房地產(chǎn)片區(qū)調(diào)查報告

深圳市布吉坂田片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查總結

一、布吉、坂田片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展史闡述。

布吉片區(qū)南起布吉聯(lián)檢站，北至機荷高速路，東以沙灣聯(lián)檢站、丹平公路為界，西以布龍公路龍華收費站為界，深惠公路將布吉分為新舊兩個區(qū)域。布吉緊鄰羅湖，離羅湖口岸較近，因而享有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，但規(guī)劃上的混亂和交通網(wǎng)絡的滯后，使其逐漸喪失了這方面的優(yōu)勢。

目前布吉的整體發(fā)展良好，從城市發(fā)展趨勢來看，布吉是深圳北向拓寬龍頭咽喉位置。深圳要想發(fā)展必須向北發(fā)展，我們布吉出了羅湖關后就是布吉，布吉是發(fā)展的首站。從深圳城市規(guī)劃來看，深圳城市四大產(chǎn)業(yè)，金融、物流、電子、高科技。布吉這個地方是中部物流組團的后勤基地。它意味著有更多商業(yè)配套、生活配套來發(fā)揮后勤基地作用。從交通建設來說，布吉從深惠路貫通以及地鐵開通后，享受了深圳最發(fā)達的立體交通網(wǎng)絡體系。第四，配套日益完善。

坂田片區(qū)位于布吉的西區(qū)，處于龍崗、寶安兩區(qū)的交匯點，深圳市的中部發(fā)展軸線上，片區(qū)由坂田、雪象、崗頭三個行政村組成，因此又稱"坂雪崗"。

1996年，坂田成功引進世界級企業(yè)華為科技，1999年，從萬科四季花城落子坂田開始，關外居住關內(nèi)上班這種生活方式，漸漸成為九十年代中后期開始闖深圳的一代人的幸�；驘o奈的選擇。而龍華-坂田片區(qū)一直是這個族群的首選，因為這里是離深圳市中心最近的“郊區(qū)”。但由于梅林關擁堵問題一直沒有根本解決，因此這個片區(qū)房價一直不高，形成了一個明顯的價格谷地。

201*年，萬科地產(chǎn)再次高調(diào)進入坂田，同年底，中海地產(chǎn)也悄然在坂雪崗屯地，在以四季花城為高起點的坂田，兩大巨頭的相繼降臨，大大的提高了坂田的房地產(chǎn)開發(fā)水平。隨后，萬科啟動了自己的“造城”計劃，全力打造萬科城、第五園，以及中海日輝臺、月朗苑、珠江旭景佳園等高尚社區(qū)的相繼出場，全面提升了當?shù)氐臉潜P檔次。坂田也極大的刺激了關內(nèi)工作白領在城郊的置業(yè)，成為關內(nèi)工作白領的聚居地和深圳人城郊生活的領頭羊。

坂田片區(qū)的購房者以關內(nèi)工作的白領為主，其不僅吸引了關內(nèi)大量人群向此轉(zhuǎn)移，同時因其地處深圳版圖正中心點位置而備受深圳人關注!而華為、艾默生、元征科技、康冠電腦技術、福比特公司、新天下、當納利旭日、以萊特等坂田當?shù)仄髽I(yè)的中高階層，無疑也是目前坂田房地產(chǎn)開發(fā)的目標客戶群。

在深圳市規(guī)劃局最新的一輪規(guī)劃中，涉及到坂田片區(qū)的定位是：深圳市規(guī)劃局以“功能拓展、活力之城強大的綜合實力、高效的交通體系、優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境”將組團坂田定位為市中心區(qū)配套綜合服務組團、以及商貿(mào)生活功能區(qū)、高新工業(yè)功能區(qū)。

二、片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀

布吉片區(qū)：布吉樓市規(guī)�；�現(xiàn)象比較突出，布吉整個區(qū)域的樓盤布局就是以一些規(guī)模較大的樓盤為中心向外輻射開來的。這些樓盤占地面積較大，居住人口眾多，其周圍配套比較成熟，

因此帶動了其周邊樓市的發(fā)展，形成了特點比較鮮明的幾個大片區(qū)：

隨著深圳地鐵3號線(雙龍-草埔)已于去年12月28日開通試運營，布吉站、木棉灣站、大芬站、丹竹頭站共4個站點位于布吉片區(qū)內(nèi)，布吉已緩解長期以來受交通的制約，整個片區(qū)的住宅物業(yè)價格大大提升，是深圳價格提升最快的片區(qū)之一。

