房地產(chǎn)投資相關(guān)稅收總結(jié)

房地產(chǎn)投資相關(guān)稅收總結(jié)

營業(yè)稅印花土地增值稅稅暫免（非房企間）征（被投資征（被投資方按作價余值）；免（投資一人有限公司）不征房產(chǎn)稅契稅所得稅企業(yè)房產(chǎn)共擔風免險免征（一方為房企）按租拿固定收益按租賃納稅5%賃納不征稅0.1%12%）征（按租金不征視同出租方按余值征1.2%）個暫免（投于非房人房共擔風免險開）征1.2%）免開）；征（投于房方按余值征（被投資征:被投資方按作價余值免：投資本人獨資企業(yè)及一人公司免

產(chǎn)按租賃拿固定納稅收益3%*50%按租賃納不征稅0.1%征（住房按租金4%，不征非住房12%）租賃所得10%

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峰巖房地產(chǎn)開發(fā)公司上半年工作總結(jié)

按照集團整體工作部署，根據(jù)項目開發(fā)現(xiàn)狀及進程安排，上半年的工作中心是項目建設(shè)規(guī)劃方案的審批，并圍繞該工作中心組織現(xiàn)場清理、平整和有關(guān)前期準備工作，通過集團領(lǐng)導的協(xié)調(diào)和爭取，項目規(guī)劃要點已初

步落實，有關(guān)前期工作正在有序進行中，現(xiàn)將上半年的工作總結(jié)匯報如下：

一、跟蹤報審規(guī)劃方案、初步落實規(guī)劃要點

201*年平遙縣政府在出讓原福利焦化廠地塊時，未同時下達用地規(guī)劃及建設(shè)規(guī)劃要點，且該宗地塊在平遙縣城的控制性詳規(guī)中是公共綠化用地（非建設(shè)用地），由于受《平遙古城保護性詳細規(guī)劃》中“保護古城、控制建設(shè)高度”規(guī)定的約束，項目規(guī)劃方案中限高條件始終不能明確，加之平遙縣有關(guān)領(lǐng)導不愿意承擔對原城市規(guī)劃方案調(diào)整的責任，致使我司規(guī)劃方案的報審處于無人問津的境地。

為了有效的推進方案報審，我們于元月份以集團的名義向縣政府及縣規(guī)劃部門報送專項報告，要求政府及規(guī)劃部門針對該宗地塊出讓已一年半，所有費用全部繳納并領(lǐng)取土地使用權(quán)證半年多的實際情況，立即明確和下達建設(shè)規(guī)劃要點，并從多方面闡述理由和闡明觀點，要求批準建設(shè)十一層的小高層建設(shè)規(guī)劃方案。

根據(jù)集團3月10日原則通過的總體規(guī)劃設(shè)計方案、建筑風格及外立面效果，在與省建工設(shè)計院對規(guī)劃方案進一步完善和深化的基礎(chǔ)上，于3月13日完成了具備報批程度的設(shè)計規(guī)劃方案文本，從3月15日起請集團領(lǐng)導以規(guī)劃設(shè)計方案文本形式向縣規(guī)劃局、分管副縣長及縣長報送、匯報，請求批準規(guī)劃方案。公司副總經(jīng)理王中良同志，始終把建設(shè)規(guī)劃的審批跟

蹤、服務(wù)，銜接、協(xié)調(diào)放在工作第一要務(wù)，隨時了解進程、把握動態(tài)、銜接溝通、適時推進。

經(jīng)集團多次爭取與協(xié)調(diào)，縣規(guī)劃局領(lǐng)導于5月份去上海與同濟大學專家進行了會商，擬請專家來平遙對原詳規(guī)進行現(xiàn)場評審和調(diào)整。并于六月初以政府名義向上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院發(fā)去對平遙縣城建設(shè)控制高度調(diào)整咨詢函。

6月24日我司獲悉上海同濟大學規(guī)劃研究院“關(guān)于平遙縣城市高度控制規(guī)劃的函”復意見，對我司擬建設(shè)地塊限高未作明確態(tài)度，只是要求鑒于該地塊原規(guī)劃為非建設(shè)用地（公用綠地），須先進行用地規(guī)劃調(diào)整，對建設(shè)高度尚有爭取余地，我們向集團領(lǐng)導匯報后，董事長親自找縣有關(guān)領(lǐng)導商量，初步落實規(guī)劃控制要點，原則同意建設(shè)11層的小高層規(guī)劃，建筑高度限高為34米。

