投資學(xué) 萬(wàn)科股票和房地產(chǎn)研究分析

一．管理

全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持回落態(tài)勢(shì)，投資增速保持平穩(wěn)回落，新開(kāi)工面積增幅較低，房屋銷(xiāo)售降幅繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速繼續(xù)回落，房?jī)r(jià)漲幅回落，同比下跌城市個(gè)數(shù)超過(guò)上漲城市個(gè)數(shù)。

從管理政策上來(lái)看，分為幾個(gè)方面的管理：

第一，住房政策的管理。從201*年起到201*年，基本現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。其次將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買(mǎi)賣(mài)印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。最后就是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。

第二，土地政策的管理。首先加快編制、修編201*至201*年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類(lèi)確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類(lèi)保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序。其次，為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時(shí)有效供應(yīng)并得到充分利用，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊囤地行為。

第三，對(duì)于房地產(chǎn)商的管理。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。加大專(zhuān)項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購(gòu)置土地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

第四，市場(chǎng)管理制度。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。統(tǒng)計(jì)部門(mén)研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類(lèi)型住房?jī)r(jià)格變動(dòng)的信息。加大市場(chǎng)交易秩序監(jiān)管力度。嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)對(duì)已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)存在哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，處罰力度，問(wèn)題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營(yíng)資格。二．發(fā)展

從圖中可以看出，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額增速自201*年5月起開(kāi)始回落，長(zhǎng)期方面房地產(chǎn)的增長(zhǎng)是處于一個(gè)處于下跌的趨勢(shì)，但是從201*年第三季度可到201*年，可以看出短期方面是向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是幅度比較小。

長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)回落，并且由于房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速回落，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方面將會(huì)繼續(xù)處于下降的趨勢(shì)。另外，由于國(guó)家政策頒布和實(shí)施，需要落實(shí)在保障房方面的建設(shè)，因此保障性住房開(kāi)發(fā)貸款會(huì)增速較快，從而在新開(kāi)工面積會(huì)出現(xiàn)低速增長(zhǎng)。其中增長(zhǎng)是因?yàn)檎�策的影響，低速是由于房地產(chǎn)商更多的實(shí)在商品房的建設(shè)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有很多開(kāi)發(fā)商和政策參與實(shí)施保障房的建設(shè)開(kāi)發(fā)。在銷(xiāo)售方面，房屋銷(xiāo)售降幅繼續(xù)擴(kuò)大，這是因?yàn)樵诎l(fā)展方面，需求量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房地產(chǎn)雖然新開(kāi)發(fā)面下降，但是由于短時(shí)間的高需求量，才才銷(xiāo)售方面仍然會(huì)處于一個(gè)上漲的趨勢(shì)。最后新建商品住宅價(jià)格漲幅可能繼續(xù)回落。起發(fā)展方面，從資料顯示同比下跌城市個(gè)數(shù)首次超過(guò)上漲城市個(gè)數(shù)。這也就是表明新建商品住宅確實(shí)收到的政策的很大影響，處于下跌狀態(tài)，在未來(lái)的發(fā)展中，短時(shí)間也是會(huì)持續(xù)處于下降狀態(tài)的。但是從長(zhǎng)期的發(fā)展來(lái)看，新建商品房的建設(shè)也只是短期的下降，長(zhǎng)期必然會(huì)上升，這是從需求方面的刺激要求的必然發(fā)展趨勢(shì)，如果持續(xù)的下降，必然導(dǎo)致需求量的繼續(xù)大幅度上漲，想要不開(kāi)發(fā)新商品房，又保持房?jī)r(jià)不上漲基本上是不可能實(shí)現(xiàn)的，這是違背經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

三．股票分析

1.保利地產(chǎn)（600048）

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)。201*年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。2.財(cái)務(wù)分析

A主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)

從數(shù)據(jù)中我們可以看出，201*年的營(yíng)業(yè)中收入是最高的，比上年增長(zhǎng)了31.04%，并且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)在201*年也是最高。從圖表中我們明確的看得出，整體增長(zhǎng)是可觀的，而且在歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)中，32.74%的增長(zhǎng)也是一個(gè)比較大的，可以總結(jié)出公司的規(guī)模是在不斷壯大的，而且也可以看出它的盈利能力是比較優(yōu)秀的。

B主要會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)