坂田片區(qū)：依靠華為公司的影響力，各高端產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)的發(fā)展把坂田打造成深圳高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心高地和以國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為導向的新興產(chǎn)業(yè)基地。再加上坂田片區(qū)地理位置優(yōu)越，毗近著梅林關口和龍華，為整個深圳二線發(fā)展片區(qū)，隨著這幾年龍華以及梅林關的大力發(fā)張，使得坂田整個片區(qū)前景非常廣闊，房地產(chǎn)業(yè)有很大潛力。目前整個片區(qū)農(nóng)民房和廠房較多，各樓盤周邊的環(huán)境都很差，到處可見施工現(xiàn)象以及雜亂無章的農(nóng)民房和廠房。

龍崗布吉、坂田住宅地產(chǎn)現(xiàn)狀

物業(yè)名稱主要戶型售價（元/m2）入住率購買人群漲跌情況備注可園位于七期分六期開發(fā)建設，有19棟小高層或高可園兩房、三房14500~1600085%關內(nèi)上班白領，投資客住宅組成，每期的價格差異不大，平面戶型單價15%15000-元/左右，其中6棟靠近廠房，偏低500-1000元/，小區(qū)設有多種復式戶型，主要是在14棟、18棟，復式均價18000元/左右。一期頂層假復式均價16500元/；三期12棟玉蘭閣朝深惠路較吵，均價13000元/稍低；16棟瑞香閣桂芳園兩房、三房14000~1550090%關內(nèi)上班白領，投資客閣朝深惠路較吵并且無陽臺，均價14000元/稍低；15%五期真復式15500元/；六、七、八期頂層假復式2201*元/左右；七期真復式17000元/左右，八期31棟流云閣，假復式（層高3.9米），單價15000元/。七期景和園十號樓一手房正在銷售，該樓棟共有18信義假日名城兩房、三房14000~1800085%關內(nèi)上班白領，投資客10%層，2梯7戶，有三房跟兩房兩種戶型，三房均價在19000元/左右，兩房均價在2201*元/左右。整個景園普遍是面積越大單價越高。中城康橋兩房、三房一房、兩房兩房11000~1350095%投資客，上班族投資客，個體戶投資客，上該小區(qū)由三期開發(fā)，由有多層、小高層、高層物業(yè)，10%其中多層物業(yè)價格最低11000元/左右，三期紫君郡價格最高均價13000元/左右。8%10%該小區(qū)又A、B、C三棟物業(yè)組成，1-3樓為商業(yè)裙樓；小區(qū)可注冊為辦公。位于布沙路旁求水山公園腳下，各期價格無差異。京南華庭大世紀水山緣13500~1450011500~1250095%90%

售價（元/m2）入住率漲跌情況物業(yè)名稱主要戶型購買人群班族以本地村民、周邊大企業(yè)中高層員工、投資備注1、從戶型上可以分為六種戶型(各戶型按價格從低到高排列)：公寓、普通住宅、情景洋房、寬景洋房、聯(lián)排別墅及雙拼別墅；公寓均價17000~19000元/洋房201*0~26000元/，別墅在28000元/以上10%2、可以從銷售公示及戶型上看出，寬景洋房、聯(lián)排別墅及雙拼別墅的贈送面積較大，房產(chǎn)證的公攤面積不足10；其中寬景洋共有三層，一樓帶地下室及入戶花園，三樓復式戶。情景洋房，大多為六層一樓帶地下室，六層復式戶型。1、一二期主要有三種戶型，其中是帶有“齋”字的為多層住宅，一樓帶花園均價18000元/左右，頂層復式均價24000元/左右，帶有“坊”字的為疊院住宅，10%均價為23000元/左右，帶有“府”字的為聯(lián)排別墅，均價28000元/左右；2、三期帶“府”字為聯(lián)排別墅，價格比一二期稍微高，單價30000元/；3、五期設有小戶型單價較低15000元/左右；4、八期均價19000元/左右。萬科城三房、四房-85%客為主，區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層為輔。。以本地村民、周邊大企業(yè)中高層萬科第五園三房、四房-85%員工、投資客為主，區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層為輔。以本地村民、周邊大企業(yè)員工，關內(nèi)上白領。整個社區(qū)多為六層高多層住宅，其中頂層為復式均價10%17000元/左右，洋房價格和頂樓復式價格差異不大，別墅均價19000元/左右。萬科四季花城三房14000~1600095%布吉、坂田兩個片區(qū)都是深圳三級市場最為活躍的片區(qū)，最近受各種政策的影響，兩個片區(qū)的二手房成交量大幅度下降，房價也有一定的下降，其中整體下降率10%；其中布吉片區(qū)下降幅度較大在15%，特別是可園、桂芳園兩個樓盤。