縣規(guī)劃局已做好有關(guān)規(guī)劃要點的準備，待縣政府組織一次會辦，形成會議紀要后，即可下發(fā)規(guī)劃要點和進行規(guī)劃方案的審批會審及有關(guān)前期手續(xù)的辦理。

二、優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計方案、研討戶型結(jié)構(gòu)配比

為了確定項目建設(shè)風格，提升小區(qū)項目建設(shè)檔次與效果，有效的維護和打造集團的整體品牌，我們于元月份組織設(shè)計院、前期策劃公司有關(guān)人員赴北京、天津、沈陽、太原、石家莊進行考察，前后近10天時間、行程5000余公里，考察近百個在建樓盤和建成小區(qū)，匯集對比，形成方案向集團匯報，最終形成以北京奧運村為藍本的現(xiàn)代建設(shè)風格和立面效果處理的基本方案。在此基礎(chǔ)上進行完善和深化，形成可供報批

的規(guī)劃方案設(shè)計文本，供集團向政府有關(guān)領(lǐng)導和部門匯報。

規(guī)劃要點確定后，就總體設(shè)計而言，建什么戶型的房？各建多少類戶型的房？是開發(fā)建設(shè)中保證銷售與效益的前提與關(guān)鍵。確定和提供合理的戶型配比及戶型結(jié)構(gòu)建議尤為重要。針對設(shè)計院（第一稿）的戶型擺布，在要求策劃公司根據(jù)市場調(diào)研資料，進行了調(diào)整后，公司又參照外地建設(shè)戶型配比的經(jīng)驗進行了修改，在報送集團領(lǐng)導征求意見時，又作了較大的調(diào)整，把主力戶型安排在中、小套戶型上，以適應(yīng)平遙的購買群體、消費水平和消費能力。并以此戶型配比為基準，與設(shè)計院進行現(xiàn)場樓座擺放的細化與優(yōu)化調(diào)整，在保證通風、采光等設(shè)計要點的基礎(chǔ)上，最大程度的有效利用空間。

為提供適合業(yè)主需要的戶型結(jié)構(gòu)，提高使用效能和品牌效應(yīng)，我們對有關(guān)戶型結(jié)構(gòu)數(shù)易其稿，對同一戶型在優(yōu)化、舍棄的基礎(chǔ)上，都提出兩套以上的戶型圖供選用，并利用員工學習的時間，組織討論研究，進行利弊分析、取長補短、調(diào)整完善。

為提高小區(qū)整體建設(shè)檔次、業(yè)戶居住環(huán)境和后期物業(yè)管理，適應(yīng)日益增加的家庭車輛停放需求，按照集團領(lǐng)導園區(qū)內(nèi)地面一律不停放車輛的建設(shè)理念，考察、探討、測算多種停車庫（位）建設(shè)方案提請研究。

三、實施場地清理平整、做好施工現(xiàn)場準備

3月26日，平遙縣國土局對項目地塊的土地征用紅線進行了定位放線（北、東、南三側(cè)定位放線），初步具備了場地清理平整及圍墻等臨時設(shè)施的施工條件，在此基礎(chǔ)上，我們對場地進行了局部清理平整和臨時設(shè)施建設(shè)。

（一）、臨時圍墻砌筑

1、工地臨時圍墻（磚砌部分）的砌筑，從4月7日開始至6月初結(jié)束，計完成南、北側(cè)圍墻（磚砌部分）298米，費用9萬余元。

為了保證圍墻的質(zhì)量、規(guī)范施工和成本核算管理，我們設(shè)計出具了施工草圖，按圖組織施工和檢查、驗收，并請財務(wù)成本人員進行成本預(yù)算比較（因是特定條件下、由十九街組織施工），為結(jié)算提供參考依據(jù)。

東側(cè)圍墻的砌筑由于等待拆遷方案的商談結(jié)果，尚未進行。集團王峰總經(jīng)理與小陳村商量，準備把現(xiàn)有地塊東側(cè)（原汽修）向南部分全部拆遷（沿現(xiàn)修理廠東側(cè)紅線）劃入用地范圍，由于商談尚未有進展，故本段圍墻暫未施工。

2、西側(cè)（沿東外環(huán)路）的臨時圍墻建設(shè)，經(jīng)與十九街商量，由該村結(jié)合環(huán)境整治用彩鋼板搭建（山西省準備在晉中召開綠化工作現(xiàn)場會，屆時省領(lǐng)導及與會代表來平遙參觀，東外環(huán)路是重點之一），由于位置前后三次挪動，至6月初才基本定位完成。并對彩鋼板圍檔的搭建費用進行了結(jié)算，計支付費用14.5萬元

