房地產(chǎn)投資拓展流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理流程

一、流程概況：流程目的：保持公司持續(xù)發(fā)展，系統(tǒng)的搜尋房地產(chǎn)項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行充分論證，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以供決策者做出正確判斷。

適用范圍：適用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展管理，包括從土地信息的獲取，到土地所有權(quán)的最終獲取。

定義：1.市場(chǎng)定位：明確項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體并知悉群體特征；2.產(chǎn)品形態(tài)：項(xiàng)目類型選擇，確定項(xiàng)目究竟為普通住宅，還是寫字樓或商場(chǎng)等；3.產(chǎn)品主題：項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題選擇，與產(chǎn)品形態(tài)相關(guān)，指具體產(chǎn)品形態(tài)的細(xì)分；例如：普通住宅可以按價(jià)格進(jìn)行高中低檔區(qū)分，也可以按建筑形式進(jìn)行高層、多層、小高層區(qū)分。流程主導(dǎo)及參與部門：投資拓展部（主導(dǎo)）、研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理不、成本合約部、營(yíng)銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營(yíng)部。部門董事會(huì)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)新項(xiàng)目投資決策1.審批前期項(xiàng)目信息2.參與項(xiàng)目建議書會(huì)審，審批項(xiàng)目建議書3.參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策5.審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略6.參與/指導(dǎo)項(xiàng)目獲取過(guò)程7.參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審，審批項(xiàng)目獲取合同1.參與項(xiàng)目前期信息收集、溝通、考察2.審核前期項(xiàng)目信息3.參與項(xiàng)目建議書會(huì)審，審批項(xiàng)目建議書4.參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策6.審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略7.參與/指導(dǎo)項(xiàng)目獲取過(guò)程8.參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審，審核項(xiàng)目獲取合同1.主管項(xiàng)目前期信息收集、溝通、考察2.審核前期項(xiàng)目信息3.參與項(xiàng)目建議書會(huì)審，審批項(xiàng)目建議書4.參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審，審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議，審核新項(xiàng)目投資決策6.審批招掛拍策略與二手項(xiàng)目談判策略7.負(fù)責(zé)項(xiàng)目獲取過(guò)程8.主管新項(xiàng)目獲取合同的編制9.參與項(xiàng)目獲取合同會(huì)審，審核項(xiàng)目獲取合同1.參與項(xiàng)目建議書會(huì)審2.參與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告會(huì)審3.參與項(xiàng)目投資決策會(huì)議參與新項(xiàng)目獲取合同會(huì)審1.收集土地信息/二手項(xiàng)目信息，并接收相關(guān)部門和公司領(lǐng)導(dǎo)獲取的流程中承擔(dān)責(zé)任總經(jīng)理投資拓展分管副總參與各部門副總財(cái)務(wù)總監(jiān)/總經(jīng)濟(jì)師投資拓展部土地信息/二手項(xiàng)目信息，對(duì)土地背景情況進(jìn)行了解，協(xié)助編制《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》2.負(fù)責(zé)組織前期信息收集、溝通、考察3.負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》4.負(fù)責(zé)組織編制《項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》5.負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的成果會(huì)審6.負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目投資決策會(huì)7.參與編制招拍掛策略和二手項(xiàng)目談判策略的編制8.參與競(jìng)拍與商務(wù)談判9.負(fù)責(zé)新項(xiàng)目獲取合同文本的編制，并負(fù)責(zé)組織合同評(píng)審與流轉(zhuǎn)會(huì)簽10.負(fù)責(zé)獲取土地使用權(quán)研發(fā)設(shè)計(jì)部1.協(xié)辦制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建議2.參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，對(duì)工程計(jì)劃部分進(jìn)行復(fù)核2.參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出初步建安成本建議2.參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審3.參與新項(xiàng)目獲取合同的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出初步市場(chǎng)分析2.參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出初步市場(chǎng)分析2.參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提供相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)2.參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審1.協(xié)辦編制《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排建議2.參與《項(xiàng)目建議書》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的會(huì)審工程管理部成本合約部營(yíng)銷策劃部物業(yè)管理部財(cái)務(wù)管理部企管運(yùn)營(yíng)部二、工作程序

