萬科企業(yè)股票投資分析

萬科公司股票投資分析

萬科,作為中國股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投資價(jià)值早已得到公認(rèn)。自1991年至201*年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率達(dá)25％，凈利潤復(fù)合增長率達(dá)31％；同期上市的企業(yè)，像萬科這樣持續(xù)十三年盈利增長的已堪稱絕無僅有。這樣的一家公司是否值得投資呢？下面文章就萬科公司投資問題做分析。

一萬科公司基本情況

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。201*年公司完成新開工面積776.7萬平方米，竣工面積445.3萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額523.6億元，結(jié)算收入351.8億元，凈利潤48.4億元，納稅53.2億元。

至201*年末，萬科全國市場占有率為2.1％，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的二十九個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。201*年，萬科工廠化技術(shù)的研發(fā)和應(yīng)用取得重要進(jìn)展，位于東莞的住宅產(chǎn)業(yè)化基地正式投入運(yùn)作，并被建設(shè)部授牌為“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”，上海新里程項(xiàng)目20號、21號兩棟工廠化住宅樓已向市場推出。同年，萬科新開工住房中裝修房的比例達(dá)到53.4％，這是公司倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保、踐行會(huì)責(zé)任的重要體現(xiàn)。

萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。過去十年，萬科銷售收入復(fù)合增長率為49.9％，凈利潤復(fù)合增長率為42.3％；最近三年，萬科銷售收入復(fù)合增長率達(dá)到93.7％，凈利潤復(fù)合增長率達(dá)到88.4％，基本每股收益復(fù)合增長率達(dá)到67.6％。公司在發(fā)展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業(yè)”；多次獲得《投資者關(guān)系》、《亞洲貨幣》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。二、萬科股本結(jié)構(gòu)

三、萬科經(jīng)營業(yè)績與分析

201*年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比增長15.4%，實(shí)現(xiàn)凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。營業(yè)收入上升而凈利潤出現(xiàn)下降，主要有如下幾個(gè)原因，相關(guān)情況是管理層在過去一年不斷檢討和反思，而在未來發(fā)展中要認(rèn)真面對并予以改善的。

公司201*年凈利潤較201*年減少8.1億元，與計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響基本相當(dāng)。報(bào)告期內(nèi)市場房價(jià)、地價(jià)均出現(xiàn)明顯調(diào)整，基于審慎的財(cái)務(wù)策略，公司根據(jù)市場情況對可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元。該等存貨跌價(jià)準(zhǔn)備考慮遞延所得稅因素后，影響本報(bào)告期稅后凈利潤9.2億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤8.9億元。上述準(zhǔn)備的計(jì)提雖然基于審慎的財(cái)務(wù)策略，但部分反映了公司在該等項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高。除存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響外，公司201*年結(jié)算毛利率較201*年下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。201*年公司結(jié)算均價(jià)與201*年基本持平，而單方結(jié)算成本增加290元，其中單方土地成本增加244元，單方其他成本增加46元。201*年結(jié)算項(xiàng)目中裝修房比例有所上升，因此單純從數(shù)據(jù)上看，地價(jià)外單方成本46元的增加幅度并不突兀。但考慮到201*年公司結(jié)算項(xiàng)目中普通住宅比例高于往年的特點(diǎn)，這仍然反映出公司在牛市氛圍下，對成本的管理能力有所松懈。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比201*年減少9.2%和8.6%。08年底，公司占全國住宅市場的份額為2.34%，較年初進(jìn)一步提升。萬科的市場占有率，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山等9個(gè)城市排名首位；在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個(gè)城市排名第2位；在中山、成都兩個(gè)城市排名第3位。