（二）、土地局部平整及渣土清運

從4月12日開始，結(jié)合迎接現(xiàn)場會進行市容整治的契機，對地塊進行了局部平整及渣土清運，此次平整、清運主要是針對場地的北半部進行，第一輪平整、清運至5月27日暫告一段。一是拆除了原焦化廠洗煤臺上部、東北角小土山上、原焦化廠洗煤臺至汽修廠西南角（污水塘西南側(cè)段）、北入口東側(cè)（北段）廢棄圍墻及廢棄建筑物，并對原洗煤池等大型砼構(gòu)筑物進行錘擊破碎，以便清運；二是清運了上述拆除渣

土、北部西側(cè)、中部東側(cè)的廢棄原爐窯的建筑渣土（以土地現(xiàn)狀平面進行平整清運，未向下清理）、原洗煤臺西側(cè)（沿北圍墻）建筑垃圾及生活垃圾（以挖至好土為止）；三是在地塊中部與東外環(huán)路用碎磚、糟土堆填了一條20米寬左右的施工通道，由施工通道向北距東外環(huán)路（東路牙）35米用糟土堆填了一道近4米高的堤壩（將來建設(shè)圍墻用、由于村民的阻撓、尚有15米未能完成）；四是對西側(cè)的原舊圍墻進行了推除平整；

在對前階段（4、5兩個月份）進行的場地局部平整、清理機械作業(yè)臺班和渣土外運、場內(nèi)調(diào)整回填進行了逐天、逐車數(shù)量核對的基礎(chǔ)上、進行市場價格調(diào)研和結(jié)算價格商談，費用審核結(jié)算，計結(jié)算平整、清理機械臺班和渣土外運費用29.2萬元(資金尚未支付)。

（三）、抽排污水塘存積污水

由于項目地塊廢棄多年，東側(cè)小陳村多家牛肉加工廠一直向地塊內(nèi)排放污水，致使地塊內(nèi)存積大量污水，北側(cè)的深坑內(nèi)污水深達4米以上，組織抽排清理（必須在牛肉加工廠停止排放污水后進行）。

經(jīng)過設(shè)備、物料及接電商談準備，從4月24日晚9：40分開始，對污水坑（北部的大污水塘）進行抽水，安排公司工作人員日夜值班看管、24小時不間段，前后用11天時間于5月5日晚抽完（包括停電、設(shè)備故障等因素）。

6月21日省綠化工作現(xiàn)場會結(jié)束后，立即又組織對南部的存積污水進行抽排，全體人員冒著高溫暑熱，全員現(xiàn)場管理移泵、接線、抽水，于23日全部結(jié)束，并于28、29日連續(xù)兩次組織對部分淤土坑上的塑料

覆蓋物進行打撈、清理，保證淤土的日曬效果，以盡早組織平整清理。

在抽排積水工作中公司全員總動員、全員齊上陣，發(fā)揚了勇于拚博的集團英雄主義精神，人人爭先恐后、奮勇向前。特別是朱長鵬、候超才、張進、吳方來等同志，晴天一身灰、雨天一身泥，不怕臟、不怕累，甚至克服污水過敏等身體不適，沖鋒在前、撤退在后，為完成任務(wù)無聲無息的默默工作、勤奮奉獻。

四、適時開展相關(guān)工作、做好前期有關(guān)準備

1、實地勘查了項目地塊內(nèi)需遷移的一趟10千伏高壓電線，并于3月6日向縣供電公司遞送申請函，請求安排遷移，供電部門于4月29日組織了現(xiàn)場勘察。

6月10日收到縣供電公司制作的高壓電線的遷移施工方案及預(yù)算后，立即進行了相關(guān)內(nèi)容審核，提出意見及要求，進行價格磋商。

2、向縣發(fā)改局匯報，咨詢立項有關(guān)事宜，經(jīng)過縣發(fā)改局的推薦與接洽，兩次與山西國陽投資咨詢有限公司接觸商談，在商洽收費標準的基礎(chǔ)上，對項目立項資料進行收集整理，做好正式立項申請的準備。

3、根據(jù)地塊現(xiàn)狀和規(guī)劃設(shè)計審批進程，與有關(guān)勘察單位進行接觸洽談，做勘察準備。

4、根據(jù)規(guī)劃方案審批的進度，著手申報建設(shè)工程選址申請，項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的申領(lǐng)等相關(guān)前期工作。