1.項(xiàng)目信息整理和提出投資設(shè)想：

（1）由投資拓展部對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境（城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響、宗地所屬區(qū)域的城市地位、項(xiàng)目本身的性質(zhì)、主要特點(diǎn)和特殊性等）和內(nèi)部因素（對(duì)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響、項(xiàng)目在公司發(fā)展規(guī)劃中的定位、項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)）進(jìn)行有針對(duì)性的分析，幫助公司鎖定項(xiàng)目中的重點(diǎn)地塊；項(xiàng)目概況內(nèi)容框架包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位、宗地位置、宗地現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、周邊環(huán)境、大市政配套、規(guī)劃控制要點(diǎn)、土地價(jià)格、土地升值潛力評(píng)估、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)比較；

（2）投資拓展部通過(guò)各種途徑獲得土地信息，董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、相關(guān)分管副總等提供土地信息建議，主要信息來(lái)源渠道包括政府、中介機(jī)構(gòu)、或項(xiàng)目擁有者。項(xiàng)目拓展專員負(fù)責(zé)對(duì)獲取的土地信息進(jìn)行信息登記。

（3）在對(duì)項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)有了比較深入的了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，尋找需要滿足的市場(chǎng)需求，提出投資設(shè)想。2.開發(fā)項(xiàng)目用地信息及重點(diǎn)地塊編制項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)

（1）投資拓展部對(duì)開發(fā)項(xiàng)目用地的土地、人口、政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等進(jìn)行分析，篩選出重點(diǎn)可能開發(fā)的項(xiàng)目，并結(jié)合公司內(nèi)部資源，選擇適合公司發(fā)展的意向項(xiàng)目。投資拓展部將選取的重點(diǎn)地塊信息上報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)。由董事長(zhǎng)對(duì)初步選擇的地塊進(jìn)行審批，決定是否需要深入研究。

（2）當(dāng)董事長(zhǎng)決定深入研究后，投資拓展部組織分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)等相關(guān)工作人員進(jìn)行地塊踏勘、市場(chǎng)考察

（3）考察結(jié)束后，投資拓展部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》，投資拓展部根據(jù)考察后獲得的項(xiàng)目信息、概況和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析，形成《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》（4）《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》編制完成，報(bào)投資拓展副總、總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批，決定是否需要深入研究

3.項(xiàng)目初步論證與確定（1）《項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)》審批通過(guò)，投資拓展部需進(jìn)一步跟蹤了解該項(xiàng)目，并有投資拓展部組織公司相關(guān)部門配合，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步論證；

投資拓展部提供項(xiàng)目概況、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析、市場(chǎng)定位等研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)提出初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

營(yíng)銷策劃部提供項(xiàng)目周邊地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析、產(chǎn)品建議、項(xiàng)目銷售計(jì)劃、市場(chǎng)供給（與需求）現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶相關(guān)信息、消費(fèi)行為分析等成本合約部負(fù)責(zé)提出開發(fā)類（建安、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷）成本預(yù)算物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提出物業(yè)運(yùn)營(yíng)草案

財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及非開發(fā)類部分企業(yè)運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)提出項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排，工程管理部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目整體時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排中的工程工期部分進(jìn)行復(fù)核

（2）投資拓展部負(fù)責(zé)匯總以上分析資料，編制《項(xiàng)目建議書》（3）投資拓展部負(fù)責(zé)組織會(huì)議對(duì)《項(xiàng)目建議書》進(jìn)行會(huì)審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部、營(yíng)銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營(yíng)部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與會(huì)審

（4）投資拓展部依據(jù)會(huì)議評(píng)審意見進(jìn)行修改，報(bào)投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批，決定是否需要深入研究4.項(xiàng)目方案選擇、優(yōu)化和可行性論證（1）《項(xiàng)目建議書》審批通過(guò)后，根據(jù)《項(xiàng)目建議書》的要求，投資拓展部需進(jìn)一步了解和跟蹤該項(xiàng)目，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同其他相關(guān)部門明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，優(yōu)化方案，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)方式和開發(fā)進(jìn)度等

（2）結(jié)合《項(xiàng)目建議書》會(huì)審意見和方案優(yōu)化選擇情況，投資拓展部參考以上相關(guān)部門的協(xié)助和專業(yè)建議，進(jìn)行《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的起草和編制，并推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供領(lǐng)導(dǎo)層參考