保利

萬(wàn)科

通過(guò)數(shù)據(jù)的收集，對(duì)保利萬(wàn)科進(jìn)行了一系列的數(shù)據(jù)對(duì)比分析。從圖中可以看出。保利的毛利率和萬(wàn)科基本上是相等的，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率基本上也是相差不多。但是總資產(chǎn)的報(bào)酬率萬(wàn)科要比保利平均低2哥百分點(diǎn)，而且在凈資產(chǎn)收益率的對(duì)比上來(lái)看。保利遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科，這也就標(biāo)明保利的收益能力是比萬(wàn)科好很多，盈利的能力是比較強(qiáng)的。3.保利K線圖分析

從圖看出，在201*年11月，保利地產(chǎn)打到了最高價(jià)98。5每股，然而到了201*年開(kāi)始大幅度下降，并且隨后在201*年又一次出現(xiàn)了大幅度下降。

上漲的原因可以分為兩點(diǎn)，第一：房?jī)r(jià)泡沫，過(guò)多的人追漲股票，引起股票的一直飆漲。第二：哄抬房?jī)r(jià)，引起房地產(chǎn)的強(qiáng)烈反應(yīng)，帶來(lái)房地產(chǎn)商的高利潤(rùn)，高回報(bào)，從本質(zhì)上提升了股票價(jià)格。

下降的原因也可以分為兩點(diǎn)，第一：201*年金融危機(jī)帶來(lái)的全球性金融沖擊，中國(guó)證券市場(chǎng)全部受到?jīng)_擊，普遍下降。第二：國(guó)家政策出臺(tái)多項(xiàng)限制，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，抑制房地產(chǎn)的恢復(fù)和繼續(xù)發(fā)展。因此出現(xiàn)兩一次暴漲和兩次暴跌。然而到了現(xiàn)在，房地產(chǎn)的股票價(jià)格依然是處于一個(gè)低迷狀態(tài)，最低價(jià)的保利地產(chǎn)低到了府波動(dòng)。.42元每股，直到今日，保利地產(chǎn)和其它大多數(shù)房地產(chǎn)一樣，處于低價(jià)狀態(tài)。沒(méi)有太大的漲幅波動(dòng)的主要原因也是受到國(guó)家的宏觀政策調(diào)控。

201*年11月，連續(xù)上漲K線，到了98.5，隨后出現(xiàn)了一次十字星，之后就是第一次暴跌到65.72，短期的震蕩波動(dòng)之后，變又是一次暴跌。

現(xiàn)在，目前投資價(jià)值已經(jīng)被嚴(yán)重低估，未來(lái)有價(jià)值回歸的可能。從目前的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)來(lái)看，短信處于低風(fēng)險(xiǎn)，中線也是處于低風(fēng)險(xiǎn)。但是目前由于大盤(pán)處于中度風(fēng)險(xiǎn)中，因此不利于短線的操作。從K線圖上看，目前處于橫盤(pán)吸籌階段，斷線波動(dòng)會(huì)存在，但是長(zhǎng)期是處于一個(gè)上漲的趨勢(shì)。從最近的數(shù)據(jù)報(bào)告可得知，公司4月實(shí)現(xiàn)簽約面積71.9萬(wàn)平，簽約金額91.48億元，同比分別增長(zhǎng)45%和37%，單月銷(xiāo)售金額為歷史第三高；前4月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約240.14億元,同比增長(zhǎng)16%。總的來(lái)看，目前斷線是不適合操作的，但是長(zhǎng)線可以考慮保利房產(chǎn)。

擴(kuò)展閱讀：投資學(xué)課程設(shè)計(jì)報(bào)告--萬(wàn)科A股票投資研究報(bào)告

《投資學(xué)》課程設(shè)計(jì)報(bào)告

萬(wàn)科A股票投資研究報(bào)告

201*-6-30

1宏觀經(jīng)濟(jì)分析

國(guó)家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策主要是通過(guò)緊縮資源和土地兩大因素，重點(diǎn)為穩(wěn)定房?jī)r(jià)和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，此外還有加強(qiáng)金融調(diào)控、信貸管理，同時(shí)整頓混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。具體涉及到了稅收、金融、政府、土地資源等各方面的措施以達(dá)到宏觀調(diào)控的目的，政策涉及的對(duì)象包括銀行、地方政府、購(gòu)房者和房企。

從國(guó)內(nèi)看來(lái)，我國(guó)GDP同比增速比一季度下降，不過(guò)環(huán)比增速有上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定跡象。從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”來(lái)看，第三季度經(jīng)濟(jì)增速還會(huì)反彈。從國(guó)際看來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)再度惡化，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、投資者信心回落，推動(dòng)全球避險(xiǎn)情緒增加。經(jīng)濟(jì)全球化，使得各經(jīng)濟(jì)體都難以獨(dú)善其身。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體分化程度加劇，新興市場(chǎng)也表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩或維持低位運(yùn)行的特征。

