房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展狀況

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。東莞市政府關(guān)于常平（201*~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：201*年、201*年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；201*年、201*年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)201*年、201*年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；201*年、201*年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃201*年、201*年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產(chǎn)市場分析1、常平各個區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊201*年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。

4)常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多�，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。---市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

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房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)研報告

一、當前房地產(chǎn)開發(fā)市場現(xiàn)狀1、當前房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展

1-5月份，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資37.57億元，比上年同期增長15.5%。全市商品房銷售面積為51.60萬平方米，同比增長36.8%，全市商品房銷售額8.63億元，增長52.5%。2、國家有關(guān)部門政策調(diào)控力度加大，現(xiàn)在對我市房地產(chǎn)影響較小

今年以來，國家有關(guān)部門出臺包括提高房貸首付比例在內(nèi)的多項政策調(diào)控措施，各地商品房價格快速上漲的勢頭受到抑制。全市房地產(chǎn)市場也受到一定影響，但目前影響程度相對大中城市較小，房價下降壓力不大。隨著國家控制房地產(chǎn)政策的陸續(xù)出臺，對我市的房地產(chǎn)影響會越來越大。調(diào)研的新開工項目中國方園集團國際花園，是當?shù)卣猩桃�資項目，計劃投資8億元，一次性買地415畝，每畝地均價20萬左右，分三期進行，一期預(yù)售1百余套，兩個月時間預(yù)售60%，預(yù)售均價1700元/平方米左右,在交流過程中，項目財務(wù)總監(jiān)提到國家房地產(chǎn)政策調(diào)整下,預(yù)售均價略低于他們的設(shè)想,對整個房地產(chǎn)市場信心減少，但在土地等方面得到當?shù)卣�府�?yōu)惠,他們對這個項目持樂觀態(tài)度，希望國家能對小城市開發(fā)予以政策照顧。3、縣級房地產(chǎn)投資發(fā)展較快

在縣級政府城市化建設(shè)過程中，財政緊缺，一些房地產(chǎn)公司出資修建道路、廣場等基礎(chǔ)設(shè)施項目，置換相關(guān)土地，土地的費用低，地段優(yōu)越潛力大，投資利潤可觀，縣級城市房地產(chǎn)發(fā)展較快。

二、當前周口房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的主要問題1、房地產(chǎn)市場發(fā)展冷暖不均

從市場銷售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率提高。另一方面，出現(xiàn)了期房銷售火爆、搖號認購的情況。這說明，政府與部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)控力度不夠，造成房地產(chǎn)市場發(fā)展冷暖不均。2、土地價格上漲過快問題

土地價格的快速上漲，尤其是市一級地段，市區(qū)土地資源缺少，土地供應(yīng)不足不可避免地在一定程度上推動了商品房價格的上升。此外，隨著國土部出臺50%首付的土地新政，對大部分開發(fā)商尤其是中小企業(yè)形成較大的壓力。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級不高

周口市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本偏低，資質(zhì)等級不高，因此，市場競爭力不夠強。目前，全市沒有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，二級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)僅19家，四級以上開發(fā)企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的41.2%。

4、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)與居民需求結(jié)構(gòu)的矛盾仍較突出，廉租房和低價位商品住宅的供應(yīng)量遠遠不能滿足市場的需求。隨著住宅價格的增長，中低收入群體住房困難問題更加突出。該群體因收入處于中下水平，無力支付日趨攀高的房款，為解決住房問題，他們只能把需求定位在普通小戶型住宅和廉租房上面。現(xiàn)有的廉租房和低價位商品住宅的供應(yīng)量不能滿足這部分需求。三、全年走勢預(yù)測及建議

今年，周口市房地產(chǎn)市場面臨著由于從緊的貨幣政策等宏觀經(jīng)濟調(diào)控措施而帶來的資金緊張、土地成本上升、固定資產(chǎn)投資價格和勞動力工資上漲等而導(dǎo)致的投資成本增加的壓力，預(yù)計下半年，在國內(nèi)宏觀調(diào)控政策取向保持不變的情況下，周口市房地產(chǎn)投資增幅較201*年將出現(xiàn)明顯下降趨勢。為保持我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控能力，完善房地產(chǎn)市場管理制度

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的良好勢頭，為推動經(jīng)濟發(fā)展、美化城市、改善居民生活做出了一定貢獻，但房價上漲過快，無形中降低了居民購房的能力。因此，政府要加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，加快經(jīng)濟適用房的建設(shè)步伐，促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，健全和完善我市房地產(chǎn)管理體系，有效抑制投資、投機性購房。

2、做好中長遠規(guī)劃，保持房地產(chǎn)開發(fā)投資適度規(guī)模發(fā)展。

一是要因地制宜合理編制房地產(chǎn)開發(fā)和土地供應(yīng)規(guī)劃，重點保證經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)的土地供應(yīng)。二是加強房屋拆遷計劃管理，把房屋拆遷總量控制在住房供應(yīng)量的合理范圍之內(nèi)，防止由于拆遷規(guī)模過大，加劇普通商品房供需矛盾。

3、增強企業(yè)實力，提高市場競爭力

在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策下，必然會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行重新洗牌，一批沒有資金實力的小企業(yè)將會被淘汰出局，一大批自身規(guī)模較小的企業(yè)，必須要采取各種方式，走兼并調(diào)整的道路，一批有實力的企業(yè)，要集中資本，優(yōu)勢互補，做強做大，迎接挑戰(zhàn)。面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平，增強市場競爭力。

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