（3）投資拓展部負(fù)責(zé)組織會(huì)議對(duì)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行會(huì)審，研發(fā)設(shè)計(jì)部、工程管理部、成本合約部、營(yíng)銷策劃部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、企管運(yùn)營(yíng)部、投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與會(huì)審（4）投資拓展部依據(jù)會(huì)議評(píng)審意見進(jìn)行修改，報(bào)投資開發(fā)分管副總、總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批，決定是否需要進(jìn)行投資決策5.新項(xiàng)目投資決策（1）《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獲董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后，投資拓展部負(fù)責(zé)組織投資拓展分管副總、研發(fā)設(shè)計(jì)分管副總、工程管理分管副總、成本合約分管副總、營(yíng)銷策劃分管副總、物業(yè)管理分管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)進(jìn)行投資決策

（2）新項(xiàng)目投資決策審議通過(guò)后，報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審核，董事會(huì)審批

6.土地獲取和合同談判

（1）董事會(huì)對(duì)新項(xiàng)目投資決策審批通過(guò)后，投資拓展分管副總負(fù)責(zé)組織土地獲取（2）招拍掛項(xiàng)目

A．投資拓展分管副總主持與土地提供方進(jìn)行溝通洽談，投資拓展部相關(guān)人員參與溝通洽談

B．投資拓展分管副總負(fù)責(zé)編制招拍掛策略，投資拓展部參與，報(bào)總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)審批

C．由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)主持招拍掛活動(dòng)，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與/指導(dǎo)，如競(jìng)價(jià)成功，則進(jìn)入合同評(píng)審/會(huì)簽階段，如競(jìng)價(jià)失敗，則投資拓展部對(duì)失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，由投資拓展分管副總負(fù)責(zé)匯報(bào)，作為整個(gè)項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)的終結(jié)（3）二手項(xiàng)目

A．投資拓展分管副總主持與土地供應(yīng)方進(jìn)行溝通洽談

B．投資拓展分管副總負(fù)責(zé)制定談判策略，投資拓展部參與，總經(jīng)理審批，董事長(zhǎng)審批土地賣方價(jià)格、合作方式、付款方式等內(nèi)容

C．由投資拓展分管副總組織談判，投資拓展部參與，總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與/指導(dǎo)，若談判成功，則進(jìn)入合同評(píng)審/會(huì)簽階段，若談判失敗，則投資拓展分管副總對(duì)失敗經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，作為整個(gè)項(xiàng)目投標(biāo)活動(dòng)的終結(jié)（4）招拍掛/二手項(xiàng)目談判成功A．招拍掛項(xiàng)目成功獲得/二手項(xiàng)目談判成功后，由投資拓展部負(fù)責(zé)組織擬定合同草案，并組織會(huì)議進(jìn)行合同會(huì)審，成本合約部、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)濟(jì)師、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)參與會(huì)審

B．合同最終報(bào)投資拓展分管副總、總經(jīng)理審核、董事長(zhǎng)審批。最終由投資拓展部組織簽署合同，從而獲取土地使用權(quán)

（5）公司取得土地使用權(quán)并明確規(guī)劃條件后，投資拓展部填寫《宗地社會(huì)條件表》中相關(guān)規(guī)劃條件送研發(fā)設(shè)計(jì)部

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項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)編號(hào)：