（1）國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：增速下調(diào)，運(yùn)行平穩(wěn)。面對(duì)復(fù)雜多變的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在人民幣升值、外匯縮水、出口下行等壓力不斷增強(qiáng)的環(huán)境下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然保持了較快增長(zhǎng)，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)。①GDP仍然保持較高的增長(zhǎng)。②CPI高位后逐月回落。③PMI數(shù)據(jù)重回臨界點(diǎn)以上。④201*年12月1214日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給201*年經(jīng)濟(jì)工作定的總基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出201*年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、前瞻性。

（2）全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：復(fù)雜多變，前景低迷。首先，世界經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。

近期美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)改善苗頭，但長(zhǎng)期增長(zhǎng)的勢(shì)頭依然微弱，美聯(lián)儲(chǔ)近日決定將過(guò)度寬松的貨幣政策延長(zhǎng)至201*年。其次，歐洲主權(quán)債務(wù)問(wèn)題短期內(nèi)難以解決。歐盟長(zhǎng)期高福利政策以及巨額開(kāi)支使財(cái)政赤字、公共負(fù)債難堪重負(fù)，但這些國(guó)家還沒(méi)有來(lái)得及進(jìn)行政策調(diào)整，自身根上的問(wèn)題和全球金融危機(jī)交織在一起，就出現(xiàn)了歐債危機(jī)。此外，地區(qū)熱點(diǎn)此起彼伏�？傊�，面對(duì)經(jīng)濟(jì)增速放緩的趨勢(shì)，201*年經(jīng)濟(jì)發(fā)展基調(diào)是：穩(wěn)中求進(jìn)，保持平穩(wěn)發(fā)展，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)和諧穩(wěn)定，宏觀調(diào)控主題由保增長(zhǎng)變?yōu)榍蠓�(wěn)定。

（3）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于201*年，政策調(diào)控堅(jiān)持從緊取向。宏觀經(jīng)濟(jì)方面：“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“十八大”報(bào)告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)201*年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價(jià)環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”定調(diào)，201*年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來(lái)利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過(guò)渡和房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變。

（4）市場(chǎng)趨勢(shì)：整體市場(chǎng)好于201*年，去年增速前高后低。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本向好的背景下，預(yù)計(jì)201*年整體市場(chǎng)好于201*年，成交方面，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5.6%，增幅略高于201*年，基數(shù)效應(yīng)和市場(chǎng)慣性決定201*年上下半年增速前高后低，上半年同比增長(zhǎng)約15%，下半年增幅縮小至0.7%。供應(yīng)方面，銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開(kāi)工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會(huì)十分突出，預(yù)計(jì)201*年全國(guó)新開(kāi)工面積增速止跌反彈，同比增長(zhǎng)9.6%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)17.1%，增速與201*年基本持平。重點(diǎn)城市201*年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長(zhǎng)較為明顯，價(jià)格方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和定向好支持房?jī)r(jià)向上態(tài)勢(shì)，但全國(guó)去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，預(yù)計(jì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲7.8%，漲幅略有擴(kuò)大。

（5）關(guān)注點(diǎn)：不同城市、不同房企分化進(jìn)一步加劇。不同城市和不同房企分化加�。阂环矫妫�少數(shù)熱點(diǎn)一二線城市潛在需求熱烈但供應(yīng)不足，成交量在201*年高基數(shù)上難以大幅增長(zhǎng)，價(jià)格上漲壓力大；多數(shù)二線城市供需基本平衡，推盤(pán)加大背景下銷(xiāo)售規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大，價(jià)格平穩(wěn)；廣大三四線城市供應(yīng)充足但潛在需求相對(duì)較弱，不具備價(jià)格上漲動(dòng)力，部分城市供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注；

另一方面，龍頭房企繼續(xù)跑贏大市，小企業(yè)被收購(gòu)，兼并可能性加大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，在此形勢(shì)下，房企需繼續(xù)抓住剛需主流產(chǎn)品做規(guī)模，但中高端產(chǎn)品貢獻(xiàn)度更高，量?jī)r(jià)兩手都要抓，同時(shí)跟準(zhǔn)市場(chǎng)和政策節(jié)奏，隨行入市以合理價(jià)格提供適銷(xiāo)產(chǎn)品。