三、片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

布吉商圈分布坂田商圈分布

布吉坂田片區(qū)主要商業(yè)物業(yè)情況

樓盤名稱桂芳園信義假日名城可園第五園萬科城四季花城出租率售價(萬元/m2)4.5-6.5租金(元/m2)100-180回報率主要業(yè)態(tài)服裝、餐飲、超市、藥店、建材市場、地產(chǎn)中介等超市、中介、服裝、餐飲等備注主要沿中翠路、深惠路分布主要沿百鴿路、榮華路分布主要沿興龍路、湖西路分布主要沿雅園路分布80%-95%3.0%90%5.5-7.0100-201*.0%70%3.0-4.070-1203.0%中介、服裝、餐飲等中介、超市、寵物醫(yī)院、五金等中介、培訓機構、服裝、辦公等中介、培訓機構、服裝、超市等75%3.5-5.0100-1503.0%80%2.5-4.560-1802.0%主要沿小區(qū)主入口兩側、五和大道85%2.0-4.050-1003.0%新盤介紹：項目名稱位置項目占地面積建筑規(guī)模容積率戶數(shù)主力戶型交付標準萬科紅布吉街道錦龍路與惠康路交匯處（百鴿籠站A出口約400米）占地面積31,337平方米建筑面積150,420平方米4.8共1,588戶二期主要為51平米的一房，68~77平米的兩房，89~101平米的三房，126平米的四房，共計692套精裝修價格情況于調(diào)查之日尚未開盤，銷售人員稱住宅均價在1.8-2.1萬左右；一期商業(yè)面積在15-150平方米之間，均價3萬-10萬元/平方米，于開盤當日已基本售罄，二期商鋪約12套，均價4萬元/

平方米項目配套項目賣點開盤時間開發(fā)商物管

片區(qū)商業(yè)小結：消費人群以本地居民、工廠作業(yè)者等中低收入人群為主，規(guī)劃雜亂已成為布吉的樓市的代名詞；除老街商業(yè)區(qū)為歷史形成，其它三個商業(yè)區(qū)的興起均依附所在片區(qū)的住宅；隨著時間的推移，地鐵的建成，商業(yè)租金及售價會有一定水平增幅。

四重都市MALL生活圈，自帶3.6萬平購物中心MALL，樂購、必勝客、麥當勞、毛家、illy咖啡、麥當勞、玩具總動員、親子早教等各類商家一應俱全，生活配套有新一佳旗艦店、蘇寧、人人樂等地鐵沿線、小戶型、品牌開發(fā)商201*年春節(jié)后深圳市海軒投資發(fā)展有限公司深圳市萬科物業(yè)服務有限公司

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平頂山市場房地產(chǎn)調(diào)研報告

系別：建筑工程管理系專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價姓名：學號：指導老師：

報告目錄

一、房地產(chǎn)市場整體情況

二、房地產(chǎn)市場各區(qū)發(fā)展情況

三、房地產(chǎn)整體規(guī)劃

1、規(guī)劃基本要求2、商品房計劃3、都市村莊改造計劃4、經(jīng)濟適用房計劃

四、房地產(chǎn)熱點區(qū)域預期

平頂山房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一、房地產(chǎn)整體市場情況

平頂山市房管局房地產(chǎn)信息中心公布了平頂山市今年一季度房地產(chǎn)監(jiān)測分析報告。報告顯示，國家調(diào)控政策力度加大，平頂山市房產(chǎn)交易受到影響，住房市場觀望情緒濃厚，一季度平頂山市新建商品房以及二手房成交量均大幅萎縮，環(huán)比減少超過4成。