項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)N項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)YN項(xiàng)項(xiàng)YY項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)Y項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)N項(xiàng)項(xiàng)YY項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)NN項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)N項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)Y項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)N項(xiàng)項(xiàng)Y項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)Y項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)N項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)Y項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)N項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：1.目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，尋找房地產(chǎn)新項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證。2.適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目的論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究和決策工作。3.術(shù)語(yǔ)和定義3.1.新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過(guò)程，即對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。3.2.房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備：為保證公司未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進(jìn)行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購(gòu)入土地的行為。3.3.可行性研究：就是對(duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。4.職責(zé)4.1.投資拓展部4.1.1.負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)信息研究，每年末制定《土地儲(chǔ)備計(jì)劃》，并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。4.1.2.信息收集、甄別階段：以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。4.1.3.發(fā)展項(xiàng)目確定階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，討論項(xiàng)目的運(yùn)作方式，并通過(guò)初步市場(chǎng)判斷確定項(xiàng)目的定位，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)初步測(cè)算，形成項(xiàng)目建議書，提交產(chǎn)品總監(jiān)審核，決策咨詢委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，提交總經(jīng)理審核并經(jīng)董事長(zhǎng)審批后確定立項(xiàng)。4.1.4.可行性研究階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目背景調(diào)研，組織公司各相關(guān)部門展開相應(yīng)流程工作，最終形成項(xiàng)目可行性報(bào)告。4.1.5.決策、評(píng)審階段：負(fù)責(zé)將可行性報(bào)告提交公司管理層評(píng)審。4.1.6.負(fù)責(zé)按照公司通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。4.2.總經(jīng)辦4.2.1.組織制定公司戰(zhàn)略規(guī)劃，作為公司土地戰(zhàn)略儲(chǔ)備的依據(jù)。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：4.3.市場(chǎng)營(yíng)銷部4.3.1.在項(xiàng)目可行性研究階段，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)研，并根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果提出產(chǎn)品定位建議、營(yíng)銷初步計(jì)劃。4.4.設(shè)計(jì)管理部4.4.1.發(fā)展項(xiàng)目確定階段：根據(jù)投資拓展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計(jì)分析；4.4.2.項(xiàng)目可行性研究階段：現(xiàn)場(chǎng)勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，完成概念設(shè)計(jì)草案。4.5.工程管理部4.5.1.在項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌、周邊市政配套情況調(diào)查等進(jìn)行工程建造的分析，并根據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的概念設(shè)計(jì)草案完成工程技術(shù)分析。4.6.成本管理部4.6.1.發(fā)展項(xiàng)目確定階段：如投資拓展部需要，則根據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)分析進(jìn)行成本初步測(cè)算。4.6.2.項(xiàng)目可行性研究階段：根據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的概念設(shè)計(jì)草案和工程管理部提供的工程技術(shù)分析，進(jìn)行建安成本估算。4.7.財(cái)務(wù)資金部4.7.1.在項(xiàng)目可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計(jì)劃等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)相關(guān)分析。4.8.風(fēng)險(xiǎn)管理部4.8.1.法務(wù)審計(jì)主管負(fù)責(zé)在發(fā)展項(xiàng)目確定階段對(duì)擬發(fā)展項(xiàng)目背景資料提供法律意見；4.8.2.法務(wù)審計(jì)主管負(fù)責(zé)在項(xiàng)目可行性研究階段根據(jù)項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)合作合同等法律文件進(jìn)行審核。4.9.產(chǎn)品總監(jiān)4.9.1.在信息收集與甑別階段，對(duì)投資拓展部收集的土地信息進(jìn)行審核；4.9.2.在發(fā)展項(xiàng)目確定階段對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)建議書進(jìn)行審核，并提交決策咨詢委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審；4.9.3.在項(xiàng)目可研階段對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行審核，并提交決策咨詢委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審。4.10.決策咨詢委員會(huì)4.10.1.發(fā)展項(xiàng)目確定階段，對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)建議書進(jìn)行評(píng)審并形成結(jié)論；4.10.2.在項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行評(píng)審并形成結(jié)論。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：4.11.總經(jīng)理4.11.1.在信息收集與甑別階段，對(duì)投資拓展部收集的土地信息進(jìn)行審批，決定項(xiàng)目是否進(jìn)入下一個(gè)階段；4.11.2.在發(fā)展項(xiàng)目確定階段聽取項(xiàng)目的立項(xiàng)建議書，審核是否進(jìn)入可行性研究階段，指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。4.11.3.在新項(xiàng)目可行性研究階段，審核項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見。4.12.董事長(zhǎng)4.12.1.在發(fā)展項(xiàng)目確定階段聽取項(xiàng)目的立項(xiàng)建議書，審批是否進(jìn)入可行性研究階段，指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。4.12.2.在新項(xiàng)目可行性研究階段，審批項(xiàng)目可行性研究成果匯報(bào)，提出綜合調(diào)整意見，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施。5.工作程序5.1.基礎(chǔ)研究5.1.1.基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作。5.1.2.基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究、公司戰(zhàn)略研究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究等分項(xiàng)研究工作。5.1.3.各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全。5.1.4.各分項(xiàng)工作需及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，做到及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)。5.1.5.基礎(chǔ)研究的成果經(jīng)向公司總經(jīng)理匯報(bào)后，最終提煉作為經(jīng)營(yíng)計(jì)劃外部環(huán)境分析的主要部分，并在此基礎(chǔ)上制定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備滾動(dòng)計(jì)劃，以指導(dǎo)土地儲(chǔ)備工作的進(jìn)行。5.1.6.基礎(chǔ)資料和研究成果需須經(jīng)整理、編號(hào)后放入各基礎(chǔ)研究庫(kù)歸檔。5.2.信息收集、甑別5.2.1.土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行：a）政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。b）其他主動(dòng)收集信息類：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。c）其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來(lái)電、傳真、約訪、推介等。5.2.2.了解到有效土地信息后，項(xiàng)目拓展專員需于當(dāng)日最遲不超過(guò)兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對(duì)各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲(chǔ)備要求房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：對(duì)土地信息進(jìn)行初步判斷，會(huì)議由項(xiàng)目拓展專員記錄并存檔。5.2.3.