2行業(yè)分析

2.1行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值從201*年1.808萬(wàn)億，占我國(guó)GDP總量的10.04%，一路迅速增長(zhǎng)到201*年的6.4456萬(wàn)億，占我國(guó)GDP總量的12.41%。從201*年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，雖然在201*年的金融危機(jī)中有所回落，但是仍然居高不下，進(jìn)入201*年，雖然增長(zhǎng)率有所下降，但是還是一路處于爬坡趨勢(shì)，其增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖1、圖2。

表1：商品房銷(xiāo)售指標(biāo)表201*201*201*201*201*4.39959.37130.46946528282.77180009201*201*201*商品房銷(xiāo)售額（萬(wàn)億元）商品房銷(xiāo)售面積（億平方米）商品房銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率（%）1.8085.582.056.062.96042.40717.61936.20.3885396344.40975610.388241935-18.690041895.255.910.430.50335570519.3317422410.990.53685168312.380952386.445611.13040.5790986859.2474576270.324010.338284337382813.384955

圖1：商品房銷(xiāo)售指標(biāo)趨勢(shì)圖

圖2：商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率折線圖

由此可見(jiàn)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的成長(zhǎng)空間，但是發(fā)展趨勢(shì)將放緩。

2.2行業(yè)結(jié)構(gòu)

目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)家，高峰時(shí)期多達(dá)5萬(wàn)多家，一些上市公司也希望能進(jìn)入該領(lǐng)域分一杯羹，形成行業(yè)內(nèi)大、中、小地產(chǎn)商共存的局面，形成中間大，兩頭小的行業(yè)結(jié)構(gòu)，其中大型房開(kāi)商占5%-8%，小型房開(kāi)商占11%-15%，其余的全是中型開(kāi)發(fā)商。由于一年比一年更高的商品房需求，使企業(yè)進(jìn)入激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

2.3行業(yè)政策

201*年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控：1月，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從201*年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市增加到近50個(gè)；10月底，1000萬(wàn)套保障房計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于201*年的這一輪房產(chǎn)調(diào)控在201*年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段。

201*年十八大明確了“十二五”期間的住房問(wèn)題�！笆�二五”期間，國(guó)家決

定建3600萬(wàn)套的保障性住房，差不多可以解決1.3億人的住房問(wèn)題，大約需要五萬(wàn)億人民幣的建設(shè)資金，土地的需求量也很大，我國(guó)未來(lái)土地供應(yīng)的50%~70%都會(huì)用來(lái)建設(shè)保障性住房，到“十二五”末，保障性住房占房地產(chǎn)市場(chǎng)的一半，必將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。

3企業(yè)分析

3.1公司基本信息

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)最大的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，目前業(yè)務(wù)覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)，共計(jì)53個(gè)大中城市。近三年來(lái)，年均住宅銷(xiāo)售規(guī)模在6萬(wàn)套以上，201*年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1075萬(wàn)平米，銷(xiāo)售金額1215億元，201*年銷(xiāo)售額超過(guò)1400億。銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。3.1.1公司簡(jiǎn)介

公司全稱(chēng)英文名稱(chēng)成立日期注冊(cè)資本注冊(cè)地址工商登記號(hào)法定代表人總經(jīng)理電子郵箱公司網(wǎng)址主營(yíng)業(yè)務(wù)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司CHINAVANKECO.,LTD1984-05-301099555萬(wàn)深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號(hào)萬(wàn)科中心440301102900139王石郁亮IR@vanke.com興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào))；國(guó)內(nèi)商業(yè)；物資供銷(xiāo)業(yè)(不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號(hào)外貿(mào)企業(yè)審定證書(shū)規(guī)定辦理)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)�？毓勺庸�司主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、投資咨詢等。3.1.2公司證券簡(jiǎn)介證券代碼證券簡(jiǎn)稱(chēng)上市交易所發(fā)行日期上市日期000002萬(wàn)科A深圳證券交易所1988-12-281991-01-

總股本流通股上市狀態(tài)1099555.31萬(wàn)股1097715.04萬(wàn)股在市3.1.3萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的優(yōu)勢(shì)

目前萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司中國(guó)最大的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科通過(guò)專(zhuān)注于住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹(shù)立專(zhuān)業(yè)品牌，以所謂“萬(wàn)科化”的企業(yè)文化（簡(jiǎn)單不復(fù)雜；規(guī)范不權(quán)謀；透明不黑箱；責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。而在萬(wàn)科光環(huán)的背后，不容忽視的是支撐企業(yè)的專(zhuān)業(yè)管理，這其中包括萬(wàn)科創(chuàng)造的成本管理“利潤(rùn)=收入-成本，提高利潤(rùn)的手段之一就是壓縮成本”，這個(gè)簡(jiǎn)單的公式幾乎人人皆知，但真正實(shí)施起來(lái)遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，企業(yè)對(duì)控制并且管理成本提出了更高的要求，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)成本的管理非常棘手，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里難以實(shí)現(xiàn)。

