土地增值稅預征和清算工作總結

土地增值稅預征和清算工作總結

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題》（國稅發(fā)［201*］187號）和《XXX地方稅務局印發(fā)和的通知》(XX稅函發(fā)[201*]206號)的精神,為了充分發(fā)揮土地增值稅規(guī)范和引導房地產市場健康有序發(fā)展的積極作用，我局按照酒泉市局《關于開展土地增值稅預征和清算檢查工作》的安排部署，采取有效措施做深做細土地增值稅征管工作，取得了顯著效果。

一、轄區(qū)納稅人的基本情況

我局管理轄區(qū)已登記注冊房地產開發(fā)企業(yè)9戶，其中正常運營的有5戶，其他4戶企業(yè)中1戶企業(yè)因資金困難現(xiàn)處于停業(yè)狀態(tài)，3戶企業(yè)雖已取得房地產開發(fā)資格，但尚未實施項目開發(fā)，按照（國稅發(fā)[201*]187號）文件精神，我局將正常生產經營的5戶企業(yè)（其中達到清算條件的3戶）實施符合清算條件的27個開發(fā)項目進行了土地增值稅清算。

二、統(tǒng)籌安排，合理分工，為土地增值稅清算工作提供有力的組織保證。土地增值稅清算工作程序復雜，扣除項目涉及面廣，納稅人不僅有專業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)，還涉及其他有涉稅行為的企業(yè)、事業(yè)單位或個人，根據(jù)上述情況，我局專門成立了清算工作領導小組，由局領導負責，各相關科室、分局負責人為成員，抽調業(yè)務精通，工作負責的同志，

集中力量進行土地增值稅清算工作。同時，我們因地制宜，制定了切實可行的清算工作方案，由稽查局負責對各建筑、房地產開發(fā)企業(yè)和房地產開發(fā)工程竣工項目逐項進行清理清算；各管理分局做好對轄區(qū)內辦公樓轉讓、土地使用權轉讓、銀行抵貸房產轉讓情況的土地增值稅清理檢查。并定期反饋清算信息，及時溝通清算工作中的遇到問題，保證了清算工作的順利開展。

三、加強培訓、嚴格審核，全面開展土地增值稅清算工作。

（一）土地增值稅雖然是一個開征近13年的老稅種，但是由于長期以來稅務機關疏于管理，加之納稅人對該稅種的政策不清、認識不明、理解不深，對此次土地增值稅清算更是誤解有加。自去年以來，總局、省局陸續(xù)下發(fā)了一系列規(guī)范性文件，對土地增值稅的征管提出了新的要求。為此，我局選派兩名稽查人員參加了市局舉辦的土地增值稅清算工作培訓班，并將學習內容對我局參與土地增值稅清算工作的稽查人員進行了講解、培訓，并就有關業(yè)務問題進行了明確，統(tǒng)一了執(zhí)法程序，為清算工作打好了業(yè)務基礎。

（二）全面進行摸底調查。一是對3戶達到清算條件的房地產企業(yè)近年來的房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的進行清理；二是對已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的進行調查；三是對取得

銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的開發(fā)項目列入清算范圍。經過調查符合清算條件的房地產開發(fā)項目有27個。并對3戶房地產開發(fā)企業(yè)下發(fā)土地增值稅清算通知書，采取調賬檢查的方式進行土地增值稅清算檢查。

（三）嚴把資料審核關。這次土地增值稅清算我們重點核實了帳務核算的準確性、銷售價格的真實性、成本費用的合理性。1、在對收入的核實上，我們按照開發(fā)時間、銷售時間對每個樓盤、每幢樓房逐戶進行登記造冊，并根據(jù)物價局的房屋銷售價格批復文件確定的銷售價與企業(yè)提供的房屋銷售價進行比對分析，并按照各樓層的浮動比例重新計算收入。2、在建筑成本合理性的檢查中，我們主要根據(jù)各個階段建筑材料、人工費用的列支情況對建筑成本進行審核，以實際結算開具的建筑安裝專用發(fā)票為依據(jù)，進行建筑成本項目的扣除，對未按施工合同或決算書金額足額開具建筑安裝發(fā)票的不與扣除成本費用。3、在開發(fā)費用的清理中，我們按照銷售面積占總建筑面積的比例進行合理分配，對開發(fā)費用偏大又無合理理由的，我們按政策規(guī)定進行了核定。4、在稅收政策的落實上我們嚴格執(zhí)行有關規(guī)定，保證做到應收盡收、應免盡免。如對房地產開發(fā)企業(yè)我們嚴格執(zhí)行加計扣除20%開發(fā)費用的政策，對普通住宅和非普通標準住宅不進行單獨核算的不予享受增值率未達20%免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。