從地域分布看，珠三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積182.0萬平方米，銷售收入176.2億元，分別占公司整體的32.7%和36.8%；長三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積173.6萬平方米，銷售收入166.0億元，分別占公司整體的31.2%和34.7%；環(huán)渤海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積137.9萬平方米，銷售收入97.5億元，分別占公司整體的24.8%和20.4%；其它市場實(shí)現(xiàn)銷售面積63.6萬平方米，銷售收入39.0億元，分別占公司整體的11.4%和8.1%。其中深圳共銷售41.7萬平方米，主要來自深圳萬科城、第五園等項(xiàng)目；上海共銷售65.6萬平方米，主要來自上海白馬花園、新里程等項(xiàng)目；在其他城市，沈陽萬科城、蘇州魅力之城和天津東麗湖等項(xiàng)目都取得了良好的銷售成績，期內(nèi)分別售出14.6萬平方米、13.5萬平方米和13.1萬平方米。報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬平方米，同比增長14.6%，結(jié)算收入404.9億元，同比增長15.1%。截至報(bào)告期末，公司尚有346.4萬平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，合同金額總計(jì)273.4億元。鑒于市場成交量出現(xiàn)大幅下滑，為使推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配，合理控制存貨規(guī)模，同時(shí)也使公司有更充裕的時(shí)間根據(jù)當(dāng)前購房者的主流需求優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，公司于08年中期和三季度兩度下調(diào)開竣工面積，全年的新開工面積由年初計(jì)劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計(jì)劃的689萬平方米調(diào)整為586萬平方米。截至報(bào)告期末，公司實(shí)際完成新開工面積523.3萬平方米，比201*年減少32.6%，比年初的計(jì)劃數(shù)減少38.3%；完成竣工面積529.4萬平方米，比201*年增加18.9%，比年初的計(jì)劃數(shù)減少23.2%。全年的開發(fā)面積與銷售面積基本匹配。從201*年度中期報(bào)告開始，公司放緩了獲取項(xiàng)目的節(jié)奏。201*年鑒于市場的不確定性，公司繼續(xù)在項(xiàng)目獲取上保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。報(bào)告期內(nèi)，公司新增按萬科權(quán)益計(jì)算的項(xiàng)目建筑面積465萬平方米，少于201*年的934萬平方米，其中84.5%是通過收購公司或合作方式取得。全年新增項(xiàng)目土地價(jià)款合計(jì)136.1億元，土地的平均成本約201*元/平方米，明顯低于201*年地價(jià)水平。截至201*年末，公司規(guī)劃中項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積為1793萬平方米。期內(nèi)，公司通過合作方式，獲得合肥金色名郡(皖安地塊)、江淮地塊，重慶渝園項(xiàng)目(寶圣項(xiàng)目)以及西安新地城項(xiàng)目，新進(jìn)入合肥、重慶、西安等城市。報(bào)告期末，在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)78.9億元，僅占9.2%；擬開發(fā)產(chǎn)品(對應(yīng)公司規(guī)劃中項(xiàng)目)341.3億元，占比39.7%；在建開發(fā)產(chǎn)品438.3億元(其中包括346.4萬平方米、合同金額273.4億元的已售出未結(jié)算產(chǎn)品)，占比51.0%。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金199.8億元，較年初時(shí)增加17.2%；凈負(fù)債率33.1%，較年初上升9.7個(gè)百分點(diǎn)，較中期末下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。各類短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款178.7億元。在行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司保持了健康的財(cái)務(wù)狀況。此外，公司一貫堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營，通過長期積累，在金融系統(tǒng)中培養(yǎng)了良好的信用和彼此了解、信任的合作關(guān)系，融資渠道相對豐富。9月份，公司順利發(fā)行59億元公司債券，使資金實(shí)力得到進(jìn)一步增強(qiáng)。

四、結(jié)論，經(jīng)上分析我們不難看出萬科公司已是相當(dāng)成熟的公司，投資具有穩(wěn)健性，但發(fā)展空間不足，一些原始股及正在興建的股份公司也許更有發(fā)展空間，但穩(wěn)健性有相對較低。

擴(kuò)展閱讀：萬科企業(yè)股份有限公司投資價(jià)值分析與投資操作總結(jié)

萬科A企業(yè)股份有限公司投資價(jià)值分析與投資操作總結(jié)

證券簡稱：萬科AA、證券代碼：000002

公司簡介：

萬科A企業(yè)股份有限公司是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。公司主要從

事興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào))；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營、�？�、專賣商品)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)；房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。截止201*年末，公司累計(jì)已進(jìn)入了46個(gè)城市市場，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域?yàn)橹行牡娜�大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。201*年，萬科A榮登“201*最受贊賞的中國公司全明星榜”，在“房地產(chǎn)開發(fā)”行業(yè)榜中位列第1位；在中國證券報(bào)評選的“上市公司金牛百強(qiáng)獎(jiǎng)”中，萬科A位列百強(qiáng)榜第4位，房地產(chǎn)公司第一位，并且獲得“我心目中的金牛上市公司前十強(qiáng)”第一名；在證券時(shí)報(bào)社主辦的“中國主板上市公司價(jià)值百強(qiáng)”評選中，公司獲得“中國上市公司價(jià)值百強(qiáng)”、“中國主板上市公司十佳管理團(tuán)隊(duì)”、“中國最具社會(huì)責(zé)任上市公司”。