據(jù)平頂山市房管局房地產(chǎn)信息中心負責人介紹，一季度，平頂山市城區(qū)商品房上市面積28.94萬平方米，上市量同比增長1.41倍，環(huán)比增長12.3%。其中商品住房上市面積27.51萬平方米，同比增長1.59倍，環(huán)比增長17.6%。城區(qū)商品房銷售面積13.16萬平方米，成交量同比增長0.7%，環(huán)比減少45.1%；銷售均價3419元/平方米，同比下降1.3%，環(huán)比上漲6.1%。其中商品住房銷售1103套，銷售均價3110元/平方米，同比上漲3.6%，環(huán)比上漲6.9%。

二手房方面，城區(qū)成交面積7.18萬平方米，同比減少16.7%，環(huán)比減少44.0%；成交均價2269元/平方米，同比上漲7.3%，環(huán)比上漲20.4%。其中二手住房成交787套，成交均價2185元/平方米，同比上漲12.4%，環(huán)比上漲14.1%。

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二、房地產(chǎn)市場各區(qū)發(fā)展情況*東區(qū)板塊：

區(qū)域概況：

東區(qū)主要為工業(yè)區(qū)，區(qū)域生活配套相對較少，居住環(huán)境相對較差，但近期河南建業(yè)集團在東區(qū)獲取500余畝土地，同時建設東路沿線已有數(shù)個大型項目啟動，所以未來3-5年東區(qū)整體區(qū)域環(huán)境會有較大的改善，居住環(huán)境、生活配套會不斷提升，區(qū)域價值有一定的拉升空間。

房產(chǎn)概況：

目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場剛剛起步，在售項目體量都較小，整體品質(zhì)相對較差，項目缺少亮點，沒有較好的綠化和共建配套。但201*年已有數(shù)個項目啟動，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫。

產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)以高層為主，產(chǎn)品形式多為普通住宅和底商，沒有大體量的商業(yè)和獨特的產(chǎn)品形式投放市場。銷售價格：

多層：26002800元/左右、高層：31003300元/左右。

典型案例：1樓盤名稱楊東國際

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物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商交通路線項目概況高層所在區(qū)域衛(wèi)東區(qū)一室一廳,二室一廳,二室二廳,三室二廳,其他一房一價（3500-3700元/）0375-32666663267777建設路與東環(huán)路交匯處向南100米西側建設路與東環(huán)路交匯處向南100米西側平頂山市楊東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30路、11路、39路楊東佳苑項目屬衛(wèi)東區(qū)城中村開發(fā)改造重點項目之一，總占地4868.2平方米，總建筑面積2萬多平方米，預計總投資4000萬元，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住兼容商業(yè)住宅。容積率4.3，建筑密度40%，綠地面積大于25%，設有地下大型停車場、商業(yè)住宅。由河南省城市規(guī)劃設計院設計，計劃用兩年時間完成建設施工任務。

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樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商交通路線

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樓盤名稱凱帝_東郡多層三室二廳,二室二廳,其他,一房一價（待定）0375-32766663639999平頂山市建設路與東環(huán)路交叉口東100米平頂山市建設路與東環(huán)路交叉口東100米河南省凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11路、30路、39路所在區(qū)域衛(wèi)東區(qū)明珠世紀城6

物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商交通路線項目概況多層所在區(qū)域衛(wèi)東區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,復式,其他3100元/m0375-34127773412888平煤客運站候車大廳開源路與平安大道交叉口東300米路北河南明源實業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35路、32路明珠世紀城位于開源路與平安大道交叉口東300米，交通非常便利。項目總占地面積近500畝，總建筑面積50多萬平方米，小區(qū)規(guī)劃100多棟樓，入住人口可達1201*余人。社區(qū)規(guī)劃采用串聯(lián)式規(guī)劃結構，以中軸景觀帶為核心，串聯(lián)出大小不等的居住組團。2*南區(qū)板塊：

區(qū)域概況：

南區(qū)目前主要都市村莊和電廠，目前電廠附近生活配套相對比較齊全，但由于位置相對較偏，整體區(qū)域發(fā)展相對較慢。目前區(qū)域內(nèi)已有多個項目同期開發(fā)，同時多個多是村莊已經(jīng)開始改造，未來該區(qū)域發(fā)展?jié)摿�較大。

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房產(chǎn)概況：

本區(qū)域內(nèi)項目體量適中，有多個大型項目正在運作，產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，201*年本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)整體投放量相對較大，銷售價格有一定的提升。本區(qū)域是目前平頂山開發(fā)的熱點區(qū)域，項目相對比較集中。