如何將房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜、多變的成本納入規(guī)范化管理?萬(wàn)科也同樣曾經(jīng)為之困擾�，F(xiàn)在，萬(wàn)科找到了問(wèn)題的解決之策用信息化手段控制并管理成本。對(duì)這個(gè)進(jìn)入高速擴(kuò)張時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理正是基礎(chǔ)信息化完成后的深化和整合。

3.2財(cái)務(wù)分析

3.2.1償債能力分析

企業(yè)生存的根本問(wèn)題是能否到期償債，償債能力是決定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來(lái)分析萬(wàn)科的償債能力。（1）短期償債能力分析

表2：201*-201*年短期償債能力指標(biāo)表

流動(dòng)比率（倍）速動(dòng)比率（倍）現(xiàn)金比率（倍）

201*2.140.730.27201*1.920.460.18201*1.590.560.29201*1.410.370.17201*1.400.410.

圖3：201*-201*年短期償債能力指標(biāo)折線圖

在短期償債能力的分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo)，流動(dòng)比率是衡量企業(yè)短期償債能力的指標(biāo)，流動(dòng)比率越高，企業(yè)的償債能力就越強(qiáng)，債權(quán)人利益的安全程度也就越高。近年來(lái)該指標(biāo)呈下降式變動(dòng)趨勢(shì)，萬(wàn)科公司201*年的流動(dòng)比率最高，但是201*年到201*年該數(shù)據(jù)逐年降低，說(shuō)明萬(wàn)科的短期償債能力受到了一定程度的阻礙，債券人安全程度降低。進(jìn)一步評(píng)價(jià)企業(yè)償債能力，要比較速動(dòng)比率。一般來(lái)說(shuō)，在企業(yè)的全部流動(dòng)資產(chǎn)中，速動(dòng)比率一般標(biāo)準(zhǔn)是1：1，從圖表中可以看出，萬(wàn)科201*-201*年的速動(dòng)比率均很低，而且在逐年降低，這說(shuō)明萬(wàn)科的存貨存在問(wèn)題，企業(yè)償債能力依然在下降。現(xiàn)金比率反映企業(yè)的即時(shí)付現(xiàn)能力，就是即時(shí)可以還債的能力，現(xiàn)金比率高，說(shuō)明企業(yè)的支付能力強(qiáng)，一般認(rèn)為在0.2倍左右。從以上數(shù)據(jù)反映，現(xiàn)金比率基本在0.2左右波動(dòng)，說(shuō)明萬(wàn)科短期負(fù)債能力很強(qiáng)，且直接支付能力不會(huì)有問(wèn)題。

總的來(lái)說(shuō)，不管是流動(dòng)比率、速動(dòng)比率還是現(xiàn)金比率，其數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)每年下降的趨勢(shì)，說(shuō)明受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力均在逐年下降。

（2）長(zhǎng)期償債能力分析

長(zhǎng)期償債能力是企業(yè)償還長(zhǎng)期債務(wù)的現(xiàn)金保障程度。主要取決于企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債的比例關(guān)系，以及獲利能力，而不是資產(chǎn)的短期流動(dòng)性。長(zhǎng)期償債能力分析，有利于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于投資者判斷其投資的安全性及盈利性，有利于債權(quán)人判斷債權(quán)的安全程度，是否能按期收回本金和利息。

表3：201*-201*年長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)201*201*資產(chǎn)負(fù)債率（%）67.4469產(chǎn)權(quán)比率（%）207203.1201*74.69295201*77.1336.7201*78.32305.8

圖4：201*-201*年長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)折線圖

在長(zhǎng)期負(fù)債能力數(shù)據(jù)分析中，萬(wàn)科A201*年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)高達(dá)78.2%，而且從201*年開(kāi)始每年的資產(chǎn)負(fù)債率是遞增的，這說(shuō)明國(guó)家調(diào)控政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高。資產(chǎn)負(fù)債率越高，反映了企業(yè)不能償債的可能性大，這對(duì)企業(yè)的融資是極為不利的。無(wú)法順利融資，就意味著資金的周轉(zhuǎn)可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。更不利于償債能力的崛起。萬(wàn)科A201*年的產(chǎn)權(quán)比率為305.8%，從201*年開(kāi)始每年遞增，201*年稍有下降，所有者權(quán)益就是企業(yè)的凈資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)比率反映的償債能力是以凈資產(chǎn)為物質(zhì)保障的。這就可以看出，在某些方面，萬(wàn)科的償債能力還是在回升，并不是所有的數(shù)據(jù)指標(biāo)都往不利的方向發(fā)展。