行業(yè)地位：

十多年以來，萬科A一直居于行業(yè)老大的地位。201*年在《歐洲貨幣》評選的“全球最佳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”榜單中，萬科A獲得全球住宅類開發(fā)企業(yè)第一名。201*年從銷售金額上講，萬科A仍然位居國內(nèi)房企的龍頭老大。但是，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)顯示，201*年底，萬科A的每股收益在前百家房企中排名15，在四大地產(chǎn)排名中萬科A位于第三，但利潤增長和凈資產(chǎn)收益高于招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)。

股票代碼

股票簡稱

排名

每股收益(元)

凈利潤同比增幅(%)

營業(yè)總收入(億元)

總資產(chǎn)(億元)

凈資產(chǎn)收益率(%)

股東權(quán)益比率(%)

總股本(億股)

000024600048000002600383

招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)萬科A金地集團(tuán)

481525

1.511.100.880.67

28.8532.7432.1512.00

151.11368.31470.36499.27717.83

917.26

12.6918.5218.1714.61

30.4721.5722.9028.89

17.1759.48109.9544.72

239.19496.19

發(fā)展前景：

下半年，市場供應(yīng)量會(huì)增加，但隨著限購城市的擴(kuò)大，萬科A的銷售量可能會(huì)減少，一些地方供大于求的情況會(huì)擴(kuò)大。就全國整體看，房地產(chǎn)市場繼續(xù)在國家調(diào)控政策下平穩(wěn)發(fā)展；商品房銷售量同比漲幅較二季度可能有所回落；多數(shù)城市房價(jià)整體平穩(wěn)，一些前期漲幅較大的城市，漲幅有所回落；部分房價(jià)過高的城市和項(xiàng)目會(huì)穩(wěn)中有降。萬科A上半年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績良好，表現(xiàn)出繼續(xù)增長態(tài)勢。下半年的房地產(chǎn)市場，可能通過價(jià)格調(diào)整來激活市場，如采取加快、加大推盤進(jìn)度，降低開盤價(jià)格的方式進(jìn)行促銷，通過增加銷量的方式彌補(bǔ)銷售價(jià)格下降出現(xiàn)的利潤損失。

投資分析建議：

1、2月24號政府下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，擴(kuò)大內(nèi)需和擴(kuò)大民間投資力度，相等民間投資力度就兩個(gè)方面：一個(gè)是買車，一個(gè)是買房。使得萬科AA在下一個(gè)交易日股票大漲。

2、萬科A項(xiàng)目儲備豐富，積極布局中西部市場，近年來，在成都、重慶、武漢、西安等中西部核心城市取得大量項(xiàng)目，拓展了公司業(yè)績增長的潛能。

3、產(chǎn)品面向剛需，市場份額逆勢提升：公司堅(jiān)持住宅小型化和裝修房的產(chǎn)品定位，有利于公司銷售業(yè)績的穩(wěn)步提升。

4、房地產(chǎn)市場從3月開始，成交開始持續(xù)回暖，應(yīng)該可以介入地產(chǎn)股票投資。5、盈利能力比率分析（201*年的數(shù)據(jù)）

權(quán)益報(bào)酬率=凈利潤/平均普通股股東權(quán)=962487.53/(5296779.50+4423267.68)/2=19.8%,這意味著在201*年萬科能夠?yàn)槠涔蓶|投入的每1元賺得0.198元的稅后利潤，盈利較好。

在營運(yùn)能力分析方面，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/平均資產(chǎn)總額=7178274.98/（29620844.00+21563755）/2=0.2805=28.05%，表明公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較慢，因?yàn)槿f科是房地產(chǎn)行業(yè)，這是它的行業(yè)特點(diǎn)。