（四）土地增值稅清算工作與日常檢查相結合。在日常檢查的同時做好土地增值稅預征和清查工作的宣傳和對納稅人的重點輔導工作，取得了良好效果。在日常檢查中發(fā)現(xiàn)有1戶企業(yè)發(fā)生了土地使用權轉讓行為未申報繳納土地增值稅，檢查組通過對相關資料的審核、檢查并進行了清算，通過清算補繳稅款55842.25元，其中土地增值稅48367.96元。

（五）管理分局協(xié)調配合，采取“分局長主抓，管理組細抓”的辦法，劃片分區(qū)，責任到人，逐戶進行排查摸底，加強宣傳，深入輔導，查深查細對轄區(qū)內辦公樓轉讓、土地使用權轉讓、銀行抵貸房產轉讓情況進行清理檢查。經清理對5戶企業(yè)和2戶行政事業(yè)單位涉及辦公樓轉讓和土地使用權轉讓的行為進行了清算，通過清算補繳稅款9192.50元，其中土地增值稅2775.00元。

（六）加強土地增值稅預征管理。對納稅人尚未竣工項目，進行預售收取預收款的，一律按“預收賬款”金額實行土地增值稅預征。以“房地產一體化”管理為載體，強化“二手房交易”的土地增值稅的征收管理，促進土地增值稅稅源管理。

四、土地增值稅清算的成果。

經過為期三個月的清算工作，我局共清算檢查房地產開發(fā)企業(yè)3戶，其他企業(yè)單位5戶，行政事業(yè)單位2戶，查補稅款1518928.72元，其中土地增值稅816181.21元，入庫稅款896364.51元，其中土地增值稅460122.10元。財政局

代扣“二手房”交易稅款60522.75元，其中土地增值稅5604.00元。對納稅人尚未竣工項目，進行預售收取預收款的，按“預收賬款”金額預征土地增值稅180215.10元。清算過程中責令房地產開發(fā)企業(yè)代扣繳納建筑企業(yè)稅款169647.82元。

五、土地增值稅清算工作中存在的問題

（一）房地產企業(yè)的房屋銷售收入確認難，一些企業(yè)將收取的房款在“預收賬款”和“其他應付款”科目中長期掛賬不作銷售處理，推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識延緩銷售收入的實現(xiàn)，造成營業(yè)稅和企業(yè)所得稅申報納稅長期滯后。一些企業(yè)所提供的房屋銷售合同標明的售價明顯偏低，而且與住戶相互串通簽訂兩種合同應付稅務機關的檢查，使房屋銷售收入難以核實。

（二）各工程長期不進行工程決算，阻礙清算工作的順利進行。由于建筑和房地產開發(fā)項目建設周期長，建設單位由于資金問題工程款拖欠比較嚴重，工程遲遲不能決算，施工單位也只能按付款金額開具發(fā)票，房地產開發(fā)成本資料不全，造成土地增值稅的清算工作不能正常進行，只能按預征辦法的規(guī)定進行預征。

針對土地增值稅清算工作中存在的困難和問題，提出以下建議和對策：

一、建立商品房的稅收預約定價機制。為防范開發(fā)商任

意調控房價，逃避納稅義務，建議稅務機關在物價部門配合下實行商品房的稅收預約定價機制。按照現(xiàn)行規(guī)定，開發(fā)商在取得預售許可證后，應按照物價局審批文件確定每套開發(fā)產品的售價或者每平方米單價，確定計稅價格進行稅款的計算。

二、與政府、城建部門協(xié)調，要求稅務部門參與建設工程項目的工程竣工驗收工作，在工程竣工驗收時對工程的建筑營業(yè)稅進行清算，對未交清稅款的工程項目不予驗收。

擴展閱讀：國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

粵地稅發(fā)〔201*〕105號

發(fā)文日期：201*-07-19

各市地方稅務局、橫琴新區(qū)地方稅務局，順德區(qū)地方稅務局：

現(xiàn)將《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔201*〕53號）轉發(fā)給你們，省局補充以下意見，請一并遵照執(zhí)行：

一、各地要進一步提高認識，大力加強土地增值稅征收管理工作，摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，盡快建立健全房地產開發(fā)項目稅源登記制度，依托“建筑安裝業(yè)、房地產業(yè)”稅源控管系統(tǒng)，設置《房地產開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》，進一步加強對房地產開發(fā)項目的日常跟蹤與管理。

