酒店式公寓介紹

酒店式公寓

近兩年，酒店式公寓成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵，作為近年來(lái)一種新興房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位較高，集住宅、酒店、會(huì)所多功能生活設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，酒店式公寓正方興未艾。一時(shí)間似乎所有的SOHO辦公、長(zhǎng)期旅游、商務(wù)出差乃至房產(chǎn)投資都盯住了這個(gè)市場(chǎng)。201*年北京、上海、廣州的酒店式物業(yè)更是一路飄紅。根據(jù)對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家同業(yè)情況的考察，酒店式公寓就是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后將長(zhǎng)期發(fā)展和存在的一個(gè)物業(yè)類型，目前在我國(guó)剛剛走紅，但由于它既具有酒店的品質(zhì)，又低于酒店的價(jià)格，能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國(guó)省會(huì)城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)。酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務(wù)與居家辦公相結(jié)合，但SOHO概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間，而忽略了五星級(jí)的配套和服務(wù)；其設(shè)計(jì)的主要功能為滿足居家辦公的要求。業(yè)內(nèi)對(duì)此也日漸關(guān)注，據(jù)悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的設(shè)計(jì)、推介與營(yíng)銷”論壇將于北京舉行。日前記者就此話題采訪了有關(guān)人士。酒店式公寓的獨(dú)到之處鑫尊地產(chǎn)市場(chǎng)部的林越經(jīng)理認(rèn)為，酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時(shí)居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備，概括地說(shuō)，就是將星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。購(gòu)買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書(shū)、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其他項(xiàng)目。酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦�寓的客戶群是知名跨�?guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，它的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。酒店式公寓從用途可分為居住性公寓和商務(wù)性公寓二種：居住性公寓主要用于居住，這種公寓有單獨(dú)的廚房、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間；商務(wù)性公寓用途為商務(wù)辦公，這種公寓沒(méi)有單獨(dú)的廚房和陽(yáng)臺(tái)。二者面對(duì)的消費(fèi)者不同。成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁華地段，周圍有大量潛在的消費(fèi)者和租客�？蛻艟驮诟浇�。該位置填補(bǔ)該區(qū)域的小戶型住宅的空白。林越指出，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、單身公寓和商務(wù)公寓相比，有同有異：產(chǎn)權(quán)酒店與酒店式公寓的區(qū)別。產(chǎn)權(quán)酒店起源于上個(gè)世紀(jì)70年代的美國(guó)，主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地。簡(jiǎn)單地說(shuō)，產(chǎn)權(quán)酒店是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)管理，取得投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內(nèi)廚房等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個(gè)星級(jí)酒店的家，但收費(fèi)比酒店便宜。單身公寓與酒店式公寓的區(qū)別。單身公寓的消費(fèi)者是收入不錯(cuò)又講究生活品質(zhì)的年輕人，所以，從裝修標(biāo)準(zhǔn)到物業(yè)配置比起酒店式公寓要簡(jiǎn)單得多。同時(shí)，單身公寓的面積要小一些，一般在50平方米以下，以降低總價(jià)，適應(yīng)年輕人的購(gòu)買需求。而酒店式公寓的消費(fèi)者是高級(jí)白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級(jí)酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。商務(wù)公寓與酒店式公寓的區(qū)別。商務(wù)公寓注重商，建筑結(jié)構(gòu)上采用大開(kāi)間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，便于后期結(jié)合辦公需要改造。像市場(chǎng)上曾出現(xiàn)過(guò)的STUDIO類商務(wù)公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公。配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項(xiàng)目。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店，除擁有酒店的服務(wù)機(jī)構(gòu)外，還提供了銀行、會(huì)所和超市等家居服務(wù)。北京酒店式公寓的市場(chǎng)一直堅(jiān)挺鋒上經(jīng)紀(jì)的市場(chǎng)分析人士對(duì)記者指出，在高檔公寓中，酒店式服務(wù)公寓不同于普通高檔公寓，它是提供酒店式管理服務(wù)的公寓。在傳統(tǒng)的市場(chǎng)中，酒店式服務(wù)公寓基本只租不賣，如雅詩(shī)閣、國(guó)貿(mào)等，出售的項(xiàng)目?jī)H在近幾年才出現(xiàn)，如：旺座、鼎極嘉華世紀(jì)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到今年第一季度末，北京共有高級(jí)公寓項(xiàng)目100余個(gè)，其中酒店式服務(wù)公寓則有近40個(gè)，共提供近3萬(wàn)個(gè)住宅單位。主要集中在六個(gè)主要城區(qū)，其中朝陽(yáng)區(qū)和東城兩區(qū)擁有的高級(jí)公寓的套數(shù)占全市供應(yīng)量的80％，酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)出租平均報(bào)價(jià)為每月每平方米24．