綜合上述分析，可以得出結(jié)論，萬(wàn)科A主要問(wèn)題是資金回收率太低，并且有大量的存貨，導(dǎo)致資金回收緊張。同時(shí)，又因?yàn)槠髽I(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，使得企業(yè)的自有資金過(guò)少，資不抵債。所以萬(wàn)科的償債能力從數(shù)據(jù)上來(lái)看是比較差的。3.2.2營(yíng)運(yùn)能力分析

營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運(yùn)用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率三個(gè)方面來(lái)分析萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)能力。

表4：201*-201*年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)表201*201*存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.490.39總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.30.38應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)48.1159.76

201*0.270.2943.96201*0.250.2846.18201*0.280.3160.63

圖5：201*-201*年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)圖

在營(yíng)運(yùn)能力分析中，存貨周轉(zhuǎn)率是衡量和評(píng)價(jià)企業(yè)購(gòu)入存貨、投入生產(chǎn)、銷(xiāo)售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。一般來(lái)講，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，存貨占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金或應(yīng)收帳款的速度就越快，資金的回收速度越快，這樣會(huì)增強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力及獲利能力。從上表可以看出，萬(wàn)科A從201*年到201*年的存貨周轉(zhuǎn)率是逐年下降的，201*年稍有上升，但由于萬(wàn)科A業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，存貨規(guī)模的增長(zhǎng)大于其銷(xiāo)售的增長(zhǎng)速度，萬(wàn)科A的銷(xiāo)售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng)，故萬(wàn)科A的存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍內(nèi)�？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用于分析企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率，周轉(zhuǎn)速度越快，說(shuō)明企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率高，資產(chǎn)的有效使用度高，其結(jié)果將使企業(yè)的償債能力和獲力能力增強(qiáng)；反之，說(shuō)明企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的能力差，效率低，最終還將影響企業(yè)的獲利能力。從上表可以看出總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)從201*年至201*年是總趨勢(shì)是下降的，說(shuō)明萬(wàn)科A的償債能力與獲力能力逞下降的趨勢(shì)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期的營(yíng)業(yè)收入與平均應(yīng)收賬款余額的比值，萬(wàn)科A近三年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率逐年提高，表明萬(wàn)科應(yīng)收賬款回收速度變快，應(yīng)收賬款管理效率變高，資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng)，短期償債能力也變強(qiáng)。

總的來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)，但近年來(lái)的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多,存貨管理效率下降較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低，管理層應(yīng)關(guān)

注存貨的管理。3.2.3盈利能力分析

盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào),是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障,是企業(yè)至關(guān)重要的能力。（1）營(yíng)業(yè)收入分析

營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)能力的綜合反映,是獲利能力的基礎(chǔ),也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見(jiàn),珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主要來(lái)源。企業(yè)初步形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。

表5：201*年各區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)比例表201*主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈利潤(rùn)比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域京津以及地區(qū)其他32.38%32.01%8.58%36.46%18.77%7.60%結(jié)算面積比例25.08%26.06%36.34%12.52%（2）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析

銷(xiāo)售毛利率是銷(xiāo)售毛利與銷(xiāo)售收入之比。其反映每百元營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本后，有多少現(xiàn)金可以用于補(bǔ)償各項(xiàng)期間費(fèi)用并形成盈利。銷(xiāo)售毛利是企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)和綜合收益的條件和基礎(chǔ)。銷(xiāo)售凈利率是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入之比。其衡量每百元銷(xiāo)售收入中賺取的凈利潤(rùn)。指標(biāo)值越大，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。以下是萬(wàn)科A銷(xiāo)售凈利率和銷(xiāo)售毛利率數(shù)據(jù)。

表6：201*201*年銷(xiāo)售凈利率和銷(xiāo)售毛利率比較表201*201*201*銷(xiāo)售凈利率10%13.15%17.43%38.99%29.19%38.80%銷(xiāo)售毛利率