在盈利能力方面，銷售凈利率=凈利潤/銷售收入=962487.53/7178274.98=13.46%。表明公司每百元銷售收入可獲得的凈利潤為0.1346元，該公司銷售收入的收益水平較好。6、在選取萬科時(shí)，作為一名投資者，因?yàn)樯鲜龅纫蛩兀�秉著投資動(dòng)機(jī)以及對省內(nèi)股票及對房地產(chǎn)股票的投資偏好，選擇了萬科。

7、5月份萬科出現(xiàn)質(zhì)量門事件，股價(jià)下跌。

技術(shù)分析：

1、移動(dòng)平均線的組合分析

（1）如圖一所示，萬科A股價(jià)線、短期移動(dòng)平均線、中期移動(dòng)平均線、長期移動(dòng)平均線全部向右上方移動(dòng)，而且股價(jià)線、短期均線、中期均線、長期均線依次從上到下排列，這是多頭排列，且在2月10號形成黃金交叉。說明上升行情進(jìn)入穩(wěn)定期，這說明這時(shí)候投資者購入股票成本較低，股價(jià)上漲趨勢已經(jīng)確認(rèn)，投資者能夠獲利。

（2）如圖二所示，萬科A的短期均線、中期均線、長期均線依次有規(guī)則地從上往下穿行，在5月10號形成死亡交叉，這是一個(gè)反轉(zhuǎn)信號，預(yù)示著行情可能會(huì)短期、中期回調(diào)或反轉(zhuǎn)下跌。此時(shí)是風(fēng)險(xiǎn)較小的賣點(diǎn)，投資者應(yīng)該賣掉手中持有的股票或賣掉一部分股票，以減少損失。2、趨勢型技術(shù)指標(biāo)分析

MACD指數(shù)平滑異同移動(dòng)平均線

圖三中白色線為DIF，黃色線為DEA，從圖中看到，DIF和DEA均為正值，表明此時(shí)屬于多頭市場，還有在2月10號DIF向上突破DEA是買入信號，是上圖一2月13號形成黃金交叉癥狀。且小綠柱走平收縮，是買入點(diǎn)。

圖四中白色線為DIF，黃色線為DEA，從圖中看到，DIF和DEA均為正值，但在5月10號的時(shí)候DIF向下突破DEA，股價(jià)將會(huì)回落，和圖二的反轉(zhuǎn)信號相吻合，此時(shí)應(yīng)該獲利了結(jié)。

3、超買超賣型技術(shù)指標(biāo)

KDJ隨機(jī)指標(biāo)

圖五中，K線為黃線，D線為藍(lán)線，J線為紫線，K線在2月9號在45.39時(shí)由下向上突破D線形成黃金交叉。且黃金交叉出現(xiàn)兩次，所以此時(shí)為買入信號。與圖一和圖三信息相吻合這是可以放心買入股票。

圖六中，K線為黃線，D線為藍(lán)線，J線為紫線，K線在5月7號在超買區(qū)81由上向下跌破D線形成死亡交叉。，所以此時(shí)為賣出信號。預(yù)測了最近幾天（5月10號）股票下跌。與圖四的預(yù)測一致，投資者這時(shí)應(yīng)該賣出股票或賣掉一部分股票以減少損失。

4、停損指標(biāo)（SAR)

如圖七可知，2月10號綠色球開始轉(zhuǎn)為紅色，是買進(jìn)的時(shí)機(jī)。

如圖八可知，5月9號紅色球開始轉(zhuǎn)為綠色，是賣出的時(shí)機(jī)。

總結(jié)：

由上述技術(shù)分析可知，2月10號左右是萬科股票的較佳買入時(shí)機(jī)，但是由于我沒有抓住這個(gè)時(shí)機(jī)，不過2月末政府下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及房地產(chǎn)業(yè)開始回暖，萬科股價(jià)開始上漲，于是在三月二號我開始買入萬科股票。5月份萬科出現(xiàn)質(zhì)量門事件以及根據(jù)技術(shù)分析，股價(jià)有下跌的趨勢，是賣出時(shí)機(jī)，在5月9號股票開始大幅度下跌，我由于持觀望態(tài)度，沒有賣出，在5月21號才賣掉�？偟膩碚f，我這次的投資是失敗的，沒有抓住買賣時(shí)機(jī)。圖一

圖三

圖五

圖七

圖二

圖四

圖六

圖八

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