5美元，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。而根據(jù)世邦魏理仕提供的資料，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團(tuán)和駐華使館的工作人員等，構(gòu)成了北京酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的硬件配置，相當(dāng)水準(zhǔn)的上門服務(wù)，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。這位人士認(rèn)為，酒店式服務(wù)公寓之所以有較高的租價(jià)，是與其自身優(yōu)勢(shì)分不開(kāi)的。酒店式服務(wù)公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長(zhǎng)處。它們大多位于成熟商務(wù)中心，外國(guó)企業(yè)和外籍人員聚集流動(dòng)地帶，這些地區(qū)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)中心等服務(wù)配套設(shè)施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來(lái)很大便利，星級(jí)服務(wù)品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時(shí)，相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來(lái)了相當(dāng)可觀的租金收益。其實(shí)酒店式服務(wù)公寓的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)早已顯現(xiàn)。近兩年，在京城的高檔公寓租賃市場(chǎng)中，租金因整體供量的急劇增長(zhǎng)而持續(xù)下滑的趨勢(shì)銳不可當(dāng)，有些物業(yè)租金跌幅達(dá)50％以上，然而，類似國(guó)貿(mào)、嘉里中心這樣的酒店式服務(wù)公寓反而有上漲趨勢(shì)，實(shí)際成交租價(jià)總體浮動(dòng)不到5％。顯然，與普通高檔公寓相比，酒店式服務(wù)公寓的租金水平更堅(jiān)挺。酒店式公寓的投資特點(diǎn)據(jù)金橋國(guó)際公寓開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人蔡維杰介紹，由于現(xiàn)在的一些大中城市，人口流動(dòng)性增強(qiáng)，以部分年輕人為主的家庭模式出現(xiàn)，這種趨勢(shì)直接導(dǎo)致了酒店式公寓的出現(xiàn)。酒店式公寓是一種全新的物業(yè)概念。同時(shí)，各大中城市已經(jīng)形成高級(jí)商務(wù)人士階層，這一階層擁有非�？捎^的商務(wù)消費(fèi)能力，而傳統(tǒng)的物業(yè)管理對(duì)他們來(lái)說(shuō)已經(jīng)不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來(lái)講，中國(guó)加入WTO會(huì)為北京帶來(lái)數(shù)量眾多的境外中小型公司，因?yàn)槟壳按笮偷膰?guó)際跨國(guó)公司都已在北京設(shè)立了辦事機(jī)構(gòu)。中小型公司由于其資金實(shí)力不足，既想方便，又想價(jià)位合適，那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。鑫尊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司投資顧問(wèn)部張謐認(rèn)為，酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時(shí)與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級(jí)酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來(lái)應(yīng)該更趨向個(gè)性化的服務(wù)，因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國(guó)際化人士，無(wú)論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場(chǎng)中的其他樓盤，突出自我個(gè)性，只有這樣才是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的重要因素。酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服務(wù)相對(duì)酒店要落后一些，酒店式公寓具有單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點(diǎn)，是其他物業(yè)項(xiàng)目所不能比擬的。但作為中高檔項(xiàng)目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報(bào)周期較長(zhǎng)，所以更適宜中長(zhǎng)線投資者。另一方面，對(duì)于酒店式公寓投資的項(xiàng)目又必須要有相當(dāng)嚴(yán)格的條件限定。張謐指出，酒店式公寓投資要在適當(dāng)?shù)膮^(qū)位。像朝陽(yáng)區(qū)CBD地區(qū)、亞運(yùn)村等是北京國(guó)際商務(wù)活動(dòng)最活躍的地區(qū)，近兩年，又是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)最熱手的地區(qū)，大量小型公司和年輕的白領(lǐng)聚集在這些區(qū)域，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，在這里安家置業(yè)，方便自不必說(shuō)，更重要的是機(jī)會(huì)更多，成本更低，最有可能利用這一區(qū)域的人流、資金流、信息流，迅速走向成功，這些熱點(diǎn)地區(qū)最適合酒店式公寓投資操作。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，目前又出現(xiàn)了一種酒店式公寓新的業(yè)態(tài)，據(jù)來(lái)自開(kāi)發(fā)城市廣場(chǎng)和都會(huì)華庭的發(fā)展商京港物業(yè)發(fā)展有限公司的消息，他們推出的一種酒店式商務(wù)式公寓，暫命名為“都會(huì)國(guó)際”。這是一種將酒店式公寓與SOHO進(jìn)行了結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品，在充分考慮了滿足各種商務(wù)個(gè)性化的需求的同時(shí)，也將滿足人們對(duì)高檔住宿的要求。這種全新的模式合理地將居室分為了居住與辦公兩大區(qū)域，既具備了酒店式公寓的高檔生活區(qū)又滿足了SOHO的高級(jí)商務(wù)區(qū)，同時(shí)還配備了五星級(jí)俱樂(lè)部。更引人注目的是它在SOHO的基礎(chǔ)上增加了全新概念的24小時(shí)商務(wù)中心，在那里可以享受到24小時(shí)秘書(shū)服務(wù)、24小時(shí)翻譯服務(wù)以及24小時(shí)會(huì)議服務(wù)。