通過(guò)初步判斷，對(duì)符合公司土地儲(chǔ)備計(jì)劃的土地信息通過(guò)《土地信息采集表》的形式將土地情況向產(chǎn)品總監(jiān)匯報(bào)，經(jīng)產(chǎn)品總監(jiān)審核，總經(jīng)理審批通過(guò)后進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)目確定階段；如未通過(guò)，則由項(xiàng)目拓展專員存入土地信息庫(kù)。此后由項(xiàng)目拓展專員對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。5.3.發(fā)展項(xiàng)目確定5.3.1.土地信息初步判斷后，由產(chǎn)品總監(jiān)指定一名項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。5.3.2.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時(shí)填制每周的《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》，匯總上報(bào)部門負(fù)責(zé)人和產(chǎn)品總監(jiān)。5.3.3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，可通過(guò)咨詢等了解該項(xiàng)目的背景資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請(qǐng)總經(jīng)辦法務(wù)審計(jì)主管提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購(gòu)買操作方式的法律風(fēng)險(xiǎn)判斷。5.3.4.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位，初步項(xiàng)目定位至少需包含以下內(nèi)容：a）項(xiàng)目的檔次、主要客戶群。b）項(xiàng)目在公司項(xiàng)目組合中的地位和大致開發(fā)周期。c）項(xiàng)目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價(jià)。5.3.5.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：a）常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計(jì)管理部、市場(chǎng)營(yíng)銷部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，并由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。b）特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計(jì)管理部做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。5.3.6.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，做出初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果；5.3.7.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人綜合初步接觸土地項(xiàng)目后確定的土地獲取的操作方式，形成簡(jiǎn)易的《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》，經(jīng)部門內(nèi)部評(píng)審，產(chǎn)品總監(jiān)審核后，申請(qǐng)召開公司專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)。5.3.8.專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)是由公司決策咨詢委員會(huì)成員參加的、判斷項(xiàng)目能否確定并進(jìn)入可行性研究程序的評(píng)審會(huì)議，根據(jù)需要也可加入公司其他專業(yè)技術(shù)部門人員參加，會(huì)議內(nèi)容如下：a）項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)初步報(bào)告包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、周邊環(huán)境和市場(chǎng)介紹、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)定位、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、公司策略和開發(fā)周期、房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等。b）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需提前將《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》發(fā)給與會(huì)人員，為保密起見，土地方情況和重要談判條件不能涉及。c）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，可確定參加會(huì)議各專業(yè)部門的人員，須提前通知。d）會(huì)議首先由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人做介紹，并確定主題由各專業(yè)部門進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門意見。e）公司總經(jīng)理審核，董事長(zhǎng)最終決定項(xiàng)目是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。5.3.9.項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過(guò)則根據(jù)會(huì)議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。會(huì)議內(nèi)容根據(jù)會(huì)議記錄形成會(huì)議紀(jì)要。5.4.項(xiàng)目可行性研究5.4.1.項(xiàng)目可行性研究是對(duì)前期項(xiàng)目初步預(yù)測(cè)的論證，其最終形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。5.4.2.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將專項(xiàng)匯報(bào)會(huì)上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，通過(guò)產(chǎn)品總監(jiān)，向公司總經(jīng)理申請(qǐng)成立項(xiàng)目發(fā)展小組，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā)相關(guān)部門。5.4.3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織各相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并組織完成如下工作：a）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等。b）風(fēng)險(xiǎn)管理部法務(wù)審計(jì)主管參加項(xiàng)目后續(xù)談判，做出法律風(fēng)險(xiǎn)分析。c）市場(chǎng)營(yíng)銷部根據(jù)可行性研究計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，制訂產(chǎn)品定位建議，形成《新項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》。d）設(shè)計(jì)管理部先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)《新項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，形成《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》。e）工程管理部先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌進(jìn)行工程建造的分析，并根據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的規(guī)劃草案完成工程技術(shù)分析。f）成本管理部根據(jù)設(shè)計(jì)管理部提供的規(guī)劃草案、《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》和工程管理部提供的工程技術(shù)分析，提供建安成本估算。g）市場(chǎng)營(yíng)銷部在設(shè)計(jì)管理部完成規(guī)劃設(shè)計(jì)草案后，制訂銷售初步計(jì)劃。h）財(cái)務(wù)資金部根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計(jì)劃等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析。5.4.4.投資拓展部最終組織各方面材料，形成項(xiàng)目可行性報(bào)告，經(jīng)產(chǎn)品總監(jiān)審核后，申請(qǐng)召開公司新項(xiàng)目可行性論證決策評(píng)審會(huì)。5.5.決策評(píng)審5.5.1.公司新項(xiàng)目評(píng)審會(huì)由投資拓展部組織，公司決策咨詢委員會(huì)和參與項(xiàng)目論證的各部門參加，聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)，最終由公司總經(jīng)理審核，房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。5.5.2.若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過(guò)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會(huì)議意見對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目，并將全部資料收集歸檔，納入信息庫(kù)。5.5.3.若項(xiàng)目獲評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，投資拓展部按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，進(jìn)行項(xiàng)目獲取的實(shí)施和跟蹤。5.6.項(xiàng)目獲取5.6.1.項(xiàng)目獲取的方式，通常有兩種：a）政府招拍掛，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)手續(xù)；b）協(xié)議轉(zhuǎn)讓等；5.6.2.無(wú)論通過(guò)何種方式，公司合法地獲得項(xiàng)目土地的開發(fā)權(quán)力后，投資拓展部立即根據(jù)可行性研究的情況提請(qǐng)公司總經(jīng)辦制定新項(xiàng)目開發(fā)建議。公司總經(jīng)辦組織其他專業(yè)部門共同制定《項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》并上報(bào)公司總經(jīng)理進(jìn)行評(píng)審審批。5.7.投資拓展部簽訂土地出讓合同之后，根據(jù)合同對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行交底，并把項(xiàng)目移交給相關(guān)部門，由相關(guān)部門介入，開始項(xiàng)目的開發(fā)工作。（注：投資拓展部簽訂協(xié)議合同后，全程跟蹤合同的執(zhí)行情況）6.支持性文件6.1.ZZ-WI-TZ-01《可行性報(bào)告編寫作業(yè)指引》6.2.ZZ-WI-TZ-02《市場(chǎng)研究報(bào)告編寫作業(yè)指引》7.相關(guān)記錄7.1.《土地儲(chǔ)備計(jì)劃表》7.2.《土地信息采集表》7.3.《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》7.4.《新項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議設(shè)計(jì)草案任務(wù)書》7.5.《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》7.6.新項(xiàng)目可行性研究成本測(cè)算表房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：7.7.新項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

