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商業(yè)街商業(yè)策劃書

網(wǎng)站:公文素材庫 | 時間:2019-05-08 00:50:14 | 移動端:商業(yè)街商業(yè)策劃書

  導語:策劃書是目標規(guī)劃的文字書,是實現(xiàn)目標的指路燈。下面是小編為你準備的商業(yè)街商業(yè)策劃書,希望對你有幫助!

  一、背景分析

  ××一期商街位于濠河之畔,處于城市商業(yè)中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街,當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,首先必須對此進行研究分析,以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析,××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

  (一)、商街設計“先天不足”

  1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處,西鄰五星級大酒店,原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺,能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,而沒有考慮廣場的商業(yè)價值,如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來,商街自然冷落。

  2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”,既無觀賞價值,又橫亙在道路中央,事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外,南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符,也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

  3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道,從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,街區(qū)內主干道、副通道兩側均應為店面房,以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易于催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,××一期外街通向內街的三個通道,兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建筑南側沒有設計店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

  4、××街一側臨街綠化帶的設計過長,阻擋店門,不少顧客入店購物因此要繞一大圈,于是放棄了購買動機,導致臨街店鋪生意清淡。

  (二)、商街策劃“后天失調”

  1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈,在市場競爭特別強調個性化的今天,商街必須有自己的“靈魂”,即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題!痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好),后來又定位于“×××”很好,只是推廣很費力),如今準備冠以“××廣場步行街”(老土,沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位,關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。

  2、××廣場是一處很好的“市民廣場”,但要吸引廣大市民聚集到這里,還需要有濃郁的“廣場文化”,例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外,還需要有體現(xiàn)人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由于上述設施沒有配套,××廣場的“磁場效應”不佳,所以商街難“熱”。

  3、打造商街,服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,再由物業(yè)管理公司去打理,這是開發(fā)商業(yè)房產的“老皇歷”。事實上,經(jīng)營××廣場商業(yè)街,“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作,此所謂“泛商業(yè)地產運作”。××廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入,商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,雙方又都缺乏成熟的理性,商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”,這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠,沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務,例如,商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關,這對內街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

  二、商街定位

  ××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要,針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好,我們作如下戰(zhàn)略定位:

  1、街名:××廣場時尚麗人街

  2、概念:××廣場————××街觀光旅游的門戶,國際品牌匯聚的商街,都市麗人尋夢的×××。

  3、廣告語:××廣場/時尚麗人街————與××相約,與××同行

  4、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

  5、商品:主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

  6、顧客定位:都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

  7、經(jīng)營理念:站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

  三、招商策劃

  ××廣場時尚麗人街的招商,屬于“突破困局”的舉措,招商需從下列幾個方面入手:

  (一)、發(fā)布招商公告

  我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商公告,突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機,吸引商戶預約登記承租店鋪。

  (二)、舉辦招商信息發(fā)布會

  該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商,以及××國貿市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是:

  1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;

  2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況,包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

  (三)、整合店鋪資源

  ××一期的店鋪均已出售,投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前,須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍,并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,寧可閑置也不愿出租,我們應當認真加以引導,動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租,以便消除商街中的店面空關現(xiàn)象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶,我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租,由于業(yè)主與商戶之間有約定,我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

  (四)、有關租金政策

  ××一期商街的商業(yè)氣氛清淡,其中原因之一,是店鋪投資者急于高回報開出高租金,讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此,我們在為業(yè)主代理招商前,必須做好兩項重要工作:第一,我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,說明××一期商街處于入市初期,繁榮興旺需要有一個培育過程,不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要,高租金導致店鋪無人承租,業(yè)主照常要背負購房貸款利息,店鋪價值也很難提升。第二,我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前,××一期店鋪比較合適的租金是:2、外街店鋪:租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算,外街店鋪平均售價12500元,平均面積200m2,購房投資約250萬元,購房貸款利率按4.7%計算,年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800~900元/m2/年租金計算,年收益為16~18萬元,剔除利息后的收益4.25~6.25萬元。這樣的租金對商戶來說,目前情況下尚易于接受。)

  (五)、商戶入駐優(yōu)惠措施

  為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,我們將“放水養(yǎng)魚”,從盡快繁榮市場的高度,適時推出必要的優(yōu)惠措施:第一,商戶入駐商街經(jīng)營一年以內,我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱,燈片制作及電費由商戶負責),供其做商品或品牌宣傳;第二,凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動,一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動,鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;第三,凡商戶入駐經(jīng)營一年內,店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收。坏谒,為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,我們將協(xié)調工商、稅務部門,給予××廣場商業(yè)街以集貿市場的稅收優(yōu)惠政策,同時在工商管理費的收取上適當減免。

  四、商街硬件改造建議

  1、××北廣場實施改造,以適合舉辦大型活動。

  2、××一期南入口的假山拆除,地面實施人性化、商業(yè)化改造。

  3、臨××街一側的店前花圃實施改造,便于顧客無阻礙進店。

  4、內街的地面進行排水改造,防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

  5、××一期南側花圃爭取拆除,最好建造一排店面房,既可街口開店吸引顧客步入內街,又可創(chuàng)收。上述方案,經(jīng)董事長批準后組織實施。

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