產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)多層和高層項目比較平均，各種產(chǎn)品形式均由，但多以普通住宅為主。銷售價格：

多層：23002800元/左右、高層：26003000元/左右。典型案例：

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格銷售電話售樓中心常綠桃花源多層二室二廳,三室一廳,三室二廳3100元/m20375-33977774887777光明路與南環(huán)路交叉口南200米路西所在區(qū)域湛河區(qū)8

項目位置開發(fā)商交通路線項目概況

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商光明路與南環(huán)路交叉口南200米路西河南常綠集團3路、27路、17路、18路、21路等。9.3萬平方米的大規(guī)模原生態(tài)江南人文社區(qū)，面積從80.856-140.138平方米龍騰國際高層所在區(qū)域湛河區(qū)二室一廳,二室二廳,三室二廳,四室二廳,復式一房一價(3000元/)0375-4888888亞興路與姚電大道（原高陽路）交叉口姚電大道與亞興路口河南精忠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9

銷售證交通路線項目概況

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商項目概況國有土地使用證:平國用（201*）第SZ013號3路、4路小區(qū)約有600個地下車位，車輛直接進入地下車庫，小區(qū)共有2個出口。大乘領仕館多層所在區(qū)域湛河區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,其他一房一價（2800-3100元/）0375-48388884839999平頂山市新華路與高陽路交叉口南150米平頂山市新華路與高陽路交叉口南150米河南大乘置業(yè)有限公司10萬平米舒適人居社區(qū)，20幢多層花園洋房，社區(qū)有9000平方米商業(yè)街10

*西區(qū)板塊：

區(qū)域概況：

西區(qū)位于新老城區(qū)結合部，區(qū)域受到新城區(qū)的帶動，可以享受到老城區(qū)的較好配套，這個區(qū)域居住環(huán)境較好，目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目密集，但可供持續(xù)開發(fā)的土地存量不足。

房產(chǎn)概況：

目前西區(qū)銷售價格僅次于老城區(qū)，產(chǎn)品形式也更加豐富，房地產(chǎn)整體發(fā)展速度較快。項目整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形式豐富、多層、別墅、高層，大體量商業(yè)綜合體均有。銷售價格：

多層：2800-3200元/，高層在3000-3300元/典型案例：

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格九天城綜合所在區(qū)域新華區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,復式,其他4000-5600元/m211

銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商交通路線項目概況0375-8888777平頂山市凌云路與園林路交叉口平頂山市建設路與凌云路交匯處平頂山市金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30、26、27、66、68路金石九天城項目分為三大板塊，分別為：九天城尚院（23萬平米情景洋房）、鴻館別墅、九天城商街（平西商貿(mào)中心）。項目的規(guī)劃，是以居住人作為設計核心，從道路、交通、建筑設計、園林規(guī)劃、材料細節(jié)，戶型功能以及生活服力設施等多方位著手，保溫節(jié)能、地板采暖、智能化管理

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格佳田塞納城多層所在區(qū)域新華區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,復式,其他2800-3000元/m212

銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商交通路線項目概況0375-83066668307777建設路與長青路交匯處（鷹城廣場斜對面）建設路與凌云路交匯處北500米路西河南佳田實業(yè)集團68路，29路，88路，30路，27路公交路線街道設有1至2層沿街配套公共設施和商業(yè)用房�？傉嫉孛娣e約19萬，總建筑面積約30萬，其中住宅建筑面積約24萬。容積率1.54，住宅總戶數(shù)約201*余戶，綠地率達30.2%。

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格銷售電話億嘉西城國際高層所在區(qū)域新華區(qū)二室二廳,三室二廳,復式,其他2780-3000元/m20375-3699999367777713

售樓中心項目位置開發(fā)商交通路線項目概況建設路西段30路公交終點站建設路與西斜路交叉口以西河南億嘉集團30、66、68、88、26路億嘉西城國際首期項目十里畫廊總建筑面積28萬平米，由十棟百米高層和一個酒店、辦公綜合體建筑組成，單排列“一”字形向西鋪展，建有鷹城最大的地下停車場，整體規(guī)劃踐行LIFEHUB規(guī)劃理念，將薄板HOUSE設計思想應用*礦區(qū)板塊：