201*16.16%41.84%201*15.19%37.38%

圖6：201*201*年銷(xiāo)售凈利率和銷(xiāo)售毛利率折線圖

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析:由上表可見(jiàn)，5年中萬(wàn)科A的銷(xiāo)售凈利率最低的一年是201*年，而后逐年攀升，201*年則又開(kāi)始下降。201*年中的銷(xiāo)售凈利率是各個(gè)指標(biāo)中5年里最好的。201*年到201*年呈下降趨勢(shì)，這與原材料價(jià)格上漲引起的成本上升以及國(guó)家近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)。201*年至201*年的銷(xiāo)售毛利率中，201*年的銷(xiāo)售毛利率是最低的，其他幾年都基本維持在一個(gè)水平線上。說(shuō)明這5年中其銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售成本基本沒(méi)有太大的浮動(dòng)，而201*年的銷(xiāo)售收入減少而銷(xiāo)售成本有說(shuō)增加，以致該年毛利率下降至少10個(gè)百分點(diǎn)�？偟膩�(lái)說(shuō)，萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力近三年來(lái)有所提升。

3.3可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢(shì)分析

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，既要考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場(chǎng)地位，又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域和未來(lái)擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長(zhǎng)和能力的提高，保證企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)盛不衰。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要有以下五個(gè)戰(zhàn)略。

①創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是創(chuàng)新。企業(yè)的核心問(wèn)題是有效益，有效益不僅要有體制上的保證，而且必須不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新的企業(yè)，才能保證其效益的持續(xù)性，也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購(gòu)，是指生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)同一類(lèi)產(chǎn)品的企業(yè)間的并購(gòu)。

②文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對(duì)紛繁變化的內(nèi)外部環(huán)境，企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。

③制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。

④核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)區(qū)別與企業(yè)而具有本企業(yè)特性的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力。而企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)發(fā)展主要是培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

⑤要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)為企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素：人力、知識(shí)、信息、技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營(yíng)銷(xiāo)。

萬(wàn)科公司在發(fā)展過(guò)程中，注重樹(shù)立專(zhuān)業(yè)品牌，以所謂“萬(wàn)科化”的企業(yè)文化享譽(yù)業(yè)內(nèi)。并且用用信息化手段控制并管理成本，這是萬(wàn)科公司創(chuàng)新所在，不斷的創(chuàng)新，有利于公司的可持續(xù)發(fā)展。

4技術(shù)分析

4.1公司股票技術(shù)面分析

（1）K線分析

由上圖可見(jiàn)，萬(wàn)科地產(chǎn)自201*年10月份以來(lái)，連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)上升趨勢(shì)，并且在201*年1月底2月初的時(shí)候出現(xiàn)最高點(diǎn)。此后在201*年2月份到6月份的一段時(shí)間里，萬(wàn)科地產(chǎn)呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，但自從6月以來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)逐漸顯示出下跌趨勢(shì)。（2）趨勢(shì)分析

由圖可見(jiàn)，萬(wàn)科地產(chǎn)自201*年10月201*年1月大致直線上升，是買(mǎi)入時(shí)期，在201*年2月到5月的4個(gè)月時(shí)間里，發(fā)展較為平穩(wěn)，投資者應(yīng)暫時(shí)持有股票。而自6月份以來(lái)，有連續(xù)下跌的趨勢(shì)，是賣(mài)出時(shí)期。（3）形態(tài)分析

自201*年10月份以來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)連續(xù)4個(gè)月的持續(xù)攀升，并且在201*年1月底達(dá)到頂峰，形態(tài)像“M”，可以預(yù)測(cè)，6月之后股價(jià)將在經(jīng)歷短暫下降后迎來(lái)回升。

4.2技術(shù)指標(biāo)分析

（1）指數(shù)平滑異同移動(dòng)平均線（MACD）

由指數(shù)平滑異同移動(dòng)平均線，白線上行穿過(guò)黃色線，預(yù)示行情反轉(zhuǎn)，是買(mǎi)入時(shí)機(jī)。結(jié)合MA移動(dòng)平均線，出現(xiàn)的時(shí)機(jī)正好符合201*年10月以來(lái)股價(jià)的連續(xù)4個(gè)月攀升。（2）KDJ指標(biāo)

結(jié)合上圖，由KD取值方面考慮，KD的取值范圍是0到100，80以上為超買(mǎi)區(qū)，20以下為超賣(mài)區(qū)，其余為徘徊區(qū)，可見(jiàn)201*年11月中旬、201*年2月中旬、4月底及6月初出現(xiàn)了超賣(mài)點(diǎn)，而在201*年11月中下旬到12月中旬及201*年1月出現(xiàn)了超買(mǎi)區(qū)。（3）相對(duì)強(qiáng)弱指標(biāo)（RSI）

