房地產(chǎn)。適用條件是同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例較多。
2、搜集交易實(shí)例。搜集內(nèi)容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說(shuō)明交易雙方是否在公開(kāi)的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買(mǎi)賣(mài)、入股、抵債等;②交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況（權(quán)益、區(qū)位、實(shí)物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質(zhì)條件，購(gòu)物、交通等環(huán)境條件，土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途，有關(guān)地上建筑物的基本情況，權(quán)利狀況;③成交日期;
④成交價(jià)格。包括房地總價(jià)、房屋總價(jià)、土地總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等，同時(shí)應(yīng)說(shuō)明價(jià)格類(lèi)型、價(jià)格水平及貨幣種類(lèi)和貨幣單位等情況;
⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容;⑥交易情況。（見(jiàn)下面5）
3、選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)符合：（案例在3個(gè)以上10個(gè)以下）
①可比實(shí)例所處地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。②可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等）。③可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。（鋼結(jié)構(gòu)、鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）
④可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)（面積不能相差太大）。⑤可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同（出讓與劃撥、商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用房等）。
⑥可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（抵押、租賃、買(mǎi)賣(mài)、征用等）。⑦可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以?xún)?nèi)）。
⑧可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或可修正為正常成交價(jià)格。
4、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國(guó)人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算買(mǎi)入價(jià)和賣(mài)出價(jià)的平均價(jià)）、統(tǒng)一面積內(nèi)涵（土地分劃撥、出讓?zhuān)ㄖ锓质褂妹娣e、套內(nèi)面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。
5、交易情況修正。進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。（a有利害人之間的交易;b急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易;c交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易;d交易雙方劃某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易;e特殊方式的交易，如拍賣(mài)、招標(biāo)、哄抬或拋售;f交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)，如應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由賣(mài)方來(lái)繳納或應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由買(mǎi)方來(lái)繳納;g相鄰房地產(chǎn)合并交易;h受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。）對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的調(diào)整方法：
①正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格②正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格。
6、交易日期修正。應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格�？赏ㄟ^(guò)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。
①采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格②采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類(lèi)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用：①一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;②建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;③建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;④建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率;⑤房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。如果引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率。
在無(wú)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。
7、房地產(chǎn)狀況修正。可分為權(quán)益狀況修正、區(qū)位狀況修正和實(shí)物狀況修正。
擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法研究
房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法研究專(zhuān)業(yè):結(jié)構(gòu)工程碩士生:王秋麗
指導(dǎo)教師:孟周濟(jì)高工摘要
市場(chǎng)比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的是在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界的公認(rèn)。我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應(yīng)用市場(chǎng)比較法來(lái)估價(jià)土地或房地產(chǎn)價(jià)格。本文從理論上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容、原則及特點(diǎn)，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場(chǎng)比較法在我國(guó)應(yīng)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和難點(diǎn):可比實(shí)例選擇的隨意性，因素修正的主觀(guān)性、不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場(chǎng)比較法數(shù)學(xué)估價(jià)模型存在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價(jià)模型以及更科學(xué)地應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的途徑。本文主要探討了模糊理論在市場(chǎng)比較法中的應(yīng)用，在現(xiàn)有房地產(chǎn)估價(jià)理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合模糊理論的最新研究成果，建立了市場(chǎng)比較法的模糊數(shù)學(xué)模型:在修正區(qū)域因素和個(gè)別因素過(guò)程中，采用德?tīng)柗普{(diào)查法確定價(jià)格影響因素指標(biāo)，在確定某因素隸屬于某種特征的程度時(shí)引入了隸屬函數(shù)，在確定權(quán)重時(shí)引入了層次分析法和模糊上下因素法，在選擇可比實(shí)例過(guò)程中引入了貼近度，在確定最終價(jià)格時(shí)引入了指數(shù)平滑法。最后針對(duì)我國(guó)估價(jià)案例庫(kù)匾乏的現(xiàn)狀提出了引入計(jì)算機(jī)的建議，就改進(jìn)算法的研究結(jié)果進(jìn)行了總結(jié)，并指出市場(chǎng)比較法是一門(mén)與計(jì)算機(jī)密切相關(guān)的方法，應(yīng)該加大計(jì)算機(jī)在市場(chǎng)比較法中的應(yīng)用。關(guān)鍵詞:市場(chǎng)比較法德?tīng)柗普{(diào)查法模糊上下因素法貼近度層次分析法指數(shù)平滑法
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
StudyontheMarketComParisonAPProaehoftheRealEstateAPPraisal
SPecialty:StruetureEngineerName:節(jié)厄ngQiuliInstrUctor:MengZhoujiABSTRACT
ThemarketcomParisonaPProach15uulversallyrecognizedasoneofthesimPlest，themostdirectandfrequentmethodsintheintemationalevaluatingsystemofreal
estate.Ononehand，comParedwithothermethods，theworkingPrineiPlesofmarketcomParisonaPProachareeasytounderstand:ontheotherhand，itdireetlyrefiectsthesituationoftherealestatemarket.ChinaRealEstateRegulationstiPulatesthatif
conditionsPennitted，it15bettertousemarketcomParisonaPProachtoevaluatebothlandandrealestate.theeffeetofrealPriee，thecontent，thePrineiPleandthe
characteristieofrealestate，theutiliZationPrineiPle，thestcPandthePresentconditionsofusingmarketeomParisonaPProaehareanalyzedtheoretically，thedifficultyandtheproblems，thatthechoieeofcomParedexamPlesatwill，thefactorrevisesubjeCtivelyandincomPletely，thechoieeoftransactioneaseuneasyandatPresent，thefuzzythcorymoleofmarketcomParisonaPProachhassomeunseientifienatureandunfairness，whichexitintheProeessofusingmarketcomParisonaPProach，areconcluded.50it15
urgenttoseekmoreseientifie，reasonableestimatemodelsandtheProcessof
seientificallyusingthemarketcomP碩sonapProaches.ThisartielemaiulydiscussedtheaPPlicationoffuzzytheoryinthemarketcomParisonaPProaeh，andinbaseoftherealestateaPPraisaltheoryandthenewestresearehresultsoffuzzytheory，thefuzzymathematicalmodelofthemarketcomParisonaPProach15established:IntheP代‘essofrevisingtheregionfactorandtheindividualfaetor’Whendeterminingthefactor，whiehinflueneethePriee，theDelPhi15used.Whendetermininghowsimilarthefaeersare，theSubordinationfunetion15used.WhendetermininghowimPortantthefactor15，theA圣IPandFuzzyfactormethodsareused.WhenchoosingcomParedexamPle，thesimilaritydegree15used.Whendeterminingtheultimateeost，theindexmethod15used.FinallyaimedatthePresentsituationoflackingeasesinthestorehous吐inourCountry，西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
somesuggestionsaregiven，theresearchresultsareeoneluded，andPointoutthemarketcomParisonaPProaChhasacloserelationwithcomPuter，50itshouldenlargetheusingofeomPuterinthemarketcomParisonaPProaeh.
Keywords:marketcomParisonaPProach，DelPhi，fuzzyfactormethod，similaritydegree，analytiehierarehyProeess(AHP)，indexsmoothmethod西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄緒論.”””””””””.“““””““”””““..”“”“”””..“““”“”“”””“”..””“二”.““““”””””..”..“.1
第1章房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià).”.”””:.”””””“””“.”.”””.”..“””””..”.”..““”””“.51.1房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)..............................51.2房地產(chǎn)價(jià)格............................................................................................51.2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成.......................................51.2.2房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi).....................................，51.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素...................61.3房地產(chǎn)估價(jià)....................................................................................................61.3.1房地產(chǎn)估價(jià)的定義..........................................61.3.2房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)........................................61.3.3房地產(chǎn)估價(jià)的注意事項(xiàng)....................7第2章房地產(chǎn)主要估價(jià)方法及其相關(guān)聯(lián)系..””“..”””二””..”..””..”.””“..82.1房地產(chǎn)主要估價(jià)方法................................82.1.1市場(chǎng)比較法..........................................................................82.1.2收益還原法..............................................................................102.1.3成本法..............................................................，...............................n
2.1.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法............................，.............................................122.2房地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及四種估價(jià)方法的相互聯(lián)系.......................................12第3章市場(chǎng)比較法研究的必要性.”””..”””“”二”“““”“..””.““”“..””.””””“.”..“.143.1市場(chǎng)比較法的綜述................................................143.2傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的缺陷..................................1433市場(chǎng)比較法中新思路的引入.......................................................................17第4章市場(chǎng)比較法建模的工程數(shù)學(xué)理論””“”“””“”““”..””““”““““““..”“””.194.1模糊數(shù)學(xué)基本概念.........................................................194.1.1模糊集的表示法..............................................................194.1.2模糊集的運(yùn)算............................................................................194.2隸屬函數(shù)的確定...................................................................19
4.3最大隸屬原則和擇近原則...........................................................................214.3.1最大隸屬原則...........................................................................214.3.2閥值原則...............................................................................................22西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
4.3.3擇近原則...............................................................................................224.4聚類(lèi)分析.......................................................................................................244.5權(quán)重的確定方法...........................................................................................264.6指數(shù)平滑法...................................................................................................31第5章市場(chǎng)比較法模糊數(shù)學(xué)估價(jià)模型.””“..”“““.””.”“”..””””““””””“”:.“”””.325.1概述...............................................................................................................325.2基于快速遞減加權(quán)式比較法的數(shù)學(xué)模型...................................................325.3基于快速遞減加權(quán)式比較法的估價(jià)程序...................................................355.3.1概述.......................................................................................................355.3.2選取房地產(chǎn)主要特征影響因素...........................................................355.3.3確定主要特征影響因素權(quán)重...............................................................375.3.4確定主要特征影響因素隸屬函數(shù)值...................................................425.3.5修正交易情況和交易日期...................................................................435.3.6模糊聚類(lèi)分析.......................................................................................455.3.7選擇最佳可比實(shí)例...............................................................................465.3.8求取比準(zhǔn)價(jià)格......，..........................................................................465.4應(yīng)用實(shí)例.......................................................................................................47第6章市場(chǎng)比較法模糊數(shù)學(xué)估價(jià)系統(tǒng).““”””“””.””.““”.””.”“““..“““””“.”.”..”.526.1概述....................................................，....................................................526.2模糊數(shù)學(xué)估價(jià)流程圖...................................，.........................................526.2.1因素指標(biāo)隸屬函數(shù)值的確定...............................................................536.2.2案例庫(kù)的建立.......................................................................................546.2.3模糊聚類(lèi)...............................................................................................556.2.4模糊數(shù)學(xué)估價(jià).......................................................................................56
第7章結(jié)論.“”“”..”””““”””.”.”””“.””“.“.”””““二”””.“..””“..”.”二“.”.”.“.“.58
7.1結(jié)論...............................................................................................................587.1.1本文的研究結(jié)論..........................................................................‘..587.1.2本模型的局限性分析...........................................................................597.2展望...............................................................................................................59參考文獻(xiàn).“““二””“.““”“”“”””””“.”””“..”””““””””““”“””..“”““”””””“”..”””..“”.60致謝.“.””““”””””“.”””““””..“““”””“”””””““”””“““”“”““““””““”””““”..”.62附錄.”.“”””““““””.””.””.”“..”””““”..””“:.””””..””””““.””””“..”””””“””””.63西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文緒論
1房地產(chǎn)估價(jià)方法研究的目的和意義
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中的重要組成部分，具有其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的地位和特點(diǎn)，它的發(fā)展必然對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用，同時(shí)對(duì)擴(kuò)大投資需求和消費(fèi)需求發(fā)揮著重大作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)的核心內(nèi)容，保持市場(chǎng)平衡、穩(wěn)定、較快發(fā)展，并與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)是一條基本原則。國(guó)家“十一五”規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體要求是:調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，嚴(yán)格控制高檔商品房，按照保障供給穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則加強(qiáng)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控。顯然，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是核心內(nèi)容。
房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的指示器，房地產(chǎn)估價(jià)是控制房?jī)r(jià)的重要手段。隨著土地使用權(quán)制度改革和住房制度改革，住房商品化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)估價(jià)也由國(guó)外資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家傳入我國(guó).十幾年來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可缺少的一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性工作。它在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、損害賠償、稅收、征收、征用、糾紛調(diào)處、管理、有關(guān)司法鑒定及企業(yè)兼并重組等環(huán)節(jié)廣泛應(yīng)用，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、管理、市場(chǎng)等方面密切相關(guān)。