區(qū)域概況：

礦區(qū)周邊礦區(qū)密集，居住人群主要為礦區(qū)職工，整個區(qū)域發(fā)展相對比較緩慢，居住環(huán)境和生活配套相對不佳，但礦區(qū)眾多的職工給該區(qū)域帶來了一定數(shù)量的購房客戶，同時該區(qū)域內(nèi)交低的價格也吸引了其他區(qū)域的購房客戶。

房產(chǎn)概況：

房地產(chǎn)相對較少，但大多屬于城中村改造項目，單體項目開發(fā)體量較大，而且該區(qū)域的房地產(chǎn)總體呈放量的趨勢。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)也在不斷的提高。

產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)主要以多層和高層項目相結合的方式，多項目的銷售明顯好于高層。

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銷售價格：

多層：2500元/、高層：3300元/典型案例：

樓盤名稱天河盛世物業(yè)類型高層所在區(qū)域新華區(qū)樓盤戶型二室二廳,三室二廳,四室二廳,復式,其他銷售價格3300-3400元/m2銷售電話0375-6166666售樓中心礦工路西段(原陶瓷廠)項目位置礦工路西段(原陶瓷廠)開發(fā)商河南天河置業(yè)有限公司交通路線1、33、39路項目概況該項目總投資5億，占地面積47435.3，總建筑面積16萬，共計戶數(shù)1288戶。建筑覆蓋率僅為27％，綠地率達40％。15

*老城板塊：

區(qū)域概況：

老城區(qū)生活配套優(yōu)良，交通便利，土地資源日益減少，近年政府加大了老城區(qū)的都市村莊改造力度，老城區(qū)城市面貌有所提升，升值潛力不斷增大。

房產(chǎn)概況：

老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展速度相對慢于其他區(qū)域，這主要是受到土地獲取成本高、拆遷難度大等原因制約，目前城區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目主要以廠區(qū)改造和都市村莊改造項目為主。

產(chǎn)品形式：

受到地價較高的影響老城區(qū)的產(chǎn)品形式主要以高層為主。銷售價格：

高層：3500-3800元./典型案例：

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型京華金域藍灣高層所在區(qū)域新華區(qū)二室二廳,三室二廳,錯層,其他16

銷售價格銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商項目概況

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格3500元/m0375-8866666光明路與湛南路交叉口西南側光明路與湛南路交叉口西南側（原衛(wèi)校校區(qū)）河南京華置業(yè)有限公司該項目共10棟高層，地理位置優(yōu)越，生活配套齊全，景觀資源豐富。6米挑空露臺2貴人國際-紫荊城高層所在區(qū)域湛河區(qū)一室一廳,二室二廳,三室一廳,三室二廳,其他一房一價（3300元/）17

銷售電話售樓中心項目位置開發(fā)商交通路線項目概況0375-8866777中興路與南環(huán)路交匯處（火車站對面）中興路與南環(huán)路交匯處（火車站對面）平頂山市貴人居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1、2、3、4、8、11、29、32路等整個項目綠化率約35%，設有中心廣場、噴泉跌水、休閑步道、健身器材等一應俱全，小區(qū)內(nèi)設有三層的業(yè)主會所。地下停車場共分為兩層，近600多個停車位。貴人國際一期“紫荊城”一期紫荊城共33層，總建筑面積約6萬平方，其中住宅面積約4萬平方，商業(yè)面積近2萬平方；整個項目綠化率約35%；規(guī)劃總戶數(shù)384戶，景觀、園林、水系8600平方米；小區(qū)會所1000平方米。

*新城板塊：

區(qū)域概況：

新城區(qū)是目前平頂山發(fā)展的重點區(qū)域，區(qū)域整體環(huán)境較優(yōu)，但區(qū)域生活配套設施和人氣相對較差，短期內(nèi)無法吸引眾多的購房者來此區(qū)域購房。

房產(chǎn)概況：

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該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展基本上以點狀發(fā)展，項目主要集中在市政機關密集和水庫的周邊，房地產(chǎn)整體發(fā)展相對比較平穩(wěn)。但目前缺少大體量的綜合形態(tài)的項目。

產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形式主要趨向于高端產(chǎn)品，別墅、高層、多層、花園洋房等產(chǎn)品形式均有。銷售價格：