由此一來(lái)，這種酒店式商務(wù)公寓不僅填補(bǔ)了SOHO無(wú)5A級(jí)辦公樓配套服務(wù)的空白，而且還可以更完整地創(chuàng)造一個(gè)超5A級(jí)的辦公場(chǎng)所。上海酒店式公寓投資危機(jī)初現(xiàn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷前所未有的“黃金”時(shí)期，一路飆升的房?jī)r(jià)吸引了眾多的房產(chǎn)投資客投身其中，已有報(bào)道幾百億的資金流入上海房產(chǎn)市場(chǎng)推波助瀾。業(yè)內(nèi)大佬潘石屹日前就已放出話來(lái)：“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)是一塊燒紅的鐵，不能摸�！本频晔焦�寓投資也不例外。據(jù)一位業(yè)內(nèi)的人士透露，無(wú)論開(kāi)發(fā)商怎樣回避酒店式公寓的投機(jī)詳情，事實(shí)上目前許多的小戶型公寓中，投資客比例都在50％以上，而用來(lái)自住的比例很小。上海房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆引發(fā)投資者更多的是短線炒作，希望能夠賺上一筆就走，這種心態(tài)在現(xiàn)在酒店式公寓的投資者中更是盛行。絕大多數(shù)投機(jī)者在購(gòu)得酒店式公寓后一般都會(huì)快速轉(zhuǎn)手買出以賺得差價(jià)。然而，正是由于人們對(duì)于短期價(jià)格追捧的預(yù)期，已經(jīng)有很多的專家開(kāi)始發(fā)出警告，由于投機(jī)過(guò)旺所造成的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已經(jīng)使上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫初期的征兆。而在上海房產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)主力浙江投資者，目前已經(jīng)出現(xiàn)撤資跡象也好像正在證實(shí)其中的一些微妙變化。就酒店式公寓而言，傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險(xiǎn)，如果一旦出現(xiàn)手中的酒店式公寓不能馬上再找到下家轉(zhuǎn)手，那么投資者的虧損將就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念現(xiàn)在還在“熱銷”之時(shí)，由于概念上的模糊，一些發(fā)展商渾水摸魚(yú)，借著酒店式公寓的幌子賣出了自己的產(chǎn)品，而且這些產(chǎn)品現(xiàn)在大多成為了投機(jī)的房產(chǎn)工具。使得酒店式公寓類產(chǎn)品目前增長(zhǎng)迅速，購(gòu)房者可選擇的余地加大，潛在的二手物業(yè)購(gòu)買者被大量分流，將進(jìn)一步縮小二手物業(yè)的流通空間，使得小戶型投資者實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)較為困難。其實(shí)業(yè)內(nèi)專家指出，酒店式公寓本身就是一種純投資的產(chǎn)品，只是目前出現(xiàn)了眾多的酒店式公寓沒(méi)有真正具備其內(nèi)涵，而且在軟硬件方面都沒(méi)有形成過(guò)硬的投資條件，因此也造成了許多投資者盲目從事短線操作，失去了投資酒店式公寓的真正意義。應(yīng)剛J010酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和投資主要面臨4大風(fēng)險(xiǎn)順馳市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沈昊認(rèn)為，目前酒店式公寓的開(kāi)發(fā)和投資主要面臨四大風(fēng)險(xiǎn)：一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。比如城市假日比較強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，而亞?wèn)|名座則更強(qiáng)調(diào)“居住”。常規(guī)來(lái)說(shuō)，住宅投資的回報(bào)率與人們對(duì)住宅投資市場(chǎng)的關(guān)注成反比，即當(dāng)越來(lái)越多的人將住宅用于出租獲取回報(bào)時(shí)，租賃市場(chǎng)的租金水平就會(huì)相應(yīng)地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對(duì)集中的客戶群投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會(huì)轉(zhuǎn)移目標(biāo)。二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題。不少開(kāi)發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計(jì)不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項(xiàng)目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成，朝向、走道等都存在一些問(wèn)題，也無(wú)法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。三是投資者的預(yù)期租金問(wèn)題�，F(xiàn)在，市場(chǎng)上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場(chǎng)的租賃價(jià)格；特別是在交付使用后，同一地點(diǎn)的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會(huì)降低租金，從而造成投資回報(bào)率的下降和投資回收期的延長(zhǎng)。四是定價(jià)問(wèn)題。酒店式公寓的單價(jià)高于其他住宅10％20％是合理的。但不少酒店式公寓的價(jià)格砝碼也與日俱增，每平方米上萬(wàn)元的酒店式公寓不斷增多，價(jià)格與市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問(wèn)題。投資風(fēng)險(xiǎn)怎樣規(guī)避呢？沈昊認(rèn)為，首先是對(duì)地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風(fēng)起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報(bào)率（租金）的因素。因此在作投資選擇前應(yīng)考察該地段周邊的租賃行情，選擇一個(gè)合適的類比值來(lái)計(jì)算其平方售價(jià)的合理性；該處是否具有地理優(yōu)勢(shì)如交通便捷，最好鄰近現(xiàn)有或已在建設(shè)中的軌道交通；樓盤周邊建筑群以商務(wù)樓居多的要優(yōu)于住宅區(qū)，附近區(qū)域類似項(xiàng)目少的要優(yōu)于過(guò)于集中地帶。其次，樓盤要有創(chuàng)新設(shè)計(jì)，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)偂��?duì)于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣，居室套型設(shè)計(jì)可以靈活分隔。