我國(guó)從1993年開(kāi)始建立了房地產(chǎn)估價(jià)師制度。目前已注冊(cè)的估價(jià)師2萬(wàn)多人，于1999年頒發(fā)了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291一1999)，它標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)有了國(guó)家統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)，毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)做到客觀(guān)公正、科學(xué)合理。而要做到客觀(guān)公正、科學(xué)合理，就必須遵循房地產(chǎn)價(jià)格形成的客觀(guān)規(guī)律。房地產(chǎn)價(jià)格的形成有其客觀(guān)性，并不以個(gè)人的主觀(guān)意志的改變而轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)估價(jià)也就必須遵循一定的原則，并采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法將待估房地產(chǎn)的客觀(guān)價(jià)值反映出來(lái)。所謂估價(jià)原則，是指能符合房地產(chǎn)價(jià)格形成的客觀(guān)規(guī)律，能使估價(jià)工作順利、有效地展開(kāi)，并最終取得成果的那些應(yīng)遵守的法則和標(biāo)準(zhǔn)。這些原則是人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的實(shí)踐中反復(fù)摸索、總結(jié)出來(lái)的，具有普遍的指導(dǎo)意義�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法推薦了市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法，并且對(duì)多種方法都給出了數(shù)學(xué)公式、應(yīng)用條件、注意事項(xiàng)。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)主要是替代原理，成本法的理論依據(jù)是勞動(dòng)價(jià)值論，收益還原法的依據(jù)是收益價(jià)值論，而房地產(chǎn)價(jià)格形成的供求理論是采用任何方法，確定任何商品價(jià)格都必須考慮的重要因素。由于市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論依據(jù)，符合當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，又以市場(chǎng)上實(shí)際的交易價(jià)格為估價(jià)基礎(chǔ)，所以它是一西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
種說(shuō)服力強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，適用范圍廣，被普遍采用的重要估價(jià)方法。經(jīng)調(diào)查凡
是上市交易的房地產(chǎn)幾乎都是采用市場(chǎng)比較法，除了拆遷及一些無(wú)法采用市場(chǎng)比較法的，其它都采用市場(chǎng)比較法。
市場(chǎng)比較法估價(jià)的步驟首先需要解決的問(wèn)題是可比實(shí)例的選定，然后是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，最后根據(jù)可比實(shí)例修正后的價(jià)格確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)價(jià)格�？杀葘�(shí)例選擇的恰當(dāng)與否，將直接影響應(yīng)用市場(chǎng)比較法的估價(jià)精度，但是由于房地產(chǎn)商品的特殊性、獨(dú)一無(wú)二性、使得市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的兩個(gè)房地產(chǎn)商品，甚至非常相似的房地產(chǎn)亦難找到。因此，在估價(jià)實(shí)踐中，如何科學(xué)選擇與估價(jià)對(duì)象有較大相似性的可比實(shí)例，成為一個(gè)難題。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性特征，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)大多是不完全市場(chǎng)，其價(jià)格往往受一些特殊行為的影響，為此估價(jià)時(shí)必須將比較實(shí)例的個(gè)別特殊性排除，使其正常化。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生變動(dòng)，所以對(duì)其進(jìn)行日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正是市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵，且對(duì)估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性影響較大。由于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的復(fù)雜，估價(jià)實(shí)踐中可比實(shí)例修正系數(shù)確定的主觀(guān)隨意性大，即使是經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)人員，也難以保證估價(jià)結(jié)果的客觀(guān)、科學(xué)、公正。由于房地產(chǎn)估價(jià)本身具有的現(xiàn)實(shí)性、市場(chǎng)性、預(yù)測(cè)性等特性，幾種主要的估價(jià)方法在實(shí)際應(yīng)用中都存在一定的問(wèn)題。市場(chǎng)比較法中對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)交易案例的選擇及因素修正，不同可比案例影響權(quán)重等參數(shù)的確定需要估價(jià)人員的主觀(guān)判斷。而且規(guī)范給出的兩種市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)估價(jià)模型具有很多不科學(xué)、不合理的地方，確切的說(shuō)是經(jīng)驗(yàn)之作、隨意性大，急需有科學(xué)、規(guī)范的模型來(lái)取代。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)對(duì)這些問(wèn)題非常重視，多次對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)方法做出深層次研究。本文將模糊數(shù)學(xué)理論引入房地產(chǎn)估價(jià)方法中，能從實(shí)際上較大程度的解決傳統(tǒng)估價(jià)方法面臨的疑難問(wèn)題，為目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)提供一種可信的科學(xué)的理論依據(jù)和實(shí)際操作方法，對(duì)改變估價(jià)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)由于估價(jià)過(guò)程中的主觀(guān)因素而導(dǎo)致價(jià)格的不實(shí)現(xiàn)象具有重要意義和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值;同時(shí)，它將帶來(lái)房地產(chǎn)估價(jià)方法的新思路、新方法，對(duì)科學(xué)確定房地產(chǎn)價(jià)格，完善房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理具有較好的理論意義和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。2國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)研究的歷史和現(xiàn)狀
現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)起源于英國(guó)，英國(guó)將為業(yè)主服務(wù)的估價(jià)技術(shù)人員統(tǒng)稱(chēng)為測(cè)量師，測(cè)量師就相當(dāng)于我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師。至今天，資產(chǎn)估價(jià)
業(yè)發(fā)展的全部歷史己有100多年。從1940年以后，資產(chǎn)估價(jià)才成為一個(gè)專(zhuān)業(yè)性行業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)也逐漸成為資產(chǎn)估價(jià)中相對(duì)獨(dú)立的分支。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
但當(dāng)時(shí)各國(guó)自成體系，尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與模式，至1981年國(guó)際資產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)伽ehitemationalvaluationstandardsCommittee簡(jiǎn)稱(chēng)Tlvsq成立，才開(kāi)始統(tǒng)一估
價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。至1985年，TIVSC得到聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)委員會(huì)的認(rèn)可后，資產(chǎn)估價(jià)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)也發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。本世紀(jì)20年代以來(lái)，西方主要國(guó)家進(jìn)入城市化高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)空前繁榮，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)研究的發(fā)展，西方國(guó)家的房地產(chǎn)估價(jià)的研究大體上可以分為三個(gè)階段:
第一階段是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派的興起，奠定了土地價(jià)值理論基礎(chǔ)。這一階段的代表著作有:費(fèi)希爾(伽ingFishing)的《房地產(chǎn)原理》(1923)，巴比科可(FrederickM.BobCOCk)的《房地產(chǎn)估價(jià)》(1924)。
第二階段是摩茨科(劫herJ.Mertzke)在房地產(chǎn)估價(jià)界發(fā)表具有劃時(shí)代意義的論著《房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程》。他在此書(shū)中將價(jià)值理論與估價(jià)理論緊密結(jié)合起來(lái)，指出
在完全競(jìng)爭(zhēng)的均衡條件下，正常價(jià)值、長(zhǎng)期成本和資本收益價(jià)值之間互為等值，這一思想成為房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)中不同估價(jià)方法相互驗(yàn)證的理論基礎(chǔ)。
第三階段的代表人物是海德(K址eHyder)、阿特金森似別汀yGrantAikinson)和舒姆茨(GcorgeL.sc知muts)。他們分別推廣和發(fā)展了市場(chǎng)比較法、收益法和成本法中的價(jià)值估價(jià)技術(shù)。特別是舒姆茨在《估價(jià)過(guò)程》一書(shū)中構(gòu)造的估價(jià)模型被美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)收入到《房地產(chǎn)估價(jià)》中。該書(shū)到目前為止仍然是西方房地產(chǎn)界最具權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)著。從地域上看，由于各個(gè)國(guó)家和地區(qū)情況不同，房地產(chǎn)估價(jià)方法的發(fā)展與應(yīng)用也不同。國(guó)際上房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)方法可以分為兩大類(lèi)，一是以英國(guó)為代表的英聯(lián)邦國(guó)家，采用五種基本估價(jià)方法:市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、利潤(rùn)法、剩余法。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)注重經(jīng)驗(yàn)、藝術(shù)，注重市場(chǎng)信息，在推算時(shí)很少采用數(shù)學(xué)模型。他們認(rèn)為在市場(chǎng)發(fā)達(dá)的情況下，直接根據(jù)市場(chǎng)信息估價(jià)更為可靠。二是以美國(guó)為代表的北美國(guó)家，采用三種基本方法:市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重技術(shù)與計(jì)量，注重?cái)?shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出的角度來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值。他們認(rèn)為，通過(guò)建立具體的數(shù)學(xué)模型來(lái)估價(jià)更為公平合理，因此，要求對(duì)一宗房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)盡量同時(shí)采用三種方法，以便做出比較分析。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)開(kāi)始于80年代末，是伴隨土地使用制度改革和房屋的商品化而逐步發(fā)展起來(lái)的，二十年來(lái)發(fā)展迅速，得到了政府與社會(huì)的高度重視。其發(fā)展的基本經(jīng)歷如下:
1、1989年10月，經(jīng)人事部批準(zhǔn)國(guó)有資產(chǎn)管理局成立中國(guó)資產(chǎn)估價(jià)中心;2、1991年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(91號(hào)令);
3、1992年，建設(shè)部頒布了《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法》;西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
4、1993年12月，中國(guó)資產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)成立;5、1994年7月，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》公布，其中第33條規(guī)定國(guó)家實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)制度;
6、1994年9月12日，成立全國(guó)性的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)業(yè)團(tuán)體中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì);
7、1995年3月，中國(guó)資產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)加入國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì);8、1995年3月，《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格暫行規(guī)定》頒布;9、1999年2月12日，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》頒布，并于1999年6月1日起實(shí)施，第一次建立行業(yè)估價(jià)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)研究和實(shí)務(wù)工作，大體可分為兩個(gè)階段:
1994年以前，我國(guó)尚未建立估價(jià)制度，也沒(méi)有經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)確認(rèn)的注冊(cè)估價(jià)師。管理體制上是實(shí)行房、地分開(kāi)管理，估價(jià)機(jī)構(gòu)多頭審批，使得不少估價(jià)機(jī)構(gòu)人員比較復(fù)雜，估價(jià)水平參差不齊。估價(jià)中采用的原理和方法也大多直接照搬國(guó)外的方法，結(jié)合中國(guó)國(guó)情開(kāi)展的研究工作不多。
1994年我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度的正式確立，以首批注冊(cè)估價(jià)師的產(chǎn)生為標(biāo)志，呈現(xiàn)出估價(jià)人員資格認(rèn)定的正規(guī)化、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)執(zhí)業(yè)的法制化、估價(jià)理論研究人員的專(zhuān)業(yè)化和高水平的態(tài)勢(shì)。目前，己有多所高校設(shè)置相關(guān)專(zhuān)業(yè)以及設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的研究機(jī)構(gòu)。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國(guó)體系影響較大，一般注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)。盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析、灰色預(yù)測(cè)等，但大多數(shù)缺少全面、系統(tǒng)的分析，尚未引起房地產(chǎn)估價(jià)界的轉(zhuǎn)變。在實(shí)踐應(yīng)用方面，學(xué)者們也開(kāi)始與房地產(chǎn)企事業(yè)單位聯(lián)手，將計(jì)算機(jī)技術(shù)、地理信息系統(tǒng)、專(zhuān)家系統(tǒng)等技術(shù)引入房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，這將可能是未來(lái)房地產(chǎn)估
價(jià)應(yīng)用研究的發(fā)展方向。
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文第1章房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)的概念與特點(diǎn)
房地產(chǎn)是土地、建筑物及其他地上定著物。它是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他經(jīng)濟(jì)物品市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)物品價(jià)格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產(chǎn)的特性決定的。所以，從事房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)的特性有全面深入的認(rèn)識(shí)。
房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的;建筑物和其它地上定著物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度來(lái)看，房地產(chǎn)主要有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大、流動(dòng)性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個(gè)特性。
.2房地產(chǎn)價(jià)格
在理論上房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上，房地產(chǎn)價(jià)格一般是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，但有時(shí)根據(jù)特殊的估價(jià)目的及估價(jià)條件也需要估價(jià)人員確定房地產(chǎn)的特定價(jià)格。1.2.1房地產(chǎn)價(jià)格的形成
房地產(chǎn)價(jià)格的形成是由房地產(chǎn)供求，非線(xiàn)性、非均衡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，稀缺地域性，政策干預(yù)性，產(chǎn)品特性等相互作用的結(jié)果。在現(xiàn)實(shí)生活中，不同房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有高低之別，同一房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有所變化，歸納起來(lái)也是這三者的程度不同及其變化所引起的。1.2.2房地產(chǎn)價(jià)格的分類(lèi)
從估價(jià)目的來(lái)劃分，房地產(chǎn)價(jià)格可分為:土地使用權(quán)出讓和掛牌土地使用權(quán)
價(jià)格，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營(yíng)、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)抵押價(jià)格，專(zhuān)業(yè)仲裁及司法訴訟中有關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格，征地和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，房地產(chǎn)租賃價(jià)格，房地產(chǎn)分割、合并價(jià)格，房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)，房地產(chǎn)課稅價(jià)格，房地產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)格，他目的的房地產(chǎn)價(jià)格。
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文.2.3房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以按兩種方法進(jìn)行分類(lèi)。一種是將影響因素分為一般因素、個(gè)別因素和區(qū)域因素。一般因素是指對(duì)各個(gè)地區(qū)、各種類(lèi)型的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素;區(qū)域因素是指對(duì)某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有影響的因素。另一種分類(lèi)方法是將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為:供求狀況、物理因素、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國(guó)際因素和其它因素。.3房地產(chǎn)估價(jià)
.3.1房地產(chǎn)估價(jià)的定義
房地產(chǎn)估價(jià)原本是僅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值的一種估計(jì)，是任何人都可以做出的，不論它是對(duì)還是錯(cuò)，也不論其結(jié)果是令人信服還是使人懷疑。但是房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)今己發(fā)展成為一門(mén)學(xué)科、一種專(zhuān)門(mén)職業(yè)、一個(gè)行業(yè)、一種經(jīng)濟(jì)鑒證行為�，F(xiàn)只能由經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)教育和培訓(xùn)、具備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員
來(lái)從事。
從專(zhuān)業(yè)估價(jià)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)的核心，是為特定的目的，對(duì)特定的房地產(chǎn)(或房地產(chǎn)權(quán)益)在特定時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的測(cè)算和判定。房地產(chǎn)估價(jià)的完整概念是:專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。.3.2房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)估價(jià)不同于其他資產(chǎn)估價(jià)，有其自身的特點(diǎn):
1、土地與房屋位置的固定性、不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特性，而除土地和房屋以外的資產(chǎn)是可移動(dòng)的。因此，在估價(jià)時(shí)主要了解估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)域狀況。
2、土地供應(yīng)缺乏彈性也決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。土地價(jià)格大多受需求方面的影響，同時(shí)對(duì)土地的需求是一種引導(dǎo)需求，即由對(duì)土地上產(chǎn)品和勞務(wù)的需求而引起的需求。
3、房地產(chǎn)的個(gè)別性也決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。一般商品可標(biāo)準(zhǔn)化，其價(jià)格較一致。而土地由于其個(gè)別性，沒(méi)有兩宗土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，且相差較大，因而地價(jià)也具有個(gè)別性。
4、土地的保值、增值性也決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。一般物品有折舊現(xiàn)象，西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
其價(jià)值隨著時(shí)間的流逝而降低。土地由于具有耐久性，不僅無(wú)折舊，而且有增值的現(xiàn)象，其價(jià)格通常隨著時(shí)間流逝而自然升高。當(dāng)然，建筑物隨著時(shí)間的移動(dòng)也存在折舊問(wèn)題，我國(guó)土地使用權(quán)是有期限的，對(duì)于使用權(quán)人而言，土地也存在折!日的問(wèn)題。
5、房地產(chǎn)價(jià)格受政府政策影響較大。如果政府決定將某一地區(qū)定為經(jīng)濟(jì)技術(shù)
開(kāi)發(fā)區(qū)，那這一地區(qū)的地價(jià)也會(huì)隨之上升。政府的規(guī)劃制度對(duì)地價(jià)的影響也很大，如限定容積率、建筑密度、建筑高度等。所以在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮政策影響，特別是可遇見(jiàn)政策的影響如規(guī)劃因素、住房政策等。
6、房地產(chǎn)價(jià)值量大，在估價(jià)中考慮的因素多，且不確定因素也多。因此在估價(jià)中要對(duì)其進(jìn)行充分的實(shí)地勘察，不得有半點(diǎn)疏忽。.3.3房地產(chǎn)估價(jià)的注意事項(xiàng)
正確理解房地產(chǎn)估價(jià)，需要掌握以下兩點(diǎn):一、房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合:主要表現(xiàn)為必須有明確的估價(jià)目的;必須遵循房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序;必須依賴(lài)充足的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，深入分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素;必須選擇科學(xué)、合適的估價(jià)方法;必須充分了解和掌握待估房地產(chǎn)的各種權(quán)利狀態(tài):必須具有明確的估價(jià)時(shí)點(diǎn);房地產(chǎn)估價(jià)的整個(gè)過(guò)程中，都要伴隨估價(jià)人員的推測(cè)和判斷。二、房地產(chǎn)估價(jià)是把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、顯示出來(lái):房地產(chǎn)估價(jià)所估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)值量，不是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的主觀(guān)定價(jià)。對(duì)于一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)和一定時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)，在正常市場(chǎng)狀況下，其價(jià)值量是客觀(guān)存在的，不因估價(jià)與否或估價(jià)人員的不同而不同。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
第2章房地產(chǎn)主要估價(jià)方法及其相關(guān)聯(lián)系2.1房地產(chǎn)主要估價(jià)方法2.1.1市場(chǎng)比較法一、概念與理論依據(jù)
比較法(markatcomparison叩proach)，或稱(chēng)市場(chǎng)比較法，是將待估房地產(chǎn)與
同一供需圈內(nèi)近期己經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并根據(jù)后者己知的成交價(jià)格，修正得到待估房地產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場(chǎng)價(jià)值的一種估價(jià)方法。