5、與前期策劃公司恒達世行溝通，在其參加規(guī)劃方案、外立面效果研討的基礎(chǔ)上，要求其就確定的項目建設(shè)風格進行營銷推廣總體策劃

（春節(jié)前已按德式現(xiàn)代風格完成了營銷推廣策劃案，現(xiàn)要求按確定的現(xiàn)代建筑風格調(diào)整重做）；并要求策劃公司進一步幫助研討戶型結(jié)構(gòu)與戶型配比及方案優(yōu)化。

五、結(jié)束售樓中心裝修、完善接待服務(wù)功能

從3月中旬天氣轉(zhuǎn)暖后，即著手售樓中心室外部分的裝修（由于09年底氣溫較低，未能施工），一是對剩余工程量進行排查，二是通知施工單位落實工人進場，三是做好部分物料采購準備，施工人員于3月底進場施工，4月底全部驗收結(jié)束，已具備接待用戶的硬件條件。對售樓中心的裝修，我們一是堅持實用為前提，對原設(shè)計方案經(jīng)批準做了較大的修改，在保持室內(nèi)裝修風格、檔次的前提下，對室外的裝修方案做了較大的調(diào)整和削減，控制裝修成本；二是改變施工承包形式，采用物料全部甲供、施工隊伍只做清包工的方式，減少裝修費用；三是所有材料采購均進行價格咨詢和比價，大類采購到太原及生產(chǎn)廠家批發(fā)，降低物料采購成本；四是物料進場全部是員工自己搬運，衛(wèi)生全部是員工動手打掃，節(jié)約費用支出。

于6月份對售樓中心裝修進行決算和審批申報，總計裝修費用為657336.62元（包括無票材料的開票稅金、村民毀壞損失及相關(guān)費用）。較原設(shè)計方案及施工承包形式節(jié)約百分之五十以上。

六、招聘員工組織培訓、適應(yīng)項目建設(shè)需要

根據(jù)今年的工作計劃，著手團隊建設(shè)：一是2月28日參加集團組織的員工招聘面試，錄用了三名員工，于3月10日到崗試用（分別為成本預(yù)算管理員、工程資料員、營銷平面設(shè)計員各1人，試用期三個月），

人員到崗后，在培訓學習的基礎(chǔ)上，實施嚴格的管理與考核，經(jīng)批準于5月10日辭退一人，于6月10日按期轉(zhuǎn)正兩人；二是報請集團明確了工程部的總體組成構(gòu)架、運作管理模式及部門領(lǐng)導；三是積極推薦營銷部部門負責人人選，在此基礎(chǔ)上申請籌建營銷部；

同時對全體員工開展管理制度、部門工作職責及員工崗位職責的入職培訓，堅持每個星期六上午學習日制度，對員工進行管理制度、工程建設(shè)管理流程與指引的學習培訓，每個月月初在員工學習會議上，總結(jié)上月工作、安排部署下月工作，使全體同志對工作安排做到胸中有數(shù)，以便實施和執(zhí)行。

七、結(jié)束年度納稅申報、清繳稅費迎接檢查

3月底，在進行201*年度納稅申報的同時，為迎接稅務(wù)檢查，組織了公司內(nèi)部稅務(wù)清繳和有關(guān)往來的清理，3月底計匯繳了土地契稅58萬元。

4月份又清理支付了有關(guān)設(shè)計費7萬元和利息75萬元，并要求財務(wù)部門做好對有關(guān)費用的清理與票據(jù)完善工作。

八、配合浙江物產(chǎn)集團、完成相關(guān)交辦工作

1、根據(jù)浙江物產(chǎn)經(jīng)貿(mào)集團的要求，在集團王總的安排協(xié)調(diào)下，兩次派員配合集團法律顧問（律師）到山西垣曲、北京房山調(diào)取有關(guān)企業(yè)工商登記材料；

2、今年5、6兩個月份，根據(jù)浙江物產(chǎn)經(jīng)貿(mào)集團的要求，積極與集團煤運公司協(xié)商溝通，闡述困難和必須，請求支援，在集團王總的安排協(xié)調(diào)下，完成了有關(guān)銷售發(fā)票的開具工作。

上半年工作不足

上半年雖然做了一些工作，但總體上講還不盡人意，與集團的要求尚有較大差距。一是由于規(guī)劃方案的審批遲遲不能落實，使整體工作推進緩慢，未能取得實質(zhì)性的進展；二是由于部分村民的阻撓，場地平整工作未能如期全面進行。

下半年工作安排

一、完成規(guī)劃方案的審批

全面與規(guī)劃局對接，推進項目規(guī)劃方案審批進程。主要工作有：一是立即跟蹤催促縣政府召開專題會議，下發(fā)會辦紀要，以便縣規(guī)劃局明確和下發(fā)規(guī)劃要點；二是對我司提報的初步規(guī)劃方案組織審查和審批；三是申請發(fā)放項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