二、各地要充分發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，嚴格按照國稅發(fā)〔201*〕53號文精神，盡快完成對土地增值稅預征率的調整，并按調整后的土地增值稅預征率進行預征。除保障性住房項目外，其他房地產項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務機關應結合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負、房價的上漲等因素，對土地增值稅預征率進行及時調整，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。

三、各地要堅決按照國家稅務總局的要求，進一步規(guī)范土地增值稅的核定征收，嚴格確定核定征收項目，不得將核定征收作為土地增值稅清算的主要方式。各地級市地稅機關要結合本地區(qū)實際情況，區(qū)分不同房地產類型制定相應的土地增值稅核定征收率。

凡是采取核定征收方式進行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務機關向縣（區(qū)）地方稅務局重大案件審理委員會提交專題報告，報告應包括該項目詳盡的基本情況、未能據(jù)實清算的原由、建議采用的核定征收率的依據(jù)等等內容，經縣（區(qū)）地方稅務局重大案件審理委員會審議后，確定適用該項目的土地增值稅核定征收率。

四、各地要對本地區(qū)的房地產開發(fā)項目進行梳理，把項目按是否達到清算條件進行分類，制定切實可行的土地增值稅清算工作計劃，提出清算進度的具體指標，并按季度將清算工作進展情況上報省局。

五、各地要進一步加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，通過舉辦形式多樣的房地產納稅人輔導培訓班，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報。同時要認真組織基層業(yè)務人員進行土地增值稅清算審核業(yè)務培訓。省局將建立土地增值稅清算工作考核問責機制，把土地增值稅清算工作列入對各市局年度考核的內容，并于今年10月下旬組織督導檢查組，對土地增值稅政策貫徹執(zhí)行和清算工作進展緩慢的地區(qū)進行督導檢查。

廣東省地方稅務局

二○一○年七月十九日

國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知

國稅發(fā)〔201*〕53號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏、青海�。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務局：

為深入貫徹《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[201*]10號）精神，促進房地產行業(yè)健康發(fā)展，合理調節(jié)房地產開發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調控作用，現(xiàn)就加強土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想認識，全面加強土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發(fā)展的有力工具。各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節(jié)作用。

各級稅務機關要在當?shù)卣�府支持下，與國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調節(jié)作用。

還沒有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉變觀念、提高認識，將思想統(tǒng)一到國發(fā)[201*]10號文件精神上來，堅決、全面、深入的推進本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國發(fā)[201*]10號文件精神落到實處。

二、科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工作預征是土地增值稅征收管理工作的基礎，是實現(xiàn)土地增值稅調節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫的重要手段。各級稅務機關要全面加強土地增值稅的預征工作，把土地增值稅預征和房地產項目管理工作結合起來，把土地增值稅預征和銷售不動產營業(yè)稅結合起來；把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水平，改變目前部分地區(qū)存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。

為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務。組織土地增值稅清算工作是實現(xiàn)土地增值稅調控功能的關鍵環(huán)節(jié)。各級稅務機關要克服畏難情緒，切實加強土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結合本地實際，進一步細化操作辦法，完善清算流程，嚴格審核房地產開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機構作用，提高清算效率。各地稅務師管理中心要配合當?shù)囟悇諜C關加強對中介機構的管理，對清算中弄虛作假的中介機構進行嚴肅懲治。

各級稅務機關要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經達到清算條件的項目，全面進行梳理、統(tǒng)計，制定切實可行的工作計劃，提出清算進度的具體指標；要加強土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導，加強納稅服務，要求企業(yè)及時依法進行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進行清算的納稅人，要依法進行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。

各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，按照國發(fā)[201*]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區(qū)清算工作。

各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進行清算的具體措施和年內完成的目標等內容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。

五、加強督導檢查，建立問責機制

各級稅務機關要按照國發(fā)[201*]10號文件關于建立考核問責機制的要求，把土地增值稅清算工作列入年度考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。要根據(jù)《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[201*]318號）的要求，對清算工作開展情況進行有力的督導檢查，積極推動土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國家稅務總局將繼續(xù)組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開展情況進行系統(tǒng)深入的督導檢查。國家稅務總局已經督導檢查過的地區(qū)，要針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，進行認真整改，督導檢查組將對整改情況擇時擇地進行復查。

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局要在6月底前將本通知的貫徹落實情況向稅務總局上報。

附件：土地增值稅清算計劃統(tǒng)計表（略）

國家稅務總局

二○一○年五月二十五日

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