比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。替代原理是市場(chǎng)比較法的基本原理，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一供求圈中，具有相同效用的物品，即具備完全的替代關(guān)系，因此，在同一市場(chǎng)上，兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí)，該類(lèi)商品的價(jià)格就由這種有替代關(guān)系的商品相互競(jìng)爭(zhēng)，相互牽制，最終趨于一致。房地產(chǎn)價(jià)格也符合這一規(guī)律，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與該地區(qū)相近時(shí)間內(nèi)發(fā)生的類(lèi)似房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，任何買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的價(jià)格成交，同樣，任何賣(mài)者也不會(huì)接受比市場(chǎng)價(jià)格過(guò)低的價(jià)格成交，最終是該地區(qū)的同類(lèi)房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽制，相互接近。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)中，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例之間具有相似性和替代性，且比較實(shí)例是房地產(chǎn)市場(chǎng)近期發(fā)生的案例時(shí)，估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上出售，就會(huì)有相似的市場(chǎng)價(jià)格反映。當(dāng)然，由于在現(xiàn)實(shí)交易中交易者的心態(tài)、偏好、對(duì)市場(chǎng)的了解程度、討價(jià)還價(jià)能力等的不同，具體到一宗房地產(chǎn)的交易價(jià)格可能會(huì)偏離其正常的市場(chǎng)價(jià)格。但是，只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最好指標(biāo)。這一點(diǎn)是基于“大數(shù)法則”，該法則也稱(chēng)大數(shù)定律，是隨機(jī)現(xiàn)象中的基本規(guī)律。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易中替代原理的作用，故在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可用類(lèi)似房地產(chǎn)己知的成交價(jià)格。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)性，具有獨(dú)一無(wú)二性，在市場(chǎng)上幾乎找不到一模一樣的房地產(chǎn)，所以，要對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)因素的比較修正，通過(guò)比準(zhǔn)價(jià)格求得待估房地產(chǎn)的未知價(jià)格，這種估價(jià)方法稱(chēng)為市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法的原理告訴我們，如果市場(chǎng)上存在的類(lèi)似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象的相似度越高，它們的替代性就越強(qiáng)，根據(jù)替代原理，該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)趨向一致。因此，在同一市場(chǎng)上，房地產(chǎn)間的相似度與其價(jià)格客觀(guān)上存在密切的相關(guān)關(guān)系，即房地產(chǎn)的相似度差異越小，它們的價(jià)格越接近，房地產(chǎn)的相似度差異越大，價(jià)格差異越大。也西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
就是說(shuō)，可以通過(guò)測(cè)算類(lèi)似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象的相似度，根據(jù)相似度與價(jià)格的相關(guān)擬合函數(shù)關(guān)系，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。二、方法的特點(diǎn)和適用范圍方法特點(diǎn):
(l)具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)服力強(qiáng)。市場(chǎng)比較法利用近期發(fā)生的與估價(jià)對(duì)象具有替
代性的交易案例作為比較標(biāo)準(zhǔn)，修正推算待估房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠反映近期市場(chǎng)行情，容易被接受。
價(jià))以替代關(guān)系為原理，以?xún)r(jià)格求價(jià)格。市場(chǎng)比較法是在實(shí)踐中產(chǎn)生可行的方法，應(yīng)用范圍廣，但對(duì)其估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用尚不完善。
(3)是基礎(chǔ)性的估價(jià)方法。由于市場(chǎng)比較法是最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原
理、最直觀(guān)、適應(yīng)性最廣的估價(jià)方法，在成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中都涉及到用市場(chǎng)比較法來(lái)確定其計(jì)算公式的參數(shù)，因此，市場(chǎng)比較法又是房地產(chǎn)估價(jià)中的基礎(chǔ)性的估價(jià)方法。
(’)需要估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)。應(yīng)用市場(chǎng)比較法需要對(duì)交易情況、交易
日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素等一系列項(xiàng)目進(jìn)行比較修正，這就要求估價(jià)人員要具備多方面的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，以提高估價(jià)結(jié)果的精度。
適用范圍:比較法適合于有豐富交易案例的房地產(chǎn)的估價(jià)，以替代原理為理
論依據(jù)，利用比較法進(jìn)行估價(jià)，必須掌握豐富而可靠的交易案例。因此，應(yīng)用比較法應(yīng)符合下列條件:房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育;交易案例資料可靠;比較案例與待估房地產(chǎn)具有替代性。三、估價(jià)步驟
應(yīng)用比較法估價(jià)一般按下列步驟進(jìn)行:①收集交易實(shí)例
②選取可比實(shí)例()3個(gè))③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④進(jìn)行交易情況修正⑥進(jìn)行交易日期修正⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正⑦進(jìn)行使用年期修正⑧求取比準(zhǔn)價(jià)格四、實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)
實(shí)質(zhì):比較法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方法，其實(shí)質(zhì)也
就是房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的實(shí)質(zhì)，即通過(guò)大量已經(jīng)成交的相同或類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
格，來(lái)確定待估房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)。
難點(diǎn):由于房地產(chǎn)位置的固定性和不可移動(dòng)性，每宗房地產(chǎn)都有其地區(qū)性和
個(gè)別性，形成鮮明的單件性，如何選擇與待估房地產(chǎn)條件相同的交易實(shí)例，并進(jìn)行因素差異的量化修正;計(jì)算出各交易實(shí)例的修正價(jià)格后，又如何確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。收益還原法
一、概念與理論依據(jù)
收益還原法(incomeaPProach)，又稱(chēng)收益資本化法、收益現(xiàn)值法，是將估價(jià)
對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的純收益通過(guò)適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，求其之和作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。
收益還原法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在未來(lái)將要取得的收益做出預(yù)測(cè)和估計(jì)，并據(jù)此求出在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)價(jià)格。具體說(shuō)就是由于房地產(chǎn)具有恒久性，其使用年限可以維持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，其中的土地部分在正常的情況下可以永久使用，占有某一收益房地產(chǎn)時(shí)，不僅現(xiàn)在能夠取得一定的純收益，而且，能期待在未來(lái)年間可以繼續(xù)源源不斷地取得這種純收益。當(dāng)我們將這種隨時(shí)間的推移不斷取得的純收益，按一定的資本化率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額，就可以把它看作是房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。二、方法特點(diǎn)和適用范圍
方法特點(diǎn):理論性強(qiáng)，方法中收益與價(jià)格的關(guān)系反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)之租金與
售價(jià)的關(guān)系，收益法估價(jià)結(jié)果的正確性依賴(lài)于未來(lái)純收益與資本化率兩個(gè)參數(shù)，而更主要地取決于資本化率選擇的正確與否。
適用范圍:收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，但不限于估
價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要它所屬的這類(lèi)房地產(chǎn)有收益即可。適用條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)易于量化。三、估價(jià)步驟
運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列幾個(gè)步驟:①收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料
②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用⑤估算凈收益
⑥選用適當(dāng)?shù)倪�原利率
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文⑦選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格四、實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)
實(shí)質(zhì):是以房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的
價(jià)值，具體的計(jì)算方法是收益逐年折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)并累加，累加之和即為房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
難點(diǎn):一是求取凈收益時(shí)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定，二是確定還原利率。2.1.3成本法
一、概念與理論依據(jù)
成本法(costaPproach)，是以開(kāi)發(fā)建造房地產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為
依據(jù)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，然后通過(guò)一定的折舊方法，扣除己記提的折舊來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法.其求得的價(jià)格為積算價(jià)格。
成本法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)上的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，可以從買(mǎi)賣(mài)雙方不同的角度加以分析。從買(mǎi)方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建造;從賣(mài)方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。二、方法特點(diǎn)和適用范圍
方法特點(diǎn):成本不等于價(jià)格，不一定符合最有效使用原則。
適用范圍:新開(kāi)發(fā)土地或新建房地產(chǎn)的估價(jià)，那些既沒(méi)有或極少有市場(chǎng)比較
資料，又沒(méi)有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育之初，市場(chǎng)資料較少且透明度不高的情況下，常采用成本法。三、估價(jià)步驟
成本法估價(jià)一般分為下列幾個(gè)步驟:
①收集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料②估算重新購(gòu)建價(jià)格③估算折舊④求取積算價(jià)格四、實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)
實(shí)質(zhì):成本法是通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各組成部分的市場(chǎng)價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場(chǎng)價(jià)格。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
難點(diǎn):相對(duì)于求取重置價(jià)格或重建價(jià)格而言，折舊的求取更難。因?yàn)楣纼r(jià)中
的折舊是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)因使用和時(shí)間的推移而造成的價(jià)值折損。嚴(yán)格說(shuō)這不是靠計(jì)算可以確定的，而要靠市場(chǎng)來(lái)確定。2.1.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法
一、概念與理論依據(jù)
假設(shè)開(kāi)發(fā)法(hypothetiealdevel叩mentmethod)，又稱(chēng)剩余法，是將估價(jià)對(duì)象
房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、利息、稅金、和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，將剩余的部分作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期收益原理。二、方法的特點(diǎn)和適用范圍
方法特點(diǎn):預(yù)期性估價(jià)，價(jià)格與費(fèi)用不在同一時(shí)點(diǎn)，應(yīng)用估價(jià)方法。
適用范圍:假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要適用于待開(kāi)發(fā)土地建成房屋的估價(jià)，生地或毛地
開(kāi)發(fā)成熟地的估價(jià)，在建工程續(xù)建成房屋的估價(jià)，也常用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中。三、估價(jià)步驟
假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般按下列步驟進(jìn)行:①調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式③估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期
④預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
⑤估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)等
⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值四、實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)
實(shí)質(zhì):假設(shè)開(kāi)發(fā)法主要用于估價(jià)地價(jià)，但實(shí)際上它可以用于估價(jià)一切非最終
產(chǎn)品的房地產(chǎn)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法既應(yīng)用了市場(chǎng)比較法，又應(yīng)用了成本法，而理論依據(jù)又與收益法相同。
難點(diǎn):利潤(rùn)的估算是假設(shè)開(kāi)發(fā)法的主要難點(diǎn)，另一個(gè)難點(diǎn)是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。
2.2房地產(chǎn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及四種估價(jià)方法的相互聯(lián)系
房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本的問(wèn)題即“估什么”西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
的問(wèn)題，同時(shí)也是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程的重要問(wèn)題。從估價(jià)方法的應(yīng)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。目前最常用、最容易取得不同估價(jià)師共識(shí)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。確定該價(jià)格最好方法是參照與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是比較法的基本原理。從比較法的定義可知，比較法的出發(fā)點(diǎn)，是實(shí)際交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值，也即是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)，比較法又強(qiáng)調(diào)了成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。所有這些都告訴我們，應(yīng)用比較法估價(jià)終極目的，就是確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值�？梢�(jiàn)，比較法是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的估價(jià)方法中的直接體現(xiàn)。
經(jīng)過(guò)深入分析和研究發(fā)現(xiàn)不僅比較法體現(xiàn)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，其他估價(jià)方法也如此。成本法是通過(guò)估價(jià)對(duì)象的各組成部分的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定估價(jià)對(duì)象整體的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值;收益法是通過(guò)估價(jià)對(duì)象的正常凈收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值;假設(shè)開(kāi)發(fā)法是通過(guò)估價(jià)對(duì)象成為最終產(chǎn)品后的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值來(lái)反算估價(jià)對(duì)象作為半成品時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。由于比較法是最直接體現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法，其它估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是要確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，所以認(rèn)為其它估價(jià)方法都是市場(chǎng)比較法的變形和補(bǔ)充。
比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理;收益法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期原理;成本法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論;假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同是預(yù)期原理。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，收益法是用估價(jià)對(duì)象未來(lái)的收益還原來(lái)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格;成本法是用估價(jià)對(duì)象各組成部分的花費(fèi)來(lái)積算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格;假設(shè)開(kāi)發(fā)法中既應(yīng)用了比較法，又應(yīng)用了成本法，理論依據(jù)又與收益法相同。由此可見(jiàn)，這三種方法最終都與替代原理的比較法相聯(lián)系。它們?cè)诶碚撋鲜怯袇^(qū)別的，應(yīng)用上各有適用條件，實(shí)際中，市場(chǎng)比較法應(yīng)用頻率極高。
根據(jù)以上對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)與各種估價(jià)方法以及各種估價(jià)方法的“替代”原理的分析和研究，各種估價(jià)方法的目的是一致的，且得知四種主要房地產(chǎn)估價(jià)方法的“龍頭”是比較法。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文第3章市場(chǎng)比較法研究的必要性3.1市場(chǎng)比較法的綜述
市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中的首選方法。它是以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理為理論依據(jù)的估價(jià)方法，是將待估房地產(chǎn)與同一供需圈內(nèi)近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，(這里所說(shuō)的類(lèi)似房地產(chǎn)是指在功能、結(jié)構(gòu)、區(qū)位、環(huán)境、交易目的等諸方面相同或大致相同的房地產(chǎn)。)并根據(jù)可比實(shí)例的成交價(jià)格，修正到待估房地產(chǎn)一時(shí)點(diǎn)，一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場(chǎng)價(jià)值的估價(jià)方法。由于市場(chǎng)比較法選取的比較實(shí)例是市場(chǎng)上實(shí)際成交的一定數(shù)量的可比實(shí)例，在市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，由于價(jià)格的客觀(guān)性取向，基本上可以兼顧交易雙方主觀(guān)判斷，應(yīng)當(dāng)說(shuō)市場(chǎng)比較法的估價(jià)符合現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)行為，比較實(shí)際，最能反映市場(chǎng)的綜合作用。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的培育發(fā)展，交易資料已經(jīng)比較豐富，在
房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)是應(yīng)用最廣泛、可信度最高、說(shuō)服力最強(qiáng)的估價(jià)方法。我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應(yīng)用市場(chǎng)比較法來(lái)估價(jià)土地或房地產(chǎn)價(jià)格。所以如何科學(xué)地運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，是我國(guó)房地產(chǎn)界迫切需要解決的問(wèn)題。3.2傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的缺陷
目前，市場(chǎng)比較法已成為最廣泛應(yīng)用的估價(jià)方法，但至今市場(chǎng)比較法的數(shù)學(xué)模型比較簡(jiǎn)單，一般應(yīng)用系數(shù)修正法，逐一分步修正。對(duì)交易情況、估價(jià)日期的修正勉強(qiáng)能采用百分比修正，對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正就顯得比較粗淺。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范推薦了以下兩種市場(chǎng)比較法數(shù)學(xué)計(jì)算模型:
①比準(zhǔn)價(jià)格.比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格x正常交易價(jià)格(100)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格(100二)賣(mài)礫菱葛麗麗不石硯萬(wàn)x及嘎鱺麗碾石而萬(wàn)對(duì)象區(qū)域價(jià)格(100)
x賣(mài)麗醫(yī)碩麗落不麗誣下x對(duì)象個(gè)別狀況價(jià)格(100)實(shí)例個(gè)別狀況價(jià)格(100，)p君xAxBxCxD
_1000100100.君XX一XX010000(3一1)
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
②比較實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格、[l+實(shí)際交易價(jià)格修正值
正常交易價(jià)格(100)交易當(dāng)時(shí)價(jià)格修正值+福而雨百疥藉滅而麗
實(shí)例區(qū)域差異價(jià)格修正值實(shí)例個(gè)別狀況差異價(jià)格修正值+一~~二-二，，，，，二，二，二二--，~~--+一--，，二，~二~二，，，，，對(duì)象區(qū)域價(jià)格(100)對(duì)象個(gè)別狀況價(jià)格(100)月px(1+A+B+C+D)
__a，扛c，.尸x《1+--二-+--二-+一100100100d，、+一J100‘(3一2)
即:尸_一一且一一.1+A+B+C+D君_
1+生+主+丘+左(3一3)
100100100100
式中:尸為比準(zhǔn)價(jià)格，月為比較實(shí)例價(jià)格;A、B、C、D分別表示交易情況、
交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正值。特別值的注意的是①式中交易日期修正的比較基準(zhǔn)是比較實(shí)例，而②式中交易日期修正以及兩式中其他因素修正的比較基準(zhǔn)都是估價(jià)對(duì)象。
我們從理論上來(lái)分析這兩種計(jì)算模型:
連乘式①因各項(xiàng)因素修正相互干擾，后項(xiàng)修正必然產(chǎn)生對(duì)前項(xiàng)修正的再修正，使得本來(lái)取值正確、合理的前項(xiàng)因素修正變的不正確、不合理了。而且重復(fù)修正使得各因素修正結(jié)果意義不明確、難以準(zhǔn)確量化，抹殺了因素修正的獨(dú)立性，而因素修正本應(yīng)是相互獨(dú)立、不受其它因素干擾。分析到這有人認(rèn)為那就用②式，而②式雖然各因素修正相互獨(dú)立、互不干擾，但這與客觀(guān)實(shí)際相悖。下面我們來(lái)看個(gè)計(jì)算對(duì)比來(lái)分析為什么說(shuō)連加式②與客觀(guān)實(shí)際相悖。
某一待估房地產(chǎn)與某一可比實(shí)例:第一種情況:比較實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于估
價(jià)對(duì)象10個(gè)百分點(diǎn)，即峨二+10;第二種情況:比較實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象10個(gè)百分點(diǎn)，且估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)高于比較實(shí)例成交日期指數(shù)20個(gè)百分點(diǎn)，即熟二+20，d‘=+10同時(shí)考慮。第一種情況下:
用①式計(jì)算:尸一只、i、i、i、一2絲匕=0.goge二e一9.1%尸100+10
用②式計(jì)算:尸.一一二三一二01+0+0+0+
10.909君二君一9.1%君100
其實(shí)際意義是:當(dāng)個(gè)別因素修正值d‘二+10時(shí)，其比較實(shí)例的實(shí)際修正值為西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
一9.1%，即比準(zhǔn)價(jià)格尸提高10%等于比較實(shí)例價(jià)格月，而比較實(shí)例價(jià)格月減低9.1%
則等于此時(shí)的比準(zhǔn)價(jià)格P。第二種情況下:
用①式計(jì)算:p一尸、1、型吐絲‘1、衛(wèi)絲一=1.091君100100+10
因兩式中交易日期修正的比較基準(zhǔn)不同，需對(duì)交易日期修正值做變換處理，設(shè)②式交易日期修正值為互君xlx1oo100+20b’._.