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酒店式公寓簡(jiǎn)介

酒店式公寓的概念

酒店式公寓的概念始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是在亞洲興起只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。

酒店式公寓是介于酒店與住宅之間的產(chǎn)品，有統(tǒng)一的裝修風(fēng)格，配置全套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理的公寓。

酒店式公寓的起源

酒店式公寓最早起源于歐洲,是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客,供其臨時(shí)休息的物業(yè),由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理,既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。

酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約，在一些國(guó)際大都市，人流量很大，也有很多商機(jī)。許多外來(lái)商務(wù)人士必須長(zhǎng)期住在這些城市，但是由于買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒(méi)有家的感覺(jué)，酒店式公寓就這樣于

1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開(kāi)發(fā)商的主打項(xiàng)目。酒店式公寓的在國(guó)內(nèi)的發(fā)展

酒店式公寓在國(guó)外流行10多年后最早在上世紀(jì)九十年代初流入深圳、廣州、北京、上海等城市。

北京酒店式公寓雛形是北京建國(guó)飯店在六至九層長(zhǎng)包房里增設(shè)廚房，推出超出酒店客房概念的居所，當(dāng)時(shí)一經(jīng)推出立即被美國(guó)駐華大使館全部租用（當(dāng)時(shí)美國(guó)駐華大使館成立之初，使館區(qū)還在建造之中），成為外交官員公寓。

酒店式公寓的特點(diǎn)

酒店式公寓產(chǎn)品已從當(dāng)時(shí)的“臨時(shí)住宅”，發(fā)展到今天，形成了自己的特點(diǎn)，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，主要具有如下幾點(diǎn)特征：產(chǎn)權(quán)性特點(diǎn)

酒店式公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于它是擁有產(chǎn)權(quán)的的酒店公寓，可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上自由的買賣流通，這是酒店式公寓最大的一個(gè)賣點(diǎn)。服務(wù)性特點(diǎn)

所謂酒店式公寓就是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向賓客提供家庭式的的居住布局、

家庭式的服務(wù)，如：家政服務(wù)（清潔、洗衣）；安全服務(wù)（24小時(shí)保安、24小時(shí)客房服）；交通服務(wù)（機(jī)場(chǎng)接送、出租車預(yù)定）等，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。

商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能

酒店式公寓一般具備基本的商務(wù)配套，且室內(nèi)按照住宅功能布局，酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公投資性特點(diǎn)

酒店式公寓是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。因?yàn)榇祟愅顿Y對(duì)大多少人來(lái)講，是有很高的回報(bào)空間的。一般來(lái)講，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)也是其它物業(yè)項(xiàng)目所難以比擬的。

酒店式公寓的客群分析

酒店式公寓的主要客戶群體分為三大類：一類是投資為主的客戶群體（純投資）；

一類是商住兩宜，兼具居住和辦公兩種功能（半投資半自用）；另一類是自住型客戶群體（自�。�

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