多層2800-3200元/，高層：2900-3300元/

典型案例：

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價格銷售電話大唐一品瀾山高層所在區(qū)域新城區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,復式3200元/m20375886999919

售樓中心項目位置開發(fā)商交通路線項目概況建設路與迎賓路交匯處南50米（華寶商場）新城區(qū)長安大道與育英路交匯處向西100米平頂山市大唐房地產(chǎn)有限公司28、29、66路24層絕對高度，90000平米稀有人居。35%社區(qū)綠地率，全景落地窗，視野直達煙波浩渺的白龜山水庫。

三、平頂山房地產(chǎn)整體規(guī)劃

依據(jù)《平頂山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》和《平頂山市城市總體規(guī)劃（201*～2020）》，201*年城市規(guī)劃區(qū)人口為93.2萬人。根據(jù)河南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃的要求，201*年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達到30平方米，預測規(guī)劃期內(nèi)平頂山市住房總需求為1000萬平方米，根據(jù)對規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結構比例的預測，本著完善住房保障體系、不斷提高住房保障水平的原則，預測規(guī)劃期內(nèi)普通商品住房需求為911萬平方米，政策保障性住房需求為89萬平方米。其中，建設經(jīng)濟適用住房80萬平方米，建設公共租賃住房(含廉租住房、職工公寓和臨時周轉(zhuǎn)房)9萬平方米。

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1、規(guī)劃基本要求功能目標

1、配套設施功能目標建設節(jié)能、環(huán)保、智能、個性、健康人居新環(huán)境。到201*年，平頂山市住宅實現(xiàn)成套率90%以上，管道氣

化率達100%，新建住宅每戶機動車位配套率達50%以上，小區(qū)實現(xiàn)4C化管理（計算機、通訊與網(wǎng)絡、自控、IC卡）。

2、物業(yè)管理發(fā)展目標規(guī)范物業(yè)管理發(fā)展，進入企業(yè)運行市場化、管理智能化、服務人性化、人才高素質(zhì)化的物業(yè)管理新時代。新建住宅區(qū)100%實施物業(yè)管理，舊住宅通過整治創(chuàng)造條件逐步推行物業(yè)管理，規(guī)劃期末住宅物業(yè)管理覆蓋率要達到55%以上。

3、產(chǎn)業(yè)能耗目標推進住宅產(chǎn)業(yè)化進程，推廣“高科技、低能耗、低污染、低運行成本”的節(jié)能省地型產(chǎn)品。新建住宅達到65%的建筑節(jié)能標準。建筑建造和使用過程的節(jié)水率提高20%，新建建筑對不可再生資源的總消耗下降10%。

4、科技進步目標逐步建設公共科技信息平臺，發(fā)布住宅科技和自主創(chuàng)新產(chǎn)品指導目錄，構建以企業(yè)為主體的自主創(chuàng)新研發(fā)機制，優(yōu)化人才結構，鼓勵大型企業(yè)建立研發(fā)中心，加大研發(fā)投入，實現(xiàn)建筑節(jié)能、住宅產(chǎn)業(yè)化、信息化等重點領域的技術突破，并實現(xiàn)高效投入產(chǎn)出比。

5、政府行政管理目標構建決策科學、權責對等、分工合理、執(zhí)行順暢、監(jiān)督有力的行政管理體制，建設創(chuàng)新型、服務型政府。整體發(fā)展策略

住房建設要以市場化為主導，體現(xiàn)布局合理、資源節(jié)約、環(huán)境友好的住宅發(fā)展方向；鼓勵發(fā)展節(jié)能省地型住宅，最大程度整合現(xiàn)有項目資源，實施規(guī)模開發(fā)；多層次、多渠道建立住房供應和保障體系，滿足不同層次人群的住房需求；住房發(fā)展用地應因地制宜，相對分片集中，同時與城市公共設施、產(chǎn)業(yè)布局、園林綠地相協(xié)調(diào)。居住區(qū)發(fā)展策略

1、住宅建設標準：廉租住房的套型建筑面積應控制在50平方米以內(nèi)，以一居室和兩居室的小套型住房為主；經(jīng)濟適用住房套型建筑

面積控制在60平方米左右，以中小套型為主；普通商品住宅套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重，須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

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2、居住小區(qū)建設標準

（1）住宅層數(shù)：以多層、小高層為主，高層和低層住宅在某些地段適當發(fā)展。（2）日照間距：原則上按照國家規(guī)范，同時應根據(jù)平頂山實際情況確定。