.尸x(1+一~三一、得b二一16.7100‘用②式計(jì)算:尸.--一二泛.-二11一0.167+0.1.072P，
兩式計(jì)算結(jié)果不同，說(shuō)明因素修正在兩式中的實(shí)際修正量在第二重情況下已不同了。
因修正計(jì)算是通過(guò)修正比較實(shí)例價(jià)格君來(lái)求取比準(zhǔn)價(jià)格尸，所以用君為基數(shù)做比較分析.用連乘式①計(jì)算求取比準(zhǔn)價(jià)格的演算過(guò)程可表示如下:P=只、i、燮、i、塑10()110
12君xo9091LZ君x(l一0.090外1.明一1091%君
式中1.2君項(xiàng)可以理解為交易日期因素八=+2o對(duì)君獨(dú)立修正的結(jié)果。如果把
一10.91%君項(xiàng)理解為個(gè)別因素對(duì)只的修正量，顯然與第一種情況中的個(gè)別因素對(duì)只的修正量一9.1%君不符，絕對(duì)修正量增大了20%。原因是考慮了交易日期因素影響后，個(gè)別因素君修正計(jì)算的基數(shù)已改為1.2君，其實(shí)際意義是:受該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)上揚(yáng)20%的影響，個(gè)別因素對(duì)君的絕對(duì)修正量也隨之增大了20%�？梢哉J(rèn)為是交易日期修正對(duì)個(gè)別因素修正進(jìn)行了再修正。反過(guò)來(lái)，也可以認(rèn)為是個(gè)別因素修正對(duì)交易日期修正進(jìn)行再修正。在這里再修正實(shí)際上是必要的，否則難以與客觀(guān)實(shí)際相符。而連加式②，其本質(zhì)是要表明各因素修正的獨(dú)立性和互不干擾性，在本例中其含義表示不允許考慮房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)漲跌對(duì)個(gè)別因素的影響，與客觀(guān)實(shí)際相悖，通過(guò)比較可見(jiàn)，各因素修正相互干擾、重復(fù)修正是科學(xué)的、合理的，而過(guò)分強(qiáng)調(diào)因素修正的獨(dú)立性，并加以絕對(duì)化，反而不科學(xué)、不合理。
從理論上分析，我們看到了房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中推薦的兩種數(shù)學(xué)計(jì)算模型具有
不科學(xué)、不合理的地方。事實(shí)上經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)行市場(chǎng)比較法在實(shí)際應(yīng)用中也存在著若西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文口目目粵縣粵粵粵粵粵粵粵目粵粵目干問(wèn)題:
其一，選取可比實(shí)例的兩難境地。市場(chǎng)比較法是參照市場(chǎng)上已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，為了保證估價(jià)結(jié)果客觀(guān)合理，要求所選可比實(shí)例的成交價(jià)格客觀(guān)合理，但怎樣才能保證這一點(diǎn)呢?這又需要估價(jià)人員的主觀(guān)判斷。這可以說(shuō)是房地產(chǎn)估價(jià)中的一個(gè)比較難以解決的悖論。
其二，因素修正過(guò)于簡(jiǎn)單化和主觀(guān)化。對(duì)各因素進(jìn)行百分比修正時(shí)沒(méi)有一個(gè)
比較標(biāo)準(zhǔn)，主觀(guān)性強(qiáng)，僅憑估價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行處理，缺乏相關(guān)技術(shù)支持。例如調(diào)整臨街
寬深時(shí)，如果估價(jià)房地產(chǎn)臨近主干道，而可比實(shí)例臨近次干道，則應(yīng)將可比實(shí)例的價(jià)格向上調(diào)整，但具體應(yīng)上調(diào)多少，并沒(méi)有明確的規(guī)定與理論依據(jù)，不同的估價(jià)師根據(jù)自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)會(huì)有不同的判斷，這種不確定性可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的失真。另外，部分估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情把握不準(zhǔn)，這些問(wèn)題直接影響到估價(jià)結(jié)果的精度。
其三，最終結(jié)果的確定方法顯得粗略。根據(jù)不同的可比實(shí)例進(jìn)行因素修正后得到的比準(zhǔn)價(jià)格是不同的，現(xiàn)行市場(chǎng)比較法對(duì)這些不同的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行簡(jiǎn)單的處理，比如求平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)或眾數(shù)等，即得到估價(jià)對(duì)象的估價(jià)價(jià)格，運(yùn)用這種粗略的方法得出的最終估價(jià)結(jié)果難以使人信服。
其四，估價(jià)中的不確定性還有可能導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。例如估價(jià)機(jī)構(gòu)可以借此為迎合委托方的要求而刻意低估或高估房地產(chǎn)的價(jià)格。
為避免上述四種情況所導(dǎo)致的弊端，在房地產(chǎn)估價(jià)方法中建立定量分析模型，降低主觀(guān)隨意性十分必要。在市場(chǎng)比較法中創(chuàng)建一個(gè)適用的模型，綜合考慮各必要的因素，并應(yīng)用合理的方法確定其參數(shù)值，可在此基礎(chǔ)上得出一個(gè)較公正客觀(guān)合理的評(píng)估價(jià)格。
3.3市場(chǎng)比較法中新思路的引入
應(yīng)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)有兩個(gè):一是可比實(shí)例的選擇，案例選擇恰當(dāng)與否直接影響到修正效果;二是可比實(shí)例的修正。難點(diǎn)是:選擇與估價(jià)對(duì)象最具有可比性的交易實(shí)例及確定可比實(shí)例的修正幅度，并控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。在求比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行比較修正時(shí)，所謂的待估房地產(chǎn)的區(qū)位、交通狀況、環(huán)境等價(jià)格影響因素比可比實(shí)例好、較好、一般、劣的程度等都具有不確定性，難以用精確的數(shù)學(xué)語(yǔ)言來(lái)描述，而且這種不確定性是由于這些指標(biāo)的外延不清晰引起的。我們知道描述不確定性的數(shù)學(xué)方法有概率論和模糊數(shù)學(xué)等。概率論研究隨機(jī)現(xiàn)象，是由于條件不充分才導(dǎo)致對(duì)象的不確定性，是對(duì)“因果律”的突破;而模糊數(shù)學(xué)研究模糊現(xiàn)象，是由于外延模糊而引起對(duì)象的不確定西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
性，是對(duì)“排中律”的突破。由于房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域有不少特征因素在概念上沒(méi)有明確的外延或難以量化，大多為無(wú)量綱指標(biāo)，不能用精確的數(shù)值來(lái)衡量，而帶有較大的模糊性，而模糊數(shù)學(xué)這個(gè)新興的數(shù)學(xué)分支，正是應(yīng)用微積分、線(xiàn)性代數(shù)、概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)等理論和方法來(lái)研究和處理日常生活、經(jīng)濟(jì)、管理等領(lǐng)域遇到的這些難以定量化的模糊控制方法。分析可知房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法因素修正過(guò)程中引入模糊數(shù)學(xué)理論比較合理。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
第4章市場(chǎng)比較法建模的工程數(shù)學(xué)理論4.1模糊數(shù)學(xué)基本概念4.1.1模糊集的表示法
論域U是有限集U二{x1，xZ，，x。}，U上的任一模糊集冬，其隸屬函數(shù)為{以x.)}(i==1，2，，n)。本文采用zadeh表示法:
A_盡(xl).盡(xz).:J(xn)A二三泛習(xí)匕+三三二三乙++二三芝二二二xl凡xn這里盡(x，)xi
不是分?jǐn)?shù)，“+”也不表示求和，只有符號(hào)意義，它表示點(diǎn)氣對(duì)模糊集冬的隸屬度是盡(x，)。
4.1.2模糊集的運(yùn)算
設(shè)冬和盡是論域u上的兩個(gè)模糊集，定義冬U盡、冬門(mén)盡、冬.盡、冬0盡分別為下述隸屬函數(shù)描述的模糊集:
拭x)U盡(x)=max〔冬(x)，盡(x)〕二叔x)v盡(x)叔x)門(mén)盡(x)二min(感你)，盡(x)〕二以x)^盡(x)冬.盡二v〔以x)，盡(x)〕冬O盡二，(套(x)v盡(x)〕4.2隸屬函數(shù)的確定
隸屬程度的思想是模糊數(shù)學(xué)的基本思想。應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)方法的關(guān)鍵和難點(diǎn)在于建立符合實(shí)際的隸屬函數(shù)。隸屬函數(shù)的確定方法很多有模糊統(tǒng)計(jì)法、二元對(duì)比法及常見(jiàn)的模糊分布及隸屬函數(shù)等。這里主要介紹一下適合房地產(chǎn)估價(jià)的隸屬函數(shù)確定方法。
1、借用己有的模糊分布及隸屬函數(shù)
對(duì)于一些房地產(chǎn)價(jià)格影響因素具有成熟的影響規(guī)律，這些影響規(guī)律經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐已經(jīng)成為公認(rèn)的對(duì)客觀(guān)事物真實(shí)的刻畫(huà)。這類(lèi)的影響因素可以直接通過(guò)隸屬函數(shù)來(lái)描述:19
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
例如在房地產(chǎn)估價(jià)中以下影響因素:距離電影院、公園、學(xué)校、郵局、醫(yī)院等的距離，可以用線(xiàn)型方程來(lái)描述:0
排放物及噪音最危險(xiǎn)的距離是O一60米，中等危險(xiǎn)的是60一200米，最安全的是200米以外)，可以用對(duì)數(shù)方程來(lái)描述:1
In(“2)一600
0
則認(rèn)為該行元素為第一優(yōu)越(不一定唯一)。
在優(yōu)先關(guān)系矩陣中除去第1優(yōu)越元素，可以得到新的優(yōu)先關(guān)系矩陣，用同樣方法可以得到第2優(yōu)越元素。如此進(jìn)行，可以將全部元素排出順序。
知道了論域U上各元素對(duì)盡的隸屬順序，可以利用下面的公式計(jì)算隸屬度盡(u，)h【m一，(u，11/In(m一l)式中;(u‘)表示元素“*的隸屬順序，m。+2o4.3最大隸屬原則和擇近原則4.3.1最大隸屬原則
1、論域U是有限集U二{x，，xZ，，x。}，有m個(gè)模糊子集冬‘，冬2，冬“(即m個(gè)模型)，構(gòu)成了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)型庫(kù)，若對(duì)任一x。任U，有i任儀2，，m}使得人(x0)“熱(x0)，則認(rèn)為x0相對(duì)隸屬于人。
2、設(shè)論域U二{x:，xZ，，x。}上有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模型冬，待識(shí)別的對(duì)象有n個(gè)xl，xZ，，x。任U。如果有某個(gè)xk滿(mǎn)足盡(x*)v盡(x，)則應(yīng)優(yōu)先錄取乓。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
上述最大隸屬原則，在房地產(chǎn)估價(jià)中選取相似(可比)案例中，具有極其重要的作用。4.3.2閥值原則
設(shè)論域U二{x1，xZ，，x。}上有m個(gè)模糊子集擴(kuò)，冬，，感“(即m個(gè)模型)，構(gòu)成了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)型庫(kù)。對(duì)任一x0任U，取定水平。任[0，l]，若存在人，12，，幾，使‘，(x0)‘“(j“2，，k)，則判決為，x。相對(duì)地隸屬于毯:n人n.二門(mén)人。若v蕊(x0)
{v睡(x)^盡(x)]+{1一^囚x)v盡(x)l}}為冬西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
由模糊集的內(nèi)積與外積的性質(zhì)可知，單獨(dú)使用內(nèi)積或外積還不能完全刻畫(huà)兩個(gè)模糊集小盡之間的貼近度。模糊集的內(nèi)積與外積都只能部分地表現(xiàn)兩個(gè)模糊集的靠近程度。現(xiàn)從直觀(guān)上進(jìn)一步說(shuō)明這一點(diǎn)，在圖1中所表示的兩個(gè)模糊集盡與盡交點(diǎn)的縱坐標(biāo)越大時(shí)，則盡與盡越靠近，而內(nèi)積冬.盡二v陣(x)A盡(x11正是表現(xiàn)了模糊集盡與盡交點(diǎn)的縱坐標(biāo)。在圖2中所表示的兩個(gè)模糊集盡與盡交點(diǎn)縱坐標(biāo)越小時(shí)，則盡與盡越靠近，而冬。盡二，【以x)v盡(x)】正好表現(xiàn)了這一點(diǎn)。
綜上所述，內(nèi)積越大，模糊集越靠近;外積越小，模糊集也越靠近。因此，可用二者相結(jié)合的“格貼近度”來(lái)刻畫(huà)兩個(gè)模糊集的貼近度較為合適。
但格貼近度仍有不
足之處。如圖3所示，兩個(gè)正態(tài)模糊集冬、盡有很大差異:a，aZ一。，磯，幾，但它們的格貼近度a0(冬刀)1。這些表明，格貼近度是一定條件下的產(chǎn)物，難免具有局限性，有時(shí)還不能如實(shí)反映實(shí)際情況。雖然公理化定義的貼近度滿(mǎn)足:幾依扮=1，a0(冬刀)幾姆，扮，冬二盡gC，可得
幾依O二幾(今刀)，幾(C勸，顯得自然、合理、直觀(guān)，避免了格貼近度的不足之處，具有理論價(jià)值，但公理化定義并沒(méi)有提供一個(gè)計(jì)算貼近度的方法，因此，不便操作。
②加權(quán)海明距離
設(shè)冬和盡是論域U上的兩個(gè)模糊子集，具有n個(gè)元素，其隸屬函數(shù)分別為叔xj)，盡(xj)，則定義冬、盡兩模糊子集的加權(quán)海明距離弓(盡冬)為:‘(“，‘，一，一客{，(x，，一‘(x，)J、，其中、是第j個(gè)元素的權(quán)”，它滿(mǎn)足”一化條件:菩W，一‘，在多個(gè)模糊集合相似程度的度量上，利用’口權(quán)海明距離來(lái)度量是較好的方法且很有實(shí)際意義。
從格貼近度和加權(quán)海明距離各自的計(jì)算理論和過(guò)程來(lái)看，格貼近度取大“v”和取小“A”算子較模糊，丟失的信息多，即在眾多影響因素中只考慮了隸屬度最小中的最大一個(gè)及最大中的最小一個(gè)，換句話(huà)說(shuō)，模糊集之間的相似程度只決定于其所有元素中其中的兩個(gè)。而加權(quán)海明距離在度量多個(gè)模糊集相似程度時(shí)分別給各個(gè)元素賦予了不同權(quán)重，而且把所有具有不同權(quán)重的元素都考慮進(jìn)去了。相比之下，加權(quán)海明距離比格貼近度考慮的更加全面。因此本文在后面計(jì)算時(shí)建議采用加權(quán)海明距離來(lái)進(jìn)行多個(gè)模糊集合相似程度的計(jì)算。③擇近原則
設(shè)論域u上有m個(gè)模糊子集擴(kuò)，冬2，冬“，(即m個(gè)模型)，構(gòu)成了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)型庫(kù){少，冬2，冬‘}，盡任r似)為待識(shí)別的模型。若存在i任儀2，m}，使得幾體場(chǎng)刀)一v幾體k刀)，則稱(chēng)盡與農(nóng)。最貼近，或者說(shuō)把盡歸并到農(nóng)。類(lèi)。4.4聚類(lèi)分析
“人以群分，物以類(lèi)聚”。聚類(lèi)是一個(gè)古老的問(wèn)題，它伴隨著人類(lèi)社會(huì)的產(chǎn)生西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
和發(fā)展而不斷深化，人類(lèi)要認(rèn)識(shí)世界就必須區(qū)別不同事物并認(rèn)識(shí)事物間的相似性。
按確定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)客觀(guān)事物進(jìn)行分類(lèi)的數(shù)學(xué)方法稱(chēng)為聚類(lèi)分析。聚類(lèi)分析是數(shù)t統(tǒng)計(jì)中多元分析的一個(gè)分支，它是一種硬劃分，把每個(gè)待辨識(shí)的對(duì)象嚴(yán)格地劃分到某個(gè)類(lèi)中，具有非此即彼的性質(zhì)，因此這種分類(lèi)的類(lèi)別界限是分明的。由于現(xiàn)實(shí)的分類(lèi)往往伴隨著模糊性，所以用模糊理論來(lái)進(jìn)行聚類(lèi)分析會(huì)顯得更自然，更符合客觀(guān)實(shí)際，這就是模糊聚類(lèi)分析。在模糊聚類(lèi)分析中，物體帶著相應(yīng)的隸屬度被指定給多個(gè)區(qū)間，此外在模糊聚類(lèi)分析中還存在一個(gè)附加條件，也就是一個(gè)物體對(duì)所有區(qū)間的隸屬度之和必須等于1，并且不存在空的區(qū)間。市場(chǎng)比較法估價(jià)過(guò)程中有很多因素如區(qū)位、交通便捷度、環(huán)境質(zhì)量等定性評(píng)價(jià)指標(biāo)沒(méi)有明確的外延，難以量化，只能用“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“相近”、“良好”、“便捷”等方式描述，具有很大的模糊性，所以選用模糊聚類(lèi)分析法進(jìn)行分類(lèi)比較科學(xué)、合理。聚類(lèi)分析的思想是用相似性尺度來(lái)衡量事物之間的親疏程度，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)分類(lèi)，模糊聚類(lèi)分析的實(shí)質(zhì)就是根據(jù)研究對(duì)象本身的屬性來(lái)構(gòu)造模糊矩陣，在此基礎(chǔ)上根據(jù)一定的隸屬度來(lái)確定其分類(lèi)關(guān)系。利用模糊等價(jià)關(guān)系進(jìn)行聚類(lèi)分析的具體步驟如下:①確定分類(lèi)對(duì)象，抽取因素?cái)?shù)據(jù):