二、完成地質(zhì)勘察與施工圖設(shè)計

規(guī)劃方案確定后，立即組織勘察單位進場進行地質(zhì)勘察，擬先對首期開發(fā)的12個樓座（包括中心地下停車場部分）進行地質(zhì)勘察，并同步出具地質(zhì)勘察報告，供設(shè)計單位進行基礎(chǔ)設(shè)計。

在此基礎(chǔ)上，完成施工圖設(shè)計，主要工作要點：一是根據(jù)縣規(guī)劃部門的審查意見，對規(guī)劃方案進行修改和完善、優(yōu)化和深化，形成經(jīng)批準的規(guī)劃方案；二是對戶型結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，形成定型的戶型結(jié)構(gòu)方案和細化的樓座戶型配比擺布圖；三是對車庫、車位進行挖潛和優(yōu)化（包括中心停車場的進出車通道規(guī)劃安排、門前臨時停車位的管理與大門位置的關(guān)系等），形成完善的設(shè)計方案；四是在確定水（包括消防及雨污水排放）、電（包括各類弱電）、氣、暖接口位置、標高等資料及技術(shù)參數(shù)后，

對各類管網(wǎng)進行平面組合與優(yōu)化，形成外網(wǎng)組合方案；五是明確成本控制指標和措施（主要是鋼筋含量限額），價格及服務(wù)承諾；在此基礎(chǔ)上簽訂設(shè)計合同，全面開展結(jié)構(gòu)配圖設(shè)計。

公司工程、成本、營銷等部門有關(guān)人員全面介入設(shè)計工作，實施配合、跟蹤與監(jiān)管職能，必須使設(shè)計始終保證在可控與優(yōu)化狀態(tài)下進行。

三、完成項目環(huán)境評審和立項審批

四、落實施工臨時水、電及相關(guān)弱電的施工方案

聯(lián)系供電、供水部門，做好施工臨時水、電的準備與落實工作，其中包括完成地塊內(nèi)一趟10千伏高壓電桿的遷移工作。

聯(lián)系供電、供水、供暖、煤氣等部門，做好水電氣的供應(yīng)方案和外部施工方案。

聯(lián)系電信、網(wǎng)通、電視臺等相關(guān)部門，落實有關(guān)弱電配套項目的施工方案。

五、做好對現(xiàn)場全面平整、清理、回填的準備

根據(jù)批準的規(guī)劃方案，研究確定地塊內(nèi)有關(guān)建設(shè)標高（因現(xiàn)狀中相關(guān)地塊有近10米的高差），明確場地平整、清理的分塊方案，實施對現(xiàn)場進行全面平整、清理和回填，以保證和滿足施工需要。

六、完成一期12幢樓座的基礎(chǔ)處理（包括樁基）及工程主體施工招標

七、組建團隊，保證施工監(jiān)管與營銷需要

工程施工監(jiān)管團隊的組建與今年任務(wù)：根據(jù)集團明確的工程團隊組織架構(gòu)及運行管理模式，一是抓人員到位，不足人員，立即組織招聘；

二是全面介入施工圖設(shè)計跟蹤監(jiān)管，以保證其科學、全面、合理、經(jīng)濟、優(yōu)化與深度，并進行圖紙審查；三是現(xiàn)場勘察的配合、場地平整清理的組織與實施；四是基礎(chǔ)施工的監(jiān)管；五是對全體員工開展崗位責職、職能的培訓與教育，提高員工綜合素質(zhì)和工程監(jiān)管能力。

營銷團隊的組建與今年任務(wù)：根據(jù)目前工作需要，擬先搭建營銷部的主體構(gòu)架，部門負責人先行到位，同期開展以下工作：一是結(jié)束與前期策劃公司方案的對接、領(lǐng)會及消化，尤其是要對戶型結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及戶型配比進行論證和市場調(diào)研；二是完成營銷部物品的購置，使其具備接待功能；三是完成樓外吸塑燈廣告牌及門前標牌、室內(nèi)標牌、宣傳牌以及沙盤的制作；四是營銷置業(yè)顧問的招聘、培訓；總體要求是：項目打樁（或基礎(chǔ)處理）后開始正式接待用戶來訪（計劃安排在10月1日左右）；

公司誠摯的請求集團領(lǐng)導、集團各綜合管理部門，對我司的工作給予更多的關(guān)顧與指導，以使各項工作順利開展，圓滿完成集團下達的各項工作任務(wù)。

山西省平遙峰巖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

201*、7、8

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