導(dǎo)語：商業(yè)地塊項目開發(fā)如今開展地如火如荼，下面小編整理了一篇商業(yè)地塊項目策劃書希望能夠幫助到大家喲！

　　【開業(yè)前】

　　1、 前期的市場調(diào)查和分析;

　　2、 項目策劃和招商推廣：

　　(1)、商場定位;

　　(2)、形象包裝;

　　(3)、商場布局設(shè)計;

　　(4)、目標商戶組合;

　　(5)、租金或分成比例之?dāng)M定;

　　(6)、招商推廣策略制定和實施，商業(yè)項目運營方案。

　　吸引目標商戶進場，實現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

　　【開業(yè)后】

　　1、 商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理;

　　2、 品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營定位，涉及到服務(wù)管理;

　　3、 促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理;

　　4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。

　　破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼

　　市場調(diào)研：定位核心

　　調(diào)研種類 所需資料/研究范圍

　　商圈研究對項目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

　　消費者研究 對消費者的消費習(xí)慣、收入、偏好及其購買力等做調(diào)研

　　投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等

　　競爭對手研究 包括競爭項目面積、經(jīng)營狀況及競爭者研究等

　　1、 商圈研究

　　(1)、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

　　(2)、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)(恩格爾系數(shù)=食物支出金額÷總支出金額)、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

　　(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求(吃喝玩樂)等。

　　(4)、交通狀況：途徑本項目的地鐵站、公交車線路、停車場等。

　　(5)、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競爭項目等。

　　2、 終端消費者研究

　　(1)、消費習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

　　(2)、逛商場頻度：影響商場人流的關(guān)鍵。

　　(3)、偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。

　　(4)、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格，對商場滿意度等，規(guī)劃方案《商業(yè)項目運營方案》。

　　3、 投資客戶研究

　　(1)、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。

　　(2)、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

　　(3)、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營特色、營業(yè)時間、營業(yè)業(yè)績等。

　　4、 競爭對手研究

　　(1)、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)勢、劣勢等。

　　(2)、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

　　破解二、點石成金的魔方

　　商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個子系統(tǒng)組成：

　　目標市場定位、商場功能定位、商場業(yè)態(tài)定位、商場形象定位、經(jīng)營方式定位、商場特色定位、商場規(guī)模定位。

　　系統(tǒng)一、市場定位操作

　　1、區(qū)域定位：對區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場需求空白點空間范圍;

　　2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，確定客戶群;

　　3、 超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。

　　其中商場消費群分析分三個層次：

　　層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟收入等自然屬性和社會屬性的特征指標，在統(tǒng)計分析中稱為社會學(xué)因素;

　　層次2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場消費的一般行為狀況;

　　層次3、動機層次：主要調(diào)查顧客對商場服務(wù)質(zhì)量的認可情況。

　　系統(tǒng)二、功能組合定位操作

　　主要四大功能：購物、休閑、娛樂、服務(wù)

　　1、 特色定位

　　(1)、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險校

　　(2)、特色化定位：商場特色主題和特色服務(wù)。

　　2、商場業(yè)態(tài)定位

　　主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素。

　　九種商場業(yè)態(tài)：

　　(1)、百貨商場 department store

　　(2)、主題性商場 speciatity store

　　(3)、超級市場 super market

　　(4)、大型綜合商場 general mercha-ndise store

　　(5)、連鎖專賣店 exclusive shop

　　(6)、便利店 convenience store

　　(7)、購物中心 shopping center

　　(8)、倉儲商店 discontent store

　　(9)、家居中心 home center

　　3、規(guī)模定位

　　(1)、商品品種對商場規(guī)模的制約(我國商品品種約70萬種)

　　(2)、顧客購物疲勞度對商場單店規(guī)模的制約(時間：3小時;休閑步速：30-40M/MIN;瀏覽購物步行距離：≤7500M;顧客承受單店面積：2.5W平米左右。)

　　(3)、商圈購買力對商場規(guī)模的制約(單店極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。)

　　4、(商場經(jīng)營企業(yè)的)形象定位(CIS系統(tǒng))

　　(1)、商場建筑外觀表現(xiàn);建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等;

　　(2)、賣場購物氣氛表現(xiàn);購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等。

　　(3)、通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。

　　系統(tǒng)三、經(jīng)營方式定位操作

　　一、三大主流經(jīng)營方式

　　1、自營：購銷、保底抽傭、純分成。

　　2、招租：按面積出租鋪位或?qū)９�，只收取租金�?/p>

　　3、委托管理

　　二、經(jīng)營方式定位要點

　　1、投資資金回收期預(yù)測(流動資金有效運用到下期開發(fā))

　　2、項目收益效果預(yù)測(企業(yè)成敗關(guān)鍵)

　　3、經(jīng)濟走勢分析(利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經(jīng)營方式)

　　4、風(fēng)險比較分析(分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的風(fēng)險概率大小等)

　　5、統(tǒng)一管理(有效維護商場日常經(jīng)營秩序)。

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