聚類(lèi)對(duì)象即論域E:{擴(kuò)，冬2，冬，}，它表示在市場(chǎng)上已經(jīng)交易了的房地產(chǎn)，并選取可以描述聚類(lèi)對(duì)象特征的因素指標(biāo)集x{xl，凡，氣}，對(duì)于被研究的對(duì)象，這些指標(biāo)應(yīng)有明確的實(shí)際意義，有較強(qiáng)的可分辨性和代表性。通過(guò)直接觀(guān)測(cè)或采用統(tǒng)計(jì)資料，得到各個(gè)對(duì)象相應(yīng)于這些指標(biāo)所取數(shù)值的向量，即
軍一{x:.，拭1，禮}，其中長(zhǎng)是第i個(gè)對(duì)象相對(duì)于第k個(gè)指標(biāo)的數(shù)值，于是得到m、。階矩陣X[x{】稱(chēng)為原始資料矩陣。
②數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化
由于反映樣本性質(zhì)、特征的指標(biāo)的各種數(shù)據(jù)之間的量綱、單位和數(shù)值大小各異，故需把各指標(biāo)的數(shù)據(jù)(矩陣各列)按指標(biāo)(不是按對(duì)象)標(biāo)準(zhǔn)化(或稱(chēng)正規(guī)
化)，即把各指標(biāo)的數(shù)據(jù)變換到【0，l]區(qū)間內(nèi)，以便用模糊數(shù)學(xué)工具來(lái)處理，較簡(jiǎn)
③建立
模糊相似關(guān)系
把原始資料數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后，為構(gòu)造模糊關(guān)系矩陣，即相似關(guān)系矩陣，就要根據(jù)各被分類(lèi)對(duì)象的各個(gè)不同因素的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)，計(jì)算出被分類(lèi)對(duì)象間的相似程度
與，0‘與‘1(i人2，m;j人2，n)，即各被分類(lèi)對(duì)象間的距離，這一步驟也稱(chēng)為標(biāo)定。這里i，j指被分類(lèi)對(duì)象的編號(hào)或序號(hào)，于是可確定相似關(guān)系矩陣:
其中rzj表示第i個(gè)交易實(shí)例與第j個(gè)交易實(shí)例的貼近度，叭表示房地產(chǎn)第k個(gè)特征因素指標(biāo)的權(quán)重。
④改造模糊相似關(guān)系為模糊等價(jià)關(guān)系:用上述方法建立起來(lái)的相似關(guān)系矩陣R’，一般只滿(mǎn)足反身性和對(duì)稱(chēng)性，不滿(mǎn)足傳遞性。因而還不是模糊等價(jià)關(guān)系。為此，需要將礦改造成模糊等價(jià)關(guān)系。其方法是用最小平方法對(duì)礦進(jìn)行傳遞閉包運(yùn)算，即將r進(jìn)行褶積，求模糊等價(jià)關(guān)系矩陣R。(即礦自乘得r、r一R’，，再自乘r，。r，.r‘，直到礦2k。r‘為止，則杯介便是一個(gè)模糊等價(jià)關(guān)系矩陣，令為R)。⑤聚類(lèi):
對(duì)模糊等價(jià)關(guān)系盡進(jìn)行聚類(lèi)處理，給定不同置信水平的。，求矩陣凡，得到
普通的分類(lèi)關(guān)系。當(dāng)幾.1時(shí)，每個(gè)分類(lèi)對(duì)象自成一類(lèi)，隨著a值的降低，由細(xì)到粗逐漸歸并，最后得到動(dòng)態(tài)聚類(lèi)譜系圖。
但是，最小平方法的計(jì)算過(guò)程比較復(fù)雜，為了簡(jiǎn)化計(jì)算過(guò)程，在實(shí)際操作中，常常采用直接聚類(lèi)法，由模糊相似矩陣r對(duì)u進(jìn)行直接分類(lèi)。4.5權(quán)重的確定方法
權(quán)重的確定方法很多，有統(tǒng)計(jì)法確定權(quán)重，模糊協(xié)調(diào)決策法確定權(quán)重，判斷分析法確定權(quán)重等，這里針對(duì)房地產(chǎn)的特性及其估價(jià)方法的特點(diǎn)主要介紹適合于西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
房地產(chǎn)估價(jià)的層次分析法和模糊上下因素分析法確定權(quán)重。
層次分析法(analytiohierarchyprocess簡(jiǎn)稱(chēng)AHp)是指一種可用于處理復(fù)雜
的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面決策問(wèn)題的多目標(biāo)決策方法。AHP法的主要思路是:根據(jù)問(wèn)題的性質(zhì)和要求達(dá)到總目標(biāo)，把問(wèn)題按層次進(jìn)行分解，分成相互聯(lián)系的有序?qū)哟�，如目�?biāo)層、準(zhǔn)則層、子準(zhǔn)則層以及方案層等，然后按照問(wèn)題的結(jié)構(gòu)層次從上而下，逐層確定同層次上各元素的相對(duì)重要性權(quán)數(shù)。AHP法是通過(guò)兩兩比較各元素之間的相對(duì)重要性，構(gòu)成一個(gè)判斷矩陣，以此矩陣的最大特征值的特征向量的各分量，作為各元素的權(quán)數(shù)。下一層次上各子目標(biāo)的權(quán)重，既要考慮本層，還要考慮上一層次各目標(biāo)的權(quán)重。層次間各元素的支配關(guān)系不一定是完全的，即上一層元素不一定與下一層次的每一個(gè)元素存在著支配關(guān)系。層次分析法的具體步驟如下:
①建立所研究的問(wèn)題的層次結(jié)構(gòu)模型;②構(gòu)造兩兩對(duì)比判斷矩陣;
③計(jì)算各層各元素的合成權(quán)重。
1、建立問(wèn)題的層次結(jié)構(gòu)模型是在對(duì)問(wèn)題深入了解和細(xì)致分析基礎(chǔ)上完成的。
所建立起來(lái)的遞階層次結(jié)構(gòu)應(yīng)能較好地反映基本目標(biāo)的要求。構(gòu)造兩兩對(duì)比判斷矩陣。遞階層次結(jié)構(gòu)模型建立后，上下兩層間各元素的隸屬關(guān)系也就確定了，假定上一層元素層ck對(duì)下一層元素xl，XZ，戈有支配關(guān)系，則可建立q與戈，XZ，戈間的兩兩對(duì)比判斷矩陣X。其形式為:
矩陣X中的元素xtj是針對(duì)
準(zhǔn)則Ck，元素戈相對(duì)于Xj的重要程度，因此很顯然xii.1，凡“一，X;’
且xtj>0，即矩陣X是一個(gè)互反矩陣。
為了確定x，j的數(shù)值，要確定針對(duì)準(zhǔn)則層q，戈與Xj哪一個(gè)重要，重要程度如何?通常層次分析法中還有一點(diǎn)值得注意，適當(dāng)標(biāo)度的選擇是專(zhuān)家做出正確判西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
斷的前提。到目前為止，人們提出了近十種標(biāo)度法，本課題在應(yīng)用層次分析法的
標(biāo)度選擇中選用1~9標(biāo)度法，因?yàn)槿嗽趨^(qū)分事物性質(zhì)的差別時(shí)，習(xí)慣用相同、較強(qiáng)、強(qiáng)、很強(qiáng)、極強(qiáng)。再進(jìn)一步細(xì)分，還可以在相鄰二級(jí)中插入折中的提法，這樣形成了9級(jí)。其次，心理學(xué)的實(shí)驗(yàn)表明，大多數(shù)人對(duì)不同事物在相同屬性上差別的分辨能力不超過(guò)9級(jí)。1~9級(jí)標(biāo)度的定義為:戈與Xj同樣重要，則:x，j二1，x，=1i，3151
戈與Xj稍微重要，戈與Xj明顯重要，戈與Xj非常重要，戈與Xj極端重要，xlj二3，xll二xlj二5，xjl二
.“nJ‘llllJm火m火則:xij二7，則:x，l二9，
如果戈與Xj的重要程度介于兩者之間可以分別取xij二2、4、6、8，xjl取相應(yīng)的倒數(shù)。
2、計(jì)算各層中各元素的合成權(quán)重。首先要根據(jù)判斷矩陣計(jì)算針對(duì)某一準(zhǔn)則下
層各元素的相對(duì)權(quán)重，由于矩陣X中的元素是主觀(guān)判斷確定的，因此X不一定有規(guī)范的一致性，所以還要進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，當(dāng)不能通過(guò)一致性檢驗(yàn)，則需調(diào)整xl]值，重新計(jì)算。
設(shè)計(jì)對(duì)某一準(zhǔn)則，各元素的權(quán)重向量為:砰(wl，叭，從)r可以通過(guò)解下列方程式求得W，即:式中幾max一矩陣X的最大特征值。用幾何平均法計(jì)算矩陣X的最大特征值，尤W.幾maxw其步驟如下:月
(l)計(jì)算判斷矩陣‘各行各個(gè)元素的乘積miOml一耳“(z)計(jì)算ml的n次方根wi。_1
wi一(m，)”--一~一月~
(s)對(duì)向量平一‘wl，wZ，從’r進(jìn)行歸一化處理，w‘一砰i/萬(wàn)瑪。而向量砰(wl，叭，氣)r即為所求權(quán)重向量。
(’)計(jì)算矩陣x的最大特征值hax。hax一生著(刃牙)‘wl西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
對(duì)判斷矩陣X進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，步驟如下:計(jì)算一致性指標(biāo)cIamax一nn一1
然后再查表得平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI后，計(jì)算得相對(duì)一致性指標(biāo)cR_旦RI
表4.1平均隨機(jī)一致性指標(biāo)
一般講cR值愈小愈好，這時(shí)判斷矩陣的一致性愈好，通常認(rèn)為cR‘0.1時(shí)，判斷矩陣已經(jīng)具有令人滿(mǎn)意的一致性。
模糊上下因素分析法(簡(jiǎn)稱(chēng)上下因素分析法)是對(duì)美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家T.Lsatty在
20世紀(jì)70年代中期提出的層次分析法應(yīng)用的發(fā)展，和在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用。(l)價(jià)值因素的確定和分層:
價(jià)值因素是指對(duì)目標(biāo)估價(jià)能起較大影響作用，能體現(xiàn)目標(biāo)品質(zhì)差異的諸多因素。就房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，是指對(duì)房地產(chǎn)收益和市場(chǎng)價(jià)格形成起主要影響作用的交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等。實(shí)際操作中應(yīng)該根據(jù)估價(jià)對(duì)象選擇確定。然后對(duì)這些價(jià)值因素進(jìn)行準(zhǔn)則層、方案層的分層。(2)確定準(zhǔn)則層價(jià)值因素的權(quán)重:
①應(yīng)用“01”功能評(píng)分法對(duì)確定的各價(jià)值因素按重要性排序
“01”功能評(píng)分法的評(píng)分原則，是計(jì)分因素比比較因素功能重要時(shí)計(jì)1分，次要或相同時(shí)計(jì)0分。當(dāng)若干個(gè)因素的重要性基本相同時(shí)，應(yīng)用“01”法排序，
則將得到相同的計(jì)分，從而可有相同的排序序號(hào)。②確定價(jià)值因素的權(quán)重a.上下因素比的確定方法
將上下因素比分為等級(jí)、計(jì)分、調(diào)整三列，等級(jí)列為相鄰兩個(gè)價(jià)值因素相對(duì)于高一層次的重要性差異程度分等。這里的差異，是指相鄰兩因素中排序在下的因素比排序在上的因素的重要性相差程度。從重要性排序第二的因素開(kāi)始，用三個(gè)數(shù)字表示等級(jí)數(shù)，先確定個(gè)位上的數(shù)字，由估計(jì)下因素的重要性低于上因素的程度，分三等記;再確定第一位小數(shù)的數(shù)字，由對(duì)上步已定的等級(jí)數(shù)需作偏向調(diào)整而定;最后確定第二位小數(shù)的數(shù)字，由估價(jià)心理上對(duì)兩步的定級(jí)數(shù)是偏嚴(yán)或偏寬需作的調(diào)整而定，對(duì)等級(jí)列匯總?cè)绫?.2。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
表4.2等級(jí)列重要性差異程度及調(diào)整表
計(jì)分列為等級(jí)列的差異等級(jí)定分值，由等級(jí)數(shù)的前兩個(gè)數(shù)字確定。表4.3計(jì)分列重要性差異程度調(diào)整表
b.重要程度比計(jì)算
本價(jià)值因素重要程度比，等于上一價(jià)值因素重要程度比乘本價(jià)值因素調(diào)整數(shù)。c.權(quán)重計(jì)算
首先計(jì)算出重要程度比之和，然后進(jìn)行權(quán)重歸一處理。當(dāng)若干個(gè)因素的重要性相同時(shí)，也就是這些因素有相同的序號(hào)時(shí)，則在確定上下因素比及重要程度比時(shí)，應(yīng)把它們看成一個(gè)因素，從而可合放在表的一行中，但在用“歸一法”求權(quán)
重時(shí)，要分開(kāi)計(jì)算。
(3)確定“方案層”價(jià)值因素的權(quán)重
按同樣的方法和程度，對(duì)方案層各元素，確定相對(duì)于準(zhǔn)則層各因素的權(quán)重。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文4.6指數(shù)平滑法
指數(shù)平滑法是生產(chǎn)預(yù)測(cè)中常用的一種方法。它是指以某種指標(biāo)的本期實(shí)際數(shù)和本期預(yù)測(cè)數(shù)為基礎(chǔ)，引入一個(gè)簡(jiǎn)化的加權(quán)因子，即平滑系數(shù)，以求得平均數(shù)的一種預(yù)測(cè)方法。它是加權(quán)移動(dòng)平均預(yù)測(cè)的一種變化。不同的是，對(duì)過(guò)去的數(shù)據(jù)不舍棄，而是給予逐漸減弱的影響程度。隨著數(shù)據(jù)的遠(yuǎn)離，賦予逐漸減為零的權(quán)數(shù)。平滑系數(shù)介于(0，l)之間。其計(jì)算公式為:
下期預(yù)測(cè)數(shù)二本期預(yù)測(cè)數(shù)+平滑系數(shù)(本期實(shí)際數(shù)一本期預(yù)測(cè)數(shù))
該公式的含義是:在本期預(yù)測(cè)數(shù)上加上一部分用平滑系數(shù)調(diào)整過(guò)的本期實(shí)際
數(shù)與本期預(yù)測(cè)數(shù)的差，就可求出下期預(yù)測(cè)數(shù)。平滑系數(shù)的大小，可根據(jù)過(guò)去的預(yù)測(cè)數(shù)與實(shí)際數(shù)比較而定，差額大的則平滑系數(shù)應(yīng)取大一些，反之，則小一些。平滑系數(shù)愈大，則近期傾向性變動(dòng)影響愈大;反之，則小。
房地產(chǎn)估價(jià)模型中的貼近度序列，具有和生產(chǎn)預(yù)測(cè)模型中的時(shí)間序列相同的性質(zhì)，即:房地產(chǎn)估價(jià)模型中，貼近度越大，交易實(shí)例的數(shù)據(jù)排序越靠前，對(duì)估價(jià)結(jié)果影響越明顯;而在生產(chǎn)模型中，數(shù)據(jù)時(shí)間距離預(yù)測(cè)日期越近，排列位置越靠前，對(duì)于預(yù)測(cè)結(jié)果影響越明顯。所以指數(shù)平滑法適合房地產(chǎn)估價(jià)最終價(jià)格的確定。
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文第5章市場(chǎng)比較法模糊數(shù)學(xué)估價(jià)模型5.1概述
應(yīng)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，是從廣泛搜集的房地產(chǎn)交易實(shí)例中選取可供比較參照的交易實(shí)例，然后進(jìn)行交易情況、交易日期、交易狀況等的修正，最后綜合估價(jià)確定價(jià)值數(shù)額。從形成房地產(chǎn)價(jià)格的原因來(lái)看，主要受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、物理、道路、交通、建筑物情況，以及國(guó)家政策等諸多因素的影響，由于影響因素極其復(fù)雜、不清晰、難以確定和量化，正確應(yīng)用比較法，估價(jià)師面臨兩個(gè)棘手的問(wèn)題需要解決:一是，如何選擇與待估房地產(chǎn)條件相似的交易實(shí)例，并進(jìn)行因素差異的量化修正。由于房地產(chǎn)位置的固定性和不可移動(dòng)性，每宗房地產(chǎn)都有其地區(qū)性和個(gè)別性，形成鮮明的單件性。比較法要求，盡可能在同一市場(chǎng)供求范圍內(nèi)選擇與待估房地產(chǎn)條件相似的交易實(shí)例，而相似程度的確定具有較大的模糊性。而模糊數(shù)學(xué)是研究和處理模糊性現(xiàn)象的數(shù)學(xué)方法，它可使模糊概念在一定的精確程度上定量化，所以模糊數(shù)學(xué)是解決該問(wèn)題的最好方法。二是，計(jì)算出各交易實(shí)例的修正價(jià)格后，如何確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。目前在實(shí)際工作中，一般采用均值法、中位數(shù)法和眾數(shù)法。顯然，實(shí)際工作中采用的比較法相對(duì)上述兩個(gè)問(wèn)題的處理方法顯得過(guò)于粗略，影響最終估價(jià)結(jié)果的可信度。如將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的貼近度大小轉(zhuǎn)化為權(quán)數(shù)，用指數(shù)平滑法計(jì)算最終的價(jià)格，能較好的解決該問(wèn)題。本章將較系統(tǒng)的闡述模糊數(shù)學(xué)在市場(chǎng)比較法中的應(yīng)用。5.2基于快速遞減加權(quán)式比較法的數(shù)學(xué)模型
將模糊數(shù)學(xué)理論引入市場(chǎng)比較法，即應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)來(lái)選取可比實(shí)例和進(jìn)行各因素的修正，最后通過(guò)指數(shù)平滑法將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的貼近度大小轉(zhuǎn)化為權(quán)數(shù)，計(jì)算最終價(jià)格:
設(shè)有n個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例擴(kuò)，冬2，冬“，叫表示第i個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的特征
向量，其所包含的元素x，j是通過(guò)德?tīng)柗?Delphi)調(diào)查法來(lái)確定的。E‘表示第i個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的價(jià)格向量，由此得到特征矩陣A和價(jià)格矩陣E:
式中