土地儲(chǔ)備計(jì)劃表

記錄編號(hào)：

1、當(dāng)年新儲(chǔ)備總規(guī)模（建筑面積）2、目標(biāo)發(fā)展方向A、目標(biāo)一1）區(qū)域位置要求2）規(guī)模（建筑面積）3）樓面地價(jià)水平4）銷售凈利潤(rùn)水平5）最遲簽約時(shí)間6）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間7）備選項(xiàng)目B、目標(biāo)二1）區(qū)域位置要求2）規(guī)模（建筑面積）3）樓面地價(jià)水平4）利潤(rùn)水平5）最遲簽約時(shí)間6）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間7）備選項(xiàng)目C、目標(biāo)三1）區(qū)域位置要求2）規(guī)模（建筑面積）3）樓面地價(jià)水平4）利潤(rùn)水平5）最遲簽約時(shí)間6）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間7）備選項(xiàng)目3、關(guān)注發(fā)展方向4、預(yù)計(jì)地價(jià)支付最大需求5、年末土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)6、預(yù)計(jì)土地經(jīng)營(yíng)成果體現(xiàn)A、增加凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)B、增加銷售面積預(yù)計(jì)C、增加銷售額預(yù)計(jì)D、增加剩余資金預(yù)計(jì)E、增加新開工面積預(yù)計(jì)F、增加在建面積預(yù)計(jì)G、增加竣工面積預(yù)計(jì)7、201*年土地儲(chǔ)備方向與目標(biāo)設(shè)想201*年201*年備注：本表設(shè)置的年度可根據(jù)實(shí)際年份調(diào)整。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