從201*年12月初一直到201*年2月初，RSI的值一直在49.04以上，表示此時(shí)期的股市行情的漲勢(shì)強(qiáng)于跌勢(shì)；在3月初到5月底，RSI的值基本維持49.04，表示買(mǎi)賣(mài)雙方勢(shì)均力敵，供求相對(duì)平衡；自6月以來(lái)，RSI的值一直處于49.04以下，表明股市處于弱勢(shì)市場(chǎng)，表示未來(lái)股市跌勢(shì)較強(qiáng)，投資者應(yīng)迅速脫手股票。

（4）AR、BR、CR指標(biāo)

AR、BR、CR三者反應(yīng)原理基本相同，現(xiàn)以CR指標(biāo)為例。由圖可見(jiàn)，201*年10月到201*年1月間，CR指標(biāo)一直在上升，而在201*年1月初到2月中旬的一段時(shí)間，超過(guò)100，表明市場(chǎng)進(jìn)入強(qiáng)市，并且遠(yuǎn)離中線過(guò)快，表明出現(xiàn)超買(mǎi)狀態(tài)。而3月到4月、6月初以來(lái)的一段時(shí)間低于100，表明市場(chǎng)處于弱市。（5）PSY指標(biāo)

由上圖可見(jiàn)，人們的心理預(yù)期與市勢(shì)的高低成正比，即市勢(shì)升，心理預(yù)期也升，市勢(shì)跌，心理預(yù)期也跌；而在201*年1月底和5月底等點(diǎn)出現(xiàn)方向轉(zhuǎn)變，由此可知這些點(diǎn)可能是峰值，會(huì)導(dǎo)致股民產(chǎn)生逆反心理。

5長(zhǎng)短期投資建議

如上K線圖分析所示，自201*年10月份以來(lái)，連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)上升趨勢(shì)，并且在201*年1月底2月初的時(shí)候出現(xiàn)最高點(diǎn)，是買(mǎi)入時(shí)期。此后在201*年2月份到6月份的一段時(shí)間里，萬(wàn)科地產(chǎn)呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，但自從6月以來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)逐漸顯示出下跌趨勢(shì)，是賣(mài)出時(shí)期。

總體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科公司在國(guó)內(nèi)應(yīng)當(dāng)說(shuō)是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。它有著明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，像是能夠較快的通過(guò)銀行貸款、發(fā)行債券和股票等辦法來(lái)解決資金短缺問(wèn)題，有良好的信用和信譽(yù)，有良好的持續(xù)發(fā)展能力。其次，與行業(yè)平均水平相比，萬(wàn)科的各盈利指標(biāo)排名比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平，有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。但是，其銷(xiāo)售凈利潤(rùn)呈下降趨勢(shì)，這主要是社會(huì)大形勢(shì)造成的。而且，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況并不是太穩(wěn)定，雖然償還長(zhǎng)期債務(wù)能力較強(qiáng)，但還應(yīng)提高短期償債能力。最后，看萬(wàn)科A的2-6月份的K線圖，它是有著明顯波動(dòng)的，預(yù)計(jì)在6月份以后的一段時(shí)間持續(xù)走低之后，會(huì)出現(xiàn)上升趨勢(shì)。

綜上所述，萬(wàn)科A股的形勢(shì)還是不錯(cuò)的，對(duì)于我國(guó)正處在飛速發(fā)展的階段來(lái)說(shuō)，各方面經(jīng)濟(jì)都會(huì)飛速發(fā)展，各方面物資需求都在日益增加。而且長(zhǎng)期看居民對(duì)購(gòu)房的需求不會(huì)減少，中國(guó)需求住房的人不在少數(shù)，房子現(xiàn)在是中國(guó)的鋼性需求，因?yàn)槲覈?guó)農(nóng)村人口較多，許多人都迫切需要購(gòu)置一套城市二線住房甚至一線

住房來(lái)使用，以便于人們?cè)诔鞘欣锕ぷ鳎�生活居住。而就�?gòu)置住房來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科是中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位個(gè)人覺(jué)得估值合理，值得介入，后期能有不錯(cuò)的收益，建議進(jìn)行中長(zhǎng)期投資。而短期內(nèi)要注意關(guān)注國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)政策對(duì)股票的影響，做波段投資，較為合適，并且短期漲幅有限，還應(yīng)注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

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