xlj為房地產(chǎn)交易實(shí)例農(nóng)第j個(gè)特征因素的隸屬函數(shù)值，該值是通過(guò)“模糊專(zhuān)家得分法”來(lái)確定的;�！疄檫x取的最佳可比實(shí)例澎的成交價(jià)格;C為待估房地產(chǎn)特征向量;wj為第j個(gè)特征因素的權(quán)重，該值是通過(guò)層次分析法(AHP法)即:才W幾maxw(5一1)牙(wl，叭，叭)r(5一2)
或模糊上下因素分析法得來(lái)的(本文選用模糊上下因素分析法求權(quán)重)。根據(jù)待估房地產(chǎn)及可比實(shí)例的特征向量對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格�！M(jìn)行修正，步驟如下:碗
①計(jì)算戈著xcj‘wj(5一3)用
戈菩“wj(5一4)
②利用。:二丘、ei(5一5)對(duì)交易實(shí)例成交價(jià)格�！M(jìn)行修正�！菊f(shuō)明:這一步的修正是必要的，因?yàn)樵谟弥笖?shù)平滑法時(shí)，由于各個(gè)比較實(shí)例的權(quán)重均小于1，所有權(quán)重之和為1，換句話(huà)說(shuō)，如果不進(jìn)行修正，待估房地產(chǎn)的價(jià)格只能介于所選比較實(shí)例中價(jià)格最高和最低的房地產(chǎn)價(jià)格之間，不符合實(shí)際。而隸屬函數(shù)和權(quán)重正是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格高低的指標(biāo)，隸屬函數(shù)和權(quán)重乘積之和是衡量房地產(chǎn)價(jià)格的綜合指標(biāo)，這兒應(yīng)用了隸屬函數(shù)和權(quán)重乘積之和對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是合理的，符合條件好價(jià)格高，條件差價(jià)格低的市場(chǎng)原則」利用加權(quán)海明距離喝(C，勸一‘一客lc(x，，一“，)lw，(5一6)
計(jì)算待估房地產(chǎn)C與房地產(chǎn)交易實(shí)例澎的貼近度，其大小排序?yàn)?/p>
從二從二二、從，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)交易實(shí)例價(jià)格為風(fēng)，EZ，，只(盡，e，)。與待估房地產(chǎn)最相似的交易實(shí)例價(jià)格為El，次相似的為E2，依次類(lèi)推。當(dāng)貼近度相同時(shí)，利用模糊關(guān)系系數(shù)倪用
T’一善wlxtj/(max:-l寫(xiě)wjx，j’(5一7)西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
大小排序。設(shè)第i個(gè)交易實(shí)例價(jià)格算術(shù)平均估價(jià)值為可，其相應(yīng)的交易實(shí)例的修正價(jià)格為盡，估價(jià)誤差為乓一可，則第i一1個(gè)交易實(shí)例價(jià)格算術(shù)平均估價(jià)值:E二:二E:+N，(E*一E:)=N，E‘+(1一N‘)E:(5一sa)
式(5一sa)是指第i一1個(gè)交易實(shí)例價(jià)格算術(shù)平均估價(jià)值等于對(duì)第i個(gè)交易實(shí)例價(jià)格的算術(shù)平均估價(jià)值進(jìn)行修正，修正的方法是加上估價(jià)誤差和交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)的貼近度的乘積。利用(5一sa)展開(kāi)，可計(jì)算待估房地產(chǎn)的價(jià)格:
E’二[N;E，+NZ(1一Nl)EZ+N3(1一NZ)(1一Nl)E，+(1一N3)(1一NZ)(1一N;)(盡+E:+
凡3
+(1一N，)(1一Ni-，)(1一NZ)(1一Nl減(5一sb)式中《為估價(jià)初始值，可取n個(gè)交易實(shí)例的算術(shù)平均值。
從式(5一8b)可知，待估房地產(chǎn)的估價(jià)價(jià)格就是各交易實(shí)例價(jià)格(修正后)與其
算術(shù)平均值的加權(quán)平均值，其權(quán)值變化從大到小逐漸趨于0，且滿(mǎn)足歸一化條件，所有權(quán)值之和等于1，即
N，+NZ(l一N;)+N3(l一NZ)(1一Nl)++N:(1一Ni-1)(1一NZ)(1一Nl)+(1一N:)(1一N卜1)(1一NZ)(1一Nl)=1(5一sc)
在傳統(tǒng)估價(jià)中是用各交易實(shí)例價(jià)格(修正后的)的算術(shù)平均值(即《)來(lái)對(duì)
待估房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，精度顯然不夠，所以用各交易實(shí)例價(jià)格(修正后的)與算術(shù)平均值之差乘上相應(yīng)的由貼近度組成的權(quán)值來(lái)進(jìn)行調(diào)整，相似程度高的交易實(shí)例其權(quán)值就大，所起的調(diào)整作用也大，相似程度低的交易實(shí)例，權(quán)值就小，相應(yīng)所起的調(diào)整作用也小。用相似程度的大小來(lái)控制相應(yīng)交易實(shí)例的調(diào)整作用，是符合邏輯的。
在實(shí)際工作中，由于權(quán)值是指數(shù)級(jí)遞減，衰減很大，貼近度為第4的交易實(shí)例的權(quán)值就已相當(dāng)小。因此，只要取前3個(gè)交易實(shí)例就滿(mǎn)足精度要求，所以估價(jià)模型可簡(jiǎn)化為:
E‘=[N;E，+NZ(1一N，)EZ+N3(1一NZ)(1一NI)E，+(1一N3)(1一NZ)(1一Nl)(凡+E:+凡3
(5一sd)
由于選擇可比實(shí)例只是與待估房地產(chǎn)相似，而且確定特征因素隸屬函數(shù)時(shí)也西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
存在誤差，所以計(jì)算結(jié)果要進(jìn)行修正，由估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定，一般取修正系數(shù)人為0.95一1.05。于是最后的估價(jià)模型為:E‘=幾[N，E，+NZ(1一N，)EZ+N3(1一NZ)(1一Nl)E，+(1一N3)(1一NZ)(1一N;)(凡+E:+凡3
(5一8)
值得注意的是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中所提出的，采用綜合平均或加權(quán)平均法得出的價(jià)格不符合最大貼近度原則，同時(shí)由較為接近的緊后兩個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格在有限范圍內(nèi)予以補(bǔ)充是十分必要的。
5.3基于快速遞減加權(quán)式比較法的估價(jià)程序5.3.1概述
采用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和估價(jià)目的，從搜集的交易實(shí)例中選出幾個(gè)可比實(shí)例。這些實(shí)例應(yīng)具有下列性質(zhì):①與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途相同;②與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同;③與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同，或在同一供需圈內(nèi)的類(lèi)似地區(qū);④與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格類(lèi)型應(yīng)相同;⑤與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近;⑥收集的交易實(shí)例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。這些性質(zhì)也就是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，可以簡(jiǎn)單的分為交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。采用市場(chǎng)比較法估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，除要進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正外，還要進(jìn)行交易情況和交易日期修正。由于交易情況和交易日期修正不便用隸屬函數(shù)來(lái)描述，而且有更客觀(guān)
的辦法來(lái)處理，可以單獨(dú)考慮。分析可知基于快速遞減加權(quán)式的市場(chǎng)比較法的估價(jià)程序可以簡(jiǎn)單的分為以下七個(gè)步驟:①選取房地產(chǎn)主要特征因素;②確定主要特征因素權(quán)重;
③確定主要特征因素隸屬函數(shù)值;④交易情況和交易日期的修正;⑤模糊聚類(lèi)分析;⑥選擇最佳可比實(shí)例;⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。
5.3.2選取房地產(chǎn)主要特征影響因素
房地產(chǎn)的價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說(shuō)西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
是這些因素交互匯聚而成的。房地產(chǎn)估價(jià)主要難點(diǎn)是，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素極其復(fù)雜，而且難以把握。其原因在于:①各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不盡相同的，有的因素降低房地產(chǎn)的價(jià)格，有的因素則是提高房地產(chǎn)的價(jià)格。②各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度也是不盡相同的，有的因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大，有的因素則影響較小。但是，隨著地區(qū)不同，時(shí)間不同，或者房地產(chǎn)的類(lèi)型不同，那些影響較大的因素也許會(huì)變成影響較小的因素，相反，那些影響較小的因素也有可能成為主要的影響因素。③各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與影響房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的，有些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是單向性的，即隨著各種因素的變化提高(或降低)房地產(chǎn)價(jià)格;
有些因素影響是雙向性的，即在某些條件下隨著該因素的變化降低房地產(chǎn)的價(jià)格，在某些條件下隨著該因素的變化提高房地產(chǎn)的價(jià)格。④某些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響完全是無(wú)形的，雖然可以感覺(jué)到，但難以用數(shù)學(xué)公式表示出來(lái)，至于它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要是靠估價(jià)人員借助長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)做出判斷。
在比較法中，通常影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等。對(duì)于不同的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象，根據(jù)估價(jià)目的不同，特征因素的選取也不同，而且在眾多的影響因素中，要確定具有代表性的主要特征因素。選取特征因素的原則是:①影響大，對(duì)估價(jià)結(jié)果有重要作用，這里的影響大是指對(duì)估價(jià)結(jié)果具有舉足輕重的影響，如果缺乏這些因素，即使其它次要因素再多，也不能客觀(guān)評(píng)價(jià)估價(jià)對(duì)象。②要有針對(duì)性地適用于估價(jià)對(duì)象。對(duì)估價(jià)結(jié)果各因素都有一定的影響，必須針對(duì)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的差異選取。特征因素的選取一般請(qǐng)專(zhuān)家評(píng)定，用德?tīng)柗?Delp址)調(diào)查法。
德?tīng)柗?Delp址)調(diào)查法是一種反饋匿名函詢(xún)法，其作法是在對(duì)要預(yù)測(cè)的問(wèn)題
征得專(zhuān)家意見(jiàn)之后，進(jìn)行整理、歸納、核計(jì)，再匿名反饋給各專(zhuān)家，再次征求意見(jiàn)，再集中再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見(jiàn)，其過(guò)程可簡(jiǎn)單表示如下:第一步:挑選專(zhuān)家組成小組，專(zhuān)家們不會(huì)面，彼此不了解;第二步:要求每位專(zhuān)家對(duì)所研究的問(wèn)題進(jìn)行匿名分析;第三步:所有專(zhuān)家都會(huì)收到一份全組專(zhuān)家的綜合分析答案，并要求所有專(zhuān)家在該次反饋的基礎(chǔ)上重新分析，如有必要可重復(fù)進(jìn)行。利用專(zhuān)家打分法選擇特征因素，在選擇重要性因素時(shí)，雖說(shuō)影響因素比較多，但是由于因素的外延在概念上比較清楚，使得其中的協(xié)調(diào)就相對(duì)容易一些，專(zhuān)家們一般都可以得到比較統(tǒng)一的結(jié)果。
表51是一家房地產(chǎn)公司通過(guò)專(zhuān)家打分法確定出來(lái)的關(guān)于西安市居住房地產(chǎn)狀
況的主要特征影響因素。
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
表5.1居住房地產(chǎn)價(jià)格主要特征影響因素表
通常對(duì)于某一類(lèi)型的房地產(chǎn)，一旦確定了主要特征因素，在一定時(shí)期內(nèi)將相對(duì)穩(wěn)定，不應(yīng)經(jīng)常變更。
5.3.3確定主要特征影響因素權(quán)重
房地產(chǎn)價(jià)格影響因素眾多，對(duì)于不同用途的房地產(chǎn)，其特征影響因素不同，同一特征因素對(duì)不同用途的房地產(chǎn)影響程度也不同，權(quán)重是反映評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)于評(píng)價(jià)目標(biāo)的重要性程度。目前，在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，通常是憑經(jīng)驗(yàn)給出權(quán)重，在一定程度上能反映實(shí)際情況。但憑經(jīng)驗(yàn)給出的權(quán)重往往帶有很大的主觀(guān)性，有時(shí)不能客觀(guān)地反映實(shí)際情況，估價(jià)結(jié)果可能“失真”。因此在房地產(chǎn)估價(jià)中，各特征因素權(quán)重的確定是至關(guān)重要的。權(quán)重的確定方法很多，有統(tǒng)計(jì)法，模糊協(xié)調(diào)決策法，判斷分析法等，這里針對(duì)房地產(chǎn)的特性及其估價(jià)方法的特點(diǎn)主要引入適合于房地產(chǎn)估價(jià)的層次分析法和模糊上下因素分析法確定權(quán)重。
以西安市居住房地產(chǎn)為例，用層次分析法AHP和模糊上下因素分析法確定各特征因素的權(quán)重。層次分析法(AHP法):
根據(jù)市場(chǎng)比較法的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及層次分析法的原理，可以建立如下指標(biāo)體系層次結(jié)構(gòu)模型:
各元素取值的依據(jù)是:
1對(duì)居住房地產(chǎn)而言，個(gè)別因素(區(qū)域因素)自身一樣重要2對(duì)居住房地產(chǎn)而言，個(gè)別因素比區(qū)域因素相對(duì)不重要0.5對(duì)居住房地產(chǎn)而言，區(qū)域因素比個(gè)別因素重要
類(lèi)似的可以做出第二層因素指標(biāo)X對(duì)第一層因素指標(biāo)0的判斷矩陣:ol一xq一X。各兩兩對(duì)比矩陣的構(gòu)造(賦值)及計(jì)算結(jié)果如下:
于是得X層次總排序?yàn)?/p>
:
所以影
響居住房地產(chǎn)價(jià)格主要特征因素權(quán)重為表5.20表5.2居住房地產(chǎn)價(jià)格影響因素權(quán)重表
模糊上下因素分析法:(1)價(jià)值因素的確定和分層
a.八個(gè)價(jià)值因素:交通便捷度、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑設(shè)施設(shè)備、新舊、裝修情況。西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文b.價(jià)值因素的分層:
(2)準(zhǔn)則層價(jià)值因素權(quán)重的確定:
①應(yīng)用“01”功能評(píng)分法對(duì)價(jià)格各影響因素按重要性排序表5.3居住房地產(chǎn)價(jià)格影響因素排序表
②價(jià)格影響因素權(quán)重的確定
由模糊上下因素分析法確定的居住房地產(chǎn)價(jià)格影響因素權(quán)重為表5.50
房地產(chǎn)估價(jià)中確定權(quán)重的兩種常用方法的比較:層次分析法要求每個(gè)元素同
同一層次上其他所有元素作重要性比較，建立判斷矩陣X，由于矩陣X中的元素是主觀(guān)判斷確定的，因此X不一定有規(guī)范的一致性，所以要進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，當(dāng)不能通過(guò)一致性檢驗(yàn)時(shí)要調(diào)整xlj，重新計(jì)算;而模糊上下因素分析法只是對(duì)上下兩個(gè)因素作相對(duì)重要比較，不需判斷重要的程度，后者比前者易于操作，而且求出的權(quán)重也容易驗(yàn)證，一定能構(gòu)成一致性矩陣，因此避免了前者檢驗(yàn)矩陣一致性誤差帶來(lái)的麻煩，而且形式簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、更具有廣泛的應(yīng)用領(lǐng)域，綜合考慮，在此采用模糊上下因素分析法來(lái)確定居住房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的權(quán)重。表5.6居住房地產(chǎn)價(jià)格影響因素權(quán)重表
5.3.4確定主要特征影響因素隸屬函數(shù)值
選定影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要特征因素后，那么待估房地產(chǎn)與各交易實(shí)例分別具有多少這些特征呢?隸屬函數(shù)就是表示元素隸屬于某種特征的函數(shù)，隸屬函數(shù)用值在10，11區(qū)間的一個(gè)函數(shù)來(lái)表示，其值越接近，意味著隸屬度越高。確定隸屬函數(shù)值的過(guò)程，實(shí)際上就是市場(chǎng)比較法中進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正的過(guò)程，