土地信息采集表

記錄編號(hào)：

信息來(lái)源：填報(bào)日期：

項(xiàng)目聯(lián)系人：實(shí)地考察日期：一、宗地基本情況概要宗地名稱位置（詳見附圖）地段土地所有權(quán)歸屬土地方交易方區(qū)域位置四至范圍占地面積（平米）技術(shù)指標(biāo)(根據(jù)對(duì)方闡述)建筑面積（平米）容積率樓面地價(jià)土地淵源土地現(xiàn)狀周邊環(huán)境土地周邊水電供應(yīng)情況合作方式土地價(jià)格出讓條件周邊可拓展土地付款條件交地標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)時(shí)間要求市場(chǎng)周邊樓市價(jià)格情況..土地使用權(quán)歸屬土地使用年期土地規(guī)劃用途建筑密度%東西土地編號(hào)南北其中：住宅商業(yè)會(huì)所車庫(kù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

項(xiàng)目判斷意見產(chǎn)品總監(jiān)意見總經(jīng)理意見后續(xù)跟進(jìn)情況記錄最終成交情況

附：

1.項(xiàng)目成本簡(jiǎn)單測(cè)算：2.項(xiàng)目利潤(rùn)簡(jiǎn)單測(cè)算：3.項(xiàng)目位置圖4.項(xiàng)目宗地圖：

備注：

1.本表由投資拓展部組織填寫，并根據(jù)內(nèi)部會(huì)議記錄初步判斷意見，經(jīng)產(chǎn)品總監(jiān)審核，總經(jīng)理審批后存入公司土地信息資料庫(kù)；

2.本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，增加表格匯報(bào)項(xiàng)目；3.后附圖片可根據(jù)資料掌握的實(shí)際情況附上。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)

填報(bào)單位：填報(bào)日期：

一、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃接觸程度項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r焦點(diǎn)難點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化市政配套其他因素整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開工或通車），以及項(xiàng)目周邊市政配套的改變。如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。政府政策主要政府政策頒布或變動(dòng)及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域的提出或形成。樓盤項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。談判情況法律手續(xù)談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。詳細(xì)內(nèi)容說(shuō)明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備簽約。法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入或退出，對(duì)手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在整個(gè)城市重大土地購(gòu)買或其他投資。對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。下一步計(jì)劃

說(shuō)明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止）、工作重點(diǎn)、采取的策略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽證會(huì)等。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議草案任務(wù)書

總用地面積計(jì)容積率凈用地面積規(guī)劃容積率用地平衡總建筑面積（計(jì)容積率）其中：商業(yè)面積住宅面積其他配套面積覆蓋率基本指標(biāo)綠化率平方米平方米平方米平方米平方米平方米%%總戶數(shù)個(gè)二、可售建筑類型分布住宅分類建筑面積（范圍）戶型大小（范圍）別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計(jì)總體說(shuō)明客戶定位景觀要求內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、廚衛(wèi)設(shè)置備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時(shí)，或有重大影響成本情況時(shí)可單列其他可售物業(yè)建筑面積（范圍）分層考慮客戶定位類型一類型二合計(jì)總體說(shuō)明三、其他配套設(shè)施說(shuō)明計(jì)算容積率部分占地面積（范圍）會(huì)所幼兒園小學(xué)其他合計(jì)總體說(shuō)明不計(jì)容積率部分車位室外體育設(shè)施總體說(shuō)明四、其他說(shuō)明：總體市場(chǎng)定位總體裝修標(biāo)準(zhǔn)四、簽字欄要求完成時(shí)間填表校對(duì)審核指標(biāo)個(gè)數(shù)建筑面積單位平方米平方米平方米平方米平方米單位個(gè)平方米比較建筑面積建議數(shù)值備注(含經(jīng)營(yíng)模式考慮)備注(含經(jīng)營(yíng)模式考慮)比較建議數(shù)值備注(含經(jīng)營(yíng)模式考慮)簽收備注：本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說(shuō)明本表由市場(chǎng)營(yíng)銷部提出注：配套（煤水電氣、道路）房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明（含建造標(biāo)準(zhǔn)）