（3）道路交通組織：要求道路布局便捷、通暢，以減少人車干擾，同時考慮老年人和殘疾人車輛的通行；布置居住區(qū)內(nèi)停車場用地，小汽車停車位均按照停車場規(guī)劃設計規(guī)則（試行）（公安部建設部［88］公（交管）字90號1998年10月3日），盡量減少對住宅環(huán)境的影響。

（4）綠地：應按規(guī)范要求與住宅同步建設。新區(qū)建設綠地率不低于30%，舊區(qū)改造不低于25%。

（5）公共服務設施：應結合社區(qū)建設的需要，配置居民的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、社區(qū)服務、市政公用等。特別應考慮老年人、殘疾人和兒童的生活需要，設置老年公寓、老年活動中心、青少年活動中心等服務設施。

（6）住宅群體布局：提高住宅群落或院落的功能與環(huán)境質(zhì)量，組織景觀宜人的視覺環(huán)境空間，建筑布局、造型及細部處理要反映地方特色，注意住宅群體和單體形態(tài)的標識性。

3、居住區(qū)組織結構：居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)�？煞譃榫幼�區(qū)、小區(qū)、組團三級。規(guī)劃組織結構一般采用居住區(qū)組團、獨立小區(qū)組團及獨立式組團等類型。

2、商品房計劃

201*年完成住房建設總量135萬米其中政策性住房13萬平方米，商品住房122萬平方米。201*年完成住房建設總量125萬平方米其中政策性住房13萬平方米，商品住房112萬平方米。201*年完成住房建設總量110萬平方米其中政策性住房11萬平方米，商品住房99萬平方米。

3、都市村莊改造計劃

諸葛廟村、臟莊村、大營村、皇臺徐村、申樓村、任莊村、上張村魏寨村、吳寨村、武莊村、騰莊村、西高皇村、西楊村、溫集村

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王莊村、郝堂村、李莊村、李鄉(xiāng)宦村、葉劉村、蘆鐵莊、北渡村、楊西村、后城村、姚孟村、馬莊村、程莊村、牛莊村、西鐵爐村東鐵爐村、柏樓村和岳莊村等村莊。

4、經(jīng)濟適用房計劃

政策性住房土地供應總面積63萬平方米，規(guī)劃建筑面積89萬平方米，其中經(jīng)濟適用房建設面積80萬平方米，職工公寓住房和廉租住房等建設面積9萬平方米。

四、平頂山房地產(chǎn)熱點區(qū)域預期

根據(jù)目前平頂山各區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展的現(xiàn)狀，隨著平頂山房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫和城中村改造力度的不斷增大，城中村改造不斷成為熱點。城中村改造雖然有操作周期長、資金占用量大、拆遷難度等問題，但土地綜合成本相對較低，加上政府優(yōu)惠政策較多、土地規(guī)模普遍較大，雖然普遍位置相對較偏，可是開發(fā)商還是可以獲取較好的開發(fā)利潤，目前越來越多的開發(fā)商參與到城中村改造當中，201*年平頂山將有數(shù)個城中村改造項目推向市場，市場投放量的激增將促使區(qū)域市場競爭加劇，價格合理、產(chǎn)品品質(zhì)較高、項目亮點多、景觀配套良好和具有獨特競爭力的項目將占有市場的多數(shù)份額，從而減小在價格上的競爭，在宏觀調(diào)控頻頻出臺的環(huán)境下減低開發(fā)風險，實現(xiàn)資金的良性運轉(zhuǎn)，為201*年有可能出現(xiàn)的銷售量下降、資金回籠不暢做好準備，并進一步實現(xiàn)特殊環(huán)境下企業(yè)的快速發(fā)展和壯大。

目前由于西區(qū)板塊、東區(qū)板塊和南區(qū)板塊都市村莊相對比較密集，土地資源相對豐富，土地獲取成本相對較低，目前已經(jīng)成為開發(fā)商搶占的熱點區(qū)域。老城區(qū)板塊土地資源較少，獲取成本較高，所以次之。新城板塊由于環(huán)境優(yōu)雅以及未來走向原因相對較熱。而礦區(qū)板塊由于地理位置、居住環(huán)境等因素房地產(chǎn)發(fā)展相對比較滯后。

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