即將有關(guān)修正系數(shù)的百分比轉(zhuǎn)化為隸屬函數(shù)值。
隸屬函數(shù)的建立從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是客觀(guān)的，但在理論上還沒(méi)有普遍適用的方法。通常確定隸屬函數(shù)的方法有統(tǒng)計(jì)法、概率法、相對(duì)比較法等，都有一定的主觀(guān)性，但這種主觀(guān)性通常是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)、統(tǒng)計(jì)和某些專(zhuān)家的評(píng)分模糊確定的。許多情況，常常是初步確定粗略的隸屬函數(shù)，然后通過(guò)研究和實(shí)踐檢驗(yàn)逐步修正和改善，從而達(dá)到主觀(guān)和客觀(guān)的一致。
房地產(chǎn)估價(jià)中，可以利用各地有關(guān)估價(jià)實(shí)施細(xì)則的規(guī)定來(lái)確定隸屬函數(shù)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要特征因素指標(biāo)可以分為兩類(lèi)，像建筑結(jié)構(gòu)，其概念的外延易于確定，稱(chēng)為硬指標(biāo)。對(duì)于硬指標(biāo)，其外延可以明確量化，可選擇其合適的隸屬函數(shù)，確定其取值的變化范圍，將指標(biāo)值代入隸屬函數(shù)，求其隸屬函數(shù)值。最常見(jiàn)最重要的幾種模糊分布為:戒上型、戒下型、中間對(duì)稱(chēng)型。而每一種又分為:矩形分布、r分布、正態(tài)分布、哥西分布、梯形分布、嶺形分布，隸屬函數(shù)的選取要根據(jù)特征因素的性質(zhì)來(lái)確定，選擇適合該因素性質(zhì)的函數(shù)。例如:在房地產(chǎn)估價(jià)中距離電影院、公園、學(xué)校、郵局、醫(yī)院的距離等影響因素可采用線(xiàn)型方程:
而交通排放物、噪音等(拒測(cè)算知道交通排放物及噪音最危險(xiǎn)的距離是0一60米，中等危險(xiǎn)的是60一200米，最安全的是200米以外)等影響因素可采用對(duì)數(shù)方程:
而對(duì)于像交通便捷度，環(huán)境景觀(guān)等，其概念沒(méi)有明確的外延，難以量化，稱(chēng)為軟指標(biāo)。對(duì)于軟指標(biāo)是定性描述的，可以用二元對(duì)比排序法建立隸屬函數(shù)。其具體過(guò)程詳見(jiàn)4.2節(jié)。在這我們選用“模糊專(zhuān)家評(píng)分法”來(lái)確定各因素的隸屬函數(shù)值。即將各影響因素的影響程度分等級(jí)，即，【“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“一般”、“較差’，、“差”J分別賦值為【1，0.75，0.5，0.25，0J。請(qǐng)若干專(zhuān)家對(duì)各影響因素進(jìn)行打分，再用模糊綜合評(píng)價(jià)的方法確定各因子的隸屬函數(shù)值。
例如確定西安市某房地產(chǎn)A的價(jià)格因素影響指標(biāo)的隸屬函數(shù)值如下:首先邀
請(qǐng)10位專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)A的價(jià)格影響因素指標(biāo)體系進(jìn)行估價(jià)設(shè)想選擇。共有10位專(zhuān)家參與項(xiàng)目評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果見(jiàn)表5.70表5.7價(jià)格因素影響指標(biāo)隸屬函數(shù)值表
表5.7中的第一行因素交通便捷度對(duì)應(yīng)的(7，3，0，0，0)表示對(duì)房地產(chǎn)A在交通便捷度方面有7位專(zhuān)家認(rèn)為是優(yōu)，有3位專(zhuān)家認(rèn)為是較優(yōu)，有0位專(zhuān)家認(rèn)為是一般，有0位專(zhuān)家認(rèn)為是較劣，有O位專(zhuān)家認(rèn)為是劣。于是可以得到該指標(biāo)因素的隸屬度拭x:)二1/10減IX7+0.75冷+0.5沖+0.25沖+0沖)，其余的類(lèi)同。5.3.5修正交易情況和交易日期1、交易情況修正
由于房地產(chǎn)具有種種特性，不易實(shí)現(xiàn)完全的市場(chǎng)交易，其交易價(jià)格，往往因個(gè)別交易而形成，其價(jià)格受個(gè)別情況的影響很大，所以必須排除掉交易行為中的西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差，使其正�；�。特殊情況的內(nèi)容較復(fù)雜，但主要有以下幾項(xiàng):
(l)有特殊厲害關(guān)系的相互交易。例如親族之間，企業(yè)與員工之間，公司與機(jī)構(gòu)內(nèi)部之間等的房地產(chǎn)交易，通常均以低于時(shí)價(jià)的價(jià)格進(jìn)行。
(2)一些特殊方式的交易，如拍賣(mài)、招標(biāo)。在這種情況下，由于一般購(gòu)買(mǎi)者不易參加，所以?xún)r(jià)格通常也是低于或高于正常價(jià)格。
(3)交易時(shí)有特殊的動(dòng)機(jī)。這里主要指急欲拋售或急欲購(gòu)買(mǎi)。
仔)購(gòu)買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)，由于該相鄰房地產(chǎn)與原來(lái)房地產(chǎn)合并后，會(huì)增加原有房地產(chǎn)的效用，所以購(gòu)買(mǎi)價(jià)格有時(shí)要高于該房地產(chǎn)單獨(dú)出售時(shí)的正常價(jià)格。(5)買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情。如果買(mǎi)方不了解市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買(mǎi)，往往交易價(jià)格偏高。相反，賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情，盲目出售，則交易價(jià)格偏低。(6)附帶有特殊條件的交易。如銷(xiāo)售者要求購(gòu)買(mǎi)者在新建的住宅樓中劃出一部分抵充部分價(jià)格或要求購(gòu)買(mǎi)者增加部分公共設(shè)施來(lái)抵充部分價(jià)格等，這些交易都會(huì)使出售的房地產(chǎn)價(jià)格偏低。
口)政府的政策、計(jì)劃和管理的影響。如政府對(duì)一些房地產(chǎn)實(shí)行特殊政策，或?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)的交易進(jìn)行計(jì)劃干預(yù)。
上述7種情況，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)都應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。修正的一般步驟為:
(l)測(cè)定各種特殊因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響程度，即分析在正常情況下和
這些特殊情況下，房地產(chǎn)交易價(jià)格可能的偏差大小。測(cè)定方法可以利用己掌握的同類(lèi)型房地產(chǎn)交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價(jià)人員根據(jù)長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。
(刀一般進(jìn)行交易情況的修正通常采用百分率法，利用修正系數(shù)，修正求得可比實(shí)例的正常價(jià)格。修正比率的計(jì)算公式:
修正比率二正常交易情況(100丫實(shí)例交易情況(100力
但在實(shí)際應(yīng)用中，由于市場(chǎng)比較法應(yīng)用于市場(chǎng)比較活躍的地區(qū)，可比實(shí)例比較充足，我們可以選擇正常交易情況下的可比實(shí)例，只有當(dāng)正常交易實(shí)例不夠時(shí)(即少于3個(gè)時(shí))，才考慮選用非正常交易實(shí)例。2、交易日期修正
如果買(mǎi)賣(mài)實(shí)例的交易日期與對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)日期有差異，就要具體考查這段日期房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)情況。如果說(shuō)這段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，就可以不進(jìn)行交易日期的修正;反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格無(wú)論是上漲還是下跌，都要進(jìn)行交易日期的修正。交易日期修正的具體方法有價(jià)格指數(shù)修正法和價(jià)格變動(dòng)率修正法。
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文(l)價(jià)格指數(shù)法
價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果是以某個(gè)固定時(shí)間為基期的，稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù):如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。但在房地產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格指數(shù)體系中，比較多的是采用定基價(jià)格指數(shù)。采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易修正的公式為:估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格二可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格只估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)/成交日期的價(jià)格指數(shù)
如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)大于成交日期的價(jià)格指數(shù)，表明房地產(chǎn)價(jià)格上漲，
交易時(shí)間修正系數(shù)大于1;如果估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)小于成交日期的價(jià)格指數(shù)，表明房地產(chǎn)價(jià)格下跌，交易時(shí)間修正系數(shù)小于1。(z)價(jià)格變動(dòng)率法
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐期遞增或遞減和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為:估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格二可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格次1珊格變動(dòng)率)服期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為:
估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格次1出價(jià)格變動(dòng)率瑚數(shù))
在實(shí)際的交易日期修正中有一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率、建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，其中房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率、某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率、全國(guó)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率、某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率等可供選用。至于具體應(yīng)選用哪種價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正，要看具體的估價(jià)對(duì)象和相關(guān)情況。最后，房地產(chǎn)價(jià)格還可通過(guò)分析房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來(lái)求取。5.3.6模糊聚類(lèi)分析
隨著時(shí)間的推移、房地產(chǎn)的商品化、市場(chǎng)化的不斷完善，房地產(chǎn)的交易越來(lái)越多，有關(guān)的交易資料數(shù)據(jù)也越來(lái)越豐富。資料的增加給資料處理和檢索帶來(lái)了麻煩，如何在眾多的交易實(shí)例中較快的找到與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有可比性的交易
實(shí)例呢。聚類(lèi)分析的思想是用相似性尺度來(lái)衡量事物之間的親疏程度，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)分類(lèi)，很多房地產(chǎn)價(jià)格影響因素如區(qū)位、交通便捷度、環(huán)境質(zhì)量等定性評(píng)價(jià)指標(biāo)沒(méi)有明確的外延，難以量化，只能用“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“相近”、“良好”、“便捷”等方式描述，具有很大的模糊性，所以選用模糊聚類(lèi)分析法可以較好的解決西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
該問(wèn)題，固在選擇最佳可比實(shí)例之前，可先進(jìn)行模糊聚類(lèi)分析。具體過(guò)程參見(jiàn)4.4節(jié)。
5.3.7選擇最佳可比實(shí)例
應(yīng)用比較法估價(jià)，由于房地產(chǎn)本身的單件性，多件性以及位置的固定性等特點(diǎn)，不存在完全一樣的房地產(chǎn)，即使是同一類(lèi)的房地產(chǎn)，它們總會(huì)在某些方面有差異，但可以在眾多的交易實(shí)例中找到差異比較小一些的房地產(chǎn)，也就是比較相似的房地產(chǎn)，換句話(huà)說(shuō)，眾多的房地產(chǎn)交易實(shí)例之間存在著某些相似性，不同的房地產(chǎn)交易實(shí)例，它們的相似程度也不同。市場(chǎng)比較法估價(jià)，實(shí)質(zhì)就是利用相似的交易實(shí)例對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格所作的一種估計(jì)和推測(cè)，因而交易實(shí)例的相似程度將影響估價(jià)結(jié)果的精確性。研究發(fā)現(xiàn)模糊數(shù)學(xué)的加權(quán)海明距離所計(jì)算的貼近度很適合于選取最佳可比實(shí)例。
貼近度是描述兩模糊子集之間彼此相近程度的概念，貼近度是[0，11區(qū)間值。當(dāng)貼近度等于1時(shí)，兩模糊子集完全貼近;當(dāng)貼近度等于0時(shí)，兩模糊子集完全不貼近，所以選擇最相似的可比實(shí)例事實(shí)就是選擇貼近度最大的交易實(shí)例。計(jì)算貼近度的方法有很多，4王3分析了應(yīng)用加權(quán)海明距離計(jì)算貼近度比較合理。用加權(quán)海明距離:式‘，‘‘一客{‘(x，)一“，)lw，(5一6)
計(jì)算貼近度，并對(duì)各交易實(shí)例澎與待估房地產(chǎn)C的貼近度進(jìn)行大小排序，其從大到小排序?yàn)閺亩䦶拿疃䦶�，�?dāng)貼近度相等時(shí)利用模糊關(guān)系系數(shù):用硯
T’一菩wj““max:-l菩wj‘’(5一7)
進(jìn)行排序。選取可比實(shí)例是選取與待估房地產(chǎn)最接近的交易案例，即貼近度最大的交易案例。具體選取幾個(gè)可比實(shí)例可根據(jù)計(jì)算最終價(jià)格所采用的計(jì)算公式確定，本文采用指數(shù)平滑法只要選取前3個(gè)就可以滿(mǎn)足精度要求了。5.3.8求取比準(zhǔn)價(jià)格
設(shè)e，為選取的最佳可比實(shí)例房地產(chǎn)Ai的成交價(jià)格(分析可知只要選取三個(gè)最佳可比實(shí)例即可)，C為待估房地產(chǎn)特征向量，根據(jù)待估房地產(chǎn)特征向量C對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格e，進(jìn)行修正。步驟如下:西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文①計(jì)算x。’藝x。‘wj(53)m
x、一藝x^，xwj;J一l(5一4)②利用月丘xei(5一5)x^-
對(duì)交易實(shí)例成交價(jià)格e。進(jìn)行修正。
待估房地產(chǎn)C與可比實(shí)例少的貼近度大小排序?yàn)閺摹畯亩䦶�，�?duì)應(yīng)房地產(chǎn)
交易實(shí)例價(jià)格為凡，凡，風(fēng)(乓，el)，即與待估房地產(chǎn)最相似的交易實(shí)例價(jià)格為凡，次相似的為凡，依次類(lèi)推。利用公式:
E‘二久[NIE;+NZ(1一N;)EZ+N3(1一NZ)(1一N;)E，+(1一N3)(l一NZ)(1一N;)(凡+乓+
凡3
(5一8)
計(jì)算最終價(jià)格。式中人為修正系數(shù)。由估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)確定，一般取修正系數(shù)人為0.95~1.05。5.4應(yīng)用實(shí)例
“我愛(ài)我家特n號(hào)”位于西安市電子四路緯零路與電子正街的東南角，框架
剪力墻結(jié)構(gòu)，26層雙塔式聯(lián)體高層，總高79.95米，層高2.9米。總占地面積1409平方米，總建筑面積33147平方米，總戶(hù)數(shù)為672戶(hù)。部分陽(yáng)臺(tái)封閉，通風(fēng)與采光良好，戶(hù)型設(shè)計(jì)全部為明廚明衛(wèi)，并都設(shè)有獨(dú)立廚房。配套設(shè)施見(jiàn)表5.&表5.8配套設(shè)施表