項(xiàng)目編號(hào)一、指標(biāo)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)類型指標(biāo)總用地面積用地平衡建筑用地面積總建筑面積（計(jì)容積率）其他不計(jì)容積率建筑面積小區(qū)道路消防道路人行道用地構(gòu)成廣場(chǎng)綠化水景室外體育設(shè)施室外泳池規(guī)劃容積率覆蓋率基本指標(biāo)綠化率總戶數(shù)車位數(shù)（其中地面停車）二、建筑細(xì)部面積指標(biāo)可售住宅分類別墅住宅占地面積建筑面積層高層數(shù)結(jié)構(gòu)類型電梯個(gè)數(shù)戶數(shù)內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、廚衛(wèi)設(shè)置單位平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米%%個(gè)個(gè)定位建議數(shù)值實(shí)際數(shù)值注明個(gè)數(shù)備注填寫日期項(xiàng)目名稱房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅合計(jì)結(jié)構(gòu)類型結(jié)構(gòu)類型備注：屬于同種建筑類型但層數(shù)差異較大時(shí)，或有重大影響成本情況時(shí)可單列計(jì)容積率配套商業(yè)會(huì)所幼兒園小學(xué)物業(yè)用房其它不計(jì)容積率配套架空花園架空車庫(kù)地面停車地下商業(yè)街地下室面積三、其他說(shuō)明：占地面積占地面積建筑面積建筑面積層高層高層數(shù)層數(shù)內(nèi)外部裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)置裝修標(biāo)準(zhǔn)建筑概況1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)；2、主要產(chǎn)品類型分布：多層、高層，還是聯(lián)排別墅，及各種產(chǎn)品的樓棟數(shù)，各個(gè)樓棟大堂及電梯專修標(biāo)準(zhǔn)；3、各種占地的配比是否恰當(dāng)，車位布置是否合理；4、商業(yè)物業(yè)獨(dú)立布置還是沿裙樓布置，商業(yè)人流入場(chǎng)考慮，是否布置扶梯、中央空調(diào)；園林小品標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

其他配套設(shè)施內(nèi)容及規(guī)模單獨(dú)占地體育設(shè)施規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明總體裝修標(biāo)準(zhǔn)包含內(nèi)墻裝飾、外墻裝飾、廚衛(wèi)裝飾的標(biāo)準(zhǔn)；節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮；其他必要文字說(shuō)明四、簽字欄填表（設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)管理人員）審核（設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人）簽收（工程管理部）簽收（成本管理部）備注：1、本表（含附表《建造標(biāo)準(zhǔn)》）由設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)管理人員根據(jù)《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議草案任務(wù)書》編制，經(jīng)設(shè)計(jì)管理部?jī)?nèi)部校對(duì)審核后，作為進(jìn)行工程技術(shù)分析和進(jìn)行建安成本測(cè)算的依據(jù)。2、本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但需作說(shuō)明。房地產(chǎn)投資拓展論證流程

編號(hào)：

建造標(biāo)準(zhǔn)建筑類別層數(shù)/層高結(jié)構(gòu)類型地基處理類型1類型2類型3類型4舉例7層/3.2M框架強(qiáng)夯等C20鋼筋混凝土樁承臺(tái)、磚基礎(chǔ)加氣混凝土砌塊墻，一磚加氣混凝土砌塊墻，1/2磚C25鋼筋混凝土矩形柱、400*600C25鋼筋混凝土單梁C25鋼筋混凝土有梁板、C30預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土空心板混凝土墊層水泥砂漿水泥砂漿平面、水泥珍珠巖保溫層、石油瀝青油氈防水、混泥土板架空隔熱層木鑲板門、鋁合金推拿窗外貼馬賽克混合砂漿、仿瓷涂料地面磚、抽水坐廁基礎(chǔ)外墻內(nèi)墻柱梁土建部分板地面樓面屋面門窗外墻裝飾內(nèi)墻裝飾櫥衛(wèi)裝飾給排水消防電氣安裝部分采暖燃?xì)饪照{(diào)智能化電梯…….

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