與該房地產(chǎn)處于同一供需圈的同類(lèi)居住房地產(chǎn)有A={擴(kuò)，冬2，，冬6卜{“幸福時(shí)光”，“豪盛時(shí)代華城”，“瑞源清風(fēng)”，“豐泰大廈”，“學(xué)林雅苑”，、“紫雁朗庭”}。其價(jià)格評(píng)價(jià)指標(biāo)體系A(chǔ)i二{x:，xZ，，x二}={交通便捷度、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)與質(zhì)量、建筑設(shè)施設(shè)備、新舊程度、裝修情況}，其特征因素指標(biāo)的權(quán)重和隸屬函數(shù)值見(jiàn)表5.9。
表5.9特征因素指標(biāo)的權(quán)重和隸屬函數(shù)值表
1、交易情況和交易日期修正
各交易實(shí)例都屬于正常交易不需要進(jìn)行交易情況修正。且在這半年里房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)小(其價(jià)格走勢(shì)見(jiàn)圖5.3)，可不進(jìn)行交易日期修正。
二1一
(0x0.155+0x0.118+0.05x0.155+0.2x0.155+0.1‘0.148+0.2x0.106+0.lx0.084+0.05x0.079)二1一0.087=0.913
所以待估房地產(chǎn)“我愛(ài)我家特11號(hào)”的價(jià)格為3500元/平方米。第6章市場(chǎng)比較法模糊數(shù)學(xué)估價(jià)系統(tǒng)6.1概述
市場(chǎng)比較法適合于有豐富交易案例的房地產(chǎn)估價(jià)，隨著房地產(chǎn)的商品化、市場(chǎng)化的不斷完善，房地產(chǎn)的交易越來(lái)越多，有關(guān)的交易資料數(shù)據(jù)也越來(lái)越豐富。資料的增加，一方面提供了比較依據(jù)，增加了估價(jià)的說(shuō)服力;另一方面也帶來(lái)了資料處理、檢索的麻煩。怎樣從日益龐雜的資料中尋找與待估房地產(chǎn)最接近的交易實(shí)例，如何對(duì)這些可比實(shí)例進(jìn)行修正，這是估價(jià)師最感棘手的問(wèn)題。為了解決上述問(wèn)題，相關(guān)人員一直在進(jìn)行積極探索，其中一個(gè)研究方向就是計(jì)算機(jī)技術(shù)與房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的結(jié)合。計(jì)算機(jī)在數(shù)據(jù)處理方面有著人工無(wú)法比擬的高效性、準(zhǔn)確性，使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行房地產(chǎn)交易資料的處理可以很好的解決市場(chǎng)比較法中的案例管理、選擇以及修正問(wèn)題�；谏鲜龇治觯裱纼r(jià)規(guī)范，設(shè)計(jì)并開(kāi)發(fā)規(guī)范化、
結(jié)構(gòu)化的市場(chǎng)比較法估價(jià)系統(tǒng)是可行的也是必要的。
建立市場(chǎng)比較法估價(jià)支持系統(tǒng)主要解決兩個(gè)方面的問(wèn)題:一是案例集及管理
問(wèn)題。該系統(tǒng)要解決交易實(shí)例數(shù)據(jù)庫(kù)與估價(jià)信息需求之間的矛盾。即增加信息收集環(huán)節(jié)，通過(guò)制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，確保交易案例與估價(jià)對(duì)象在結(jié)構(gòu)上的一致性;通過(guò)一定規(guī)則建立案例庫(kù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)案例的動(dòng)態(tài)管理。二是估價(jià)流程問(wèn)題。該系統(tǒng)試圖以估價(jià)規(guī)范為依據(jù)，結(jié)合估價(jià)業(yè)務(wù)實(shí)際，進(jìn)行基于估價(jià)規(guī)范和估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)業(yè)務(wù)流程重組，通過(guò)結(jié)構(gòu)化、程序化的估價(jià)流程設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)估價(jià)工作的科學(xué)化、規(guī)范化和智能化。
6.2模糊數(shù)學(xué)估價(jià)流程圖
我們可將模糊數(shù)學(xué)在市場(chǎng)比較法中的應(yīng)用，用簡(jiǎn)單的流程圖來(lái)表示，根據(jù)流程圖可以看出模糊數(shù)學(xué)估價(jià)的步驟為:
①建立一套描述房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)體系，其中的指標(biāo)要能夠全面反映每宗房地產(chǎn)交易的具體情況，如交易時(shí)間、房地產(chǎn)類(lèi)型、坐落等。
②將已經(jīng)發(fā)生的交易案例按照這些指標(biāo)描述后，分類(lèi)，輸入計(jì)算機(jī)，建立樣本庫(kù)。
③將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)用各指標(biāo)描述后，輸入計(jì)算機(jī)。應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)聚類(lèi)分析方法進(jìn)行分類(lèi)。
④專(zhuān)家根據(jù)估價(jià)對(duì)象具體情況，以及自身所掌握的各種信息和經(jīng)驗(yàn)判斷，進(jìn)行模糊數(shù)學(xué)估價(jià)。
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文
⑥估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)，合理后，反饋到樣本庫(kù)中，作為以后估價(jià)的樣本存儲(chǔ)。
圖6.1模糊數(shù)學(xué)估價(jià)流程
6.2.1因素指標(biāo)隸屬函數(shù)值的確定
因數(shù)指標(biāo)隸屬函數(shù)值的確定詳見(jiàn)42節(jié)隸屬函數(shù)的確定。其計(jì)算機(jī)的應(yīng)用見(jiàn)參考文獻(xiàn)【81。①建立數(shù)據(jù)文件
運(yùn)行“優(yōu)先排序法數(shù)據(jù)”程序，文件界面見(jiàn)圖6.20
在圖6.2中一組評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的單選鈕，可以選擇分等數(shù)。隨后出現(xiàn)界面，見(jiàn)圖
6.3。有幾個(gè)交易實(shí)例，論域U的元素個(gè)數(shù)為幾。使用文本框作為錄入數(shù)據(jù)的載體。②建立隸屬函數(shù)
運(yùn)行“隸屬函數(shù)”程序，首先進(jìn)入文件界面，見(jiàn)圖6.4。建立數(shù)據(jù)文件時(shí)使用的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)是5等，入計(jì)算界面。單擊
這里也應(yīng)該維持不變。單擊文件界面的“確定”按鈕后，進(jìn)“計(jì)算”按鈕，在屏幕上立刻顯示計(jì)算結(jié)果，見(jiàn)圖6.50
6.2.2案例庫(kù)的建立
根據(jù)估價(jià)規(guī)范及估價(jià)實(shí)踐，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了詳細(xì)的分解與歸類(lèi)，輸入計(jì)算機(jī)。第一次輸入房地產(chǎn)交易實(shí)例的基本信息:名稱(chēng)、地址、區(qū)位、地段等級(jí)、用途、土地類(lèi)別、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、土地使用權(quán)年限、交易時(shí)間、交易價(jià)格、交易類(lèi)型、交易情況、付款方式、價(jià)格類(lèi)型、位置簡(jiǎn)圖、平面簡(jiǎn)圖、審查意見(jiàn)等;第二次輸入修正信息:商服繁華程度、交通狀況、公共服務(wù)配套、基礎(chǔ)設(shè)施等區(qū)域因素;土地形狀、建筑物設(shè)施設(shè)備、建筑物新舊程度、裝修、朝向
等個(gè)別因素。這些信息中包括定性和定量的，對(duì)于定性因素，給出了相應(yīng)的文字性描述，并通過(guò)制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化。
錄入案例時(shí)，輸入名稱(chēng)、區(qū)位、地段等級(jí)、用途、交易時(shí)間、交易價(jià)格等基
本信息【l]。系統(tǒng)進(jìn)行付款方式、幣種、總價(jià)、面積、交易日期等【2』處理，計(jì)算交易單價(jià)，系統(tǒng)根據(jù)案例名稱(chēng)、地址、交易時(shí)間等因素【3]執(zhí)行案例校核功能，檢查是否存在同一案例重復(fù)錄入現(xiàn)象，并進(jìn)入相應(yīng)處理流程。為保證案例錄入信息的準(zhǔn)確性，系統(tǒng)提供二次錄入功能。案例信息全部錄入后，系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)行案例編號(hào)處理，案例入庫(kù)完成，并提示是否錄入下一個(gè)案例。案例錄入流程圖見(jiàn)圖6.6。
6.2.3模糊聚類(lèi)
模糊聚類(lèi)方法詳見(jiàn)第四章的4.4節(jié)模糊聚類(lèi)。其計(jì)算機(jī)的應(yīng)用見(jiàn)參考文獻(xiàn)【81。模糊聚類(lèi)算法
數(shù)據(jù)文件的建立和編輯、建立(1)目的
形成適于模糊聚類(lèi)分析的數(shù)據(jù)文件。
(2)方法
所需要的數(shù)據(jù)文件是數(shù)據(jù)表型的，應(yīng)該調(diào)用“數(shù)據(jù)表”子目錄下的“新建”程序�！靶陆ā背绦虻膮�(shù)界面見(jiàn)圖6.802、編輯
在錄入文件存盤(pán)之后，可以調(diào)用“數(shù)據(jù)表”目錄下的“編輯”程序。模糊聚類(lèi)分析程序功能.數(shù)據(jù)處理.形成相似矩陣咬換為等價(jià)矩陣
.對(duì)所有可能的人截值進(jìn)行分類(lèi)6.2.4模糊數(shù)學(xué)估價(jià)可比實(shí)例的選擇:
為了解決最佳可比案例選擇問(wèn)題，根據(jù)估價(jià)規(guī)范的要求，可以設(shè)計(jì)二次篩選機(jī)制。一次篩選保證案例的可比性，其篩選因素為強(qiáng)制條件“1，“2，“，，“4，即估價(jià)規(guī)范要求的可比實(shí)例必須滿(mǎn)足:“:與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途相同(主要指大類(lèi)用途相同)，“2與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同(主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)相同)，u3與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處的地段等級(jí)應(yīng)相同;“4成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近。二次篩選是為了提高案例的可比性，篩選因素包括強(qiáng)制條件的細(xì)分因素“:，，“2‘，需要單獨(dú)調(diào)整的因素以及修正頻率較高的因素“，，“‘，，其基本特征是“不滿(mǎn)足也行，滿(mǎn)足更好”。簡(jiǎn)單的說(shuō)一次篩選條件Tl二“，門(mén)“2門(mén)“3門(mén)“。，其中“3和“;的取值根據(jù)實(shí)際情況可進(jìn)行一定范圍的浮動(dòng)。二次篩選條件TZ=“，‘U“2‘U“，U“。UU“。。在選取可比實(shí)例時(shí)，通過(guò)計(jì)算各可比實(shí)例與待估房地產(chǎn)的貼近度，根據(jù)貼近度越大越貼近的原則選取最佳可比實(shí)例。若沒(méi)有滿(mǎn)足要求的案例，則可根據(jù)具體情況適當(dāng)放松篩選條件。如果滿(mǎn)足條件的案例太多，則可按更多、更細(xì)的因素進(jìn)行篩選，直到滿(mǎn)足要求為止。其流程圖見(jiàn)圖6.90(W為所選案例與估價(jià)對(duì)象的吻合程度)比準(zhǔn)價(jià)格的求取:
選出可比實(shí)例后，根據(jù)價(jià)格影響因素的權(quán)重及隸屬函數(shù)值對(duì)各交易實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正，求取比準(zhǔn)價(jià)格，最后根據(jù)指數(shù)平滑法計(jì)算最終的價(jià)格(具體步驟見(jiàn)56召節(jié)求比準(zhǔn)價(jià)格)o
最后對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行審核，合理后反饋到樣本庫(kù)中，作為以后估價(jià)的樣本存
儲(chǔ)。
第7章結(jié)論7.1結(jié)論
7.1.1本文的研究結(jié)論
人們常把數(shù)學(xué)稱(chēng)為精確科學(xué)，因?yàn)樗幚淼亩际蔷_概念，數(shù)量分明，要求準(zhǔn)確。而模糊現(xiàn)象在房地產(chǎn)估價(jià)、土地管理科學(xué)中處處可見(jiàn)，過(guò)去無(wú)法用數(shù)學(xué)方法去處理。隨著數(shù)學(xué)學(xué)科的發(fā)展，模糊數(shù)學(xué)的誕生，模糊概念已可能在一定的精確(甚至非常精確)程度上定量化，從而用數(shù)學(xué)方法去處理。本文較全面地研究了模糊數(shù)學(xué)在市場(chǎng)比較法中的應(yīng)用，主要工作為:
1、分析了現(xiàn)行的房地產(chǎn)主要估價(jià)方法及其相互關(guān)系，指出市場(chǎng)比較法是應(yīng)用頻率最高，最直接體現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法，其它估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是要確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)目的是一致的，且它們的理論依據(jù)都與市場(chǎng)比較法的替代原理有關(guān)系，認(rèn)為其他估價(jià)方法都是市場(chǎng)比較法的變形和補(bǔ)充，都與市場(chǎng)比較法相聯(lián)系，但在理論上又有區(qū)別，各有適用條件。2、從理論上和實(shí)際操作中指出了現(xiàn)行市場(chǎng)比較法存在的問(wèn)題:
從理論上分析，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范推薦了(3一1)、(3一2)兩種市場(chǎng)比較法數(shù)學(xué)計(jì)算模型:(3一l)因各項(xiàng)因素修正相互干擾，使本來(lái)取值正確、合理的前項(xiàng)因素修正變的不正確、不合理了;而(3一2)式雖然各因素修正相互獨(dú)立、互不干擾，但與客觀(guān)實(shí)際相悖。在實(shí)際應(yīng)中:可比實(shí)例選取的兩難境地:因素修正過(guò)于簡(jiǎn)單化和主觀(guān)化，缺乏相關(guān)技術(shù)支持;最終結(jié)果的確定方法顯得粗略;估價(jià)中的不確定性有可能導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。
3、分析發(fā)現(xiàn)用科學(xué)的模糊手段處理房地產(chǎn)估價(jià)中的模糊性問(wèn)題是符合實(shí)際
的，從而在市場(chǎng)比較法和現(xiàn)有模糊理論研究成果的基礎(chǔ)上建立了房地產(chǎn)估價(jià)的模糊數(shù)學(xué)模型。
4、討論了模型構(gòu)造過(guò)程中的關(guān)鍵問(wèn)題及其解決方法，在進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正過(guò)程中，確定價(jià)格影響因素指標(biāo)時(shí)采用了德?tīng)柗普{(diào)查法，確定某因素隸屬于某種特征的程度時(shí)引入了隸屬函數(shù)，在確定權(quán)重時(shí)引入了層次分析法和模糊上下因素法，在選擇可比實(shí)例過(guò)程中引入了貼近度，在確定最終價(jià)格時(shí)引入了指數(shù)平滑法。
5、針對(duì)目前市場(chǎng)比較法案例搜集及管理等問(wèn)題，提出了引進(jìn)計(jì)算機(jī)、建立數(shù)據(jù)庫(kù)、科學(xué)估價(jià)的思路。
西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位論文7.1.2本模型的局限性分析
房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)，更是一門(mén)藝術(shù)，離不開(kāi)估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、豐富的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入了解和判斷。本文使用模糊數(shù)學(xué)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中區(qū)域和個(gè)別因素的評(píng)價(jià)、最佳可比實(shí)例的篩選兩個(gè)方面，引入了模糊數(shù)學(xué)方法，減輕了對(duì)估價(jià)人員主觀(guān)判斷的依賴(lài)，能夠在一定程度上提高市場(chǎng)比較法的估價(jià)精度。但是，由于房地產(chǎn)估價(jià)工作的復(fù)雜性和影響因素的不確定性，模糊數(shù)學(xué)估價(jià)方法仍然離不開(kāi)估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和判斷，存在著一定的局限性。例如:影響因素指標(biāo)體系隸屬函數(shù)和特征因素權(quán)重的確定。不同用途的房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)不同的影響因素指標(biāo)體系和特征因素權(quán)重，具體的待估房地產(chǎn)狀況和估價(jià)目的對(duì)其同樣存在一定的影響。因此，模糊數(shù)學(xué)估價(jià)方法的應(yīng)用，要注意根據(jù)估價(jià)工作的實(shí)際情況合理的調(diào)整價(jià)格影響因素指標(biāo)體系，再進(jìn)行專(zhuān)家標(biāo)度和評(píng)分，以確定合適的特征因素權(quán)重和隸屬度。盡量避免判斷矩陣不一致情況的出現(xiàn)。還有建筑物的新舊程度的確定是房地產(chǎn)估價(jià)中的一個(gè)
友情提示：本文中關(guān)于《房地產(chǎn)估價(jià)—市場(chǎng)比較法總結(jié)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，房地產(chǎn)估價(jià)—市場(chǎng)比較法總結(jié)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。
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